Calculadora Piti: Calcule a hipoteca com impostos e seguros incluídos

Índice

O que é piti e por que isso importa?
Quebrando os componentes de piti
Como calcular seu pagamento piti
Usando piti para determinar o que você pode pagar
Como Piti se encaixa em sua conta de garantia
Além de piti: outros custos de moradia a considerar
Dicas para gerenciar e reduzir o pagamento do seu PITI
Encerrando: a importância de um cálculo completo de piti
Perguntas freqüentes sobre piti

O que é piti e por que isso importa?

Quando você planeja comprar uma casa, entender o custo total da propriedade é crucial para tomar decisões financeiras informadas.Enquanto muitos proprietários em potencial se concentram apenas nos pagamentos do diretor e dos juros da hipoteca, eles representam apenas uma parte das suas despesas mensais de moradia.É aqui que entra piti.

Piti significa:

P RinciPal - a quantidade que você pega emprestado
Interest - o custo de emprestar o dinheiro
T machados - impostos sobre a propriedade avaliados pelo governo local
INSurance - Seguro de proprietários de casas e possivelmente seguro de hipoteca privada (PMI)

Compreender seu pagamento completo Piti é essencial porque:

Orçamento realista: Piti representa seu custo mensal de moradia mensal, o que ajuda a determinar o que você pode realmente pagar.
Qualificação do empréstimo: os credores usam seu pagamento PITI para calcular os índices de dívida / renda ao determinar a aprovação da hipoteca.
Planejamento financeiro: conhecer suas despesas com moradia total ajuda a planejar outras metas financeiras e evitar ser "pobre de casa".
Requisitos de custódia: Muitos credores exigem que as contas de custódia cobrem impostos e seguros, juntamente com o pagamento da hipoteca.

Visualização de componentes piti mostrando a quebra de um pagamento típico de hipoteca

Quebrando os componentes de piti

Diretor e interesse

O principal é o valor que você empresta para comprar sua casa.Normalmente, este é o preço de compra da casa menos o seu adiantamento.Por exemplo, se você comprar uma casa de US $ 300.000 e fazer um adiantamento de 20% (US $ 60.000), seu principal seria de US $ 240.000.

O interesse é o que você paga ao credor pelo privilégio de pedir dinheiro emprestado.É calculado como uma porcentagem do seu saldo principal restante.Nos primeiros anos de sua hipoteca, uma parte maior do seu pagamento é destinada aos juros, enquanto nos anos posteriores, mais vai para o diretor.

Seu principal pagamento de juros e juros (P&I) permanece fixado ao longo da vida do empréstimo se você tiver uma hipoteca de taxa fixa.Com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), a taxa de juros-e consequentemente o seu pagamento-pode mudar de acordo com os termos do seu empréstimo.

Impostos sobre a propriedade

Os impostos sobre a propriedade são avaliados pelo governo local com base no valor de sua propriedade.Esses impostos financiam serviços comunitários como escolas, polícia, bombeiros e infraestrutura local.

As taxas de imposto sobre a propriedade variam significativamente dependendo de:

A localização da sua casa
O valor avaliado de sua propriedade
Taxas de taxas fiscais locais e taxas de milhagem

Os impostos sobre a propriedade geralmente são pagos semestralmente ou anualmente, mas muitos proprietários pagam mensalmente como parte de seu pagamento de hipoteca.O credor coleta esses fundos em uma conta de custódia e paga a fatura de impostos quando chegar a vencimento.

É importante observar que os impostos sobre a propriedade podem aumentar com o tempo, à medida que o valor avaliado da sua casa aumenta ou se as taxas de imposto local mudarem.Isso significa que seu pagamento PITI pode aumentar, mesmo se você tiver uma hipoteca de taxa fixa.

Seguro dos proprietários

O seguro dos proprietários protege seu investimento contra danos causados por incêndios, tempestades, roubo e outros perigos cobertos.A maioria dos credores exige que você mantenha a cobertura de seguro adequada como condição da sua hipoteca.

Os fatores que afetam o prêmio do seguro de seus proprietários incluem:

A localização e os fatores de risco da sua casa (zonas de inundação, taxas de criminalidade etc.)
O custo de substituição da sua casa
Sua quantidade dedutível
Limites de cobertura e endossos opcionais
Seu histórico de reivindicações e pontuação de crédito

Como os impostos sobre a propriedade, os prêmios de seguro são frequentemente coletados mensalmente pelo seu credor e mantidos em custódia até o vencimento do prêmio anual.

