حاسبة الوقت

يقيم المقرضون نسبتين للدين إلى الدخل في وقت واحد، وتحدد النسبة الأكثر تقييداً الحد الأقصى لقرضك.

تتضمن النسبة الأمامية (التي تسمى أيضاً نسبة مصاريف السكن) تكاليف السكن فقط — أصل الرهن العقاري، الفائدة، ضرائب العقار، وتأمين أصحاب المنازل (PITI) — مقسومة على إجمالي الدخل الشهري. الحد القياسي هو 28%.

تتضمن النسبة الخلفية تكاليف السكن بالإضافة إلى جميع مدفوعات الديون المتكررة — قروض السيارات، قروض الطلاب، الحد الأدنى لبطاقات الائتمان، القروض الشخصية، ودعم الأطفال — مقسومة على إجمالي الدخل الشهري. الحد القياسي هو 36%.

بالنسبة لشخص يتقاضى 8,333 دولاراً شهرياً مع ديون شهرية بقيمة 500 دولار: تتيح النسبة الأمامية 2,333 دولاراً للسكن، بينما تتيح النسبة الخلفية 3,000 دولار إجمالاً ناقص 500 دولار ديون ليتبقي 2,500 دولار للسكن. حد النسبة الأمامية البالغ 2,333 دولاراً هو الأكثر تقييداً، لذا فهو المسيطر.

يسمح بعض المقرضين، خاصة لقروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، بما يصل إلى 31% للأمامية و43% للخلفية.

تأثير أسعار الفائدة للرهن العقاري على القدرة على تحمل التكاليف هائل. كل زيادة بنسبة 1% في معدل الفائدة تقلل القوة الشرائية بنحو 10-11%.

عند فائدة 5%، تدعم الدفعة الشهرية البالغة 2,000 دولار قرضاً بقيمة 373,000 دولار. وعند 6%، تدعم نفس الدفعة 333,000 دولار فقط — بانخفاض قدره 40,000 دولار. وعند 7%، تنخفض إلى 300,000 دولار. عندما ارتفعت الأسعار من 3% إلى 7% بين عامي 2021 و2023، فقد المشترون تقريباً 35% من قوتهم الشرائية.

تؤثر نسبة الدفعة المقدمة على القدرة على تحمل التكاليف بطريقة مختلفة: الدفعة المقدمة الأكبر لا تغير نسب الدين إلى الدخل (تظل ميزانية الدفعة الشهرية كما هي)، لكنها تقلل نسبة القرض إلى القيمة، مما يعني أن نفس الدفعة الشهرية تدعم سعر منزل أعلى. الانتقال من دفعة مقدمة بنسبة 10% إلى 20% يتيح لك فعلياً شراء منزل أكبر بنسبة 11% تقريباً.

بالإضافة إلى ذلك، تلغي الدفعة المقدمة بنسبة 20% تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، مما يوفر 100-300 دولار شهرياً يمكن توجيهها نحو دفعة رهن عقاري أكبر.

هناك أربع استراتيجيات أساسية لتوسيع قدرتك الشرائية.

• أولاً، زيادة الدخل - زيادة الراتب بمقدار 10,000 دولار تضيف ما يقريب من 35,000 إلى 40,000 دولار كحد أقصى لسعر المنزل (اعتماداً على نسبة الفائدة والمدة).
• ثانياً، تقليل الديون الحالية - القضاء على قسط سيارة بقيمة 400 دولار شهرياً يمكن أن يضيف 60,000 إلى 80,000 دولار كحد أقصى لسعر منزلك من خلال تحسين نسبة الدين إلى الدخل.
• ثالثاً، ادخار دفعة مقدمة أكبر - يتيح لك هذا شراء منزل أغلى ضمن نفس الميزانية الشهرية.
• رابعاً، تأمين سعر فائدة أقل من خلال تحسين درجاتك الائتمانية (كل زيادة بمقدار 20 نقطة يمكن أن تخفض الفائدة بنسبة 0.125-0.25%)، أو دفع نقاط خصم (كل نقطة تكلف 1% من مبلغ القرض وتخفض الفائدة بنسبة 0.25%)، أو اختيار رهْن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM) مع معدل أولي منخفض.

إلى جانب قاعدة 28/36، ضع في اعتبارك مستوى راحتك الشخصي - يقترح العديد من المستشارين الماليين إبقاء تكاليف السكن عند 25% أو أقل من صافي الدخل لميزانية أكثر تحفظاً.

تعتمد القدرة على الشراء على الدخل، والديون، والدفعة المقدمة، ونسبة الفائدة - ومرتكزة على قاعدة 28/36.

على دخل قدره 100,000 دولار (حوالي 8,333 دولاراً إجمالياً شهرياً)، يكون الحد الأقصى للمقدمة هو 28% (2,333 دولاراً للسكن) والحد الأقصى للخلفية هو 36% (3,000 دولاراً لإجمالي الديون)، وفقاً لإرشادات مكتب حماية المستهلك المالي.

الحد الأقصى لسعر منزلك هو أي قرض تدعمه تلك الحدود بأسعار الفائدة الحالية بالإضافة إلى الدفعة المقدمة. تحسب هذه الحاسبة هذا السعر بناءً على مدخلاتك.

