حاسبة نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

نسبة الدين إلى الدخل (DTI) هي النسبة المئوية من إجمالي دخلك الشهري التي تذهب لخدمة الدين. يستخدمها المقرضون كمقياس أساسي للقدرة على تحمل التكاليف في عملية الاكتتاب لأنها تقيس بشكل مباشر قدرتك على تحمل قسط قرض جديد دون الوقوع في الإفراط في المديونية.

الحساب بسيط — إجمالي المدفوعات الشهرية للديون مقسوماً على إجمالي الدخل الشهري، مضروباً في 100 — لكن المنطق الأساسي صارم: المقترض الذي ينفق 30% من دخله على الدخل لديه مرونة تدفق نقدي تختلف جوهرياً عن الشخص الذي ينفق 50%. لقد قامت اللوائح الفيدرالية منذ قواعد الرهن العقاري المؤهل لعام 2014 بتضمين سقوف نسبة الدين إلى الدخل في القانون لرهون الملاذ الآمن.

خارج نطاق الرهون العقارية، يقوم مقرضو السيارات، ومكتتبو القروض الشخصية، ومصدرو بطاقات الائتمان، وحتى مؤجرو الشقق بانتظام بسحب نسبة الدين إلى الدخل كمؤشر سريع للقدرة على تحمل التكاليف.

هناك نوعان مهمان: نسبة الدين إلى الدخل الأمامية تلتقط عبء السكن البحت، بينما تلتقط نسبة الدين إلى الدخل الخلفية إجمالي عبء الدين. يمنح المقرضون وزناً أكبر للنسبة الخلفية لأنها تعكس الصورة الكاملة للتدفق النقدي الشهري.

نسبة الدين إلى الدخل الأمامية = (دفع السكن ÷ إجمالي الدخل الشهري) × 100. دفع السكن هو PITI — أصل القرض، الفائدة، ضرائب العقار، تأمين مالكي المنازل — بالإضافة إلى رسوم اتحاد أصحاب المنازل وتأمين الرهن العقاري إن وجد. بالنسبة للمستأجرين المتقدمين بطلب للحصول على رهْن عقاري، استخدم دفع الرهن العقاري الجديد المقترح، وليس الإيجار الحالي (يتم استبعاد الإيجار لأن الرهن العقاري يحل محله).

نسبة الدين إلى الدخل الخلفية = (إجمالي الدخل الشهري من الديون ÷ إجمالي الدخل الشهري) × 100، حيث إجمالي الدخل الشهري من الديون = دفع السكن + قرض السيارة + قروض الطلاب + الحد الأدنى لمدفوعات بطاقة الائتمان + القروض الشخصية + النفقة + إعانة الطفل + أي التزامات موقعة بشكل مشترك.

استخدم إجمالي الدخل (قبل الضرائب)، وليس الصافي. الإجمالي هو المعيار لأن معدلات الضرائب تختلف حسب الولاية القضائية والوضع الشخصي. بالنسبة للمقترضين لحسابهم الخاص، إجمالي الدخل = صافي دخل الأعمال من الجدول C، محسوباً كمتوسط على مدى عامين.

تقوم أداة حساب نسبة الدين إلى الدخل هذه بتشغيل كلا الصيغتين تلقائياً.

قاعدة 28/36 هي المعيار الذهبي لصناعة الرهن العقاري التقليدي.

الرقم 28 هو الحد الأقصى للنسبة الأمامية: تكاليف السكن (PITI + اتحاد أصحاب المنازل) يجب ألا تتجاوز 28% من إجمالي الدخل الشهري. والرقم 36 هو الحد الأقصى للنسبة الخلفية: إجمالي الدين الشهري يجب ألا يتجاوز 36%. عند إجمالي دخل شهري قدره 8,000 دولار، يترجم هذا إلى سقف دفع للسكن قدره 2,240 دولار وسقف لإجمالي الدين قدره 2,880 دولار.

الوصول إلى كليكما هو النقطة المثالية التقليدية — فاني ماي وفريدي ماك يشتران القروض عند أو أقل من 36% بانتظام؛ القروض التي تزيد عن 36% تتطلب عوامل تعويض وقد تدفع علاوة سعرية صغيرة.

