حاسبة ضريبة الدمغة العقارية

تعمل ضريبة الدمغة على الأراضي (SDLT) تماماً مثل ضريبة الدخل: فهي تعتمد على نظام الشرائح المتدرجة. حيث يتم فرض ضريبة على كل جزء من سعر العقار يقع ضمن شريحة معينة بمعدل تلك الشريحة، ثم تُجمع هذه الشرائح للوصول إلى إجمالي فاتورة الضريبة. أنت لا تدفع معدل الشريحة الأعلى على السعر الإجمالي بالكامل — وهذا مفهوم خاطئ شائع.

عند شراء عقار سكني بقيمة £350,000 من قِبل مشترٍ عادي:

• أول £125,000 تخضع للضريبة بنسبة 0% (£0)
• الـ £125,000 التالية تخضع للضريبة بنسبة 2% (£2,500)
• الـ £100,000 الأخيرة تقع ضمن شريحة الـ 5% (£5,000) — الإجمالي هو £7,500، بمعدل فعلي قدره 2.14%

تضيف الرسوم الإضافية (العقار الإضافي +5%، غير المقيمين +2%) نسبة مئوية ثابتة إلى كل شريحة، بما في ذلك الشريحة الأولى ذات النسبة 0%.

يجب تقديم هذا الحساب إلى مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) عبر إقرار SDLT1 خلال عد تنازلي مدته 14 يوماً من تاريخ إتمام الصفقة، وهو ما يتولى معالجته عادةً محامي نقل الملكية الخاص بك.

تسري شرائح ضريبة الدمغة السكنية اعتباراً من 1 أبريل 2025 (وتنطبق على معاملات عام 2026):

• 0% على أول £125,000
• 2% على المبالغ بين £125,001–£250,000
• 5% على المبالغ بين £250,001–£925,000
• 10% على المبالغ بين £925,001–£1,500,000
• 12% على ما يزيد عن £1,500,000

لقد عادت هذه الشرائح إلى مستوياتها السابقة بعد انتهاء الحدود المؤقتة الأعلى (£250,000 و £425,000 للمشترين لأول مرة) والتي استمرت من سبتمبر 2022 إلى مارس 2025.

تستخدم العقارات غير السكنية والمختلطة شرائح أقل: 0% على أول £150,000، و2% على المبالغ بين £150,001–£250,000، و5% على ما يزيد عن £250,000.

يحصل المشترون لأول مرة على شرائح خاصة بهم: 0% على أول £300,000، و5% على المبالغ بين £300,001–£500,000 — وتُلغى هذه الإعفاءات تماماً للعقارات التي تزيد قيمتها عن £500,000.

توضح لك أداتنا لشرح معدلات ضريبة الدمغة (والتي تعمل بدقة تضاهي الحاسبة العلمية) التقسيم الدقيق للشرائح المناسبة لسعر عقارك.

يُعد إعفاء المشترين لأول مرة أكبر خصم متاح لضريبة الدمغة (SDLT) — ولكن القواعد صارمة والحد الأقصى البالغ £500,000 لا يرحم.

تتأهل لهذا الإعفاء إذا كان كل مشترٍ في هذه الصفقة لم يسبق له امتلاك عقار سكني بنظام الملكية الحرة أو الإيجار الطويل في أي مكان في العالم. ويُعتبر وراثة حصة في عقار بمثابة ملكية، بينما لا يُعتبر العيش في منزل الوالدين كذلك. يجب أن يتأهل كلا المشتريين المشتركين — فإذا كان شريكك قد امتلك شقة سابقاً، يُفقد الإعفاء للمعاملة بأكملها حتى لو لم تكن قد امتلكت عقاراً من قبل.

في عمليات الشراء المؤهلة التي تصل قيمتها إلى £500,000، تدفع 0% على أول £300,000 و5% على الشريحة بين £300,001–£500,000.

عملية شراء بقيمة £450,000 تكلف المشتري لأول مرة £7,500 فقط مقارنة بـ £12,500 للمشتري العادي — أي توفير قدره £5,000. ولكن ماذا لو كان السعر £510,000؟ تنطبق المعدلات العادية الكاملة على السعر الإجمالي — £15,500 بدلاً من £8,000 لو تم تمديد إعفاء المشتري لأول مرة. إن التفاوض لخفض السعر إلى £500,000 يوفر عليك £7,500 من ضريبة الدمغة.

