Kalkulačka daňových poplatků z převodu nemovitostí

SDLT funguje podobně jako daň z příjmu: jde o stupňovitý pásmový systém. Každá část ceny nemovitosti, která spadá do určitého pásma, se zdaňuje sazbou daného pásma a jednotlivé částky se sčítají, čímž vznikne celková daň SDLT. NEPLATÍTE sazbu nejvyššího pásma z celé ceny — to je běžná mýlka.

Pro standardního kupujícího rezidenční nemovitosti v hodnotě 350 000 £:

• prvních 125 000 £ podléhá sazbě 0 % (0 £)
• dalších 125 000 £ podléhá sazbě 2 % (2 500 £)
• zbývajících 100 000 £ spadá do pásma 5 % (5 000 £) — celkem 7 500 £, efektivní sazba 2,14 %

Příplatky (další nemovitost +5 %, nerezident +2 %) zvyšují sazbu každého pásma o pevné procento, a to včetně počátečního pásma 0 %.

Výpočet musí být podán příslušnému úřadu HMRC prostřednictvím přiznání SDLT1 do 14 dnů od dokončení transakce, což obvykle vyřizuje váš právní zástupce.

Pásma rezidenční SDLT platná od 1. dubna 2025 (použitelná pro transakce v roce 2026):

• 0 % na prvních 125 000 £
• 2 % na 125 001–250 000 £
• 5 % na 250 001–925 000 £
• 10 % na 925 001–1 500 000 £
• 12 % z částky nad 1 500 000 £

Tato pásma se vrátila z dočasně vyšších limitů (250 000 £ a 425 000 £ pro prvokupující), které platily od září 2022 do března 2025.

Nerezidenční a smíšené nemovitosti využívají nižší pásma: 0 % na prvních 150 000 £, 2 % na 150 001–250 000 £, 5 % nad 250 000 £.

Prvokupující mají vlastní pásma: 0 % na prvních 300 000 £, 5 % na 300 001–500 000 £ — nad 500 000 £ se úleva zcela ztrácí.

Náš nástroj s vysvětlením sazeb daně z převodu nemovitosti vám ukáže přesné rozdělení podle pásem pro cenu vaší nemovitosti.

Úleva pro prvokupující je největší dostupnou slevou na SDLT — pravidla jsou však přísná a hranice 500 000 £ je neúprosná.

Kvalifikujete se, pokud žádný z kupujících nikdy nevlastnil rezidenční nemovitost (freehold ani leasehold) nikde na světě. Vlastnictvím je i zděděný podíl na nemovitosti; bydlení u rodičů se nepočítá. Podmínky musí splňovat všichni spolukupující — pokud váš partner dříve vlastnil byt, nárok na úlevu zaniká pro celou transakci, i když vy sami jste nemovitost nikdy nevlastnili.

U kvalifikovaných nákupů do 500 000 £ platíte 0 % z prvních 300 000 £ a 5 % z části 300 001–500 000 £.

Nákup v hodnotě 450 000 £ stojí prvokupujícího pouze 7 500 £ oproti standardním 12 500 £ — to je úspora 5 000 £. Ale co nákup za 510 000 £? Plné standardní sazby se uplatní na celou cenu — 15 500 £ namísto 8 000 £, které by platily při rozšířené úlevě. Sjednání nižší ceny na 500 000 £ vám ušetří 7 500 £ na SDLT.

Pokud již vlastníte jednu nebo více rezidenčních nemovitostí kdekoliv na světě a kupujete další, zaplatíte dodatečných 5 % nad rámec každého pásma SDLT. Jedná se o příplatek za další nemovitost, který byl dne 31. října 2024 v podzimním rozpočtu zvýšen ze 3 % na 5 %.

Týká se to:

• druhých domovů
• rekreačních objektů k pronájmu
• investičních bytů k pronájmu (buy-to-let)
• nákupů rezidenčních nemovitostí firmami (limited company)

Příplatek se přičítá i k počátečnímu pásmu 0 % — takže u investičního bytu za 200 000 £ zaplatíte 5 % z každé libry (10 000 £), nikoli 0 % z prvních 125 tisíc.

Příplatek se NEUPLATNÍ, pokud nahrazujete své jediné nebo hlavní bydliště a původní nemovitost prodáte ve stejný den. Pokud dokončíte nový nákup před prodejem starého, zaplatíte příplatek předem a můžete jej požadovat zpět od HMRC do 12 měsíců od prodeje starého domova, za předpokladu, že k prodeji dojde do 36 měsíců. Žádost o vrácení se podává prostřednictvím formuláře SDLT16 nebo online přes váš účet Government Gateway.

Zaveden 1. dubna 2021, příplatek pro nerezidenty v UK přidává 2 % ke každému pásmu SDLT, pokud nerezident kupuje rezidenční nemovitost v Anglii nebo Severním Irsku. Pro účely SDLT jste nerezidentem, pokud jste byli fyzicky přítomni v UK méně než 183 dní v 12 měsících končících dnem účinnosti transakce.

