Υπολογιστής εξόδων μεταβίβασης

Τα έξοδα αγοραστή κυμαίνονται συνήθως στο 2-5% της τιμής του ακινήτου, ενώ τα έξοδα πωλητή στο 6-10% (η προμήθεια του μεσίτη αντιπροσωπεύει τη μεγαλύτερη διαφορά). Για ένα σπίτι $400,000, ένας αγοραστής ενδέχεται να πληρώσει $8,000-$20,000 σε έξοδα μεταβίβασης επιπλέον της προκαταβολής, ενώ ένας πωλητής μπορεί να πληρώσει $24,000-$40,000. Οι μεγαλύτερες μεταβλητές είναι ο συντελεστής φόρου μεταβίβασης της πολιτείας σας, το αν κάνετε έρευνα αγοράς για ανταγωνιστικές αμοιβές και το αν διαπραγματεύεστε παραχωρήσεις από τον πωλητή. Ο υπολογιστής μας χρησιμοποιεί πραγματικούς συντελεστές φόρου μεταβίβασης και για τις 50 πολιτείες συν το DC για να σας δώσει μια εξατομικευμένη εκτίμηση.

Οι αγοραστές πληρώνουν αμοιβές που σχετίζονται με το δάνειο: έγκριση/έκδοση (0.5-1% του δανείου), εκτίμηση ($300-$600), ασφάλεια τίτλου για τον δανειστή και τον ιδιοκτήτη (0.5-1% της τιμής), αμοιβές μεσεγγύησης/διακανονισμού, τέλη μεταγραφής, τοπογραφικό και προπληρωμές (φόρος ακινήτων, ασφάλεια κατοικίας και τόκοι στεγαστικού δανείου). Οι πωλητές πληρώνουν την προμήθεια του μεσίτη (συνήθως 5-6% της τιμής πώλησης), την ασφάλεια τίτλου ιδιοκτήτη, τον φόρο μεταβίβασης, τα τέλη μεσεγγύησης και συχνά μια πίστωση επισκευής ή εγγύηση κατοικίας. Σε μια αγορά αγοραστών, οι πωλητές συχνά συμφωνούν σε παραχωρήσεις που καλύπτουν μέρος των εξόδων του αγοραστή - το FHA επιτρέπει έως 6%, τα συμβατικά δάνεια έως 3-6% ανάλογα με την προκαταβολή.

Τα έξοδα μεταβίβασης είναι οι αμοιβές και τα προπληρωμένα έξοδα που πληρώνετε κατά τον διακανονισμό για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής ακινήτου — ξεχωριστά από την προκαταβολή σας. Αποζημιώνουν δανειστές, εταιρείες τίτλων, κυβερνητικές υπηρεσίες και παρόχους υπηρεσιών για την εργασία που έγινε για τη μεταβίβαση και τη χρηματοδότηση του ακινήτου.

Αυτός ο υπολογιστής εκτιμά κάθε χρέωση ως ποσοστό της τιμής του σπιτιού ή του ποσού του δανείου, ή ως κατ' αποκοπή χρέωση, και στη συνέχεια τα αθροίζει σε ένα σύνολο και ένα ποσοστό της τιμής αγοράς. Οι εκτιμήσεις του αγοραστή προσθέτουν επίσης την προκαταβολή για να εμφανίσουν τα συνολικά μετρητά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση.

Οι κύριες κατηγορίες κόστους είναι:

• Αμοιβές δανειστή — χρεώσεις έκδοσης, ανάληψης κινδύνου και εκτίμησης
• Τίτλοι και διακανονισμός — ασφάλεια τίτλου δανειστή και ιδιοκτήτη, αμοιβές μεσεγγύησης ή δικηγόρου
• Κυβερνητικές χρεώσεις — τέλη μεταγραφής και κρατικοί ή τοπικοί φόροι μεταβίβασης
• Προπληρωμές και μεσεγγύηση — φόρος ακινήτων, ασφάλεια κατοικίας και προπληρωμένοι τόκοι

Το Γραφείο Χρηματοοικονομικής Προστασίας Καταναλωτών (CFPB) δημοσιεύει τα τυποποιημένα έντυπα Loan Estimate και Closing Disclosure που αναλύουν αυτές τις ίδιες κατηγορίες, ώστε τα αποτελέσματα του υπολογιστή να αντιστοιχούν απευθείας στα έγγραφα που παρέχει ο δανειστής σας.

