Kalkulačka poměru dluhu k příjmům (DTI)

DTI je procentuální podíl vašich hrubých měsíčních příjmů, který padne na obsluhu dluhu. Poskytovatelé úvěrů jej používají jako hlavní ukazatel úvěruschopnosti při schvalování, protože přímo měří vaši schopnost splácet nový úvěr, aniž byste se dostali do finanční tísně.

Matematika je jednoduchá — celkové měsíční splátky dluhů vydělené hrubým měsíčním příjmem a vynásobené 100 — ale logika v pozadí je neúprosná: dlužník, který vydává na dluhy 30 % svého příjmu, má zásadně odlišnou odolnost peněžních toků než ten, který vydává 50 %. Federální předpisy od pravidla Qualified Mortgage z roku 2014 uzákonily stropy DTI pro bezpečné hypotéky.

Mimo hypotéky využívají DTI jako rychlý ukazatel dostupnosti běžně i poskytovatelé úvěrů na auta, osobních půjček, vydavatelé kreditních karet nebo dokonce pronajímatelé bytů.

Důležité jsou dvě varianty: ukazatel DTI pro bydlení (front-end) vyjadřuje čisté zatížení náklady na bydlení, zatímco celkový ukazatel DTI (back-end) vyjadřuje celkové dluhové zatížení. Poskytovatelé přikládají větší váhu celkovému ukazateli, protože odráží kompletní obraz měsíčních peněžních výdajů.

Front-end DTI = (Platba za bydlení ÷ Hrubý měsíční příjem) × 100. Platba za bydlení je PITI — jistina, úrok, daně z nemovitosti, pojištění nemovitosti — plus poplatky SVJ/BD a případné PMI (pojištění hypotéky). Nájemci žádající o hypotéku by měli použít NAVRHOVANOU novou splátku hypotéky, ne současný nájem (nájem se nepočítá, protože jej hypotéka nahradí).

Back-end DTI = (Celkové měsíční dluhy ÷ Hrubý měsíční příjem) × 100, kde celkový dluh = platba za bydlení + autoúvěry + studentské půjčky + minimální splátky kreditních karet + osobní půjčky + výživné na manžela/manželku + výživné na děti + jakékoli závazky ze spoludlužnictví/ručení.

Používejte HRUBÝ příjem (před zdaněním), nikoli čistý. Hrubý příjem je standardem, protože daňové sazby se liší podle jurisdikce a osobní situace. U OSVČ je hrubý příjem = čistý příjem z podnikání podle daňového přiznání (Schedule C), zprůměrovaný za 2 roky.

Tento nástroj pro výpočet poměru dluhu k příjmům spouští oba vzorce automaticky.

Pravidlo 28/36 je zlatým standardem v oblasti konvenčních hypoték.

28 představuje maximální ukazatel front-end DTI: náklady na bydlení (PITI + poplatky SVJ/BD) by neměly přesáhnout 28 % hrubého měsíčního příjmu. 36 představuje maximální ukazatel back-end DTI: celkové měsíční dluhy by neměly přesáhnout 36 %. Při hrubém měsíčním příjmu 8 000 USD to znamená strop pro platbu za bydlení 2 240 USD a strop pro celkový dluh 2 880 USD.

Splnění obou hodnot je pro poskytovatele ideální stav — společnosti Fannie Mae a Freddie Mac běžně odkupují úvěry s ukazatelem do 36 %; úvěry nad 36 % vyžadují kompenzační faktory a mohou mít mírně vyšší úrokovou sazbu.

Část 28 má historické kořeny ve schvalovacích postupech ze 30. let 20. století; část 36 byla přidána v 80. letech, kdy začal výrazně růst spotřebitelský dluh (auta, kreditní karty). Moderní automatizované schvalovací systémy (Desktop Underwriter, Loan Prospector) někdy schválí až 45–50 % back-end DTI při silných kompenzačních faktorech, ale hodnoty 28/36 zůstávají komfortní zónou pro poskytovatele i žadatele.

43% strop back-end DTI je regulační limit pro kvalifikované hypotéky (QM) — označení CFPB vytvořené po hypotéční krizi v roce 2008 s cílem identifikovat méně rizikové úvěry. QM úvěry nad 43 % ztrácejí pro poskytovatele určité ochrany před právní odpovědností, takže většina z nich zůstává na této hranici nebo pod ní.