Příplatek se vztahuje na:

• fyzické osoby
• svěřenectví (trusty) se sídlem mimo UK
• společnosti se sídlem mimo UK

Klíčové je, že 2% příplatek se sčítá s 5% příplatkem za další nemovitost: nerezident kupující investiční byt v Anglii platí navíc 7 % ke každému pásmu.

Příplatek lze požadovat zpět, pokud se stanete rezidentem UK na jakékoliv souvislé období 183 dní během 24 měsíců od nákupu — požádejte o vrácení prostřednictvím formuláře SDLT16 do 24 měsíců od dokončení.

Nákupy investičních nemovitostí (buy-to-let) podléhají příplatku za další nemovitost bez ohledu na to, zda jde o vaši první nebo patnáctou investiční nemovitost. 5% příplatek se vztahuje na všechna pásma od 40 000 £ výše.

Investiční byt za 200 000 £ podléhá dani SDLT ve výši 10 000 £ (5 % ze 200 tisíc £) oproti 1 500 £ u stejné nemovitosti určené k hlavnímu bydlení — což představuje nárůst o 567 %. U investičního bytu za 400 000 £ činí daň 27 500 £ oproti standardním 7 500 £ — tedy o 20 000 £ více.

Pořizovací náklady tak výrazně snižují výnos z nájemného: nemovitost generující hrubé nájemné 15 000 £/rok při nákupní ceně 400 000 £ ztratí 18 měsíců hrubého nájemného jen na dani SDLT.

Investoři nakupující přes s.r.o. (limited company) platí stejný 5% příplatek plus případně paušální sazbu 15 % (ATED) u nemovitostí nad 500 000 £, pokud se na ně nevztahuje výjimka (najběžnější výjimkou je skutečné podnikání v oblasti pronájmu).

Náš nástroj kalkulačka daně z převodu nemovitostí pro investiční byty vše zohlední, jakmile zvolíte možnost Další nemovitost.

Nákup druhého domova — pro využití jako chalupa, víkendové sídlo nebo nemovitost obývaná rodinou — spouští 5% příplatek za další nemovitost.

Test je jednoduchý: vlastníte ke konci dne dokončení transakce více než jednu rezidenční nemovitost? Pokud ano (a v rámci téže transakce nenahrazujete svoje hlavní bydliště), příplatek se uplatní.

Společný nákup s osobou, která již nemovitost vlastní — například pomoc zletilému dítěti s pořízením prvního bydlení, zatímco si ponecháte svůj domov — spustí příplatek na celý nákup, i když jeden z kupujících je prvokupující. Existují obcházení (darování zálohy rodičem; nákup výhradně dítětem), která však vyžadují právní poradenství.

Naše kalkulačka daně pro druhý domov vám ukáže dopad příplatku: druhý domov za 450 000 £ podléhá dani 35 000 £ oproti 12 500 £ za stejný nákup jako hlavní bydliště — samotný příplatek stojí 22 500 £.

Několik běžných transakcí je od SDLT zcela osvobozeno:

• Převody mezi manžely nebo registrovanými partnery během trvání vztahu — bez SDLT bez ohledu na hodnotu.
• Nemovitost odkázaná v závěti dědici — bez SDLT (dědická daň se může uplatnit samostatně).
• Převody při rozvodu nebo zrušení registrovaného partnerství v rámci soudně schváleného vyrovnání — bez SDLT i při převodu značné hodnoty.
• Darování nemovitosti, při kterém nedochází k převodu peněz ani hypotéky — bez SDLT (na dárce se však může vztahovat daň z kapitálových výnosů).
• Vlastnická rezidenční nemovitost do 40 000 £ — bez SDLT a zásadně ani bez příplatku za další nemovitost.
• Nerezidenční vlastnictví do 150 000 £ — nulová sazba.

Mezi další úlevy patří:

• úleva pro charitativní organizace
• úleva pro koncernové převody spojených společností
• úleva při zpětném pronájmu (sale-and-leaseback)
• volba počátečního podílu u Right to Buy / Shared Ownership

Nárok si vždy ověřte u právního zástupce — neoprávněně uplatněné úlevy vedou ke kontrolám ze strany HMRC.

• Prvokupující 200 000 £: 0 £ (zcela v rámci 0% pásma pro prvokupující).
• Standardní kupující 200 000 £: 1 500 £ (0 % ze 125 tis. £ + 2 % ze 75 tis. £).
• Prvokupující 450 000 £: 7 500 £ (0 % ze 300 tis. £ + 5 % ze 150 tis. £).
• Standardní kupující 450 000 £: 12 500 £ (2 500 £ + 10 000 £).
• Investiční byt 450 000 £: 35 000 £ (12 500 £ standardní + 22 500 £ příplatek).
• Standardní kupující 750 000 £: 27 500 £ (0 % ze 125 tis. £ + 2 % ze 125 tis. £ [2 500 £] + 5 % z 500 tis. £ [25 000 £] = 27 500 £).
• Druhý domov 750 000 £: 65 000 £ (27 500 £ standardní + 37 500 £ příplatek 5 % z celé ceny nad 40 tis. £).
• Druhý domov nerezidenta 1,2 mil. £: standardní 53 750 £ + 5% příplatek 60 000 £ + 2% příplatek 24 000 £ = celkem 137 750 £.

