Kalkulator Piti: Oblicz kredyt hipoteczny z podatkami i ubezpieczeniem

Spis treści

Co to jest Piti i dlaczego to ma znaczenie?
Rozbicie elementów piti
Jak obliczyć płatność Piti
Używanie Piti do ustalenia, na co możesz sobie pozwolić
Jak Piti pasuje do twojego konta depozytowego
Beyond Piti: inne koszty mieszkaniowe do rozważenia
Wskazówki dotyczące zarządzania i zmniejszania płatności PITI
Podsumowanie: znaczenie pełnego obliczenia Piti
Często zadawane pytania dotyczące piti

Co to jest Piti i dlaczego to ma znaczenie?

Kiedy planujesz kupić dom, zrozumienie pełnego kosztu właściwości domowej ma kluczowe znaczenie dla podejmowania świadomych decyzji finansowych.Podczas gdy wielu potencjalnych właścicieli domów koncentruje się wyłącznie na spłacie kredytu hipotecznego i płatności odsetkowych, stanowią one jedynie część miesięcznych wydatków mieszkaniowych.Tutaj wchodzi Piti.

Piti oznacza:

P Rincipal - kwota pożyczona
I Nterest - koszt pożyczania pieniędzy
Tope - podatki od nieruchomości oceniane przez władze lokalne
I nSurance - ubezpieczenie właścicieli domów i być może prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI)

Zrozumienie pełnej płatności Piti jest niezbędne, ponieważ:

Realistyczne budżetowanie: Piti reprezentuje faktyczne miesięczne koszty mieszkaniowe, co pomaga określić, na co naprawdę możesz sobie pozwolić.
Kwalifikacja pożyczki: Kredytodawcy wykorzystują płatność PITI do obliczenia wskaźników długu do dochodu przy ustalaniu zatwierdzenia kredytu hipotecznego.
Planowanie finansowe: Znajomość pełnych kosztów mieszkaniowych pomaga planować inne cele finansowe i unikać „biednego domu”.
Wymagania dotyczące depozytów: Wielu pożyczkodawców wymaga rachunków depozytowych w celu pobierania podatków i ubezpieczenia wraz z opłatą kredytu hipotecznego.

Wizualizacja komponentów Piti pokazująca podział typowej zapłaty kredytu hipotecznego

Rozbicie elementów piti

Główny i odsetki

Księgą jest kwota pożyczona na zakup domu.Zazwyczaj jest to cena zakupu domu minus twojej zaliczki.Na przykład, jeśli kupisz dom w wysokości 300 000 USD i dokonasz zaliczki o wartości 20% (60 000 USD), Twój główny byłby 240 000 USD.

Odsetki są tym, co płacisz pożyczkodawcy za przywilej pożyczania pieniędzy.Jest to obliczane jako procent pozostałej bilansu głównego.We wczesnych latach kredytu hipotecznego większa część płatności kieruje się na odsetki, podczas gdy w późniejszych latach więcej idzie w kierunku kapitału.

Twoja kwota kwoty głównej i odsetek (P&I) pozostaje ustalona przez cały okres pożyczki, jeśli masz hipotekę o stałej stopie procentowej.Z hipoteką o mocy stawki (ARM) stopa procentowa-w konsekwencji Twoja płatność-może być zmiana zgodnie z warunkami pożyczki.

Podatki od nieruchomości

Podatki od nieruchomości są oceniane przez samorząd lokalny na podstawie wartości Twojej nieruchomości.Te podatki finansują usługi społeczne, takie jak szkoły, policja, straż pożarna i infrastruktura lokalna.

Stawki podatku od nieruchomości różnią się znacznie w zależności od:

Lokalizacja twojego domu
Oceniana wartość twojej nieruchomości
Lokalne opłaty podatkowe i stawki milczą

Podatki od nieruchomości są zazwyczaj płacone częściowo lub co roku, ale wielu właścicieli domów płaci je co miesiąc w ramach spłaty kredytu hipotecznego.Pożyczkodawca zbiera te fundusze na koncie depozytowym i płaci rachunki podatkowe, jeśli chodzi o należne.