Hypotéky FHA, nejčastější volba pro prvožadatele a osoby s kreditním skóre 580–680, akceptují pro automatizované schválení back-end DTI až do 43 %. Se silnými kompenzačními faktory (skóre 720+, rezervy na 3+ měsíce, minimální skok ve platbách oproti dosavadnímu bydlení) mohou manuální schvalovatelé FHA jít až na 56,99 %.

Úvěry VA využívají orientační limit 41 % a k tomu test disponibilního příjmu (residual income), který se liší podle velikosti rodiny a regionu — pracovník s disponibilním příjmem 1 500 USD měsíčně tak může u VA uspět i při 50 % DTI, zatímco FHA by žádost zamítla.

Tato kalkulačka FHA DTI vám ukáže vaši rezervu do 43% limitu a pomůže vám se rozhodnout, zda požádat o úvěr hned, nebo nejprve splatit část dluhů.

ZAHRNUTO:

• hypotéka/nájemné (nebo navrhovaná nová hypotéka PITI)
• daň z nemovitosti
• pojištění nemovitosti nebo domácnosti
• poplatky SVJ / bytovému družstvu
• PMI (soukromé pojištění hypotéky)
• pojištění hypotéky MIP
• autoúvěry
• studentské půjčky (splátka podle příjmu IDR nebo 1 % ze zůstatku podle poskytovatele)
• minimální splátky kreditních karet
• osobní půjčky
• spotřebitelské úvěry na splátky
• výživné na bývalého manžela/manželku
• výživné na děti
• splátky úvěrů, kde jste ručitelem/spoludlužníkem (ano, i když je sami neplatíte)
• zůstatky ze služeb "koupit teď, zaplatit později" (BNPL) nad určité limity

NEZAHRNUTO:

• poplatky za energie (elektřina/plyn/voda)
• potraviny
• benzín/pohonné hmoty
• doprava
• mobilní telefon
• internet
• kabelová televize
• streamovací služby
• členství ve fitness centru
• pojistné na životní pojištění
• zdravotní pojištění (pokud je strháváno z výplatní pásky)
• příspěvky na důchodové spoření (401k)
• dobrovolné vklady na spoření
• daně (z příjmu, sociální/zdravotní)
• péče o děti / školka
• školné (pokud není financováno půjčkou)

Základní pravidlo: pokud se závazek objevuje ve vašem registru dlužníků jako úvěrový závazek, započítává se; pokud jde o běžný provozní výdaj, nezapočítává se. Tato kalkulačka měsíčních dluhů pokrývá standardní kategorie — pro cokoli neobvyklého upravte pole 'Ostatní měsíční dluhy'.

Šest konkrétních strategií seřazených podle rychlosti a dopadu:

• (1) ZAPLAŤTE KREDITNÍ KARTY V PLNÉ VÝŠI — sníží minimální splátky na nulu, zlepší využití úvěru a během 30 dnů může posunout DTI o 2–5 bodů.
• (2) DOPLAŤTE TÉMĚŘ SPLACENÝ AUTOÚVĚR — pokud vám zbývá méně než 10 splátek, poskytovatelé jej mohou z DTI vyjmout, což vám může ušetřit 5–8 bodů.
• (3) ZVYŠTE DOKLADOVATELNÝ PŘÍJEM — požádejte o přidání, doložte pravidelné prémie, vezměte si druhé zaměstnání s historií alespoň 2 let.
• (4) REFINANCUJTE STUDENTSKÉ PŮJČKY na delší dobu splatnosti pro snížení měsíční splátky (z dlouhodobého hlediska přeplatíte více na úrocích, ale zlepšíte DTI).
• (5) ODLOŽTE ŽÁDOST O 3–6 MĚSÍCŮ a intenzivně splácejte spotřebitelské úvěry.
• (6) NEBERTE SI NOVÉ DLUHY v období 6 měsíců před žádostí — žádné nové auto, žádné nové kreditní karty, žádný nábytek na splátky do nového domova.

