Kalkulačka výnosnosti pronájmu

Hrubý výnos z nájemného je nejjednodušší ukazatel: roční nájemné vydělené hodnotou nemovitosti, vyjádřené v procentech. Nemovitost v hodnotě 300 000 $, která generuje 24 000 $ ročně na nájemném, má hrubý výnos 8 %.

Hrubý výnos však ignoruje veškeré výdaje — daně, pojištění, opravy, neobsazenost a poplatky za správu obvykle spolykají 30–45 % hrubého nájemného.

Čistý výnos z nájemného tyto náklady odečítá: pokud výdaje činí celkem 9 600 $ ročně, čistý příjem je 14 400 $, což dává čistý výnos 4,8 %.

Nemovitosti vždy porovnávejte podle stejného typu výnosu. Nemovitost inzerující 10% hrubý výnos v oblasti s vysokým zdaněním může vynést pouze 5 % čistého, zatímco nemovitost s 7% hrubým výnosem v oblasti s nízkými náklady může vynést 5,5 % čistého.

Dobrý výnos z nájemného závisí na:

• lokalitě
• typu nemovitosti
• investiční strategii

Ve velkých městech, jako je New York nebo San Francisco, jsou hrubé výnosy ve výši 3–5 % běžné kvůli vysokým cenám nemovitostí. Sekundární trhy a menší města často dosahují hrubých výnosů 6–10 %.

Obecně platí, že čistý výnos nad 5 % je u rezidenčních nemovitostí považován za velmi dobrý.

Komerční nemovitosti obvykle cílí na vyšší výnosy (7–12 %), aby kompenzovaly vyšší riziko a delší období neobsazenosti.

Důležitý je také potenciál zhodnocení kapitálu — nemovitosti s nízkým výnosem na rostoucích trzích mohou překonat nemovitosti s vysokým výnosem v stagnujících oblastech, pokud se započítá celkový výnos (výnos z nájmu plus zhodnocení).

Největší chybou, kterou investoři dělají, je obhajoba nákupu pomocí hrubého výnosu bez zohlednění výdajů.

Nemovitost s 8% hrubým výnosem zní atraktivně, ale po započtení daní z nemovitosti (1–2 %), pojištění (0,5 %), rezerv na údržbu (1 %), rezervy na neobsazenost (5–8 % z nájemného) a poplatků za správu (8–10 % z nájemného) může čistý výnos činit pouze 3–4 %.

Další časté chyby:

• použití požadovaného nájemného místo reálně dosažitelného tržního nájemného
• ignorování rezerv na kapitálové výdaje u velkých oprav (střecha, topení, rozvody)
• nezapočítání dluhové služby při výpočtu návratnosti vlastního kapitálu (cash-on-cash)

Vždy používejte konzervativní odhady — pokud je tržní nájemné 2 000 $, počítejte s 1 800 $, abyste zohlednili případné slevy a náklady na obměnu nájemníků.

Hrubý výnos z nájemného = roční nájemné ÷ cena nemovitosti × 100, a čistý výnos z nájemného = (roční nájemné − neobsazenost − provozní výdaje) ÷ cena nemovitosti × 100.

Vezměme nemovitost za 300 000 $ s nájemným 2 500 $ měsíčně: roční nájemné činí 30 000 $, což představuje 10% hrubý výnos. Odečtěte 5% neobsazenost (1 500 $) a provozní výdaje 8 000 $ a čistý příjem činí 20 500 $ — tedy 6,83% čistý výnos.

Hrubé číslo vypadá mnohem atraktivněji než realita, a proto je čistý výnos tím údajem, který skutečně odráží, co vám každý rok zůstane v kapse.

Výnos z nájemného má tři úrovně detailu:

• Hrubý výnos dělí roční nájemné cenou a ignoruje veškeré náklady — hodí se pro rychlé srovnání nabídek, ale je zavádějící.
• Čistý výnos odečítá neobsazenost a provozní výdaje (daně, pojištění, údržbu, správu), čímž ukazuje skutečný nefinancovaný výnos nemovitosti.
• Hotovostní výnos (cash yield) jde o krok dále a odečítá splátky hypotéky, čímž odhaluje reálný hotovostní výnos financovaného obchodu.

Každý ukazatel má svůj účel: hrubý pro prvotní síto, čistý pro vyhodnocení aktiva a hotovostní pro posouzení pozice s využitím páky. Při porovnávání nemovitostí vždy jednoznačně uveďte, který ukazatel uvádíte.

Čistý výnos z nájemného a míra kapitalizace (cap rate) jsou téměř identické — oba ukazatele dělí roční příjem po odečtení provozních výdajů hodnotou nemovitosti.

V praxi se tyto pojmy často zaměňují, přičemž výraz „rental yield“ je běžnější na rezidenčním trhu a v Británii či Austrálii, zatímco „cap rate“ převládá v amerických komerčních nemovitostech.

