حاسبة الوقت

ضريبة العقارات = القيمة المقدرة × معدل الضريبة. تعبر معظم السلطات القضائية عن المعدلات كطواحين (دولارات لكل 1,000 دولار من القيمة) أو كنسبة مئوية. معدل 25 طاحونة يعادل 2.5%، وبالتالي فإن القيمة المقدرة البالغة 400,000 دولار تنتج ضريبة سنوية قدرها 10,000 دولار.

قد تختلف القيمة المقدرة عن القيمة السوقية - فالعديد من الولايات تقيم بنسبة ضئيلة من القيمة السوقية (على سبيل المثال، تقيم جورجيا بنسبة 40%، لذا يتم تقييم منزل بقيمة 400,000 دولار بمبلغ 160,000 دولار).

تخفض إعفاءات المسكن الرئيسي المبلغ الخاضع للضريبة:

• تعفي فلوريدا 50,000 دولار
• تعفي تكساس 100,000 دولار (اعتبارًا من 2024)
• تحددProp 13 في كاليفورنيا زيادات القيمة المقدرة بنسبة 2% سنويًا بغض النظر عن الارتفاع السوقي

يتم تحديد معدلات الضرائب محليًا من خلال جمع الرسوم من سلطات ضريبية متعددة - وعادة ما تكون المقاطعة، والمدينة، ومنطقة المدرسة، والمناطق الخاصة (الحريق، والمكتبة، والحدائق) - حيث تشكل ضرائب المدارس 40-60% من الإجمالي.

تختلف معدلات ضريبة العقارات الفعلية (الضريبة السنوية كنسبة مئوية من قيمة المنزل) بشكل كبير: نيوجيرسي 2.23%، إلينوي 2.07%، كونيتيكت 2.00%، نيو هامبشاير 1.86%، وتكساس 1.68% هي الأعلى. هاواي 0.27%، ألاباما 0.39%، كولورادو 0.51%، لويزيانا 0.53%، وكارولينا الجنوبية 0.56% هي الأدنى.

ومع ذلك، قد يكون لدى ولايات ذات معدلات منخفضة قيم منازل أعلى (هاواي) أو تعتمد بشكل أكبر على ضرائب أخرى (المبيعات، الدخل) للتعويض. ليس لدى تكساس ضريبة دخل حكومية ولكن لديها ضرائب عقارية مرتفعة؛ ولا تمتلك نيو هامبشاير ضريبة مبيعات أو دخل ولكن لديها رابع أعلى معدل لضريبة العقارات.

بالنسبة لمشتري المنازل، فإن المعدل الفعال أهم من المعدل الاسمي - معدل 1.5% على منزل بقيمة 400,000 دولار يكلف 6,000 دولار/سنة (500 دولار/شهر)، مما يؤثر بشكل مباشر على التأهل للرهن العقاري لأن المقرضين يدرجون الضرائب في نسبة الدين إلى الدخل.

يمكن لمالكي المنازل الاعتراض على تقييمهم إذا اعتقدوا أن القيمة المقدرة تتجاوز القيمة السوقية العادلة - حوالي 30-40% من الطعون تنجح، بمتوسط تخفيضات تتراوح بين 7-10%.

لبناء قضية:

• اجمع مبيعات قابلة للمقارنة (3-5 منازل مماثلة تم بيعها مؤخراً بأقل من القيمة المقدرة الخاصة بك)
• وثّق أوجه القصور في العقار التي ربما فاتتها المقيمون (الصيانة المؤجلة، القضايا البيئية، القرب من الميزات السلبية)
• راجع بطاقة سجل العقار للأخطاء الواقعية (مساحة المربع الخاطئة، عدد غير صحيح من غرف النوم / الحمامات، ملاحظات الحالة المفقودة)

قدم الطعون خلال نافذة الاعتراض (عادة 30-60 يومًا بعد إرسال إشعارات التقييم بالبريد، وتختلف حسب الولاية القضائية). حتى تخفيض بنسبة 5% على تقييم بقيمة 400,000 دولار بمعدل ضريبة 2% يوفر 400 دولار سنويًا - يتضاعف على مدى عقد من الملكية.

يعمل العديد من مستشاري ضريبة العقارات بناءً على الطوارئ، حيث يأخذون 25-40% من مدخرات السنة الأولى.

تساوي ضريبة العقارات القيمة المقدرة الخاضعة للضريبة لمنزلك مضروبة في معدل الضريبة (الطاحونة) المحلي. المقيم:

• يحدد القيمة السوقية
• يطبق نسبة تقييم للحصول على القيمة المقدرة
• يطرح الإعفاءات للوصول إلى القيمة الخاضعة للضريبة
• يضرب في معدل الطاحونة

لمنزل بقيمة 400,000 دولار مقيم بنسبة 100% بمعدل 1.2%، تكون الضريبة السنوية 4,800 دولار. نظرًا لأن كل مقاطعة تحدد نسبتها ومعدلها الخاص، يمكن لمنزلين متطابقين في مقاطعتين مختلفتين أن يدينا بمبالغ مختلفة جدًا.

نسبة التقييم هي النسبة المئوية للقيمة السوقية التي يتم فرض الضرائب عليها بالفعل. تقوم بعض السلطات القضائية بالتقييم بنسبة 100% من القيمة السوقية؛ والبعض الآخر يقيم بنسبة 10-50%، ثم يطبق معدلًا أعلى للتعويض.