Należy zauważyć, że podatki od nieruchomości mogą z czasem wzrosnąć wraz ze wzrostem ocenianej wartości domu lub zmiany lokalnych stawek podatkowych.Oznacza to, że płatność PITI może wzrosnąć, nawet jeśli masz hipotekę o stałej stopie.

Ubezpieczenie właścicieli domów

Ubezpieczenie właścicieli domów chroni Twoją inwestycję przed szkodami przed pożariem, burzami, kradzieżą i innymi ubezpieczeniami.Większość pożyczkodawców wymaga utrzymania odpowiedniego ubezpieczenia jako stanu kredytu hipotecznego.

Czynniki wpływające na składkę ubezpieczeniową właścicieli domów obejmują:

Lokalizacja i czynniki ryzyka twojego domu (strefy powodziowe, wskaźniki przestępczości itp.)
Koszt wymiany twojego domu
Twoja ilość odliczenia
Ograniczenia pokrycia i opcjonalne rekomendacje
Twoja historia roszczeń i zdolność kredytowa

Podobnie jak podatki od nieruchomości, składki ubezpieczeniowe są często zbierane przez pożyczkodawcę i odbywają się w depozycie do czasu należności rocznej składki.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Jeśli zaliczka jest mniejsza niż 20% ceny zakupu domu, prawdopodobnie będziesz zobowiązany do zapłaty prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) za konwencjonalne pożyczki lub składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) za pożyczki FHA.

To ubezpieczenie chroni pożyczkodawcę - nie ty - w przypadku niewykonania zobowiązania do pożyczki.Koszt zwykle wynosi od 0,3% do 1,5% kwoty pożyczki rocznie, w zależności od kwoty zaliczki, zdolności kredytowej i okresu pożyczki.

Dobrą wiadomością jest to, że PMI na konwencjonalne pożyczki można zwykle anulować po osiągnięciu 20% kapitału własnego w domu.Jednak MIP na pożyczkach FHA często pozostaje na całe życie pożyczki, w zależności od pierwotnej kwoty zaliczki.

Kalkulator obok dokumentów domowych, dokumentów hipotecznych i monet reprezentujących obliczenie kosztów mieszkaniowych

Jak obliczyć płatność Piti

Obliczanie pełnej płatności Piti obejmuje kilka kroków:

Krok 1: Oblicz swoją kwotę kapitału i odsetek

Aby obliczyć miesięczną płatność P&I, musisz wiedzieć:

Kwota pożyczki
Stopa procentowa
Okres pożyczki (zazwyczaj 15 lub 30 lat)

Formuła obliczania miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego jest:

M = p [r (1+r)^n / ((1+r)^n) -1)]

Gdzie:

M = płatność miesięczna
P = główny (kwota pożyczki)
R = miesięczna stopa procentowa (roczna stopa podzielona przez 12)
n = liczba płatności (okres pożyczki w latach × 12)

Obliczenia te są złożone, dlatego większość ludzi korzysta z kalkulatorów kredytów hipotecznych lub funkcji arkusza kalkulacyjnego.

Krok 2: Oszacuj roczne podatki od nieruchomości

Informacje o podatku od nieruchomości są publiczne, więc zazwyczaj możesz znaleźć bieżącą ocenę podatkową dla nieruchomości zainteresowanej przez:

Strony internetowe asesor podatkowych hrabstwa
Listy nieruchomości
Pytanie obecnego właściciela domu lub nieruchomości

Aby uzyskać miesięczną płatność podatkową, podziel kwotę roczną na 12.

Krok 3: Określ koszty ubezpieczenia właścicieli domów

Aby oszacować ubezpieczenie właścicieli domów:

Uzyskaj cytaty z kilku firm ubezpieczeniowych
Sprawdź składkę ubezpieczeniową obecnego właściciela jako punkt wyjścia
Wykorzystaj średnie krajowe lub państwowe jako przybliżone szacunki (typowe jest 1200–1500 USD rocznie)

Podziel roczną składkę o 12, aby uzyskać miesięczną płatność ubezpieczenia.