جزء 28 له جذور تاريخية في اكتتاب الثلاثينيات؛ تمت إضافة جزء 36 في الثمانينيات عندما أصبح دين المستهلك (السيارات، بطاقات الائتمان) مهماً. الاكتتاب الآلي الحديث (Desktop Underwriter، Loan Prospector) يوافق أحياناً حتى 45-50% في الخلفية مع عوامل تعويض قوية، لكن أرقام 28/36 تظل منطقة الراحة لكل من المقرضين والمقترضين.

الحد الأقصى لنسبة الدين إلى الدخل الخلفية البالغ 43% هو الحد التنظيمي للرهون العقارية المؤهلة (QM) — وهو تصنيف لمكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) تم إنشاؤه بعد أزمة الإسكان عام 2008 لتحديد القروض ذات المخاطر الأقل. تفقد قروض الرهن العقاري المؤهل التي تزيد عن 43% بعض حماية المسؤولية للمقرضين، لذا يبقى معظمها عند الحد الأقصى أو دونه.

قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وهي المسار الأكثر شيوعاً للمشترين لأول مرة وذوي درجات الائتمان 580-680، تقبل حتى 43% من نسبة الدين إلى الدخل الخلفية للموافقات الآلية. مع وجود عوامل تعويض قوية (ائتمان 720+، احتياطيات 3+ أشهر، صدمة دفع ضئيلة مقارنة بالسكن الحالي)، يمكن للاكتتاب اليدوي لإدارة الإسكان الفيدرالية الوصول إلى 56.99%.

قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى (VA) تستخدم إرشادات بنسبة 41% بالإضافة إلى اختبار الدخل المتبقي الذي يختلف حسب حجم الأسرة والمنطقة — قد يكون العامل الذي لديه دخل شهري متبقي قدره 1,500 دولار مؤهلاً بنسبة 50% من نسبة الدين إلى الدخل بموجب وزارة شؤون المحاربين القدامى حيث سترفض إدارة الإسكان الفيدرالية.

تُظهر لك حاسبة نسبة الدين إلى الدخل لإدارة الإسكان الفيدرالية على هذه الصفحة المساحة المتاحة لديك حتى حد 43%، مما يساعدك على تقرير ما إذا كان يجب عليك التقديم الآن أو سداد الديون أولاً.

مدرجة:

• الرهن العقاري/الإيجار (أو الرهن العقاري الجديد المقترح PITI)
• ضريبة العقار
• تأمين مالكي المنازل أو المستأجرين
• رسوم اتحاد أصحاب المنازل (HOA)
• تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)
• قسط تأمين الرهن العقاري (MIP)
• قروض السيارات
• قروض الطلاب (دفع خطة السداد القائمة على الدخل أو 1% من الرصيد اعتماداً على المقرض)
• الحد الأدنى لمدفوعات بطاقة الائتمان
• القروض الشخصية
• القروض التقسيطية
• النفقة
• إعانة الطفل
• مدفوعات القروض الموقعة بشكل مشترك (نعم، حتى لو لم تقم بدفعها أبداً)
• ارصدة الشراء الآن والدفع لاحقاً التي تتجاوز عتبات معينة

غير مدرجة:

• المرافق (كهرباء/غاز/ماء)
• البقالة
• البنزين
• النقل
• الهاتف المحمول
• الإنترنت
• الكابل
• اشتراكات البث
• عضويات الجيم
• أقساط التأمين على الحياة
• أقساط التأمين الصحي (عند خصمها من الراتب)
• مساهمات خطة التقاعد 401k
• الودائع الادخارية الطوعية
• الضرائب (الدخل، الرواتب)
• رعاية الأطفال
• الرسوم الدراسية (ما لم تكن ممولة بقرض)

القاعدة العامة: إذا ظهرت في تقرير الائتمان الخاص بك كالتزام ائتماني، فإنها تحسب؛ وإذا كانت نفقة تقديرية، فلا تحسب. تلتقط حاسبة الديون الشهرية هذه الفئات القياسية — قم بتعديل حقل 'ديون شهري أخرى' لأي شيء غير عادي.