يقيم المقرضون القدرة على تحمل التكاليف باستخدام نسبتين للدين إلى الدخل.

نسبة الدين الأمامية هي تكاليف السكن (أصل القرض، الفائدة، الضرائب، التأمين) مقسومة على إجمالي الدخل الشهري - الهدف هو 28%.

نسبة الدين الخلفية تضيف جميع الديون الأخرى (قروض السيارات، قروض الطلاب، بطاقات الائتمان) - الهدف هو 36%، على الرغم من أن العديد من القروض تسمح بنسب أعلى. يشير مكتب حماية المستهلك المالي إلى أن نسبة الدين الخلفية هي الرقم الأكثر حسمًا في عملية الاكتتاب.

يؤدي خفض الديون الحالية مباشرة إلى رفع سعر المنزل الذي تؤهلك للحصول عليه.

الدفعة المقدمة الأكبر ترفع الحد الأقصى لسعر الشراء بطريقتين:

• تضيف مباشرة إلى السعر الذي يمكنك دفعه
• من خلال خفض القرض، فإنها تقلل الدفعات الشهرية، مما يفرغ مساحة تحت حدود نسبة الدين إلى الدخل

دفع 25% مقدماً يتجنب أيضاً التأمين الخاص على الرهن العقاري، والذي تحتسب تكلفته بخلاف ذلك ضمن ميزانية السكن الخاصة بك. يلاحظ فريدي ماك أن الدفعة المقدمة ونسبة الدين إلى الدخل معاً يحددان إلى حد كبير أهلية القرض.

أسعار الفائدة تؤثر بقوة على مدى تحمل تكاليف المنزل، لأن الفائدة الأعلى تعني أن حصة أكبر من كل دفعة تذهب إلى الفائدة، مما يقلص القرض الذي تدعمه حدود نسبة الدين إلى الدخل لديك.

زيادة سعر الفائدة بنسبة نقطة مئوية واحدة يمكن أن تقطع القوة الشرائية بنحو 10%. هذا هو السبب في أن القدرة على الشراء تنخفض عندما ترتفع الأسعار حتى لو ظل دخلك كما هو.

قم بنمذجة سعر الفائدة الحالي، وليس السعر القديم، عند تقدير الحد الأقصى لسعر منزلك.

يغطي حد السكن البالغ 28% PITI بالكامل - أصل القرض، الفائدة، الضرائب، والتأمين - وليس فقط دفعة القرض.

المناطق ذات ضريبة الأملاك المرتفعة والتأمين باهظ الثمن على أصحاب المنازل تترك مساحة أقل لأصل القرض والفائدة، مما يقلل السعر الذي تؤهلك للحصول عليه. رسوم اتحاد ملاك العقارات تُحتسب أيضاً.

يمكن لاثنين من الدخول المتطابقة تحمل تكاليف منازل مختلفة تماماً اعتماداً على تكاليف الضرائب والتأمين المحلية، ولهذا السبب تتضمن هذه الحاسبة معدلات الضرائب والتأمين.

الموافقة المبدئية هي تقدير سريع وغير رسمي؛ بينما الموافقة المسبقة تتضمن قيام المُقرض بالتحقق من الدخل، والأصول، والائتمان، مما ينتج عنه حد أقصى موثوق وعرض أقوى.

يوصي مكتب حماية المستهلك المالي بالحصول على موافقة مسبقة قبل البحث عن منزل حتى تتسوق في نطاق السعر الحقيقي الخاص بك ويمكنك التصرف بسرعة. تُظهر الموافقة المسبقة أيضاً مشكلات الائتمان مبكراً.

لاحظ أن مبلغ الموافقة المسبقة هو سقف وليس هدفا - الاقتراض بالحد الأقصى نادراً ما يكون حكيماً.

التأهل للحصول على قرض لا يعني القدرة على العيش بشكل مريح معه. تتجاهل حدود نسبة الدين إلى الدخل للمقرضين مدخرات التقاعد، ورعاية الأطفال، وتكاليف نمط الحياة.

الشراء بأقل من الحد الأقصى يترك وسادة للطوارئ، وإعادة ضبط أسعار الفائدة، وتغيرات الحياة، ويتجنب أن تصبح 'مفلسًا بسبب المنزل'.

يوصي التربويون الماليون باستهداف دفعة سكنية أقرب إلى 25% من صافي الدخل بدلاً من 28% من إجمالي الدخل الذي يسمح به المقرضون.

الأخطاء المتكررة تشمل:

• وضع الميزانية بناءً على دفعة القرض مع تجاهل الضرائب، والتأمين، ورسوم اتحاد الملاك
• اقتراض مبلغ الموافقة المسبقة كاملاً
• نسيان تكاليف الإغلاق والصيانة
• استخدام سعر فائدة قديم
• عدم سداد الديون أولاً لتحسين نسبة الدين الخلفية

اجعل الميزانية مبنية على تكاليف PITI كاملة، واحتفظ باحتياطي أقل من الحد الأقصى، وقلل الديون قبل التقديم، ونمذج سعر الفائدة الحالي للحصول على سعر أقصى واقعي.