Krok 4: Dodaj ubezpieczenie kredytu hipotecznego (jeśli dotyczy)

Jeśli odkładasz mniej niż 20%:

W przypadku pożyczek konwencjonalnych: PMI zwykle waha się od 0,3% do 1,5% kwoty pożyczki rocznie
W przypadku pożyczek FHA: istnieje z góry MIP (zwykle 1,75% kwoty pożyczki) plus roczny MIP (zwykle 0,55% do 1,05% kwoty pożyczki)

Podziel roczną kwotę ubezpieczenia hipotecznego o 12, aby uzyskać miesięczną płatność.

Krok 5: Dodaj wszystko razem

Piti = miesięczny kapitał i odsetki + miesięczne podatki od nieruchomości + miesięczne ubezpieczenie domów + ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Przejdźmy przykład:

W przypadku domu o wartości 300 000 USD z 10% zaliczką (30 000 USD), 30-letnim hipoteką na poziomie 4,5%, podatki od nieruchomości w wysokości 3600 USD rocznie oraz ubezpieczenie właścicieli domów w wysokości 1200 USD rocznie:

Kwota pożyczki: 270 000 USD
Miesięczne P&I: 1 368 USD
Miesięczne podatki od nieruchomości: 300 USD (3600 ÷ 12)
Miesięczne ubezpieczenie właścicieli domów: 100 USD (1200 $ ÷ 12)
Miesięczne PMI: 135 USD (270 000 × 0,6% ÷ 12)

Piti = 1 368 USD + 300 USD + 100 USD + 135 USD = 1 903 USD miesięcznie

Interfejs nawigacyjny lub interfejs kalkulatora pokazujący pola wejściowe kwoty pożyczki, stopa procentowa, podatki od nieruchomości i ubezpieczenia

Używanie Piti do ustalenia, na co możesz sobie pozwolić

Pożyczkodawcy zazwyczaj stosują wskaźniki długów do dochodów (DTI), aby ustalić, ile domu możesz sobie pozwolić.Te wskaźniki porównują twoje miesięczne długi z miesięcznym dochodem:

Wskaźnik front-end: Twoja płatność PITI nie powinna przekraczać 28-31% twojego miesięcznego dochodu brutto.
Współczynnik zaplecza: całkowite miesięczne płatności zadłużenia (w tym PITI) nie powinny przekraczać 36-43% twojego miesięcznego dochodu brutto.

Na przykład, jeśli twój miesięczny dochód brutto wynosi 6000 USD:

Maksymalna płatność PITI (28% wskaźnik front-end): 1680 USD
Maksymalna całkowita miesięczna dług (36% wskaźnik zaplecza): 2160 USD

Jeśli masz już 500 USD w miesięcznych płatności zadłużenia (pożyczki samochodowe, pożyczki studenckie, karty kredytowe), odejmujesz to od maksimum na zapleczu:

2160 USD - 500 USD = 1660 USD Dostępne dla Piti

W tym scenariuszu Twoja niedrogie płatność PITI wyniosłaby 1660 USD (określone przez wskaźnik zaplecza, który w tym przypadku jest bardziej restrykcyjny niż wskaźnik front-end).

Korzystanie z tych wytycznych może pomóc w uniknięciu „biednego domu” - mając tak wiele dochodów związanych w mieszkaniach, że niewiele pozostało na inne wydatki i cele finansowe.

Jak Piti pasuje do twojego konta depozytowego

Wielu pożyczkodawców wymaga rachunku depozytowego, szczególnie w przypadku pożyczek o zaliczce mniejszej niż 20%.Z konto Escrow:

Twoja miesięczna płatność dla pożyczkodawcy obejmuje P&I Plus 1/12 szacunkowych rocznych podatków od nieruchomości i składek ubezpieczeniowych.
Pożyczkodawca posiada te fundusze na koncie Escrow i płaci podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, gdy nadejdą.
Każdego roku pożyczkodawca przeprowadza analizę escrow, aby upewnić się, że zbierają wystarczająco dużo, aby pokryć te wydatki.Jeśli podatki lub składki ubezpieczeniowe wzrosną, miesięczna płatność odpowiednio wzrośnie.