ستراتيجيات ملموسة ست، مرتبة حسب السرعة والتأثير:

• (1) سداد بطاقات الائتمان بالكامل — يخفض المدفوعات الدنيا إلى الصفر، ويحسن استخدام الائتمان، ويمكن أن يحرك نسبة الدين إلى الدخل بمقدار 2-5 نقاط في 30 يوماً.
• (2) سداد قرض سيارة على وشك الانتهاء — إذا كنت في غضون 10 دفعات من السداد، يمكن للمقرضين استبعاده من نسبة الدين إلى الدخل، مما يخفضك محتملاً بـ 5-8 نقاط.
• (3) زيادة الدخل الموثق — احصل على زيادة، وثق نمط المكافآت، وتولى وظيفة ثانية مع سجل تاريخي لمدة عامين أو أكثر.
• (4) إعادة تمويل قروض الطلاب إلى فترة أطول لخفض الدفع الشهري (يكلف المزيد من الفائدة على المدى الطويل ولكنه يحسن نسبة الدين إلى الدخل).
• (5) تأخير التقديم لمدة 3-6 أشهر مع سداد ديون الأقساط بقوة.
• (6) تجنب الديون الجديدة في الأشهر الستة التي تسبق التقديم — لا توجد سيارة جديدة، ولا بطاقات ائتمان جديدة، ولا تمويل أثاث للمنزل الجديد.

مجتمعة، يمكن أن تخفض هذه نسبة الدين إلى الدخل بمقدار 10-15 نقطة. قم بتشغيل السيناريوهات من خلال حاسبة نسبة الدين إلى الدخل هذه مع المدفوعات الشهرية بعد كل تغيير لمعرفة التأثير.

المقترضون لحسابهم الخاص يواجهون أصعب اكتتاب لنسبة الدين إلى الدخل. يطلب المقرضون إقرارات ضريبية شخصية وتجارية لمدة عامين ويستخدمون الأقل من العامين (أو متوسط العامين إذا كان في صعود). صافي الدخل من الجدول C هو نقطة البداية الخاصة بك — وليس إجمالي الإيرادات.

التعديلات الشائعة مرة أخرى:

• الاستهلاك
• النضوب
• خسائر الحوادث
• الاستخدام التجاري للمنزل (إذا لم يتم دفعها بالفعل)

التعديلات للخارج:

• المكاسب لمرة واحدة
• الدخل غير المتكرر

معظم المقرضين لن يستخدموا أقل من عامين من دخل العمل الحر؛ والبعض يقبل سنة واحدة مع سنتين من دخل W-2 في نفس المجال. يتبع دخل المكافآت والعمولات على W-2 قواعد متوسط مماثلة لمدة عامين. يتم أخذ الدخل المتغير الذي انخفض مؤخراً بالشخصية الأدنى (مبدأ تحفظي).

ستراتيجية للعمل الحر: تعظيم الدخل الخاضع للضريبة لمدة عامين قبل التقديم — دفع المزيد من الضرائب الآن للتأهل لرهن عقاري أكبر يثمر غالباً بشكل إيجابي. يجب أن تستخدم حاسبة نسبة الدين إلى الدخل للمشتري لأول مرة أحدث متوسط لمدة عامين للدخل المتغير.

لا يطبق المقرضون في المملكة المتحدة سقفاً واحداً لنسبة الدين إلى الدخل مثل الولايات المتحدة. بعد إصلاح مراجعة سوق الرهن العقاري (MMR) لعام 2014، يتطلب تقييم القدرة على تحمل التكاليف في المملكة المتحدة تحليلاً كاملاً للدخل والمصروفات مخضعاً لاختبار الضغط بمعدل العودة للمقرض مضافاً إليه 3 نقاط مئوية (قواعد هيئة التنظيم الاحترازي PRA).

