حاسبة تكلفة شراء منزل

تكاليف الإغلاق تبلغ في المتوسط 2-5% من سعر الشراء ولكنها تختلف بشكل كبير حسب الولاية ونوع القرض.

رسوم المُقرض تشمل:

• نشأة القرض (0.5-1% من مبلغ القرض)
• الاكتتاب ($400-900)
• تقرير الائتمان ($30-50)
• شهادة الفيضانات ($15-25)
• التقييم ($300-500)

رسوم سند الملكية تشمل:

• تأمين سند الملكية (0.5-1% من سعر الشراء - مطلوب من قِبل المُقرضين)
• البحث عن سند الملكية ($200-400)
• رسوم التسجيل ($50-250)

الرسوم الحكومية تشمل:

• ضرائب النقل (تتراوح من 0.1% في كولورادو إلى 2.2% في ديلاوير)
• رسوم التسجيل
• في بعض الولايات، ضرائب القصور على العقارات الأغلى ثمناً

العناصر المدفوعة مقدماً المستحقة عند الإغلاق:

• 3-12 شهراً من ضرائب العقارات ($2,000-8,000)
• سنة واحدة من تأمين صاحب المنزل ($1,000-3,000)
• الفائدة اليومية من تاريخ الإغلاق حتى نهاية الشهر

تضيف قروض FHA قسط تأمين رهن عقاري مقدماً بنسبة 1.75% من مبلغ القرض.

بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق، غالباً ما يقلل المشترون من تقدير تكلفة فحص المنزل ($400-600) والفحوصات المتخصصة المحتملة:

• غاز الرادون ($150-200)
• النمل الأبيض ($75-150)
• كاميرا خط الصرف الصحي ($200-400)
• مهندس إنشائي ($400-800) إذا تم العثور على مشكلات

تأمين الهن العقاري الخاص (PMI) يضيف $100-300 شهرياً على القروض التقليدية ذات الدفعة المقدمة الأقل من 20%.

رسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA) ($200-800 شهرياً للشقق السكنية والمجتمعات المخططة) هي تكاليف مستمرة تؤثر على القدرة المالية.

نفقات الانتقال الفوري:

• رسوم توصيل المرافق
• شراء الأجهزة (تكلفة الثلاجة الجديدة $1,000-3,000 إذا لم تكن مشمولة)
• علاجات النوافذ ($500-3,000)
• معدات العشب ($500-1,500) لم- أصحاب المنازل الجدد الذين ينتقلون من الإيجار

احتياطيات الطوارئ: يوصي المستشارون الماليون الاحتفاظ بـ 1-3% من قيمة المنزل متاحة للإصلاحات غير المتوقعة - $4,000-12,000 لمنزل بقيمة $400,000.

• التفاوض على تنازلات البائع: في أسواق المشترين، قد يوافق البائعون على دفع 2-3% من سعر الشراء نحو تكاليف الإغلاق، مما يقلل النقد المطلوب بمقدار $8,000-12,000 على منزل بقيمة $400,000.
• التسوق بين مُقرضي الرهن العقاري - يمكن أن توفر اختلافات أسعار الفائدة والرسوم بين 3-5 مُقرضين ما بين $2,000-5,000 في رسوم النشأة وآلاف أخرى على مدى عمر القرض.
• برامج المشتري لأول مرة (مقدم FHA بنسبة 3.5%، مقدم VA بنسبة 0%، مقدم USDA بنسبة 0% في المناطق المؤهلة، والمساعدة في الدفعة المقدمة الخاصة بالولاية) تقلل متطلبات النقد المقدم بشكل كبير.
• السؤال عن اعتمادات المُقرض - قبول سعر فائدة أعلى قليلاً (أكثر بنسبة 0.125-0.25%) يمكن أن يولد $2,000-4,000 كاعتمادات من المُقرض يتم تطبيقها على تكاليف الإغلاق.
• تحديد موعد الإغلاق بالقرب من نهاية الشهر يقلل من رسوم الفائدة المدفوعة مقدماً.
• وأخيراً، ضع في اعتبارك رهناً عقارياً بدون تكاليف إغلاق حيث يتم إدراج رسوم الإغلاق في مبلغ القرض - فأنت تدفع أكثر بمرور الوقت في الفائدة ولكنك تحتاج إلى نقد أقل مقدماً.

إجمالي النقد لشراء منزل هو الدفعة المقدمة بالإضافة إلى تكاليف الإغلاق بالإضافة إلى العناصر المدفوعة مقدماً (ضريبة العقار وتأمين أصحاب المنازل المحفوظة في حساب الضمان).

في منزل بقيمة 400,000 دولار مع مقدم 10% وتكاليف إغلاق 3%، هذا يعني 40,000 دولار + 12,000 دولار + المدفوعات المقدمة - وغالباً ما يتراوح بين 55,000 و60,000 دولار قبل أن تحصل على المفاتيح.

وفقاً لـ مكتب حماية المستهلك المالي، فإن رقم النقد عند الإغلاق هذا، وليس السعر المكتوب، هو ما يحدد ما إذا كان بإمكانك تحمل تكاليف الشراء بالفعل. تجمع هذه الحاسبة كل مكون حتى لا تكون هناك مفاجآت في طاولة الإغلاق.

