Kalkulačka PITI: Vypočítejte hypotéku s daněmi a pojištění

Obsah

Co je PITI a proč na tom záleží?
Rozbijte komponenty PITI
Jak vypočítat platbu PITI
Pomocí PITI k určení, co si můžete dovolit
Jak PITI zapadá do vašeho účtu úschovy
Beyond Piti: Další náklady na bydlení, které je třeba zvážit
Tipy pro správu a snížení platby PITI
Zabalení: Důležitost úplného výpočtu PITI
Často kladené otázky o PITI

Co je PITI a proč na tom záleží?

Když plánujete koupit dům, porozumění plným nákladům na vlastnictví domu je zásadní pro přijímání informovaných finančních rozhodnutí.Zatímco mnoho potenciálních majitelů domů se zaměřuje výhradně na hypotéku a platby úroků, představují pouze část vašich měsíčních nákladů na bydlení.To je místo, kde přichází Piti.

PITI znamená:

P rincipal - částka, kterou si půjčíte
I nterest - náklady na půjčování peněz
T osm - daně z nemovitostí hodnocené místní správou
I nSurance - pojištění majitelů domů a možná soukromé hypotéky (PMI)

Pochopení vaší úplné platby PITI je nezbytné, protože:

Realistické rozpočtování: PITI představuje vaše skutečné měsíční náklady na bydlení, což vám pomůže určit, co si můžete skutečně dovolit.
Kvalifikace půjčky: Věřitelé používají platbu PITI k výpočtu poměrů dluhu k příjmu při určování schválení hypotéky.
Finanční plánování: Znalost vašich úplných nákladů na bydlení vám pomůže naplánovat další finanční cíle a vyhnout se „chudým domům“.
Požadavky na úschovu: Mnoho věřitelů vyžaduje, aby účty úschovy vybíraly daně a pojištění spolu s hypotékou.

Vizualizace komponent PITI ukazující rozpis typické hypotéky

Rozbijte komponenty PITI

Ředitel a zájem

Hlavní je částka, kterou si půjčíte na nákup domu.Toto je obvykle kupní cena domu mínus vaše záloha.Například, pokud si koupíte domov ve výši 300 000 $ a provedete 20% zálohu (60 000 $), váš jistina by byla 240 000 USD.

Úrok je to, co platíte věřiteli za privilegium půjčování peněz.Vypočítá se jako procento zbývajícího zůstatku hlavních principů.V prvních letech vaší hypotéky jde větší část vaší platby na úrok, zatímco v pozdějších letech jde více směrem k jistině.

Pokud máte hypotéku s pevnou sazbou hypotéky, vaše hlavní a úroková platba (P&I) zůstává pevně stanovena po celou dobu životnosti půjčky.S hypotékou s nastavitelnou sazbou (ARM) může úroková sazba-a následně vaše platba-změnit podle podmínek vaší půjčky.

Daně z nemovitostí

Daně z nemovitostí jsou hodnoceny vaší místní vládou na základě hodnoty vašeho majetku.Tyto daně financují komunitní služby, jako jsou školy, policie, hasičské sbory a místní infrastruktura.

Sazby daně z nemovitosti se významně liší v závislosti na:

Poloha vašeho domu
Hodnocená hodnota vašeho majetku
Místní daňové poplatky a sazby millage

Daně z nemovitostí jsou obvykle placeny pololetně nebo ročně, ale mnoho majitelů domů jim platí měsíčně v rámci své hypotéky.Věřitel shromažďuje tyto prostředky na úschovném účtu a platí daňový účet, když je splatný.

Je důležité si uvědomit, že daně z nemovitostí se mohou v průběhu času zvyšovat, jak se zvyšuje hodnota vašeho domu nebo pokud se změní místní daňové sazby.To znamená, že vaše platba PITI se může zvýšit, i když máte hypotéku s pevnou sazbou.

Pojištění majitelů domů

Pojištění majitelů domů chrání vaši investici před poškozením požárem, bouřími, krádeží a dalšími krytými nebezpečími.Většina věřitelů vyžaduje, abyste jako podmínku hypotéky udržovali odpovídající pojistné krytí.

Mezi faktory ovlivňující pojistné majitele domů patří:

Poloha a rizikové faktory vašeho domu (povodňové zóny, míra kriminality atd.)
Náklady na náhradu vašeho domova
Vaše odpočitatelná částka
Limity pokrytí a volitelné potvrzení
Historie vašich nároků a skóre kreditu

Stejně jako daně z nemovitostí, i pojistné pojistné často shromažďují váš věřitel měsíčně a drží se v úschově, dokud není splatná roční prémie.