Posiadanie konta depozytowego ma kilka korzyści:

Wygoda: nie musisz się martwić o oszczędność na duże rachunki roczne lub półroczne
Pokój ducha: Twój pożyczkodawca zapewnia, że te krytyczne płatności są dokonywane na czas
Budżetowanie: Twoje koszty mieszkaniowe są konsolidowane w jedną przewidywalną miesięczną płatność

Istnieją jednak potencjalne wady:

Mniejsza kontrola nad swoimi pieniędzmi, gdy znajduje się na koncie Escrow
Potencjał niedoborów depozytowych, jeśli podatki lub ubezpieczenie nieoczekiwanie wzrosną
Niektórzy pożyczkodawcy wymagają utrzymania minimalnego salda na koncie

W niektórych przypadkach możesz być w stanie zrezygnować z wymogu depozytowego, szczególnie jeśli obniżysz 20% lub więcej.Oznacza to, że będziesz odpowiedzialny za bezpośrednio płacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia.

Beyond Piti: inne koszty mieszkaniowe do rozważenia

Podczas gdy Piti obejmuje główne wydatki mieszkaniowe, nie obejmuje wszystkiego.Inne potencjalne koszty budżetu dla obejmują:

Opłaty za stowarzyszenie właścicieli domów (HOA): Jeśli Twój dom jest w społeczności zarządzanej, zazwyczaj płacisz miesięczne lub kwartalne opłaty HOA.
Narzędzia: energia elektryczna, gaz, woda, kanalizacja, śmieci, Internet i kabel mogą zwiększyć swoje miesięczne koszty mieszkaniowe.
Konserwacja domu: Wspólną zasadą jest budżet 1-3% wartości domu rocznie na konserwację i naprawy.
Główne naprawy i zamienniki: Ostatecznie będziesz musiał wymienić dach, system HVAC, urządzenia itp.
Kontrola szkodników: regularne zapobieganie szkodnikom i wszelkie potrzebne zabiegi.
Krajobraz: opieka nad trawnikiem, przycinanie drzew i inne konserwację na zewnątrz.

Niektórzy eksperci finansowi zalecają zastosowanie obliczeń „Piti+M”, które dodaje miesięczny fundusz utrzymania do płatności Piti, aby uzyskać bardziej realistyczny obraz kosztów właściciela domowego.

Osoba siedząca przy biurku dokonującym przeglądu dokumentów hipotecznych, z komputerem pokazującym kalkulator Piti

Wskazówki dotyczące zarządzania i zmniejszania płatności PITI

Jeśli twoje obliczenia Piti przekracza budżet, rozważ te strategie:

Zmniejszenie głównej i odsetek

Dokonaj większej zaliczki, aby zmniejszyć kwotę pożyczki
Popraw swoją zdolność kredytową, aby zakwalifikować się do lepszych stóp procentowych
Rozważ dłuższy okres pożyczki (chociaż zwiększa to całkowite zapłacone odsetki)
Rozejrzyj się na najlepsze stawki kredytu hipotecznego
Refinansowanie, jeśli stopy procentowe znacznie spadną

Obniżenie podatków od nieruchomości

Odwołać się od oceny podatku od nieruchomości, jeśli uważasz, że Twój dom jest zawyżony
Zwolnienia z podatku od nieruchomości, do których możesz się zakwalifikować (domostwo, senior, weteran itp.)
Rozważ lokalizacje o niższych stawkach podatku od nieruchomości

Zmniejszenie kosztów ubezpieczenia

Poleć ubezpieczenie domowe i auto na rabaty
Zwiększ swoje odliczenie (jeśli masz odpowiednie oszczędności awaryjne)
Zainstaluj urządzenia bezpieczeństwa lub odporne na pogodę funkcje dla zniżek premium
Rozkoszuj się rocznie, aby uzyskać lepsze stawki

Eliminowanie ubezpieczenia kredytu hipotecznego

Dokonaj 20% zaliczki, aby uniknąć PMI od samego początku
Osiągnąć 20% kapitału tak szybko, jak to możliwe, poprzez dodatkowe płatności główne
Uzyskaj nową ocenę, jeśli uważasz, że Twój dom docenił wystarczająco, aby przekroczyć 20% próg kapitału własnego
Rozważ strukturę pożyczki piggyback (80-10-10) zamiast płacić PMI

