Nyissa ki az álmai otthonát: Számítsa ki pontosan, hogy mekkora jelzálogkölcsönöket engedhet meg magának
Anh Quân
Creator
Tartalomjegyzék
- Bevezetés
- Az otthoni vásárlási költségvetés meghatározása
- A jelzálogfizetési számológépek megértése
- Az amortizációs ütemterv dekódolása
- Stratégiák a jelzálog optimalizálására
- Gyakorlati példák: Az egész összehozása
- Fejlett jelzálog -kifizetési stratégiák
- A számokon kívüli megfontolások
- Következtetés: Megtalálja a tökéletes egyensúlyát
- Gyakran feltett kérdéseket
Bevezetés
Házvásárlás valószínűleg a legnagyobb pénzügyi elkötelezettség, amelyet valaha vállalsz.Mielőtt beleszeretne a bájos gyarmati vagy modern lakásba, döntő fontosságú egy alapvető kérdés megválaszolása: "Mennyi házat tudok megengedni?"A pénzügyi határok megértése nem csak körültekintő-ez elengedhetetlen a hosszú távú pénzügyi egészségéhez.
A mai lakáspiac olyan hozzáértő vásárlókat igényel, akik tudják a számukat, mielőtt ajánlatokat tesznek.A jelzálogkölcsön -számológépek és az amortizációs ütemtervek itt válnak felbecsülhetetlen értékű eszközökvé a háztartási arzenálban.Ezek a pénzügyi eszközök elősegítik a komplex jelzálog -matematikát egyértelmű, cselekvési betekintésvé alakítva, amit reálisan megengedhet.
Ebben az átfogó útmutatóban átjárjuk Önt:
- Hogyan lehet meghatározni az otthoni vásárlási költségvetést
- A jelzálogfizetési számológépek megértése
- Az amortizációs ütemtervek és képletek dekódolása
- Stratégiák a jelzálog optimalizálására és ezrek megtakarítására
- Gyakorlati példák a valós forgatókönyvek szemléltetésére
Függetlenül attól, hogy első alkalommal otthoni vásárló vagy, vagy frissíteni szeretne álmai otthonába, ez az útmutató felkészíti Önt az ismeretekkel, hogy magabiztos döntéseket hozzon az élet egyik legfontosabb befektetéséről.
Az otthoni vásárlási költségvetés meghatározása
A 28/36 szabály: kiindulópont
A pénzügyi szakértők gyakran javasolják a 28/36 szabályt a jelzálog megfizethetőségének alapjául:
- A havi jelzálogfizetés nem haladhatja meg a bruttó havi jövedelmének 28% -át
- Az összes adósságfizetés (beleértve a jelzálogot) nem haladhatja meg a bruttó havi jövedelem 36% -át
Például, ha háztartása évente 100 000 dollárt keres (havonta 8 333 dollárt):
- Maximális jelzálogfizetés: 8 333 USD × 28% = 2 333 USD
- A maximális teljes adósságfizetés: 8 333 USD × 36% = 3000 USD
Noha ez a szabály hasznos keretet biztosít, az adósság és a pénzügyi célok személyes kényelmi szintje konzervatívabb megközelítést sugallhat.
A jelzálogfizetésen túl
Az első alkalommal, ha a háztulajdonosok által elkövetett általános hiba kizárólag a jelzálogfizetésre összpontosít.A háztulajdonos azonban további költségekkel jár, amelyeknek figyelembe kell venniük a költségvetését:
- Ingatlanadók: Az otthoni értékének általában 1-2% -a évente
- Háztulajdonosok biztosítás: Általában 800–1500 dollár évente
- Privát jelzálogbiztosítás (PMI): Ha előlege kevesebb, mint 20%, szükség van
- HOA -díjak: 100 dollár / havonta 700 USD -tól 700 dollárig terjedhet
- Karbantartási költségek: Költségvetés otthona értékének 1-3% -a évente
- Segédprogramok: Gyakran magasabb, mint a bérleti tulajdonságok
Ezeknek a költségeknek a számításaiba történő figyelembevétele pontosabb képet ad a megfizethetőségről.Ez az oka annak, hogy az adókat és a biztosítást magában foglaló átfogó jelzálogkölcsönök annyira értékesek - feltárják a háztulajdon valódi költségeit.