Hypotékové pojištění

Pokud je vaše záloha menší než 20% kupní ceny domu, budete pravděpodobně povinni zaplatit soukromé hypotéky (PMI) za konvenční půjčky nebo pojistné na hypotéku (MIP) za půjčky FHA.

Toto pojištění chrání věřitele - ne vy - v případě, že jste provedli půjčku.Náklady se obvykle pohybují v rozmezí od 0,3% do 1,5% vaší částky vaší půjčky ročně, v závislosti na výplatě zálohy, kreditním skóre a termínu úvěru.

Dobrou zprávou je, že PMI o konvenčních půjčkách lze obvykle zrušit, jakmile dosáhnete 20% vlastního kapitálu u vás doma.MIP na půjčování FHA však často zůstává po celý život půjčky v závislosti na původní částce zálohy.

Kalkulačka vedle dokumentů domu, hypotečních papírů a mincí představujících výpočet nákladů na bydlení

Jak vypočítat platbu PITI

Výpočet úplné platby PITI zahrnuje několik kroků:

Krok 1: Vypočítejte platbu vaší hlavní a úrokové platby

Chcete -li vypočítat měsíční platbu P&I, musíte vědět:

Částka půjčky
Úroková sazba
Termín půjčky (obvykle 15 nebo 30 let)

Vzorec pro výpočet měsíční hypotéky je:

M = p [r (1+r)^n / ((1+r)^n) -1)]

Kde:

M = měsíční platba
P = Principal (částka půjčky)
r = měsíční úroková sazba (roční sazba dělená 12)
n = počet plateb (úvěr v letech × 12)

Tento výpočet je složitý, a proto většina lidí používá kalkulačky hypotéky nebo funkce tabulky.

Krok 2: Odhadněte své roční daně z nemovitosti

Informace o dani z nemovitosti jsou veřejným záznamem, takže můžete obvykle najít aktuální daňové posouzení pro nemovitost, o kterou se zajímáte:

Webové stránky pro hodnotitele krajského daňového hodnocení
Výpisy nemovitostí
Zeptat se současného majitele domu nebo realitního agenta

Chcete -li získat měsíční platbu daně, vydělte roční částku o 12.

Krok 3: Určete náklady na pojištění majitelů domů

Chcete -li odhadnout pojištění majitelů domů:

Získejte citace od několika pojišťovacích společností
Zkontrolujte jako výchozí bod pojistné pojistné
Používejte národní nebo státní průměry jako hrubý odhad (1 200-1 500 $ ročně je typické)

Rozdělte roční prémii o 12, abyste získali měsíční pojistnou platbu.

Krok 4: Přidejte hypoteční pojištění (pokud je to možné)

Pokud odkládáte méně než 20%:

U konvenčních půjček: PMI se obvykle pohybuje od 0,3% do 1,5% částky úvěru ročně
Pro půjčky FHA: Existuje počáteční MIP (obvykle 1,75% částky úvěru) plus roční MIP (obvykle 0,55% až 1,05% částky úvěru)

Vydělte roční částku hypotéky o 12, abyste získali měsíční platbu.

Krok 5: Přidejte vše dohromady

PITI = Měsíční hlavní a úrok + měsíční daně z nemovitostí + měsíční pojištění majitelů domů + měsíční pojištění hypotéky

Pojďme projít příkladem:

Za domov 300 000 $ s 10% zálohou (30 000 $), 30letou pevnou hypotékou na 4,5%, daně z nemovitostí 3 600 $ ročně a pojištění majitelů domů 1 200 $ ročně:

Částka půjčky: 270 000 $
Měsíční P&I: 1 368 $
Měsíční daně z nemovitostí: 300 $ (3 600 $ ÷ 12)
Měsíční pojištění majitelů domů: 100 $ (1 200 $ ÷ 12)
Měsíční PMI: 135 $ (270 000 × 0,6% ÷ 12)

PITI = 1 368 $ + 300 $ + $ 100 + 135 $ = 1 903 $ měsíčně

Rozhraní řídicího panelu nebo kalkulačky zobrazující vstupní pole pro částku půjčky, úrokovou sazbu, daně z nemovitosti a pojištění

Pomocí PITI k určení, co si můžete dovolit

Věřitelé obvykle používají poměry dluhu k příjmu (DTI) k určení, kolik domu si můžete dovolit.Tyto poměry porovnávají vaše měsíční dluhy s vaším měsíčním příjmem:

Poměr front-end: Vaše platba PITI by neměla překročit 28-31% vašeho hrubého měsíčního příjmu.
Poměr back-end: Vaše celkové měsíční platby dluhu (včetně PITI) by neměly překročit 36–43% vašeho hrubého měsíčního příjmu.