الدفعة المقدمة هي حصتك في ملكية العقار؛ تكاليف الإغلاق هي رسوم المعاملة لإنشاء القرض ونقل الملكية. إنهما مجموعتان منفصلتان من النقد.

تتجنب الدفعة المقدمة بنسبة 20% تأمين الرهن العقاري الخاص، لكن لا يزال يتعين عليك دفع 2-5% من القرض رسوم إغلاق بالإضافة إلى ذلك.

لكل Freddie Mac، يقوم العديد من المشترين لأول مرة بتخصيص ميزانية للدفعة المقدمة فقط ويتفاجأون بتكاليف الإغلاق. حافظ على فصل البندين عند التخطيط لمدخراتك حتى يتم تغطية النقد بالكامل عند الإغلاق.

تكاليف الإغلاق تنقسم إلى ثلاث فئات.

• رسوم المُقرض تشمل نشأة القرض (0.5-1% من القرض) والاكتتاب.
• رسوم الطرف الثالث تغطي التقييم ($400-600)، والبحث عن سند الملكية وتأمين سند الملكية ($1,000-2,000)، والتسجيل.
• المدفوعات المقدمة تمول السنة الأولى من تأمين أصحاب المنازل وعدة أشهر من ضريبة العقارات في حساب ضمان.

يفصل نموذج تقدير القرض الخاص بـ CFPB كل هذه الأمور في غضون ثلاثة أيام عمل من التقديم، مما يتيح لك مقارنة المُقرضين بنداً بنداً قبل الالتزام.

حساب ساعات العمل هو الرقم الوحيد الذي يجب عليك تحويله في يوم إتمام الصفقة: الدفعة المقدمة مضافاً إليها إجمالي تكاليف الإغلاق والمصاريف المدفوعة مقدماً، مطروحاً منها أي عربون تم دفعه مسبقاً وأي اعتمادات من المُقرض أو البائع.

يمكن لمنزلين لهما نفس السعر أن يتطلبا مبالغ مختلفة جداً لإتمامهما اعتماداً على نوع القرض وحساب الضمان والاعتمادات المتفاوض عليها.

توضح وثيقة إفصاح الإغلاق الصادرة عن مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB)، والتي تُصدر قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق، المبلغ الدقيق المطلوب لإتمام الصفقة حتى تتمكن من ترتيب الأموال ورصد أي تناقضات في اللحظة الأخيرة.

تختلف تكاليف الإغلاق بشكل كبير حسب الموقع وبرنامج القرض.

فالولايات التي تفرض ضرائب تحويل عالية مثل نيويورك وديلاوير وپنسلفانيا تدفع إجمالي تكاليف الإغلاق إلى ما فوق النطاق الوطني البالغ 2-5٪، بينما تقع الولايات التي ليس بها ضريبة تحويل في الحد الأدنى.

نوع القرض مهم أيضاً: قروض FHA تضيف قسط تأمين رهن عقاري مقدماً بنسبة 1.75٪، وقروض VA تفرض رسوماً تمويلية، وكلاهما يمكن تضمينهما في القرض.

احرص دائماً على تسعير برنامج القرض المحدد في ولايتك المحددة، وليس المتوسط الوطني.

يتم تقسيم تكاليف الإغلاق بين المشتري والبائع، والتقسيم يكون عرفياً جزئياً وقابلاً للتفاوض جزئياً.

• المشترون يدفعون عادةً رسوم المُقرض، والتقييم، وحصتهم من المصاريف المدفوعة مقدماً.
• البائعون يدفعون عادةً عمولة العقارات، وفي العديد من الولايات، ضرائب التحويل.

في سوق المشترين، غالباً ما يوافق البائعون على تنازلات البائع التي تغطي جزءاً من تكاليف إغلاق المشتري.

إن معرفة التكاليف التي تخصك تقليدياً - وتلك القابلة للتفاوض - هي وسيلة مباشرة للتحكم في أموال إتمام الصفقة.

نموذجان قياسيان لـ CFPB يحكمان الأرقام.

• يصل تقدير القرض في غضون ثلاثة أيام عمل من تقديم الطلب ويسمح لك بالتسوق بين المُقرضين على بنود متطابقة.
• يصل إفصاح الإغلاق قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق ويجب أن يتطابق مع الرسوم النهائية.

قارن بين الاثنين: الرسوم في فئتي 'لا يمكن تغييرها' و'محدودة بزيادة 10٪' محمية، والقفزات غير المبررة هي أسباب لاستجواب المُقرض.

هذه النماذج هي أفضل دفاع لك ضد الرسوم المبالغ فيها أو الوهمية.

أكثر الأخطاء تكلفة هي:

• وضع ميزانية للدفعة المقدمة فقط
• تجاهل المصاريف المدفوعة مقدماً وحساب الضمان
• الفشل في التسوق بين المُقرضين (تختلف الأسعار والرسوم بشكل كبير فيما بينهم)

يتخلى البعض الآخر عن فحص المنزل لتوفير بضع مئات من الدولارات، ثم يواجهون آلاف الدولارات في إصلاحات مفاجئة، أو يستنفدون صندوق الطوارئ الخاص بهم بالكامل لإتمام الصفقة.

احتفظ بمصاريف شهرين إلى ثلاثة أشهر بعد الإغلاق، واحصل على ثلاثة تقديرات للقرض على الأقل، واقرأ كل سطر من إفصاح الإغلاق قبل التوقيع.