Podsumowanie: znaczenie pełnego obliczenia Piti

Obliczanie pełnej płatności PITI przed zakupem domu jest jednym z najważniejszych kroków w procesie kupowania domu.Pozwala ci na:

Podejmij świadome decyzje: wiedz dokładnie, do czego zaangażujesz się finansowo przed podpisaniem kropkowanej linii.
Ustaw realistyczne oczekiwania: Unikaj szoku wykrywania kosztów mieszkaniowych jest wyższy niż się spodziewano.
Dokładnie porównaj opcje: oceń różne nieruchomości na podstawie ich całkowitego kosztu własności, a nie tylko ceny aukcji.
Skutecznie negocjuj: użyj obliczeń PITI, aby poinformować swoją ofertę i strategię negocjacyjną.
Zaplanuj przyszłość: zrozum, w jaki sposób Twoje koszty mieszkaniowe mogą się zmieniać z czasem i odpowiednio się przygotować.

Pamiętaj, że dom jest prawdopodobnie największym zakupem, jaki kiedykolwiek dokonałeś.Poświęcenie czasu na obliczenie i zrozumienie całkowitej płatności Piti zapewnia, że ta inwestycja zwiększa twoje samopoczucie finansowe, a nie stać się obciążeniem.

Korzystając z naszego kalkulatora Piti i wiedzy, którą uzyskałeś z tego przewodnika, jesteś dobrze wyposażony, aby poruszać się po procesie kupowania domu z pewnością i przejrzystością.

Często zadawane pytania dotyczące piti

Czy moja płatność Piti może zmienić się w czasie?

Tak, nawet z hipoteką o stałej stopie.Podczas gdy płatność główna i odsetki pozostają stałe z pożyczką o stałym stopie, podatki i części ubezpieczeniowe mogą wzrosnąć wraz ze wzrostem wartości nieruchomości i kosztów ubezpieczenia.

Czy Piti jest to samo jak moja spłata kredytu hipotecznego?

Niekoniecznie.Twoja płatność hipoteczna może obejmować tylko kapitał i odsetki, jeśli nie masz konta depozytowego.Piti reprezentuje kompleksową płatność mieszkaniową, w tym podatki i ubezpieczenie.

Czy wszyscy pożyczkodawcy wymagają konta depozytowego?

Nie zawsze.Podczas gdy wielu pożyczkodawców wymaga rachunków escrow, szczególnie w przypadku pożyczek o mniej niż 20%, niektórzy mogą zwolnić ten wymóg, jeśli masz większą zaliczkę lub zapłacić opłatę od zwolnienia z escrow.

Jak dokładne są kalkulatory online piti?

Kalkulatory online zapewniają dobre szacunki, ale mogą nie uwzględniać określonych czynników lokalnych, które wpływają na podatki lub ubezpieczenie.Aby uzyskać najdokładniejsze obliczenia, użyj lokalnych stawek podatkowych i uzyskaj faktyczne cytaty ubezpieczeniowe.

Co się stanie, jeśli brakuje na moim koncie depozytowym?

Jeśli podatki lub ubezpieczenie wzrosną, tworzenie niedoboru na koncie depozytowym, pożyczkodawca zazwyczaj udziela opcji: zapłacić niedobór jako ryczałt lub rozłoży go w ciągu następnego roku, co zwiększy twoją miesięczną płatność.

Jak Piti wpływa na moją zdolność do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego?

Pożyczkodawcy używają pełnej płatności PITI przy obliczaniu stosunku długu do dochodu, co jest kluczowym czynnikiem zatwierdzenia kredytu hipotecznego.Wyższa płatność PITI oznacza, że potrzebujesz wyższego dochodu, aby zakwalifikować się do tej samej kwoty pożyczki.

Kalkulator hipoteczny Piti: Oblicz swoją prawdziwą miesięczną płatność za pomocą podatków i ubezpieczeń

Anh Quân