حاسبة الوقت

ينصح مكتب حماية المستهلك المالي بالتركيز على فترة التعادل بدلاً من القاعدة التقليدية التي تقول إنه يجب عليك إعادة التمويل كلما انخفضت الفائدة بنسبة 1% أو أكثر، وهي قاعدة مبسطة للغاية. الاختبار الحقيقي هو فترة التعادل: تكاليف الإغلاق / الوفورات الشهرية = أشهر استرداد التكاليف. إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة أطول من فترة التعادل، فمن المرجح أن تكون إعادة التمويل منطقية.

إن إعادة تمويل رهن عقاري بقيمة 400,000 دولار من 6.5% إلى 5.5% يوفر حوالي 275 دولاراً شهرياً. ومع تكاليف إغلاق بقيمة 6,000 دولار، تكون فترة التعادل 22 شهراً. إذا كنت تخطط للبقاء لمدة 5 سنوات أو أكثر، فإن إجمالي الوفورات الصافية يتجاوز 10,500 دولار. ومع ذلك، إذا كنت قد تبيع أو تعيد التمويل مرة أخرى في غضون عامين، فقد لا يتم استرداد مبلغ 6,000 دولار الخاص بتكاليف الإغلاق بالكامل.

تتطلب إعادة التمويل للحصول على سيولة نقدية (اقتراض أكثر مما تملكه للوصول إلى رأس المال) تدقيقاً إضافياً - فالقرض الجديد الأكبر يعني دفعات أعلى ومزيداً من إجمالي الفائدة حتى مع معدل فائدة أقل.

تغير إعادة تمويل السعر والمدة ببساطة معدل الفائدة، أو مدة القرض، أو كلاهما دون زيادة رصيد القرض. هذا هو النوع الأبسط: اخفض سعرك لتوفير الفائدة، أو قصر مدتك (من 30 عاماً إلى 15 عاماً) لبناء حقوق الملكية بشكل أسرع والتوفير بشكل كبير في إجمالي الفائدة - رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار بنسبة 5.5% يكلف 313,200 دولار كفوائد على مدى 30 عاماً مقابل 131,400 دولار على مدى 15 عاماً، وهو توفير قدره 181,800 دولار.

تتيح لك إعادة التمويل للحصول على سيولة نقدية الاقتراض مقابل رأس المال المتراكم - إذا كان منزلك يستحق 500,000 دولار وكنت مدناً بمبلغ 300,000 دولار، يمكنك إعادة التمويل بمبلغ 375,000 دولار وتلقي 75,000 دولار نقداً (ناقص تكاليف الإغلاق) لعمليات التجديد، أو توحيد الديون، أو الاستثمارات. عادة ما تكون أسعار السيولة النقدية أعلى بنسبة 0.125-0.25% من إعادة تمويل السعر والمدة، ويقصر المقرضون السيولة النقدية على 80% من نسبة القرض إلى القيمة.

بخلاف معدل الفائدة الرئيسي، انتبه إلى:

• رسوم الإنشاء (0.5-1.5% من مبلغ القرض)
• رسوم التقييم (400-600 دولار)
• تأمين الملكية (1,000-2,000 دولار)
• نقاط الرهن العقاري (1,000-4,000 دولار لكل نقطة لخفض معدل الفائدة بنسبة 0.25%)

يعلن بعض المقرضين عن إعادة تمويل "بدون تكاليف إغلاق" ولكنهم يدمجون التكاليف في معدل فائدة أعلى - وعلى مدى 30 عاماً، غالباً ما يكلف هذا أكثر من الدفع مقدماً.

أكبر خطأ هو إعادة ضبط مدة القرض دون اعتبار: إذا كان لديك 22 عاماً متبقية على رهنك العقاري وأعدت تمويله إلى قرض جديد لمدة 30 عاماً، فقد أضفت 8 سنوات من الدفعات. للمقارنة بشكل عادل، طابق المدة المتبقية - أعد التمويل إلى قرض مدته 20 عاماً، أو اجعل دفعة ال30 عاماً مساوية لدفعتك الحالية للحفاظ على الجدول الزمني الأصلي للسداد.