A jelzálogfizetési számológépek megértése
Mi a jelzálog fizetési számológép?
A jelzálogkölcsön -számológép olyan pénzügyi eszköz, amely segít becsülni a havi jelzálogfizetéseket:
- Otthoni vételár
- Előleg összeg
- Hitel időtartama (általában 15 vagy 30 év)
- Kamatláb
- Ingatlanadók
- Biztosítási költségek
Ezek a számológépek a szokásos amortizációs képletet használják a havi fizetés meghatározására, és megmutathatják, hogy a különféle forgatókönyvek hogyan befolyásolják a költségvetést.
A havi jelzálogfizetés összetevői: A PITI bontás
A havi jelzálogfizetés általában négy összetevőből áll, általában rövidítve, mint PITI:
- Tisztelnök: A kifizetés olyan része, amely csökkenti a hitel egyenlegét
- Kamat: A pénz hitelfelvételének költsége, a fennmaradó egyenlegre számítva
- Adók: Az ingatlanadók havonta beszedtek és letétben tartották
- Biztosítás: háztulajdonosok biztosítás (és adott esetben PMI)
A tőke és a kamatfizetés bontásának megértése elengedhetetlen, mivel a jelzálogkölcsön korai éveiben a kifizetés lényegesen nagyobb része a kamat felé fordul, ahelyett, hogy csökkentené az alapmérlegét.
Hogyan befolyásolja a különféle tényezők a fizetést
Vizsgáljuk meg, hogy a különféle tényezők hogyan befolyásolják a havi fizetést:
Vásárlási ár és előleg
- Magasabb vételár = magasabb havi fizetés
- Nagyobb előleg = alacsonyabb havi fizetés és potenciálisan nincs PMI
Kölcsönbüntetés
- 15 éves jelzálog = magasabb havi kifizetések, de jelentős kamatmegtakarítások
- 30 éves jelzálog = alacsonyabb havi kifizetések, de az idő múlásával jelentősen több kamatot fizetnek
Kamatláb
- Még a 0,5% -os különbség a kamatlábban havonta 50–100 dollárral változtathatja meg a fizetését egy tipikus hitelnél
- Ez több tízezer kamatot jelent a hitel élettartama alatt
Hitelképességi pont hatása
A hitelképessége közvetlenül befolyásolja a kamatlábat.Vegye figyelembe ezt a példát egy 300 000 dolláros jelzálogra:
| Hitelképességi pontszám | Hozzávetőleges ráta | Havi fizetés | Élethosszig tartó érdeklődés |
|---|---|---|---|
| 760+ | 6,0% | 1,799 USD | 347 640 USD |
| 700-759 | 6,25% | 1847 dollár | 364 920 USD |
| 650-699 | 6,75% | 1,946 USD | 400 560 USD |
Mint láthatja, a jelzálogkölcsön igénylése előtt javíthatja a hitelképességi pontszámot.
Az amortizációs ütemterv dekódolása
Mi az amortizációs ütemterv?
Az amortizációs ütemterv egy teljes táblázat, amely a hitel minden élettartama alatt minden kifizetést mutat.Az egyes kifizetéseket bontja:
- Fizetési dátum
- Fizetési összeg
- Fő adag
- Érdeklődés
- Fennmaradó kölcsön -egyenleg
Ez a jelzálog -amortizációs diagram egyértelmű vizuális ábrázolást biztosít arról, hogy a hitel egyenlege hogyan csökken az idő múlásával, és hogy a tőke és a kamatmegosztás hogyan változik.