Ξεκινήστε εισάγοντας την τιμή του σπιτιού, στη συνέχεια το ποσό του δανείου, τον ρόλο σας ως αγοραστή ή πωλητή και την πολιτεία σας — ο υπολογιστής επιστρέφει αμέσως μια αναλυτική κατανομή και ένα σύνολο. Ακολουθήστε αυτά τα βήματα για την πιο ακριβή εκτίμηση:

• Εισαγάγετε την τιμή του σπιτιού — χρησιμοποιήστε την πραγματική τιμή του συμβολαίου, όχι την τιμή καταλόγου
• Ορίστε το ποσό του δανείου — οι αγοραστές εισάγουν το κεφάλαιο του στεγαστικού δανείου· οι πωλητές μπορούν να το αφήσουν κενό
• Επιλέξτε αγοραστή ή πωλητή — αυτό αλλάζει ποιες χρεώσεις ισχύουν για εσάς
• Επιλέξτε την πολιτεία σας — οι συντελεστές φόρου μεταβίβασης διαφέρουν σημαντικά, οπότε αυτό αλλάζει ουσιαστικά το σύνολο

Παράδειγμα: ένας αγοραστής που αγοράζει ένα σπίτι $400,000 με δάνειο $320,000 στην Καλιφόρνια βλέπει περίπου $12,000 σε έξοδα μεταβίβασης (περίπου 3% της τιμής), συν την προκαταβολή για τα συνολικά μετρητά ολοκλήρωσης.

Αντιμετωπίστε το αποτέλεσμα ως εκτίμηση προγραμματισμού. Όταν υποβάλετε αίτηση, ο δανειστής σας οφείλει να στείλει μια Εκτίμηση Δανείου (Loan Estimate) εντός τριών εργάσιμων ημερών σύμφωνα με τους κανόνες του CFPB, και μπορείτε να συγκρίνετε αυτό το έγγραφο γραμμή προς γραμμή με αυτήν την πρόβλεψη για να εντοπίσετε τυχόν διογκωμένες αμοιβές πριν δεσμευτείτε.

Τα έξοδα μεταβίβασης ενός αγοραστή αποτελούνται από περίπου δώδεκα επαναλαμβανόμενα κονδύλια, καθένα από τα οποία συνδέεται με μια συγκεκριμένη υπηρεσία στη διαδικασία στεγαστικού δανείου και τίτλων ιδιοκτησίας. Η κατανόηση του τι καλύπτει το καθένα σας βοηθά να εντοπίσετε ποιες αμοιβές είναι διαπραγματεύσιμες.

Τα συνήθη κονδύλια του αγοραστή περιλαμβάνουν:

• Αμοιβή έκδοσης δανείου — η χρέωση του δανειστή για την επεξεργασία του δανείου, συχνά 0.5-1% του ποσού του δανείου
• Εκτίμηση και αναφορά πιστοληπτικής ικανότητας — χρεώσεις τρίτων για την αξιολόγηση του σπιτιού και τον έλεγχο της πιστοληπτικής σας ικανότητας
• Ασφάλεια τίτλου — συμβόλαιο δανειστή (υποχρεωτικό) και προαιρετικό συμβόλαιο ιδιοκτήτη που προστατεύει τα κεφάλαιά σας
• Αμοιβή μεσεγγύησης ή διακανονισμού — πληρώνεται στον πράκτορα κλεισίματος ή στον δικηγόρο
• Φόροι μεταγραφής και μεταβίβασης — κυβερνητικές χρεώσεις για την καταχώριση του συμβολαίου
• Προπληρωμές — φόρος ακινήτων, ασφάλεια κατοικίας και προπληρωμένοι τόκοι που κατατίθενται σε λογαριασμό μεσεγγύησης

Οι πωλητές βλέπουν ένα διαφορετικό σύνολο στο οποίο κυριαρχεί η προμήθεια του μεσίτη, συνήθως 5-6% της τιμής πώλησης, συν το μερίδιό τους στον φόρο μεταβίβασης και τα έξοδα τίτλου.

