Kalkulačka dostupnosti hypotéky

Věřitelé vyhodnocují dva ukazatele DTI současně a ten restriktivnější určuje váš maximální úvěr.

Ukazatel nákladů na bydlení (front-end) (nazývaný také poměr výdajů na bydlení) zahrnuje pouze náklady na bydlení – jistinu hypotéky, úrok, daně z nemovitosti a pojištění majitele domu (PITI) – vydělené hrubým měsíčním příjmem. Standardní limit je 28 %.

Celkový ukazatel (back-end) zahrnuje náklady na bydlení plus všechny opakující se platby dluhů – půjčky na auto, studentské půjčky, minimální platby kreditních karet, osobní půjčky a výživné na dítě – vydělené hrubým měsíčním příjmem. Standardní limit je 36 %.

Pro někoho, kdo vydělává 8 333 USD měsíčně s 500 USD v měsíčních dluzích: front-end umožňuje 2 333 USD na bydlení, zatímco back-end umožňuje celkem 3 000 USD minus 500 USD dluhů, což se rovná 2 500 USD na bydlení. Limit front-endu 2 333 USD je restriktivnější, takže má přednost.

Někteří věřitelé, zejména u půjček FHA, umožňují až 31 % pro front-end a 43 % pro back-end.

Úrokové sazby hypoték mají obrovský vliv na cenovou dostupnost. Každé zvýšení sazby o 1 % snižuje kupní sílu přibližně o 10–11 %.

Při 5% úroku podporuje měsíční platba 2 000 USD úvěr ve výši 373 000 USD. Při 6 % podporuje stejná platba pouze 333 000 USD – což je snížení o 40 000 USD. Při 7 % klesne na 300 000 USD. Když sazby v letech 2021 až 2023 vzrostly z 3 % na 7 %, kupující ztratili zhruba 35 % své kupní síly.

Procento akontace ovlivňuje cenovou dostupnost jinak: vyšší akontace nemění vaše ukazatele DTI (rozpočet na měsíční splátku zůstává stejný), ale snižuje poměr úvěru k hodnotě, což znamená, že stejná měsíční splátka podporuje vyšší cenu domu. Přechod z 10% na 20% akontaci vám efektivně umožní koupit o cca 11 % větší dům.

20% akontace navíc eliminuje soukromé hypoteční pojištění (PMI), čímž ušetří 100 až 300 USD měsíčně, které lze použít na vyšší splátku hypotéky.

Čtyři hlavní strategie rozšiřují vaše kupní možnosti.

• Za prvé, zvyšte svůj příjem — zvýšení platu o 10 000 $ přidá přibližně 35 000 až 40 000 $ k maximální ceně nemovitosti (v závislosti na sazbě a době splatnosti).
• Za druhé, snižte stávající dluhy — odstranění měsíční splátky auta ve výši 400 $ může přidat 60 000 až 80 000 $ k maximální ceně domu díky zlepšení celkového poměru zadlužení.
• Za třetí, ušetřete vyšší akontaci — to vám umožní koupit dražší dům v rámci stejného měsíčního rozpočtu.
• Za čtvrté, zajistěte si nižší úrokovou sazbu zlepšením svého úvěrového skóre (každé zvýšení o 20 bodů může snížit sazbu o 0,125-0,25 %), placením diskontních bodů (každý bod stojí 1 % z výše půjčky a snižuje sazbu o 0,25 %) nebo zvolením hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) s nižší počáteční sazbou.

Mimo pravidlo 28/36 zvažte svou osobní úroveň pohodlí — mnoho finančních poradců doporučuje ponechat náklady na bydlení na 25 % nebo méně z čistého příjmu pro konzervativnější rozpočet.

Dostupnost se odvíjí od příjmu, dluhů, akontace a úrokové sazby — s ukotvením v pravidle 28/36.

Při příjmu 100 000 $ (přibližně 8 333 $ hrubého měsíčně) je limit pro primární výdaje 28 % (2 333 $ na bydlení) a celkový limit zadlužení je 36 % (3 000 $ na celkový dluh) podle pokynů Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů.