Az amortizációs képlet magyarázta
Míg a jelzálogkölcsön -számológépek automatikusan kezelik a matematikát, az alapjául szolgáló amortizációs képlet megértése mélyebb betekintést nyújt a kölcsönbe:
M = p × [r (1+r)^n] ÷ [(1+r)^n-1]
Ahol:
- M = havi fizetés
- P = tőke (hitelösszeg)
- r = havi kamatláb (az éves kamatláb osztva 12 -rel)
- n = a kifizetések teljes száma (a hitel időtartama × 12)
Például, 300 000 dolláros kölcsönrel, 6% -on 30 évig:
- P = 300 000 USD
- r = 0,06 ÷ 12 = 0,005
- n = 30 × 12 = 360
Az amortizációs képlet használata:
M = 300 000 USD × [0,005 (1+0,005)^360] ÷ [(1+0,005)^360-1]
M = 1,799 USD
Hogyan olvassa el az amortizációs ütemtervet
Nézzük meg egy amortizációs ütemterv példáját egy 300 000 dolláros, 30 éves jelzálogkölcsönre: 6%:
| Fizetés # | Fizetés | Fő | Kamat | Fennmaradó egyenleg |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1,799 USD | 299 USD | 1500 dollár | 299 701 USD |
| 2 | 1,799 USD | 300 dollár | 1 499 USD | 299 401 USD |
| 12 | 1,799 USD | 317 dollár | 1 482 USD | 296 526 USD |
| 60 | 1,799 USD | 403 USD | 1 396 USD | 279 195 USD |
| 120 | 1,799 USD | 544 USD | 1,255 USD | 251 099 USD |
| 180 | 1,799 USD | 734 USD | 1 065 USD | 213 111 USD |
| 240 | 1,799 USD | 991 USD | 808 dollár | 161 893 USD |
| 300 | 1,799 USD | 1 337 USD | 462 USD | 92 124 USD |
| 359 | 1,799 USD | 1,790 USD | 9 dollár | 1,790 USD |
| 360 | 1,799 USD | 1,790 USD | 9 dollár | 0 dollár |
A példát tekintve észrevegye:
- A hitel elején a legtöbb kifizetés érdeklődik
- A fő rész havonta fokozatosan növekszik
- A hitel egyenlege eleinte lassan, majd gyorsabban csökken
- A végső fizetés a kerekítés miatt kissé eltérhet
A jelzálog -amortizációs diagram megértése segít látni, hogy a kölcsönzési idő elején az extra kifizetések miért lehet ilyen drámai hatással a teljes kamatra.
Stratégiák a jelzálog optimalizálására
Készítsen extra kifizetéseket: kis változtatások, nagy hatás
Egy extra fizetési számológép használata feltárja, hogy még a szerény további kifizetések is jelentős megtakarítást eredményezhetnek:
300 000 dollárért, 30 éves jelzálogért 6%:
- Rendszeres fizetési terv: 1 799 USD havonta 30 évre = 647 640 USD Összesen kifizetések
- 100 dollár extra havonta: 27 év alatt megtérült a hitel = 585 530 USD összesen kifizetések
- Megtakarítások: 62,110 USD és 3 éves kifizetések
A kamatmegtakarítási számológép azt mutatja, hogy havonta mindössze 100 dollárral a tőke felé irányít, tízezreket takaríthat meg a hitel élettartama alatt.
Kéthetente fizetési stratégia
Az évente 12 havi kifizetés helyett kéthetente fél hetente 26 félfizetés eredménye-egyenértékű az évente 13 teljes kifizetéssel:
- Havi fizetési megközelítés: 1 799 USD × 12 = 21 588 USD évente
- Bihetente megközelítés: 899,50 USD × 26 = 23 387 USD évente
Ez az egyszerű változás évente egy extra fizetést eredményez, potenciálisan 4-5 évet borotválkozva a jelzálogkölcsönből, és ezreket megtakarítva.