Το CFPB και η Freddie Mac παρέχουν οδηγούς σε απλή γλώσσα που περιγράφουν καθένα από αυτά τα στοιχεία, και κάθε χρέωση θα εμφανιστεί ξανά στο τελικό έντυπο Closing Disclosure.

Η πολιτεία σας είναι ο σημαντικότερος λόγος για τον οποίο δύο αγοραστές με πανομοιότυπες τιμές σπιτιών πληρώνουν διαφορετικά έξοδα μεταβίβασης, κυρίως λόγω των φόρων μεταβίβασης ακινήτων. Ορισμένες πολιτείες δεν επιβάλλουν καθόλου, ενώ άλλες χρεώνουν ένα σημαντικό ποσοστό της τιμής πώλησης.

Αρκετές πολιτείες — συμπεριλαμβανομένου του Τέξας, της Αλάσκας και της Ιντιάνα — δεν επιβάλλουν κανέναν κρατικό φόρο μεταβίβασης, ενώ πολιτείες όπως το Ντελαγουέρ εφαρμόζουν από τους υψηλότερους συντελεστές στη χώρα. Οι τοπικές κομητείες και πόλεις μπορούν να προσθέσουν τους δικούς τους φόρους μεταβίβασης επιπλέον του κρατικού συντελεστή.

Οι κανόνες της πολιτείας επηρεάζουν επίσης:

• Συμμετοχή δικηγόρου — πολιτείες όπως η Νέα Υόρκη και η Μασαχουσέτη απαιτούν εθιμικά δικηγόρο κλεισίματος
• Τιμολόγηση ασφάλειας τίτλου — πολλές πολιτείες ρυθμίζουν απευθείας τις τιμές των ασφαλίστρων
• Ποιος πληρώνει εθιμικά ποια αμοιβή — τα τοπικά έθιμα κατανέμουν τον φόρο μεταβίβασης στον αγοραστή ή τον πωλητή διαφορετικά

Αυτός ο υπολογιστής εφαρμόζει ειδικούς συντελεστές φόρου μεταβίβασης για και τις 50 πολιτείες συν το DC. Επειδή αυτοί οι συντελεστές και οι κανόνες ορίζονται από τα νομοθετικά σώματα και μπορούν να αλλάξουν, επαληθεύστε τα τρέχοντα στοιχεία με το τμήμα εσόδων της πολιτείας σας πριν οριστικοποιήσετε τον προϋπολογισμό σας.

Το πιο ακριβό λάθος στα έξοδα μεταβίβασης είναι να θεωρήσετε την πρώτη Εκτίμηση Δανείου ως τελική και να μην κάνετε έρευνα αγοράς — οι αμοιβές για τίτλους, διακανονισμό και υπηρεσίες δανειστή μπορούν να διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των παρόχων.

Προσέξτε αυτά τα συχνά σφάλματα:

• Μη σύγκριση των Loan Estimates — το CFPB ενθαρρύνει τη λήψη προσφορών από διάφορους δανειστές και τη σύγκρισή τους παράλληλα
• Ξέχασμα των προπληρωμών — οι καταθέσεις μεσεγγύησης για φόρο ακινήτων και ασφάλεια μπορούν να προσθέσουν χιλιάδες δολάρια πέρα από τις αναγραφόμενες αμοιβές
• Παράβλεψη της ασφάλειας τίτλου ιδιοκτήτη — συχνά μπορείτε να κάνετε ξεχωριστή έρευνα αγοράς γι' αυτήν από την υποχρεωτική πολιτική του δανειστή
• Παράβλεψη των παραχωρήσεων του πωλητή — οι αγοραστές σε πιο αργές αγορές μπορούν να διαπραγματευτούν ώστε ο πωλητής να καλύψει μέρος των εξόδων τους
• Εξάντληση κάθε δολαρίου στην προκαταβολή — χωρίς να αφήνετε περιθώριο για έξοδα μεταβίβασης και αποθεματικά
• Υπόθεση ότι όλες οι αμοιβές είναι σταθερές — οι φόροι μεταγραφής και μεταβίβασης είναι καθορισμένοι, αλλά πολλές αμοιβές υπηρεσιών είναι διαπραγματεύσιμες

Οι πωλητές συνήθως υποτιμούν τη συνολική επιβάρυνση της προμήθειας συν τους φόρους μεταβίβασης και τα έξοδα τίτλου. Η επανεξέταση της Γνωστοποίησης Κλεισίματος (Closing Disclosure) τουλάχιστον μία ημέρα πριν από την υπογραφή, όπως επιτρέπει ο κανόνας τριήμερης αναθεώρησης του CFPB, σας δίνει χρόνο να αμφισβητήσετε σφάλματα πριν μετακινηθούν χρήματα.