Kombinace těchto kroků může snížit DTI o 10–15 bodů. Vyzkoušejte různé scénáře v této kalkulačce DTI s měsíčními splátkami po každé změně a uvidíte výsledek.

OSVČ a podnikatelé čelí nejpřísnějšímu posuzování DTI. Poskytovatelé vyžadují daňová přiznání fyzických i právnických osob za 2 roky a používají NIŽŠÍ z obou let (nebo průměr za 2 roky, pokud příjmy rostou). Východiskem je čistý zisk z podnikání podle Schedule C — nikoli hrubé tržby.

Běžné připočítávané položky zpět k příjmu:

• odpisy
• vyčerpání zdrojů
• mimořádné škody/ztráty
• využití domácnosti k podnikání (pokud nebylo reálně vyplaceno)

Položky odečítané z příjmu:

• jednorázové zisky
• neopakující se příjmy

Většina bank neakceptuje příjmy z podnikání za dobu kratší než 2 roky; některé přijmou 1 rok, pokud předcházely 2 roky zaměstnání ve stejném oboru. Prémie a provize zaměstnanců podléhají podobným pravidlům průměrování za 2 roky. Proměnlivý příjem, který v poslední době KLESAL, se započítává v nižší částce (konzervativní princip).

Strategie pro OSVČ: maximalizujte zdanitelný příjem 2 roky před žádostí — zaplatit vyšší daň pro získání větší hypotéky se často vyplatí. Tato kalkulačka hypotéky pro prvožadatele by měla pro proměnlivý příjem využívat nejnovější dvouletý průměr.

Banky ve Velké Británii nepoužívají jediný strop DTI jako v USA. Po reformě Mortgage Market Review (MMR) v roce 2014 vyžaduje posouzení bonity v UK úplnou analýzu příjmů a výdajů se zátěžovým testem při reverzní sazbě zvýšené o 3 procentní body (pravidla PRA).

Hlavním ukazatelem je loan-to-income (LTI): většina poskytovatelů zastropovává hypotéky na 4,5násobku ročního hrubého příjmu a pravidla PRA omezují úvěry nad 4,5x LTI na maximálně 15 % celkového objemu úvěrů dané banky. Kupující s příjmem 60 000 GBP/rok si tak může obvykle půjčit až 270 000 GBP — ale pouze v případě, že test affordability podle MMR potvrdí, že dokáže úvěr splácet i při vyšší zátěžové sazbě PO započtení všech závazných výdajů (dluhy, vyživované osoby, běžné nezbytné výdaje).

Programy jako Help to Buy, Lifetime ISA nebo Shared Ownership mají navíc vlastní limity dostupnosti. Výsledný efekt je podobný americkému front-end DTI na úrovni 30–35 % hrubého příjmu — je ale vyjádřen jinak.

Kanada používá dva ukazatele, které přesně odpovídají americkému DTI:

• Gross Debt Service (GDS) představuje pouze náklady na bydlení jako procento z hrubého příjmu — strop je 39 % pro pojištěné hypotéky (akontace pod 20 %, vyžadováno pojištění CMHC) a 35 % pro nepojištěné — ekvivalent amerického front-end DTI.
• Total Debt Service (TDS) zahrnuje všechny dluhy včetně bydlení — strop je 44 % pro pojištěné a 42 % pro nepojištěné hypotéky — ekvivalent amerického back-end DTI.

Náklady na bydlení pro kanadský GDS zahrnují splátku hypotéky + daň z nemovitosti + náklady na vytápění (odhadované) + 50 % poplatků za kondo/bytové družstvo.

Od června 2021 aplikují federálně regulovaní kanadští poskytovatelé zátěžový test s použitím vyšší ze sazeb: smluvní sazba + 2 % nebo 5,25 % — žadatelé musí vyhovět při této zátěžové sazbě, nikoli smluvní. Pojištění CMHC (2,8–4 % z úvěru, přičítá se k jistině) je povinné při akontaci nižší než 20 %. Pravidla OSFI 'B-20' také omezují poměr úvěru k příjmům na 4,5násobek u nepojištěných hypoték.

Australian Prudential Regulation Authority (APRA) nastavuje rámec pro posuzování bonity: od října 2021 musí banky posuzovat schopnost žadatelů splácet při reálné úrokové sazbě ZVÝŠENÉ o 3 procentní body jako bezpečnostní rezervu (zvýšeno z 2,5 %).