Refinanszírozási megfontolás
Ha a kamatlábak jelentősen csökkennek, akkor értelme lehet a jelzálog refinanszírozása.A jelzálog -időbeli összehasonlítás döntő jelentőségű ebben a döntésben:
300 000 dolláros kölcsönért, 25 év maradt:
- Jelenlegi hitel: 6,5% kamat = 2 005 USD havonta
- Refinanszált kölcsön: 5,5% kamat = 1 841 USD havonta
- Havi megtakarítások: 164 USD
- Szünet-egyenletes pont: Ha a zárási költségek 4000 USD, akkor kb. 24 hónapon belül megtérítik ezeket a költségeket
Használjon rögzített sebességű jelzálogkölcsön-számológépet a forgatókönyvek összehasonlításához és annak meghatározásához, hogy a refinanszírozás igazodik-e a hosszú távú terveihez.
15 éves és 30 éves jelzálogkölcsönök közötti választás
A hitel időtartama drasztikusan befolyásolja mind a havi kifizetést, mind a teljes kamatot:
300 000 dolláros kölcsönért 6%:
- 30 éves jelzálog: 1 799 USD havonta, 347 640 USD teljes kamat
- 15 éves jelzálog: havonta 2532 USD, 155 760 USD teljes kamat
- Különbség: 733 USD magasabb havi fizetés, de 191 880 dollárral kevesebb a teljes kamatban
Ez a jelzálogkölcsön -összehasonlítás azt szemlélteti, hogy miért választják meg a havi magasabb kifizetéseket, és miért választják meg a magasabb havi kifizetéseket.
Gyakorlati példák: Az egész összehozása
Első alkalommal Homabuyer példa
Sarah és Michael évente 120 000 dollárt keresnek.A 28/36 szabály használata:
- Maximális havi jelzálogfizetés: 120 000 USD ÷ 12 × 28% = 2800 USD
- Jelenlegi havi adósságok: 500 USD Autófizetés + 300 USD Diákhitelt = 800 USD
- Legfeljebb teljes havi adósság: 120 000 USD ÷ 12 × 36% = 3600 USD
- Elérhető lakáshoz: 3 600 USD - 800 USD = 2800 USD
30 000 dollárt takarítva el az előlegért, a 6% -os kamatlábat és a további költségeket:
- Maximális megfizethető otthoni ár: körülbelül 380 000 USD
- Előleg: 30 000 USD (7,9%)
- Hitelösszeg: 350 000 USD
- Havi jelzálogfizetés: 2 098 USD
- Adókkal, biztosítással és PMI -vel: Körülbelül 2750 dollár
Ez a költségvetésbe tartozik, de kevés helyet hagy más háztulajdonos költségeknek.
Otthoni frissítési forgatókönyv
A Johnsons el akarja adni a jelenlegi otthonukat (300 000 dollár megmaradt jelzálogot), és nagyobbat vásárolni.150 000 dollárjuk van a saját tőkéjükben.
Új otthoni megfontolások:
- Vásárlási ár: 600 000 USD
- Előleg: 150 000 USD (25%)
- Hitelösszeg: 450 000 USD
- Kamatláb: 6%
- Hitel időtartama: 30 év
- Havi fizetés: 2 698 USD
- Adókkal és biztosítással: Körülbelül 3400 USD
A lakáshitel -amortizációs számológép segítségével meghatározzák, hogy ez a fizetés megfelel a költségvetésnek, de késlelteti a nyugdíj -megtakarításokat.Úgy döntenek, hogy:
- Vásároljon helyette 500 000 dolláros otthont
- Tegye le 20% -ot (100 000 dollár)
- Tartson 50 000 dollárt a javításokért és a befektetésekért
- Ennek eredményeként 2878 dolláros havi 2878 dollárt fizetnek
Ez a példa azt szemlélteti, hogy a jelzálogkölcsön -számológép hogyan segíti a háztulajdonosokat kiegyensúlyozott döntések meghozatalában, amelyek figyelembe veszik mind a jelenlegi életmódot, mind a jövőbeli pénzügyi célokat.