Μπορείτε να μειώσετε σημαντικά τα έξοδα μεταβίβασης κάνοντας έρευνα αγοράς για παρόχους, διαπραγματευόμενοι παραχωρήσεις και προγραμματίζοντας τον υπολογισμό ημερομηνίας κλεισίματος — κανένα από τα οποία δεν αλλάζει την ποιότητα του δανείου που λαμβάνετε.

Οι αποδεδειγμένες στρατηγικές περιλαμβάνουν:

• Σύγκριση πολλαπλών Loan Estimates — το CFPB συνιστά τη συλλογή προσφορών από πολλούς δανειστές για να πιέσετε τις αμοιβές προς τα κάτω
• Ζητήστε παραχωρήσεις πωλητή — ένας πωλητής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει μέρος των εξόδων σας, ειδικά σε μια αγορά αγοραστών
• Ζητήστε πιστώσεις δανειστή — αποδεχτείτε ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο με αντάλλαγμα μειωμένες αρχικές αμοιβές
• Αγοράστε ασφάλεια τίτλου ξεχωριστά — το συμβόλαιο του ιδιοκτήτη είναι συχνά ανοιχτό στον ανταγωνισμό
• Κλείστε κοντά στο τέλος του μήνα — ο υπολογισμός ημερών προπληρωμένου τόκου δείχνει λιγότερες ημέρες που εισπράττονται κατά τον διακανονισμό

Πολλές πολιτείες και τοπικοί φορείς λειτουργούν προγράμματα βοήθειας για αγοραστές πρώτης κατοικίας προσφέροντας επιχορηγήσεις ή διαγράψιμα δάνεια για τα έξοδα μεταβίβασης· το HUD διατηρεί ευρετήρια εγκεκριμένων φορέων στεγαστικής συμβουλευτικής που μπορούν να σας καθοδηγήσουν σε αυτά.

Σταθμίστε προσεκτικά τους συμβιβασμούς. Οι πιστώσεις δανειστή μειώνουν τα μετρητά σήμερα αλλά αυξάνουν τον συνολικό τόκο, γι' αυτό χρησιμοποιήστε αυτόν τον υπολογιστή παράλληλα με ένα εργαλείο υπολογισμού δόσης στεγαστικού δανείου για να συγκρίνετε το συνολικό κόστος κάθε επιλογής.

Τα περισσότερα έξοδα μεταβίβασης δεν εκπίπτουν άμεσα από τον φόρο, αλλά ορισμένα συγκεκριμένα στοιχεία εκπίπτουν — και οι κανόνες εξαρτώνται από το αν αναλύετε τις εκπτώσεις στην ομοσπονδιακή σας δήλωση.

Σύμφωνα με την Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων (IRS), τα στοιχεία που εκπίπτουν συχνότερα κατά το έτος αγοράς περιλαμβάνουν:

• Προπληρωμένοι φόροι ακινήτων — το μέρος που επιστρέφετε ή πληρώνετε κατά το κλείσιμο, υπόκειται στο συνολικό ανώτατο όριο έκπτωσης κρατικών και τοπικών φόρων
• Πόντοι στεγαστικού δανείου (mortgage points) — οι χρεώσεις έκδοσης που αντιπροσωπεύουν προπληρωμένο τόκο για την κύρια κατοικία ενδέχεται να εκπίπτουν, ορισμένες φορές εξ ολοκλήρου το πρώτο έτος
• Προπληρωμένοι τόκοι στεγαστικού δανείου — τόκοι που εισπράττονται κατά το κλείσιμο για το υπόλοιπο του μήνα

Κόστη όπως αμοιβές εκτίμησης, ασφάλεια τίτλου, χρεώσεις μεσεγγύησης και τέλη μεταγραφής γενικά δεν εκπίπτουν. Αντίθετα, πολλά από αυτά προστίθενται στη φορολογική βάση κόστους του ακινήτου σας, γεγονός που μπορεί να μειώσει το φορολογητέο κέρδος όταν τελικά πουλήσετε.