خطأ آخر: إعادة التمويل بشكل متكرر (كل 2-3 سنوات) لملاحقة الانخفاضات في أسعار الفائدة يراكم تكاليف إغلاق قد تتجاوز الوفورات التراكمية.

تُعد نقطة التعادل أهم رقم فردي لإعادة التمويل: التعادل (بالأشهر) = تكاليف الإغلاق ÷ الوفورات الشهرية.

إذا كانت إعادة التمويل توفر 349 دولاراً شهرياً وتكلف 5,000 دولار للإغلاق، فسوف تبلغ نقطة التعادل في حوالي 14 شهراً (5,000 دولار ÷ 349 دولاراً). ابق في المنزل بعد هذه النقطة وكل شهر من التوفير هو مكسب خالص؛ قم بالبيع أو إعادة التمويل مرة أخرى قبلها وستخسر المال على تكاليف الإغلاق.

قارن فترة التعادل بالمدة التي تتوقع واقعياً الاحتفاظ بالقرض فيها - هذه المقارنة، وليست انخفاض السعر وحدها، هي التي تقرر ما إذا كانت إعادة التمويل مجدية.

تأتي وفورات إعادة التمويل من انخفاض سعر الفائدة، وهي تتناسب طردياً مع حجم القرض والمدة المتبقية. إن خفض رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار من 7.5% إلى 6.0% يقلل الدفعة بنحو 300 دولار شهرياً ويمكن أن يوفر عشرات الآلاف على مدار عمر القرض.

كلما كان الرصيد أكبر وكان انخفاض السعر أكبر، كلما زادت الوفورات - حتى تخفيض بنسبة 0.5% على قرض كبير يكون له تأثير ملحوظ.

لكن الوفورات الإجمالية طوال العمر تعتمد على المدة: فالمد من 25 إلى 30 عاماً يخفض الدفعة ولكنه قد يرفع إجمالي الفائدة، لذا قارن دائماً إجمالي الفائدة القديمة مقابل الجديدة، وليس الرقم الشهري فقط.

خيار المدة هو المكان الذي تخطئ فيه العديد من عمليات إعادة التمويل. إعادة تمويل 22 سنة متبقية في قرض جديد لمدة 30 عاماً يقلل الدفعة الشهرية ولكنه يضيف 8 سنوات من الدفعات ويمكن أن يزيد إجمالي الفائدة حتى مع انخفاض معدل الفائدة.

تقصير المدة بدلاً من ذلك - لنقل من 30 عاماً إلى 15 عاماً - يخفض بشدة فوائد مدى الحياة (غالباً إلى النصف) بينما يبنى حقوق الملكية بشكل أسرع، عادةً مقابل دفعة أعلى قليلاً.

لإعادة التمويل بشكل عادل، إما أن تطابق مدتك المتبقية أو تستمر في دفع مبلغ دفعتك القديم على القرض الجديد ذي السعر الأقل، مع الحفاظ على تاريخ السداد الأصلي بينما تلتقط وفورات الفائدة.

إعادة التمويل "بدون تكاليف إغلاق" لا تلغي الرسوم - بل تدمجها في معدل فائدة أعلى أو تضيفها إلى رصيد القرض. المقايضة بسيطة: أنت تتجنب النقد المقدم ولكنك تدفع أكثر بمرور الوقت.

إذا كنت تتوقع الاحتفاظ بالقرض لعدة سنوات فقط، يمكن أن يكون خيار عدم وجود تكاليف إغلاق هو الرابح لأنك لا تصل أبداً إلى نقطة التعادل على الرسوم المدفوعة مقدماً. إذا كنت تخطط للبقاء على المدى الطويل، فإن دفع تكاليف الإغلاق مقدماً وتثبيت أقل سعر يكلف تقريباً دائماً أقل على مدار القرض بالكامل.

قم بتشغيل كلا السيناريوهين من خلال حاسبة الرهن العقاري وققارن التكلفة الإجمالية خلال فترة الاحتفاظ المتوقعة.