Seguro hipotecário

Se o seu adiantamento for inferior a 20% do preço de compra da casa, provavelmente será obrigado a pagar o seguro de hipoteca privada (PMI) por empréstimos convencionais ou prêmios de seguro de hipoteca (MIP) por empréstimos da FHA.

Este seguro protege o credor - não você - no caso de você padrão no seu empréstimo.O custo geralmente varia de 0,3% a 1,5% do valor do seu empréstimo anualmente, dependendo do valor do pagamento, pontuação de crédito e prazo de empréstimo.

A boa notícia é que o PMI sobre empréstimos convencionais geralmente pode ser cancelado quando você atingir 20% de patrimônio em sua casa.No entanto, o MIP sobre os empréstimos da FHA geralmente permanece para a vida útil do empréstimo, dependendo do valor original do seu adiantamento.

Uma calculadora ao lado de documentos domésticos, papéis hipotecários e moedas representando o cálculo dos custos de moradia

Como calcular seu pagamento piti

O cálculo do seu pagamento completo do PITI envolve várias etapas:

Etapa 1: Calcule seu pagamento principal e de juros

Para calcular seu pagamento mensal de P&I, você precisa saber:

Valor do empréstimo
Taxa de juro
Termo de empréstimo (normalmente 15 ou 30 anos)

A fórmula para calcular um pagamento mensal de hipoteca é:

M = p [r (1+r)^n / ((1+r)^n) -1)]

Onde:

M = pagamento mensal
P = principal (valor do empréstimo)
r = taxa de juros mensal (taxa anual dividida por 12)
n = número de pagamentos (termo do empréstimo em anos × 12)

Esse cálculo é complexo, e é por isso que a maioria das pessoas usa calculadoras de hipotecas ou funções de planilha.

Etapa 2: Estime seus impostos anuais sobre a propriedade

As informações de imposto sobre a propriedade são registros públicos, para que você possa encontrar a avaliação tributária atual de uma propriedade em que esteja interessado:

Sites de avaliadores de impostos do condado
Listagens de propriedades
Perguntando ao atual proprietário ou agente imobiliário

Para obter seu pagamento mensal de impostos, divida o valor anual em 12.

Etapa 3: determinar o custo do seguro dos proprietários

Para estimar o seguro de seus proprietários:

Obtenha citações de várias companhias de seguros
Verifique o prêmio de seguro do proprietário atual como ponto de partida
Use as médias nacionais ou estaduais como uma estimativa aproximada (US $ 1.200 a US $ 1.500 por ano é típica)

Divida o prêmio anual por 12 para obter seu pagamento mensal de seguro.

Etapa 4: adicione seguro de hipoteca (se aplicável)

Se você está abaixando menos de 20%:

Para empréstimos convencionais: o PMI normalmente varia de 0,3% a 1,5% do valor do empréstimo anualmente
Para empréstimos da FHA: há um MIP inicial (geralmente 1,75% do valor do empréstimo) mais um MIP anual (normalmente 0,55% a 1,05% do valor do empréstimo)

Divida o valor anual do seguro hipotecário até 12 para obter seu pagamento mensal.

Etapa 5: adicione tudo junto

Piti = Principal e juros mensais + impostos mensais de propriedade + Seguro de proprietários mensais + seguro de hipoteca mensal

Vamos passar por um exemplo:

Por uma casa de US $ 300.000 com um adiantamento de 10% (US $ 30.000), uma hipoteca fixa de 30 anos em 4,5%, impostos sobre a propriedade de US $ 3.600 por ano e seguro de proprietários de US $ 1.200 por ano:

Valor do empréstimo: US $ 270.000
P&I mensal: $ 1.368
Impostos mensais de propriedade: US $ 300 (US $ 3.600 ÷ 12)
Seguro mensal de proprietários: US $ 100 (US $ 1.200 ÷ 12)
PMI mensal: US $ 135 (US $ 270.000 × 0,6% ÷ 12)

Piti = $ 1.368 + $ 300 + $ 100 + $ 135 = $ 1.903 por mês

Um painel ou interface da calculadora mostrando campos de entrada para valor do empréstimo, taxa de juros, impostos sobre a propriedade e seguro

Usando piti para determinar o que você pode pagar

Os credores normalmente usam os índices de dívida / renda (DTI) para determinar quanta casa você pode pagar.Esses índices comparam suas dívidas mensais com sua renda mensal:

Relação front-end: seu pagamento PITI não deve exceder 28-31% da sua renda mensal bruta.
Razão de back-end: Seu total de pagamentos mensais de dívida (incluindo Piti) não deve exceder 36-43% da sua renda mensal bruta.