Toto jsou čísla, která náš odhadce daně z převodu nemovitosti okamžitě vygeneruje — změňte vstupy a uvidíte své vlastní.

Nerezidenční nemovitosti — obchody, kanceláře, sklady, zemědělská půda, pozemky bez stavby — využívají nižší pásma SDLT než rezidenční: 0 % na prvních 150 000 £, 2 % na 150 001–250 000 £ a 5 % nad 250 000 £ bez horní hranice.

Smíšené nemovitosti mají nárok na stejné nižší sazby: typickým příkladem je byt nad obchodem nebo farma s rozsáhlou obhospodařovanou půdou. Nižší sazby a absence příplatků dělají ze smíšeného zařazení výhodnou volbu — nákup smíšené nemovitosti za 600 000 £ stojí 19 500 £ na dani oproti 20 000 £ u rezidenčního standardu.

Zásadní je, že u nerezidenčních a smíšených nemovitostí se neuplatňuje úleva pro prvokupující ani 5% příplatek za další nemovitost.

HMRC pečlivě prověřuje nároky na smíšené využití: nemovitost s pouze symbolickým nerezidenčním využitím (např. malá domácí kancelář, vedlejší stavba používaná jako sklad) neuspěje. Nerezidenční prvek musí být významný a skutečně komerční.

Upozornění: hromadné nákupy 6 a více rezidenčních nemovitostí v jedné transakci se rovněž zdaňují nerezidenčními sazbami — úleva Multiple Dwellings Relief byla zrušena k 1. červnu 2024.

SDLT se vztahuje pouze na Anglii a Severní Irsko.

Skotsko přeneslo pravomoc v oblasti zdanění nemovitostí v roce 2015 — nemovitosti ve Skotsku podléhají dani Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), kterou spravuje Revenue Scotland. Pásma LBTT jsou odlišná:

• 0 % do 145 000 £ (175 000 £ pro prvokupující)
• 2 % do 250 000 £
• 5 % do 325 000 £
• 10 % do 750 000 £
• 12 % nad tuto částku

Doplněk za další obydlí (Additional Dwelling Supplement, skotský ekvivalent 5% příplatku) vzrostl v dubnu 2024 na 8 % — tedy výše než 5% SDLT.

Wales zavedl Land Transaction Tax (LTT) v dubnu 2018 pod správou Welsh Revenue Authority. Pásma LTT:

• 0 % do 225 000 £
• 6 % do 400 000 £
• 7,5 % do 750 000 £
• 10 % do 1,5 mil. £
• 12 % nad tuto částku

Wales nemá obecnou úlevu pro prvokupující, ale jeho práh pro nulovou sazbu ve výši 225 000 £ je nejvyšší ze všech zemí Spojeného království. Vyšší sazby LTT (4% příplatek za další obydlí) jsou nižší než u SDLT.

Tato kalkulačka daně z převodu nemovitostí se vztahuje pouze na Anglii a Severní Irsko — pro Skotsko nebo Wales navštivte přímo stránky Revenue Scotland nebo WRA.

• Zapomenutí na 14denní lhůtu pro podání. Přiznání k SDLT musí být podáno a daň zaplacena do 14 dnů od dokončení; pokud ji zmeškáte, automaticky naskočí pevná pokuta 100 £ a narůstají denní úroky. Většina právních zástupců to vyřídí, ale VŽDY si to ověřte.
• Špatné posouzení nároku prvokupujícího. Podmínky musí splňovat oba kupující; předchozí vlastnictví kdekoliv na světě (včetně dědictví) nárok ruší. Hranice 500 000 £ je neúprosná — 500 001 £ znamená ztrátu celé úlevy. Překročení hranice 500 tisíc £ kvůli jedné ložnici navíc vás může stát 7 500 £ na dodatečné SDLT.
• Nepožádání o vrácení příplatku za další nemovitost. Pokud jste koupili nové hlavní bydliště před prodejem předchozího, zaplatili jste 5% příplatek předem. Máte 36 měsíců od nového nákupu na prodej starého domova a 12 měsíců od prodeje na žádost o vrácení — mnoho kupujících na to zapomene a nechá peníze HMRC.
• Chybné zařazení smíšeného využití. Označení nemovitosti za smíšenou kvůli malé domácí kanceláři nebo částečně pronajaté vedlejší stavbě je rizikové — HMRC tyto nároky zpochybňuje a může uplatnit doplatky daně a penále.
• Podlehnutí schématům 'optimalizace SDLT'. Promotéři nabízejí složité struktury slibující velké úspory na SDLT; HMRC je u tribunálů pravidelně poráží a vy budete dlužit neuhrazenou daň plus penále až do výše 100 %.
• Ignorování propojených transakcí. Nákup dvou nemovitostí od stejného prodávajícího nebo dvou sousedících nemovitostí současně může být posuzován jako jediná propojená transakce s SDLT vypočítanou ze souhrnné ceny — což vás posune do vyšších pásem.