إذا كنت تمتلك بالفعل عقاراً سكنياً واحداً أو أكثر في أي مكان في العالم واشتريت عقاراً آخر، فستدفع 5% إضافية فوق كل شريحة من شرائح ضريبة الدمغة (SDLT). هذه هي الرسوم الإضافية للعقارات الإضافية، والتي تم رفعها من 3% إلى 5% في 31 أكتوبر 2024 ضمن ميزانية الخريف.

وهي تشمل:

• المنازل الثانية
• عقارات العطلات المؤجرة
• الاستثمارات بغرض الشراء والتأجير
• مشتريات الشركات المحدودة للعقارات السكنية

تُضاف هذه الرسوم الإضافية حتى على الشريحة الأولى البالغة 0% — وبالتالي فإن العقار المخصص للشراء والتأجير بقيمة £200,000 يخضع لضريبة 5% على كل جنيه (£10,000)، وليس 0% على أول 125 ألف جنيه.

ولا تنطبق هذه الرسوم إذا كنت تستبدل مسكنك الوحيد أو الرئيسي وتبيع المسكن السابق في نفس اليوم. وإذا أكملت عملية الشراء الجديدة قبل بيع القديم، فستدفع الرسوم الإضافية مقدماً ويمكنك استردادها من مصلحة الضرائب (HMRC) في غضون 12 شهراً من بيع المنزل القديم، بشرط أن يتم هذا البيع في غضون 36 شهراً. يتم تقديم طلب الاسترداد عبر نموذج SDLT16 أو عبر الإنترنت من خلال بوابة الحكومة (Government Gateway).

تم إدخال الرسوم الإضافية لغير المقيمين في المملكة المتحدة في 1 أبريل 2021، وهي تضيف 2% إلى كل شريحة ضريبة دمغة (SDLT) عندما يشتري شخص غير مقيم عقاراً سكنياً في إنجلترا أو أيرلندا الشمالية. تُعتبر غير مقيم لأغراض ضريبة الدمغة إذا كنت متواجداً فعلياً في المملكة المتحدة لأقل من 183 يوماً خلال الـ 12 شهراً المنتهية في تاريخ نفاذ المعاملة.

تنطبق الرسوم الإضافية على:

• الأفراد
• الأمناء غير المقيمين في المملكة المتحدة
• الشركات غير المقيمة في المملكة المتحدة

والأهم من ذلك، تتداخل الرسوم الإضافية البالغة 2% مع الرسوم الإضافية للعقارات الإضافية البالغة 5%: فالشخص غير المقيم الذي يشتري عقاراً بغرض الشراء والتأجير في إنجلترا يدفع 7% إضافية فوق كل شريحة.

يمكن استرداد هذه الرسوم الإضافية إذا أصبحت مقيماً في المملكة المتحدة لأي فترة متواصلة تبلغ 183 يوماً خلال 24 شهراً من الشراء — قم بتقديم نموذج SDLT16 في غضون 24 شهراً من الإتمام للمطالبة باسترداد الأموال.

تخضع عمليات الشراء بغرض التأجير للرسوم الإضافية للعقارات الإضافية بغض النظر عما إذا كان هذا هو عقارك الاستثماري الأول أو الخامس عشر. تنطبق الرسوم الإضافية البالغة 5% على كل شريحة تبدأ من £40,000 فما فوق.

يدفع العقار المخصص للشراء والتأجير بقيمة £200,000 ضريبة دمغة بقيمة £10,000 (5% من £200K) مقارنة بـ £1,500 لنفس العقار إذا كان مسكناً رئيسياً — بزيادة قدرها 567%. بينما يدفع العقار المخصص للشراء والتأجير بقيمة £400,000 ضريبة قدرها £27,500 مقارنة بـ £7,500 للمعدل العادي — أي £20,000 إضافية.

هذا يجعل تكاليف الاستحواذ عبئاً كبيراً على عوائد الإيجار: فالعقار الذي يدر إيجاراً إجمالياً بقيمة £15,000 سنوياً عند شرائه بمبلغ £400,000 يفقد ما يعادل إيجار 18 شهراً إجمالياً لصالح ضريبة الدمغة وحدها.