Například pokud váš hrubý měsíční příjem je 6 000 $:

Maximální platba PITI (poměr 28% front-end): 1 680 $
Maximální celkový měsíční dluh (36% poměr back-end): 2 160 $

Pokud již máte 500 USD v měsíčních platbách dluhu (půjčky na auto, studentské půjčky, kreditní karty), odečte byste to od maxima back-end:

2 160 $ - 500 $ = 1 660 $ K dispozici pro PITI

V tomto scénáři by vaše dostupná platba PITI byla 1 660 $ (určena poměrem back-end, který je v tomto případě restriktivnější než poměr front-end).

Použití těchto pokynů vám může pomoci vyhnout se tomu, abyste se stali „chudými v domácnosti“ - natolik z vašeho příjmu svázaného v bydlení, že vám jen málo zbývá na další výdaje a finanční cíle.

Jak PITI zapadá do vašeho účtu úschovy

Mnoho věřitelů vyžaduje účet úschovy, zejména u půjček s méně než 20% zálohy.S účtem úschovy:

Vaše měsíční platba věřiteli zahrnuje vaše P&I plus 1/12 vašich odhadovaných ročních majetkových daní a pojistného.
Věřitel drží tyto prostředky na účtu úschovy a platí vaše majetkové daně a pojištění, když se splatí.
Každý rok provádí věřitel analýzu úschovy, aby zajistil, že shromažďuje dostatečně na pokrytí těchto výdajů.Pokud se daně nebo pojistné pojistné zvýší, vaše měsíční platba se odpovídajícím způsobem zvýší.

Existuje několik výhod, které mají účet úschovy:

Pohodlí: Nemusíte se starat o úsporu za velké roční nebo pololetní účty
Mír mysli: Váš věřitel zajišťuje, že tyto kritické platby jsou prováděny včas
Rozpočtování: Vaše náklady na bydlení jsou konsolidovány do jedné předvídatelné měsíční platby

Existují však potenciální nevýhody:

Menší kontrola nad vašimi penězi, když sedí na účtu úschovy
Potenciál pro nedostatky úschovy, pokud daně nebo pojištění neočekávaně zvýší
Někteří věřitelé vyžadují udržování minimálního zůstatku na účtu

V některých případech můžete být schopni vzdát se požadavku na úschovu, zejména pokud položíte 20% nebo více.To znamená, že budete zodpovědní za přímou placení daní z nemovitostí a pojištění.

Beyond Piti: Další náklady na bydlení, které je třeba zvážit

Zatímco PITI pokrývá vaše hlavní výdaje na bydlení, nezahrnuje všechno.Mezi další potenciální náklady na rozpočet patří:

Poplatky majitelů domů (HOA): Pokud je váš domov ve spravované komunitě, obvykle platíte měsíční nebo čtvrtletní poplatky HOA.
Nástroje: Elektřina, plyn, voda, kanalizace, odpadky, internet a kabel mohou přidat stovky vašich měsíčních nákladů na bydlení.
Údržba domu: Společným pravidlem je rozpočet 1-3% hodnoty vašeho domova ročně pro údržbu a opravy.
Hlavní opravy a výměny: Nakonec budete muset vyměnit střechu, systém HVAC, spotřebiče atd.
Kontrola škůdců: Pravidelná prevence škůdců a jakékoli potřebné ošetření.
Terénní úpravy: péče o trávník, oříznutí stromů a další venkovní údržba.

Někteří finanční odborníci doporučují používat výpočet „PITI+M“, který do vaší platby PITI přidává měsíční fond údržby, aby získal realističtější obraz nákladů na vlastnictví domu.

Osoba, která sedí u stolu, kontroluje hypoteční dokumenty, s počítačem zobrazujícím kalkulačku PITI

Tipy pro správu a snížení platby PITI

Pokud váš výpočet PITI překročí váš rozpočet, zvažte tyto strategie:

Snížení hlavního a zájmu

Proveďte větší zálohu, abyste snížili částku vaší půjčky
Vylepšete své kreditní skóre, abyste se kvalifikovali pro lepší úrokové sazby
Zvažte delší dobu půjčky (i když to zvyšuje celkový úrok)
Nakupujte za nejlepší hypoteční sazby
Refinancování, pokud úrokové sazby významně klesnou