Fejlett jelzálog -kifizetési stratégiák
Átalányösszeg -fizetések
Az öröklés, a bónuszok vagy az adó-visszatérítések kiválóan átalányösszegű tőke kifizetéseket eredményezhetnek:
300 000 dollárért, 30 éves jelzálogért 6%-nál, öt év alatt:
- Egyszeri 20 000 USD fizetés: 62 400 dollárt takarít meg a kamatban, és 3,5 évvel korábban fizeti ki a kölcsönt
- Öt éves 4000 dolláros kifizetés: 51 300 dollárt takarít meg a kamatban, és 2,8 évvel korábban fizet a kölcsönből
A korai jelzálog-kifizetődő számológép azt mutatja, hogy az elülső töltés extra kifizetések maximalizálják a kamatmegtakarítást.
Refinanszírozás rövidebb időtartamra
Ahelyett, hogy egyszerűen csak extra kifizetéseket végezne, egyes háztulajdonosok formalizálják elkötelezettségüket azáltal, hogy rövidebb időre refinanszíroznak:
- Jelenlegi hitel: 250 000 USD egyenleg, 25 év maradt 6% = 1 603 USD havonta
- Refinanszált kölcsön: 250 000 USD, 15 éves, 5,5% = 2 044 USD havonta
- Eredmény: 441 USD magasabb havi fizetés, de a hitel 10 évvel hamarabb fizetett ki 150 000 dollár+ kamatmegtakarítással
Ez a megközelítés jól működik azoknak a háztulajdonosoknak, akik fizetésnövekedést kapnak, és vállalni akarják a gyorsabb kifizetést.
A jelzálog -átdolgozási lehetőség
Kevésbé ismert, mint a refinanszírozás, a jelzálog -átdolgozás megtartja a meglévő hitelfeltételeit, de jelentős alapfizetés után újraszámítja az amortizációs ütemtervet:
- Jelentős alapfizetést (általában 10 000 USD -t) végezni)
- A hitelező az új egyenleg alapján újra kiszámítja a kölcsönt, de ugyanaz a kamatláb és a hivatali idő alapján
- A havi fizetés csökken, de a hitel kifizetési dátuma változatlan marad
- Általában kis díjat (250–500 USD) vonz be
Ez a stratégia jól működik a váratlan helyzetekben, amikor alacsonyabb kifizetéseket szeretne refinanszírozási költségek nélkül.
A számokon kívüli megfontolások
A jövőbeli élet megváltozik
Ha meghatározza, hogy mennyi házat engedhet meg magának, fontolja meg a lehetséges életváltozásokat a tulajdonjogi időszak alatt:
- Karrierváltozások vagy jövedelem ingadozások
- Családbővítés
- Oktatási költségek
- Nyugdíjazási tervezés
A költségvetés meghosszabbító jelzálogkölcsön -kevés teret hagy az élet elkerülhetetlen változásaihoz való alkalmazkodáshoz.
Alternatív költség
Minden lakhatásra költött dollár nem érhető el más pénzügyi célokhoz.Vegye figyelembe a különféle lakhatási forgatókönyvek alternatív költségeit:
Ha egy 500 000 dolláros otthont választ egy 400 000 dolláros otthon helyett:
- További havi költség: Körülbelül 600 dollár
- Ugyanez a 600 dollár havonta 7% -kal fektetett be 30 évre: több mint 680 000 dollár
Ez a perspektíva elősegíti az álom otthonának érzelmi vágyát a hosszú távú pénzügyi célok ellen.
Piaci feltételek
A lakáspiacok ingadoznak, befolyásolva mind a megfizethetőséget, mind a befektetési potenciált:
- A magas kamatláb -környezetek kisebb kölcsönöket indokolhatnak a későbbi refinanszírozás terveivel
- A versenyképes piacok nagyobb kifizetéseket igényelhetnek
- A gazdasági bizonytalanság a konzervatívabb lakhatási költségvetést javasolja
A piaci feltételek faktorozása fontos dimenziót ad a lakás költségvetési számításaihoz.
Következtetés: Megtalálja a tökéletes egyensúlyát
Annak meghatározása, hogy mennyi házat engedhet meg, magában foglalja mind a tudományt, mind a művészetet - a jelzálog -amortizációs ütemtervek konkrét kiszámítását és az ideális életmódot meghatározó személyes értékeket.