يدفع المستثمرون الذين يؤسسون أعمالهم عبر شركات محدودة نفس الرسوم الإضافية البالغة 5% بالإضافة إلى إمكانية تطبيق معدل ثابت بنسبة 15% (ATED) على العقارات التي تزيد قيمتها عن £500,000 ما لم ينطبق إعفاء (أعمال التأجير الحقيقية هي الإعفاء الأكثر شيوعاً).

تأخذ حاسبة ضريبة الدمغة للشراء والتأجير لدينا كل هذا في الاعتبار عندما تختار عقار إضافي.

إن شراء منزل ثانٍ — لاستخدامه كمنزل لقضاء العطلات، أو ملاذ لعطلة نهاية الأسبوع، أو عقار تشغله العائلة — يؤدي إلى فرض رسوم إضافية بنسبة 5% على العقارات الإضافية.

الاختبار بسيط: في نهاية يوم الإتمام، هل تمتلك أكثر من عقار سكني واحد؟ إذا كانت الإجابة بنعم (ولم تكن تستبدل مسكنك الرئيسي في نفس المعاملة)، فستنطبق الرسوم الإضافية.

إن الشراء المشترك مع شخص يمتلك عقاراً بالفعل — على سبيل المثال، مساعدة ابن بالغ في دخول سوق العقارات بينما تحتفظ بمنزلك الخاص — يفرض الرسوم الإضافية على عملية الشراء بأكملها، على الرغم من أن أحد المشترين يشتري لأول مرة. توجد حلول بديلة (مثل تقديم الوالدين هدية كدفعة مقدمة، أو الشراء الفردي من قبل الابن المشتري لأول مرة) ولكنها تتطلب مشورة قانونية.

توضح لك حاسبة ضريبة الدمغة للمنزل الثاني لدينا تأثير الرسوم الإضافية: فالمنزل الثاني بقيمة £450,000 يدفع ضريبة قدرها £35,000 مقارنة بـ £12,500 لنفس عملية الشراء كمسكن رئيسي — حيث تكلف الرسوم الإضافية وحدها £22,500.

هناك العديد من المعاملات الشائعة المعفاة تماماً من ضريبة الدمغة (SDLT):

• عمليات نقل الملكية بين الزوجين أو الشركاء المدنيين أثناء العلاقة الزوجية — لا توجد ضريبة دمغة بغض النظر عن القيمة.
• العقار المتروك في وصية للمستفيد — لا توجد ضريبة دمغة (قد تنطبق ضريبة الميراث بشكل منفصل).
• عمليات نقل الملكية عند الطلاق أو فسخ الشراكة المدنية كجزء من تسوية معتمدة من المحكمة — لا توجد ضريبة دمغة حتى في الحالات التي يتم فيها نقل قيم مالية كبيرة.
• هدايا العقارات التي لا يتم فيها تبادل أموال أو ديون رهون عقارية — لا توجد ضريبة دمغة (ولكن قد تنطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية على الواهب).
• العقارات السكنية ذات الملكية الحرة التي تقل قيمتها عن £40,000 — لا توجد ضريبة دمغة، والأهم من ذلك، لا توجد رسوم إضافية على العقارات الإضافية أيضاً.
• العقارات غير السكنية ذات الملكية الحرة التي تقل قيمتها عن £150,000 — بمعدل صفر ضريبة.

وتشمل الإعفاءات الأخرى:

• إعفاء الجمعيات الخيرية
• الإعفاء الجماعي لعمليات نقل الملكية بين الشركات المرتبطة
• إعفاء البيع وإعادة الاستئجار
• خيارات الحصة الأولية لحق الشراء / الملكية المشتركة

تأكد دائماً من أهليتك مع محامي نقل الملكية — فالإعفاءات التي يتم المطالبة بها بشكل غير صحيح تؤدي إلى فتح تحقيقات من قبل مصلحة الضرائب والجمارك (HMRC).