Většina bank definuje celkové DTI domácnosti jako celkový dluh domácnosti dělený hrubým příjmem domácnosti, vyjádřený jako násobek — APRA označuje úvěry nad 6násobek jako 'vysoké DTI' a banky na ně musí držet dodatečný kapitál. Ukazatel Household Expenditure Measure (HEM) — odhad životních nákladů na úrovni hranice chudoby plus základy — se používá jako spodní hranice výdajů bez ohledu na to, co žadatel tvrdí, že utrácí.

Státní příspěvky pro prvožadatele First Home Owner Grants (10 000–30 000 USD) a federální First Home Guarantee (koupě s 5% akontací bez pojištění LMI) ovlivňují výši vlastních zdrojů, ale ne samotný test schopnosti splácet. Lenders Mortgage Insurance (LMI) je vyžadováno při akontaci nižší než 20 % a zvyšuje počáteční náklady o 8 000 až 25 000 AUD.

Důležité je obojí — jde o nezávislé podmínky ve schvalovacím procesu. DTI určuje, ZDA vám banka půjčí; kreditní skóre určuje, ZA JAKOU ÚROKOVOU SAZBU.

Žádost s kreditním skóre 780 a DTI 52 % může být zamítnuta, protože 52 % překračuje bezpečný limit QM. Žádost s kreditním skóre 620 a DTI 26 % bude schválena (oblast FHA), ale s vyšší úrokovou sazbou než u žadatele se skóre 720.

Obecné pořadí priorit při posuzování:

• (1) Splňuje žadatel maximální DTI pro daný úvěrový program?
• (2) Splňuje kreditní skóre minimum (typicky 580 pro FHA, 620 pro běžnou hypotéku, 640 pro VA)?
• (3) Do jaké pásmové sazby kreditní skóre žadatele zařadí?
• (4) Existují negativní záznamy vyžadující vysvětlení?

Poskytovatelé výjimky z DTI dělají zřídka — jde o pevný limit spojený s regulačními pravidly. Úrokovou sazbu podle kreditního skóre však upravují běžně.

Priorita před žádostí: NEJPRVE dostatečně snižte DTI pod 43 % (ideálně pod 36 %) a až poté optimalizujte kreditní skóre pro získání lepší sazby. Použijte tuto kalkulačku DTI společně s nástrojem pro kontrolu úvěrového registru.

Zbytečné chyby, které maří žádosti o hypotéku:

• (1) POUŽITÍ ČISTÉHO PŘÍJMU — výpočet DTI z čisté mzdy zhorší váš ukazatel o 25–30 % oproti tomu, co vidí banky. Vždy používejte hrubý příjem.
• (2) ZAPOMENUTÍ NA RUČENÍ / SPOLUDLUŽNICTVÍ — ten autoúvěr, kde jste ručili dítěti? Pro DTI je to váš dluh.
• (3) PODCENĚNÍ NOVÉ PLATBY PITI — počítání pouze s jistinou a úrokem a ignorování daní, pojištění, poplatků SVJ a PMI. Celkové PITI může být o 300–500 USD/měsíc vyšší než samotná splátka úvěru.
• (4) PŘEDPOKLAD, ŽE SE POČÍTÁ NÍZKÁ SPLÁTKA STUDENTSKÉ PŮJČKY — někteří poskytovatelé počítají 1 % ze zůstatku půjčky místo skutečné splátky, což při dluhu 80 000 USD dramaticky zvýší DTI, i když platíte jen 200 USD/měsíc.
• (5) NOVÝ DLUH BĚHEM SCHVALOVÁNÍ — nákup nábytku na splátky nebo koupě nového auta mezi předschválením a podpisem smlouvy vyvolá novou kontrolu registru a často obchod zruší.
• (6) NEZAPOČÍTÁNÍ PMI — akontace nižší než 20 % přidává k měsíční platbě 80–300 USD na pojištění PMI, což zvyšuje front-end DTI.

Při posuzování scénářů v kalkulačce poměru dluhů k příjmům pro hypotéky vždy uveďte PMI v poli platby za bydlení.