الرقم الرئيسي هو نسبة القرض إلى الدخل (LTI): يضع معظم المقرضين سقفاً للرهون العقارية عند 4.5 ضعف إجمالي الدخل السنوي، وقواعد هيئة التنظيم الاحترازي تقيد القروض التي تزيد عن 4.5 ضعف نسبة القرض إلى الدخل عند 15% من دفاتر أي مقرض. لذا فإن المشتري الذي يتقاضى 60,000 جنيه إسترليني سنوياً يمكنه عادةً الاقتراض حتى 270,000 جنيه إسترليني — ولكن فقط إذا أكد اختبار القدرة على تحمل التكاليف لمراجعة سوق الرهن العقاري قدرتهم على خدمة القرض بسعر الضغط الأعلى بعد مراعاة جميع النفقات الملتزم بها (الديون، المعالين، النفقات الأساسية المنتظمة).

برامج "المساعدة على الشراء" (Help to Buy)، وISA مدى الحياة، والملكية المشتركة لها عتبات قدرة تحمل خاصة بها مضافة في الأعلى. التأثير النهائي يشبه نسبة الدين إلى الدخل الإجمالية الأمامية بنسبة 30-35% في الولايات المتحدة — ولكن يتم التعبير عنها بشكل مختلف.

تستخدم كندا نسبتين تتوافقان بدقة مع نسبة الدين إلى الدخل في الولايات المتحدة:

• خدمة الدخل الإجمالي (GDS) هي تكاليف السكن فقط كنسبة مئوية من إجمالي الدخل — محددة بسقف 39% للرهون العقارية المؤمنة (أقل من 20% دفعة مقدمة، مطلوبة من شركة الرهن العقاري والإسكان الكندية CMHC) و35% لغير المؤمنة — ما يعادل نسبة الدين إلى الدخل الأمامية في الولايات المتحدة.
• خدمة الدخل الإجمالي الكلي (TDS) هي جميع الديون بما في ذلك السكن — محددة بسقف 44% للمؤمنة، و42% لغير المؤمنة — ما يعادل نسبة الدين إلى الدخل الخلفية في الولايات المتحدة.

تتضمن تكاليف السكن لخدمة الدخل الإجمالي الكندي دفع الرهن العقاري + ضريبة العقار + تكاليف التدفئة (المقدرة) + 50% من رسوم الشقق.

منذ يونيو 2021، يطبق المقرضون الكنديون الخاضعون للتنظيم الفيدرالي اختبار ضغط باستخدام الأعلی من معدل العقد + 2% أو 5.25% — يجب على المتقدمين التأهل بهذا المعدل المضغوط، وليس معدل العقد. تأمين شركة الرهن العقاري والإسكان الكندية (2.8-4% من القرض، مضافاً إلى الرصيد) مطلوب لأقل من 20% دفعة مقدمة. تحد قواعد 'B-20' لمكتب المشرف على المؤسسات المالية أيضاً نسبة القرض إلى الدخل عند 4.5 ضعف للرهون العقارية غير المؤمنة.

سلطة التنظيم المالي الأسترالية (APRA) تضع إطار القدرة على تحمل التكاليف: منذ أكتوبر 2021، يجب على المقرضين تقييم قدرة المتقدمين على السداد بسعر الفائدة الفعلي مضافاً إليه مخزن مؤقت للقدرة على الخدمة بنسبة 3 نقاط مئوية (مرفوع من 2.5%).

تعرف معظم البنوك إجمالي نسبة الدين إلى الدخل للأسرة على أنه إجمالي دين الأسرة مقسوماً على إجمالي دخل الأسرة، معبراً عنه كمضاعف — تشير هيئة التنظيم المالي الأسترالية إلى القروض التي تزيد عن 6 أضعاف على أنها 'نسبة دين إلى الدخل عالية' ويجب على المقرضين الاحتفاظ برأس مال تنظيم إضافي ضد هذه القروض. يتم تطبيق قياس نفقات الأسرة (HEM) — وهو تقدير لنفقات المعيشة مضافاً إليه خط الفقر — كحد أدنى بغض النظر عما يدعي المقترض إنفاقه.

منح مالكي المنازل لأول مرة على مستوى الولاية (10,000 - 30,000 دولار) وضمان المنزل الأول الفيدرالي (الشراء بدفعة مقدمة 5%، بدون تأمين رهن عقاري للمقرضين) تؤثر على اليدعة المقدمة ولكن ليس على اختبار القدرة على الخدمة الأساسي. تأمين رهن المقرض (LMI) مطلوب لأقل من 20% دفعة مقدمة ويضيف 8,000 - 25,000 دولار للتكاليف المسبقة.