Por exemplo, se sua renda mensal bruta for de US $ 6.000:

Pagamento máximo de piti (28% de índice front-end): US $ 1.680
Dívida mensal total máxima (relação de back-end de 36%): US $ 2.160

Se você já tiver US $ 500 em pagamentos mensais de dívida (empréstimos para carros, empréstimos para estudantes, cartões de crédito), subtraia isso do seu máximo de back-end:

$ 2.160 - $ 500 = $ 1.660 Disponível para piti

Nesse cenário, seu pagamento de PITI acessível seria de US $ 1.660 (determinado pela relação back-end, que é mais restritiva que a relação front-end neste caso).

O uso dessas diretrizes pode ajudar a evitar se tornar "pobre da casa" - tendo tanta de sua renda amarrada à moradia que você tem pouco para outras despesas e objetivos financeiros.

Como Piti se encaixa em sua conta de garantia

Muitos credores exigem uma conta de garantia, especialmente para empréstimos com menos de 20% de adiantamento.Com uma conta de custódia:

Seu pagamento mensal ao credor inclui seu P&I mais 1/12 dos seus impostos anuais estimados para propriedades e prêmios de seguro.
O credor detém esses fundos na conta de custódia e paga seus impostos e seguros de propriedade quando eles veem.
A cada ano, o credor realiza uma análise de garantia para garantir que eles coletem o suficiente para cobrir essas despesas.Se os impostos ou prêmios de seguro aumentarem, seu pagamento mensal aumentará de acordo.

Existem vários benefícios em ter uma conta de garantia:

Conveniência: você não precisa se preocupar em economizar para grandes contas anuais ou semestrais
Paz de espírito: seu credor garante que esses pagamentos críticos sejam feitos a tempo
Orçamento: seus custos de moradia são consolidados em um pagamento mensal previsível

No entanto, existem desvantagens em potencial:

Menos controle sobre o seu dinheiro enquanto estiver na conta de garantia
Potencial para escassez de custódia se os impostos ou seguro aumentar inesperadamente
Alguns credores exigem manter um saldo mínimo na conta

Em alguns casos, você poderá renunciar ao requisito de garantia, principalmente se você derrubar 20% ou mais.Isso significa que você será responsável por pagar diretamente seus impostos e seguros de propriedades.

Além de piti: outros custos de moradia a considerar

Embora o Piti cubra suas principais despesas de moradia, isso não inclui tudo.Outros custos potenciais de orçamento para incluir:

Taxas da Associação de Proprietários (HOA): Se sua casa estiver em uma comunidade gerenciada, você normalmente pagará as taxas mensais ou trimestrais do HOA.
Utilitários: eletricidade, gás, água, esgoto, lixo, internet e cabo podem adicionar centenas aos seus custos mensais de moradia.
Manutenção residencial: A regra comum é orçar 1-3% do valor da sua casa anualmente para manutenção e reparos.
Principais reparos e substituições: eventualmente, você precisará substituir seu teto, sistema HVAC, aparelhos, etc.
Controle de pragas: prevenção regular de pragas e quaisquer tratamentos necessários.
Paisagismo: Cuidados com gramado, corte de árvores e outras manutenção ao ar livre.

Alguns especialistas financeiros recomendam o uso de um cálculo "Piti+M", que adiciona um fundo de manutenção mensal ao seu pagamento PITI para obter uma imagem mais realista dos custos de propriedade de imóveis.