• مشترٍ لأول مرة بقيمة £200,000: £0 (بالكامل ضمن شريحة الـ 0% للمشترين لأول مرة).
• مشترٍ عادي بقيمة £200,000: £1,500 (0% على أول £125K + 2% على الـ £75K المتبقية).
• مشترٍ لأول مرة بقيمة £450,000: £7,500 (0% على أول £300K + 5% على الـ £150K المتبقية).
• مشترٍ عادي بقيمة £450,000: £12,500 (£2,500 + £10,000).
• عقار للشراء والتأجير بقيمة £450,000: £35,000 (£12,500 للمعدل العادي + £22,500 رسوم إضافية).
• مشترٍ عادي بقيمة £750,000: £27,500 (0% على أول £125K + 2% على الـ £125K التالية (£2,500) + 5% على الـ £500K المتبقية (£25,000) = £27,500).
• منزل ثانٍ بقيمة £750,000: £65,000 (£27,500 للمعدل العادي + £37,500 رسوم إضافية بنسبة 5% على السعر الكامل فوق £40K).
• منزل ثانٍ لغير المقيمين بقيمة £1.2M: المعدل العادي £53,750 + رسوم إضافية 5% بقيمة £60,000 + رسوم إضافية 2% بقيمة £24,000 = إجمالي £137,750.

هذه هي الأرقام التي تولدها أداة تقدير ضريبة الدمغة لدينا فوراً (وهي أداة دقيقة وسريعة مثل برنامج حساب الوقت أو حاسبة الوقت المفضلة لديك) — قم بتغيير المدخلات لرؤية أرقامك الخاصة.

تستخدم العقارات غير السكنية — المحلات التجارية، المكاتب، المستودعات، الأراضي الزراعية، الأراضي الفضاء — شرائح ضريبة دمغة (SDLT) أقل من العقارات السكنية: 0% على أول £150,000، و2% على المبالغ بين £150,001–£250,000، و5% على ما يزيد عن £250,000 دون وجود حد أقصى.

تتأهل العقارات مختلطة الاستخدام لنفس المعدلات المنخفضة: والمثال الكلاسيكي على ذلك هو شقة فوق محل تجاري، أو منزل ريفي يضم أرضاً زراعية نشطة بمساحة كبيرة. إن المعدلات المنخفضة بالإضافة إلى عدم وجود رسوم إضافية تجعل تصنيف العقار كمختلط الاستخدام أمراً قيماً للغاية — لشراء عقار مختلط الاستخدام بقيمة £600,000 يتطلب دفع ضريبة قدرها £19,500 مقارنة بـ £20,000 للمعدل السكني العادي.

والأهم من ذلك، لا ينطبق إعفاء المشترين لأول مرة ولا الرسوم الإضافية بنسبة 5% على العقارات غير السكنية أو مختلطة الاستخدام.

تدقق مصلحة الضرائب والجمارك (HMRC) في مطالبات الاستخدام المختلط بعناية: فالعقار الذي يحتوي على استخدام غير سكني رمزي فقط (مثل مكتب منزلي صغير، أو مبنى خارجي مستخدم للتخزين) لن يتأهل. يجب أن يكون الجزء غير السكني جوهرياً وتجارياً بشكل حقيقي.

تنبيه: عمليات الشراء بالجملة لـ 6 عقارات سكنية أو أكثر في معاملة واحدة تُفرض عليها الضرائب أيضاً بمعدلات العقارات غير السكنية — حيث تم إلغاء إعفاء المساكن المتعددة في 1 يونيو 2024.

تغطي ضريبة الدمغة (SDLT) إنجلترا وأيرلندا الشمالية فقط.

قامت اسكتلندا بنقل صلاحيات فرض الضرائب على العقارات في عام 2015 — حيث تستخدم العقارات في اسكتلندا ضريبة معاملات الأراضي والمباني (LBTT)، والتي تديرها هيئة الإيرادات الاسكتلندية (Revenue Scotland). تختلف شرائح ضريبة LBTT:

• 0% حتى £145,000 (£175,000 للمشترين لأول مرة)
• 2% حتى £250,000
• 5% حتى £325,000
• 10% حتى £750,000
• 12% لما فوق ذلك

ارتفعت ضريبة السكن الإضافي (المعادل الاسكتلندي للرسوم الإضافية بنسبة 5%) إلى 8% في أبريل 2024 — وهي أعلى من نسبة الـ 5% لضريبة SDLT.