Jeden detail: hrubý výnos ignoruje výdaje, zatímco cap rate nikoli, takže pouze čistý výnos přesně odpovídá cap rate.

Pokud jste spočítali čistý výnos, v podstatě jste spočítali cap rate; pokud požadujete rozpad čistého provozního příjmu (NOI) v komerčním stylu, použijte naši kalkulačku cap rate.

Výnos z nájemného je hlavním ukazatelem pro investory do nemovitostí určených k pronájmu (buy-to-let) ve Velké Británii, Austrálii a Kanadě, kde se pojem „yield“ používá mnohem častěji než americký výraz „cap rate“.

Britské výnosy z buy-to-let nemovitostí se obvykle pohybují mezi 4–6 % hrubého výnosu v jižní Anglii a 7–10 % v severních městech, přičemž čisté výnosy jsou o několik bodů nižší po odečtení poplatků za zprostředkování, pojištění a údržbu.

Podle pokynů HMRC a britských poskytovatelů hypoték (viz GOV.UK) posuzují poskytovatelé hypoték na pronájem také krytí nájemného — nájemné musí obvykle přesahovat 125–145 % úroků z hypotéky.

Ať už jde o jakýkoli trh, modelujte čistý výnos s realistickými místními náklady a obdobími neobsazenosti, místo abyste se spoléhali na hrubé číslo udávané makléřem.

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem tvoří téměř výhradně neobsazenost a provozní náklady.

Neobsazenost (období bez nájemníků) obvykle činí 5–10 % ročního nájemného; provozní výdaje — daň z nemovitosti, pojištění, opravy, rezervy na údržbu (odečitatelné dle publikace IRS Publication 527) a správa ve výši 8–12 % z nájemného — často ukrojí dohromady 25–50 % hrubého nájemného.

Hrubý výnos 10 % se tak po odečtení těchto položek snadno změní na čistý výnos 5–6 %.

Poučení: nikdy nenakupujte pouze na základě hrubého výnosu. Sestavte si realistický rozpočet výdajů, zahrňte rezervu na velké kapitálové výdaje (např. střecha a topení) a při rozhodování vycházejte z výsledného čistého výnosu.

Výnos z nájmu tvoří pouze polovinu návratnosti nemovitosti — druhou polovinou je zhodnocení kapitálu.

Nemovitosti s vysokým výnosem na sekundárních trzích přinášejí silný aktuální peněžní tok (cash flow), ale často pomalejší růst cen, zatímco nemovitosti s nízkým výnosem v atraktivních lokalitách se mohou zhodnocovat rychleji.

Celková návratnost = výnos z nájemného + zhodnocení. Nemovitost s 4% čistým výnosem a 6% ročním zhodnocením může překonat nemovitost s 8% výnosem na stagnujícím trhu.

Rozhodněte se, co optimalizujete: okamžitý peněžní tok (jít po výnosu), nebo dlouhodobé budování bohatství (přijmout nižší výnos výměnou za růst), a každý obchod posuzujte podle celkové návratnosti, nikoli podle samotného výnosu.

Jelikož výnos z nájemného normalizuje příjem vůči ceně, představuje nejčistší způsob porovnání nemovitostí napříč odlišnými trhy.

Dům za 200 000 $ s nájemným 1 800 $ (10,8 % hrubého výnosu) a dům za 800 000 $ s nájemným 3 500 $ (5,25 % hrubého výnosu) lze na základě výnosu okamžitě porovnat, i když se jejich ceny liší čtyřnásobně.

Investoři využívají výnosové mapy k identifikaci míst, kde je nájemné vysoké vzhledem k ceně (zpravidla trhy zaměřené na cash flow), na rozdíl od míst, kde ceny předběhly nájemné, což signalizuje trhy hnané zhodnocením nebo potenciálně přehřáté oblasti.

Aby bylo srovnání spravedlivé, vždy porovnávejte čisté výnosy při stejných předpokladech výdajů.

Pokud investiční nemovitost financujete hypotékou, čistý výnos se změní na hotovostní výnos (cash yield) po odečtení splátek hypotéky.

Finanční páka zvyšuje výnosy, pokud čistý výnos přesahuje úrokovou sazbu hypotéky (pozitivní pákový efekt), a snižuje je, pokud tomu tak není.

Nemovitost s 7% čistým výnosem financovaná za 6 % generuje hotovostní výnos vyšší než 7 % z vložené hotovosti; u stejné nemovitosti financované za 8 % by hotovostní výnos klesl pod úroveň čistého výnosu.

Zadejte do kalkulačky své roční splátky hypotéky, abyste přímo viděli hotovostní výnos, a před spoléháním se na pákový výnos jej otestujte vůči vyšší úrokové sazbě.