تتيح لك نقاط الخصم دفع نقود مقدماً لخفض معدل الفائدة الخاص بك - عادةً تكلف النقطة الواحدة 1% من القرض وتقلل السعر بنحو 0.25%. على قرض بقيمة 300,000 دولار، النقطة الواحدة هي 3,000 دولار لحلق ما يقرب من ربع نقطة من السعر.

تكون النقاط منطقية فقط إذا احتفظت بالقرض لفترة طويلة بما يكفي لاسترداد التكلفة من خلال دفعات أقل، وهي حساب نقطة التعادل تماماً مثل إعادة التمويل نفسها.

لفترات الاحتفاظ القصيرة، تخطى النقاط وخذ السعر الأعلى؛ أما بالنسبة لمنزل دائم على المدى الطويل، فإن شراء السعر لخفضه يمكن أن يوفر بشكل كبير على مدى عقود.

إعادة التمويل ليست ذكية دائماً. تجنبها عندما:

• تتجاوز فترة التعادل المدة التي ستظل فيها مقيماً
• يكون انخفاض السعر أصغر من أن يتغلب على تكاليف الإغلاق
• تقوم بإعادة ضبط قرض قارب على الانتهاء مرة أخرى إلى 30 عاماً وتضخم إجمالي الفائدة

إعادة التمويل المتسلسلة كل بضعة أشهر لملاحقة انخفاضات الأسعار الطفيفة تراكم تكاليف إغلاق قد تتجاوز الوفورات. إعادة التمويل للحصول على سيولة نقدية لتمويل الاستهلاك مثل السيارات أو الإجازات تحول الإنفاق قصير الأجل إلى 30 عاماً من فوائد الرهن العقاري.

أعد التمويل لسبب واضح مدعوم بالحسابات - تكلفة أقل مدى الحياة، أو مدة أقصر، أو استخدام يولد قيمة لرأس المال - وليس لمجرد أن الأسعار انخفضت قليلاً.

تقدم القروض المدعومة من الحكومة عمليات إعادة تمويل "مبسطة" تقلل من الأعمال الورقية والتكاليف.

• تتخطى FHA Streamline (التي تديرها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية) التقييم الجديد ومعظم عمليات التحقق من الدخل لمقرضي FHA الحاليين.
• تفعل VA's IRRRL (قرض إعادة تمويل تخفيض سعر الفائدة، المفصل على VA.gov) نفس الشيء قدامى المحاربين، وغالباً بدون أي تكاليف من جيبك.

كلاهما مصمم بحت لخفض السعر أو الانتقال من معدل متغير إلى معدل ثابت، وكلاهما يتطلب مع ذلك فائدة ملموسة صافية - تخفيض حقيقي في السعر أو الدفعة.

إذا كنت تمتلك بالفعل قرض FHA أو VA، غالباً ما توفر إعادة التمويل المبسطة طريقاً أسرع وأرخص للوفورات مقارنة بإعادة التمويل التقليدية.

إذا اشتريت بأقل من 20% دفعة مقدمة على قرض تقليدي، فأنت تدفع تأمين الرهن العقاري الخاص - ويمكن لإعادة التمويل القضاء عليه. بمجرد أن تدفع قيمة منزلك وتصل إلى ما بعد 20% من حقوق الملكية (80% نسبة القرض إلى القيمة)، فإن إعادة التمويل إلى قرض جديد بدون تأمين الرهن العقاري الخاص تزيل تلك التكلفة الشهرية، والتي يمكن أن تتراوح بين 100 و300 دولار شهرياً.

غالباً ما تؤدي قيم المنازل المتزايدة إلى وصول المقترضين إلى 20% من حقوق الملكية بشكل أسرع من المجدول.

لاحظ أن القروض التقليدية يمكنها أحياناً إلغاء التأمين دون إعادة تمويل بمجرد وصولك إلى الحد الأدنى، بينما يتطلب تأمين FHA's MIP عادةً إعادة التمويل إلى قرض تقليدي للتخلص منه - مما يجعل إعادة تمويل إزالة التأمين قيمة بشكل خاص لمقرضي FHA.