Maximální cena vašeho domu je taková, kterou tyto limity podpoří při současných sazbách plus vaše akontace. Tato kalkulačka vypočítá tuto cenu z vašich vstupů.

Věřitelé posuzují dostupnost pomocí dvou poměrů dluhu k příjmu.

Primární DTI představují náklady na bydlení (jistina, úrok, daně, pojištění) dělené hrubým měsíčním příjmem — cílových 28 %.

Celkové DTI přidává všechny ostatní dluhy (půjčky na auto, studentské půjčky, kreditní karty) — cílových 36 %, ačkoliv mnoho půjček umožňuje více. CFPB uvádí, že celkové DTI je rozhodujícím faktorem při schvalování úvěru.

Snižování stávajícího dluhu přímo zvyšuje cenu domu, na kterou máte nárok.

Vyšší akontace zvyšuje vaši maximální kupní cenu dvěma způsoby:

• přispívá přímo k ceně, kterou můžete zaplatit
• snížením úvěru snižuje měsíční splátku, čímž uvolňuje prostor v rámci limitů DTI

Složení 20% akontace také eliminuje soukromé hypoteční pojištění, jehož cena se jinak započítává do vašeho rozpočtu na bydlení. Freddie Mac uvádí, že akontace a DTI do značné míry určují schválení půjčky.

Úrokové sazby silně ovlivňují, jak drahý dům si můžete dovolit, protože vyšší sazba znamená, že větší podíl každé splátky jde na úroky, čímž se zmenšuje úvěr, který váš limit DTI podporuje.

Zvýšení sazby o jeden procentní bod může snížit kupní sílu zhruba o 10 %. To je důvod, proč dostupnost klesá, když rostou sazby, i když váš příjem zůstává nezměněn.

Při odhadu maximální ceny zadejte aktuální sazbu, nikoliv zastaralou.

Limit 28 % na bydlení pokrývá plné PITI — jistinu, úrok, daně a pojištění — nejen splátku úvěru.

Oblasti s vysokou daní z nemovitosti a drahé pojištění majetku zanechávají méně prostoru pro jistinu a úrok, což snižuje cenu, na kterou máte nárok. Poplatky HOA se počítají také.

Dva identické příjmy si mohou dovolit velmi odlišné domy v závislosti na místních nákladech na daně a pojištění, což je důvod, proč tato kalkulačka zahrnuje sazby daní a pojištění.

Předběžná kvalifikace je rychlý, neformální odhad; předběžné schválení zahrnuje ověření příjmů, aktiv a úvěruschopnosti věřitelem, což vede k spolehlivému maximu a silnější nabídce.

CFPB doporučuje získat předběžné schválení před hledáním domu, abyste nakupovali ve své reálné cenové relaci a mohli jednat rychle. Předběžné schválení také včas odhalí problémy s úvěrem.

Všimněte si, že částka předběžného schválení je strop, nikoli cíl — půjčit si maximum je málokdy moudré.

Kvalifikace na půjčku se nerovná schopnosti žít s ní pohodlně. Limity DTI věřitelů ignorují úspory na penzi, péči o děti a životní náklady.

Nákup pod vaším maximem ponechává rezervu pro mimořádné události, změny sazeb a životní změny a zabraňuje tomu, abyste skončili „chudí vlastněním domu“.

Finanční pedagogové doporučují zacílit platbu na bydlení blíže k 25 % čistého příjmu namísto 28 % hrubého příjmu, které povolují věřitelé.

Mezi časté chyby patří:

• sestavování rozpočtu podle splátky úvěru při ignorování daní, pojištění a HOA
• vypůjčení si plné částky předběžného schválení
• zapomínání na poplatky za uzavření a údržbu
• používání zastaralé úrokové sazby
• nesplácení dluhů předem za účelem zlepšení celkového DTI

Založte rozpočet na plném PITI, udržujte si rezervu pod maximem, před žádostí snižte dluhy a vymodelujte aktuální sazbu pro realistickou maximální cenu.