Az ebben az útmutatóban tárgyalt eszközök - jelzálogfizetési számológépek, amortizációs képletek és a kölcsön -visszafizetési ütemtervek - biztosítják az intelligens döntések matematikai keretét.De végül a helyes választás kiegyensúlyozza a számokat az egyedi prioritásokkal.
Ne felejtse el ezeket a kulcsfontosságú elviszik:
- Számítsa ki a felső határát a hagyományos iránymutatások segítségével, de fontolja meg az alacsonyabb személyes határ beállítását
- Tényező az összes háztulajdonban lévő költségekben, nem csak a jelzálogfizetésben
- Tudja meg, hogy a hitel amortizációs ütemezése hogyan befolyásolja a vagyonépítést
- Fedezze fel a stratégiákat, például az extra kifizetéseket, amelyek több ezer kamatot takaríthatnak meg
- Fontolja meg, hogy a lakhatási költségek hogyan befolyásolják más pénzügyi célokat
Ha a hatalmas pénzügyi eszközöket és a személyes körülményeinek átgondolt megfontolását kombinálja, olyan lakásköltségvetést talál, amely alátámasztja mind a közvetlen vágyait, mind a hosszú távú pénzügyi egészséget.
Használja át az átfogó jelzálogkölcsön -számológépünket saját forgatókönyvek futtatásához, és tegye meg az első lépést a háztulajdon felé bizalommal és egyértelműséggel.
Gyakran feltett kérdéseket
Hogyan befolyásolja a hitelképességem, hogy mennyi házat engedhetek meg?
A hitelképessége közvetlenül befolyásolja a kamatlábat.A magasabb pontszám az alacsonyabb kamatlábakra jogosult, növelve a vásárlóerőt.Például egy 100-pontos pontszám javulása 0,5-1% -ot takaríthat meg az Ön kamatlábán, ami lehetővé teszi, hogy megengedje magának a házat, amely 30 000–50 000 dollár drágább, ugyanazzal a havi fizetéssel.
20% -ot kell tennem, ha ez kimeríti a megtakarításomat?
Míg a 20% -os lefelé kiküszöböli a PMI -t, a sürgősségi alap fenntartása elengedhetetlen.Fontolja meg, hogy kevesebb, mint 20% -ot csökkentsen, ha ez lehetővé teszi a 3-6 hónapos költségek fenntartását a tartalékban.A havi PMI -költségek megéri a hozzáférhető megtakarítások pénzügyi biztonságát.
Hogyan befolyásolják az állítható kamatú jelzálogkölcsönök a megfizethetőség kiszámítását?
A fegyverek általában alacsonyabb kezdeti arányokat kínálnak, növelve a kezdeti megfizethetőséget.A hitel amortizációs diagramja azonban megváltozik, amikor az arány beállítja.Számítsa ki a megfizethetőséget a kiigazítás utáni lehetséges maximális fizetés alapján, nem csak a kezdeti fizetés után.
Jobb, ha vásárol egy induló otthont, vagy várni, amíg megengedhetem magamnak az álmom otthonát?
Ez a helyi lakáspiactól, a karrier stabilitásától és a személyes preferenciáktól függ.A piacok értékelése során a hamarabbi vásárlás gyakran gyorsabban növeli a tőkét.Használja a jelzálog-amortizációs diagramokat a különféle forgatókönyvek vagyonépítési potenciáljának összehasonlításához az adott piacon.
Hogyan befolyásolják a diákhitelt a jelzálogkölcsön -képesítésem?
A hitelezők tartalmazzák a diákhitel-kifizetéseket az adósság / jövedelem arányában.Ha a diákhitelt jövedelem-vezérelt visszafizetési tervekről szól, a hitelezők másképp számolhatják az Ön kötelezettségét, mint a tényleges kifizetés.Konzultáljon egy jelzálogkölcsön -szakemberrel arról, hogy az Ön konkrét diákhitel -helyzete hogyan befolyásolja az Ön képesítését.