Uma pessoa sentada em uma mesa revisando documentos hipotecários, com um computador mostrando uma calculadora Piti

Dicas para gerenciar e reduzir o pagamento do seu PITI

Se o seu cálculo piti exceder seu orçamento, considere estas estratégias:

Reduzindo o diretor e o interesse

Faça um adiantamento maior para reduzir o valor do seu empréstimo
Melhore sua pontuação de crédito para se qualificar para obter melhores taxas de juros
Considere um período de empréstimo mais longo (embora isso aumente os juros totais pagos)
Compre as melhores taxas de hipoteca
Refinancia se as taxas de juros caírem significativamente

Diminuindo os impostos sobre a propriedade

Relame sua avaliação de imposto sobre a propriedade se você acredita que sua casa está supervalorizada
Isenções de imposto sobre a propriedade de pesquisa para as quais você pode se qualificar (Homestead, Senior, Veteran etc.)
Considere locais com taxas mais baixas de imposto sobre a propriedade

Diminuindo os custos de seguro

Bundle Home and Auto Insurance para descontos
Aumente sua franquia (se você tiver uma economia de emergência adequada)
Instale dispositivos de segurança ou recursos resistentes ao clima para descontos premium
Compre anualmente para melhores taxas

Eliminando o seguro hipotecário

Faça um adiantamento de 20% para evitar o PMI desde o início
Atingir 20% de patrimônio o mais rápido possível através de pagamentos principais extras
Obtenha uma nova avaliação se você acredita que sua casa apreciou o suficiente para empurrá -lo sobre o limite de 20%
Considere uma estrutura de empréstimo de Piggyback (80-10-10) em vez de pagar o PMI

Encerrando: a importância de um cálculo completo de piti

Calcular seu pagamento completo PITI antes de comprar uma casa é uma das etapas mais importantes no processo de compra de casas.Permite que você:

Tome decisões informadas: saiba exatamente com o que você está se comprometendo financeiramente antes de assinar a linha pontilhada.
Defina expectativas realistas: evite o choque de descobrir que seus custos de moradia são maiores do que o previsto.
Compare as opções com precisão: avalie diferentes propriedades com base no custo total de propriedade, não apenas no preço da listagem.
Negocie efetivamente: use seus cálculos PITI para informar sua oferta e estratégia de negociação.
Planeje o futuro: entenda como seus custos de moradia podem mudar com o tempo e se preparar de acordo.

Lembre -se de que uma casa é provavelmente a maior compra que você já fez.Reservar um tempo para calcular e entender seu pagamento completo do PITI garante que esse investimento aprimore seu bem-estar financeiro, em vez de se tornar um fardo.

Ao usar nossa Calculadora Piti e o conhecimento que você adquiriu neste guia, você está bem equipado para navegar no processo de compra de casas com confiança e clareza.

Perguntas freqüentes sobre piti

Meu pagamento Piti pode mudar com o tempo?

Sim, mesmo com uma hipoteca de taxa fixa.Embora seu pagamento principal e de juros permaneça constante com um empréstimo de taxa fixa, os impostos e as partes do seguro podem aumentar à medida que os valores da propriedade aumentam e os custos de seguro mudam.

Piti é o mesmo que meu pagamento de hipoteca?

Não necessariamente.Seu pagamento de hipoteca pode incluir apenas o principal e os juros se você não tiver uma conta de custódia.O PITI representa seu pagamento abrangente de moradias, incluindo impostos e seguros.

Todos os credores exigem uma conta de garantia?

Nem sempre.Embora muitos credores exijam contas de custódia, especialmente para empréstimos com menos de 20% de baixa, alguns podem permitir que você renuncie a esse requisito se tiver um adiantamento maior ou pagar uma taxa de isenção de custódia.

Quão precisos são as calculadoras online de piti?

As calculadoras on -line fornecem boas estimativas, mas podem não explicar fatores locais específicos que afetam impostos ou seguros.Para o cálculo mais preciso, use as taxas de imposto local e obtenha cotações reais de seguro.

O que acontece se houver uma escassez na minha conta de custódia?

Se os seus impostos ou o seguro aumentarem, criando uma escassez em sua conta de custódia, seu credor normalmente fornecerá opções: pague a escassez como uma quantia fixa ou a espalhe no próximo ano, o que aumentará seu pagamento mensal.

Como Piti afeta minha capacidade de se qualificar para uma hipoteca?

Os credores usam seu pagamento completo do PITI ao calcular sua relação dívida / renda, que é um fator-chave na aprovação da hipoteca.Um pagamento mais alto do PITI significa que você precisará de uma renda mais alta para se qualificar para o mesmo valor do empréstimo.

Calculadora de hipotecas Piti: Calcule seu verdadeiro pagamento mensal com impostos e seguros

Anh Quân