Snižování daní z nemovitostí

Odvolejte své hodnocení daně z nemovitosti, pokud se domníváte, že je váš domov nadhodnocen
Výjimky od daně z nemovitosti, pro které byste se mohli kvalifikovat (Homestead, Senior, Veteran atd.)
Zvažte umístění s nižšími sazbami daně z nemovitosti

Snížení nákladů na pojištění

Svazek domů a pojištění automobilů pro slevy
Zvyšte svůj odpočitatelný (pokud máte dostatečné nouzové úspory)
Nainstalujte bezpečnostní zařízení nebo funkce odolné proti počasí pro prémiové slevy
Nakupujte každoročně za lepší ceny

Eliminování pojištění hypotéky

Proveďte 20% zálohu, abyste se vyhnuli PMI od začátku
Dosáhnout 20% vlastního kapitálu co nejrychleji prostřednictvím dalších plateb jistiny
Získejte nové posouzení, pokud se domníváte, že váš domov ocenil dost, aby vás tlačil přes 20% prahové hodnoty vlastního kapitálu
Místo placení PMI zvažte strukturu úvěru na kola (80-10-10)

Zabalení: Důležitost úplného výpočtu PITI

Výpočet vaší úplné platby PITI před zakoupením domu je jedním z nejdůležitějších kroků v procesu domácího podniku.Umožňuje vám:

Udělejte informovaná rozhodnutí: Přesně vědět, co se zavádíte k finančnímu počtu před podpisem tečkované čáry.
Stanovte realistická očekávání: Vyhněte se šoku z objevování nákladů na bydlení jsou vyšší, než se očekávalo.
Přesně porovnejte možnosti: Vyhodnoťte různé vlastnosti na základě jejich celkových nákladů na vlastnictví, nejen cenu seznamu.
Efektivně vyjednávejte: Pomocí svých výpočtů PITI informujte svou nabídku a strategii vyjednávání.
Plán do budoucnosti: Pochopte, jak se vaše náklady na bydlení mohou v průběhu času měnit a podle toho se připravit.

Pamatujte, že dům je pravděpodobně největším nákupem, jaký kdy provedete.Udělejte si čas na výpočet a porozumění vaší úplné platbě PITI zajišťuje, že tato investice zvyšuje vaši finanční pohodu, než aby se stala zátěží.

Použitím naší kalkulačky PITI a znalostí, které jste získali z této příručky, jste dobře vybaveni k navigaci v procesu homebuying s jistotou a jasností.

Často kladené otázky o PITI

Může se moje platba PITI v průběhu času změnit?

Ano, dokonce i s hypotékou s pevnou sazbou.Zatímco vaše platby jistiny a úroků zůstávají konstantní s půjčkou s pevnou sazbou, daně a pojišťovací části se mohou zvyšovat se zvyšováním hodnot nemovitostí a změny nákladů na pojištění.

Je PITI stejná jako moje hypotéka?

Ne nutně.Vaše splátka hypotéky může zahrnovat pouze hlavní a úrok, pokud nemáte účet úschovy.PITI představuje vaši komplexní platbu bydlení včetně daní a pojištění.

Vyžadují všichni věřitelé účet úschovy?

Ne vždy.Zatímco mnoho věřitelů vyžaduje účty úschovy, zejména u půjček s méně než 20% dolů, někteří vám mohou umožnit vzdát se tohoto požadavku, pokud máte větší zálohu nebo zaplatíte poplatek za vzpnutí úschovy.

Jak přesné jsou kalkulačky PITI online?

Online kalkulačky poskytují dobré odhady, ale nemusí odpovídat za konkrétní místní faktory, které ovlivňují daně nebo pojištění.Pro nejpřesnější výpočet použijte místní daňové sazby a získejte skutečné pojistné nabídky.

Co se stane, když je v mém úschově nedostatek?

Pokud se vaše daně nebo pojištění zvýší, vytvoříte nedostatek na vašem úschovném účtu, váš věřitel vám obvykle poskytne možnosti: Zaplaťte nedostatek jako paušální částku nebo jej rozšíří v příštím roce, což zvýší vaši měsíční platbu.

Jak ovlivňuje PITI moji schopnost kvalifikovat se na hypotéku?

Věřitelé používají vaši plnou platbu PITI při výpočtu poměru vašeho dluhu k příjmu, což je klíčový faktor při schválení hypotéky.Vyšší platba PITI znamená, že budete potřebovat vyšší příjem, abyste se kvalifikovali na stejnou částku půjčky.

Kalkulačka hypotéky PITI: Vypočítejte svou skutečnou měsíční platbu daní a pojištěním

Anh Quân