القيمة الخاضعة للضريبة هي القيمة المقدرة مطروحاً منها أي إعفاءات. فهم النسبة أمر مهم لأن معدلاً يبدو منخفضاً على نسبة تقييم عالية يمكن أن يكلف أكثر من معدل مرتفع على نسبة منخفضة.

دائمًا قارن معدل الضريبة الفعال - الضريبة السنوية مقسومة على القيمة السوقية - وليس معدل الطاحونة الرئيسي.

الطاحونة هي عشر السنت، لذا فإن طاحونة واحدة تعادل دولارًا واحدًا من الضريبة لكل 1,000 دولار من القيمة الخاضعة للضريبة؛ ومعدل 20 طاحونة هو 2%.

تحدد الحكومات المحلية معدل الطاحونة لتمويل المدارس، وخدمات المقاطعات، والميزانيات البلدية، ولهذا السبب ترتفع المعدلات عندما تنمو الميزانيات.

معدل الضريبة الفعال - إجمالي الضريبة المدفوعة مقسوماً على القيمة السوقية للمزل - هو الطريقة الأنظف لمقارنة الأعباء الضريبية عبر المناطق لأنه يطوي نسبة التقييم وكل فرض رسوم في رقم واحد.

يقلل إعفاء المسكن الرئيسي القيمة الخاضعة للضريبة للمسكن الأساسي الذي يمتلكه ويشغله صاحبه، مما يقلل الضريبة المستحقة. تختلف المبالغ والقواعد بشكل كبير حسب الولاية - فبعضها يعفي مبلغاً مقطوعاً بالدولار، والبعض الآخر نسبة مئوية، ويوفر الكثير منها إغاثة إضافية لكبار السن، والمحاربين القدماء، والأشخاص ذوي الإعاقة.

لأنك عادة يجب أن تقدم طلباً وتعيد التأهل، فإن الإعفاءات غير المطالب بها هي مصدر شائع للدفع الزائد. تحقق من قواعد المسكن الرئيسي للمقيم في سنة شرائك وحيثما تغيرت ظروفك.

تختلف معدلات ضريبة العقارات الفعالة بشكل كبير في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وفقًا لبيانات مؤسسة الضرائب، تقع نيوجيرسي، وإلينوي، ونيو هامبشاير بين الأعلى (غالبًا ما تزيد عن 1.8%)، بينما هاواي، وألاباما، وكولورادو هي من بين الأدنى (أقل بكثير من 0.5%).

غالباً ما تقرن الولايات ذات المعدلات المرتفعة أسعار المنازل الأقل باعتماد محلي أثقل على ضريبة العقارات للمدارس. عند مقارنة الأسواق، قم بوزن عبء الضريبة السنوي إلى جانب سعر الشراء، حيث أن المعدل المنخفض على منزل باهظ الثمن يمكن أن يتجاوز معدلاً مرتفعاً على منزل أرخص.

يقوم المقيمون بتحديث قيمة منزلك بشكل دوري، وفقًا لجدول يتراوح من سنوي إلى كل عدة سنوات اعتمادًا على الولاية القضائية.

يمكن أن تقفز إعادة التقييم بعد:

• عملية بيع (بعض الولايات تعيد الضبط إلى سعر الشراء)
• تجديد رئيسي
• سوق صاعد

عدد قليل من الولايات، مثل كاليفورنيا بموجب الاقتراح 13، تحد من نمو التقييم السنوي، مما قد يخلق فجوات كبيرة بين أصحاب المنازل منذ فترة طويلة والمشترين الجدد. معرفة دورة إعادة التقييم في منطقتك تساعدك على توقع زيادة الضرائب قبل وصولها.

الضرائب العقارية على منزلك الرئيسي ومنزلك الثاني قابلة للاستنزال في الإقرار الضريبي الفيدرالي إذا اخترت التفصيل، ولكن خصم الضرائب المحلية وضرائب الولاية (SALT) التابع لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) مقيد بـ 10,000 دولار مجتمعة مع ضرائب الدخل والمبيعات الخاصة بالولاية بموجب قانون التخفيضات الضريبية ووظائف عام 2017.

بالنسبة لأصحاب المنازل في الولايات ذات الضرائب المرتفعة، يحد هذا السقف من الفائدة، لذا يختار الكثيرون الخصم القياسي بدلاً من ذلك. تتبع ضريبة العقارات المدفوعة من خلال كشوفات حساب الضمان الخاصة بك واستشر توجيهات مصلحة الضرائب الأمريكية بشأن الجدول A قبل المطالبة.

الطرق الأكثر شيوعاً لدفع المال بشكل زائد من قبل المالكين هي:

• الفشل في المطالبة بإعفاء المسكن الرئيسي أو إعفاء كبار السن
• عدم مراجعة تقييم المقيم بحثاً عن أخطاء (مساحة غير صحيحة بالمربع، أو حجم قطعة الأرض، أو الحالة)
• تفويت الموعد النهائي للاستئناف

غالباً ما تكون التقييمات مبالغ فيها، والاعتراض الناجح الذي يتضمن مبيعات مقارنة حديثة يمكن أن يخفض فاتورتك لسنوات. راجع إشعار التقييم الخاص بك في كل دورة، وتأكد من تفاصيل العقار، وقم بالاعتراض فوراً عندما تتجاوز القيمة المقدرة ما تباع به المنازل القابلة للمقارنة بالفعل.