اعتمدت ويلز ضريبة معاملات الأراضي (LTT) في أبريل 2018، والتي تديرها سلطة الإيرادات الويلزية. شرائح ضريبة LTT:

• 0% حتى £225,000
• 6% حتى £400,000
• 7.5% حتى £750,000
• 10% حتى £1.5M
• 12% لما فوق ذلك

لا يوجد في ويلز إعفاء عام للمشترين لأول مرة، ولكن حد الإعفاء الضريبي (معدل الصفر) البالغ £225,000 هو الأعلى بين دول المملكة المتحدة. وتعتبر المعدلات الأعلى لضريبة LTT (رسوم إضافية بنسبة 4% على المساكن الإضافية) أقل من مثيلتها في ضريبة SDLT.

تغطي حاسبة ضريبة الدمغة هذه إنجلترا وأيرلندا الشمالية فقط — بالنسبة لاسكتلندا أو ويلز، يرجى مراجعة هيئة الإيرادات الاسكتلندية أو سلطة الإيرادات الويلزية مباشرة.

• نسيان الموعد النهائي لتقديم الإقرار البالغ 14 يوماً. يجب تقديم إقرار ضريبة الدمغة (SDLT) ودفعها خلال 14 يوماً من تاريخ الإتمام؛ ويتطلب هذا الأمر دقة في حساب الوقت لتجنب الغرامات، فإذا فاتك الموعد، فسيتم تطبيق غرامة ثابتة بقيمة £100 تلقائياً، مع تراكم الفوائد اليومية. يتولى معظم محامي نقل الملكية هذا الأمر ولكن تأكد دائماً من ذلك.
• التقدير الخاطئ لأهلية المشتري لأول مرة. يجب أن يتأهل كلا المشتريين؛ فالملكية السابقة في أي مكان في العالم (بما في ذلك الميراث) تلغي الأهلية. إن الحد الأقصى البالغ £500,000 صارم للغاية — فمبلغ £500,001 يعني فقدان الإعفاء بالكامل. قد يكلفك تجاوز حاجز الـ £500K للحصول على غرفة نوم إضافية واحدة £7,500 كضريبة دمغة إضافية.
• عدم المطالبة باسترداد الرسوم الإضافية للعقارات الإضافية. إذا اشتريت مسكناً رئيسياً جديداً قبل بيع المسكن السابق، فقد دفعت رسوماً إضافية بنسبة 5% مقدماً. لديك 36 شهراً من تاريخ الشراء الجديد لبيع المنزل القديم، و12 شهراً من تاريخ البيع للمطالبة بالاسترداد — ينسى العديد من المشترين هذا الأمر ويتركون أموالهم لدى مصلحة الضرائب (HMRC). تماماً مثل دقة حساب ساعات العمل أو حساب عدد الساعات والدقائق في وظيفتك اليومية، يجب عليك تتبع هذه المواعيد بدقة.
• التصنيف الخاطئ للاستخدام المختلط. إن تسمية عقار بأنه مختلط الاستخدام لمجرد وجود مكتب منزلي صغير أو مبنى خارجي مؤجر جزئياً أمر محفوف بالمخاطر — إذ تطعن مصلحة الضرائب (HMRC) في هذه المطالبات وقد تُفرض عليك ضرائب متأخرة بالإضافة إلى غرامات.
• الوقوع في فخ مخططات 'تخفيف ضريبة الدمغة'. يسوق المروجون لهياكل معقدة تعد بتوفير كبير في ضريبة الدمغة؛ وتفشل مصلحة الضرائب (HMRC) هذه المخططات بشكل روتيني في المحاكم وستكون مديناً بالضريبة التي تم تجنبها بالإضافة إلى غرامات تصل إلى 100%.
• تجاهل المعاملات المرتبطة. قد يتم التعامل مع شراء عقارين من نفس البائع، أو عقارين متجاورين في نفس الوقت، كمعاملة مرتبطة واحدة حيث تُحسب ضريبة الدمغة على السعر الإجمالي المشترك — مما يدفعك إلى شرائح ضريبية أعلى.