كلاهما مهم — فهما بوابتان مستقلتان في عملية الاكتتاب. نسبة الدين إلى الدخل تحدد ما إذا كان المقرض سيوفر القرض أم لا؛ درجة الائتمان تحدد بالسعر الذي سيتم به.

قد يتم رفض درجة ائتمان 780 مع نسبة دين إلى الدخل 52% تماماً لأن 52% تخرق الملاذ الآمن للرهن العقاري المؤهل. درجة الائتمان 620 مع نسبة دين إلى الدخل 26% سيتم الموافقة عليها (منطقة إدارة الإسكان الفيدرالية) ولكن بسعر أعلى من المتقدم الحاصل على درجة 720.

ترتيب الأولوية العام في الاكتتاب:

• (1) هل يتخطى المتقدم الحد الأدنى لنسبة الدين إلى الدخل لبرنامج القرض؟
• (2) هل تلبي درجة الائتمان الحد الأدنى (580 لإدارة الإسكان الفيدرالية، 620 للتقليدي، 640 لوزارة شؤون المحاربين القدامى نموذجياً)؟
• (3) في أي شريحة أسعار تقع درجة الائتمان؟
• (4) هل هناك عناصر مهينة تتطلب تفسيراً؟

نادراً ما يقوم المقرضون باستثناءات لنسبة الدين إلى الدخل — فهو سقف صارم مرتبط بالملاذات الآمنة التنظيمية. وهم يقومون بتعديل الأسعار بانتظام للائتمان.

أولوية ما قبل التقديم: احصل على نسبة الدين إلى الدخل أقل من 43% (ويفضل 36%) أولاً، ثم قم بتحسين درجة الائتمان للسعر. استخدم حاسبة نسبة الدين إلى الدخل هذه وأداة سحب الائتمان المنفصلة معاً.

الأخطاء القابلة للتجنب التي تعطل طلبات الرهن العقاري:

• (1) استخدام صافي الدخل — حساب نسبة الدين إلى الدخل على الأجور التي تأخذها إلى المنزل يجعل نسبتك تبدو أسوأ بنسبة 25-30% مما يراه المقرضون. استخدم الإجمالي دائماً.
• (2) نسيان القروض الموقعة بشكل مشترك — قرض السيارة ذاك الذي وقعته بشكل مشترك لطفلك؟ إنه دينك لنسبة الدين إلى الدخل.
• (3) الاستهانة بالدفع الجديد PITI — استخدام أصل وفائدة الرهن العقاري فقط ونسيان الضرائب، التأمين، اتحاد أصحاب المنازل، تأمين الرهن العقاري الخاص. قد يكون إجمالي PITI أعلى بمقدار 300-500 دولار شهرياً من الأصل والفائدة وحدها.
• (4) افتراض أن دفع خطة السداد القائمة على الدخل لقرض الطالب يحسب — يستخدم بعض المقرضين 1% من رصيد قرض الطالب بدلاً من ذلك، مما يرفع نسبة الدين إلى الدخل بشكل دراماتيكي إذا كان لديك 80,000 دولار في القروض على خطة سداد قائمة على الدخل بقيمة 200 دولار شهرياً.
• (5) دين جديد منتصف التقديم — تمويل الأثاث أو شراء سيارة ثانية بين الموافقة المسبقة والإغلاق يؤدي إلى إعادة سحب الائتمان، وغالباً ما يقتل الصفقة.
• (6) عدم احتساب تأمين الرهن العقاري الخاص — دفعة مقدمة أقل من 20% تضيف 80-300 دولار شهرياً تأمين رهن عقاري خاص لدفع السكن، مما يدفع نسبة الدين إلى الدخل الأمامية إلى الأعلى.

قم بتضمين تأمين الرهن العقاري الخاص دائماً في حقل دفع السكن عند تشغيل سيناريو حاسبة نسبة الدين إلى الدخل للرهن العقاري.