Επειδή η δυνατότητα έκπτωσης εξαρτάται από τη συγκεκριμένη κατάστασή σας και την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία, συμβουλευτείτε τη Δημοσίευση 530 της IRS ("Tax Information for Homeowners") και έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό πριν διεκδικήσετε οποιαδήποτε έκπτωση εξόδων μεταβίβασης.

Κάθε τύπος δανείου φέρει τα ίδια βασικά έξοδα μεταβίβασης, αλλά τα δάνεια FHA και αναχρηματοδότησης προσθέτουν ιδιαίτερες χρεώσεις που αξίζει να προϋπολογιστούν ξεχωριστά.

Βασικές διαφορές στον προγραμματισμό:

• Δάνεια FHA — απαιτούν αρχικό ασφάλιστρο στεγαστικού δανείου (UFMIP) 1.75% του ποσού του δανείου, το οποίο μπορεί να χρηματοδοτηθεί στο δάνειο αντί να πληρωθεί σε μετρητά κατά το κλείσιμο
• Συνεισφορές πωλητή FHA — το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) επιτρέπει στους πωλητές να συνεισφέρουν έως και 6% της τιμής πώλησης για τα έξοδα του αγοραστή, πιο γενναιόδωρα από τα τυπικά συμβατικά όρια
• Συμβατικά δάνεια — τα όρια παραχωρήσεων του πωλητή ποικίλλουν ανάλογα με την προκαταβολή σας, αυξανόμενα γενικά καθώς καταβάλλετε μεγαλύτερη προκαταβολή
• Αναχρηματοδοτήσεις — πληρώνετε ξανά αμοιβές δανειστή, εκτίμησης και τίτλου, αλλά όχι προμήθεια μεσίτη ή μεταβίβαση κυριότητας

Επειδή η αναχρηματοδότηση εξακολουθεί να πυροδοτεί τις περισσότερες χρεώσεις έκδοσης και τίτλων, η προβολή αγοραστή αυτού του υπολογιστή προσεγγίζει τα έξοδα κλεισίματος αναχρηματοδότησης όταν εισάγετε το νέο ποσό δανείου.

Οι κανόνες προγραμμάτων από το HUD, τη Fannie Mae και τη Freddie Mac ενημερώνονται περιοδικά, οπότε επιβεβαιώστε τους τρέχοντες συντελεστές UFMIP και τα όρια συνεισφοράς με τον δανειστή σας πριν βασιστείτε σε αυτούς.

Τα έξοδα μεταβίβασης είναι εφάπαξ αμοιβές υπηρεσιών, οι προπληρωμές είναι προκαταβολές για επαναλαμβανόμενες δαπάνες και τα μετρητά για το κλείσιμο είναι το γενικό σύνολο που φέρνετε στον διακανονισμό — τρία σχετιζόμενα αλλά διαφορετικά μεγέθη στο έντυπο Closing Disclosure.

Δείτε πώς διαχωρίζονται:

• Έξοδα μεταβίβασης — χρεώσεις για υπηρεσίες που ολοκληρώνουν τη συμφωνία, όπως αμοιβές έκδοσης, εκτίμησης, τίτλου και μεσεγγύησης
• Προπληρωμές — χρήματα που εισπράττονται εκ των προτέρων για τη χρηματοδότηση του λογαριασμού μεσεγγύησης για φόρο ακινήτων, ασφάλεια κατοικίας και τόκους που θα οφείλατε ανεξαρτήτως
• Μετρητά για το κλείσιμο — η προκαταβολή σας συν τα συνολικά έξοδα μεταβίβασης και τις προπληρωμές, μείον τυχόν πιστώσεις δανειστή ή πωλητή

Οι προπληρωμές δεν είναι διαπραγματεύσιμες όπως οι αμοιβές υπηρεσιών, επειδή αντιπροσωπεύουν πραγματικές τρέχουσες δαπάνες που απλώς εισπράττονται νωρίτερα. Η κατανόηση του διαχωρισμού σας βοηθά να συγκρίνετε δίκαια τους δανειστές: ένας δανειστής μπορεί να διαφημίζει χαμηλές αμοιβές ενώ εισπράττει περισσότερα σε προπληρωμές.

Το έντυπο Closing Disclosure του CFPB ομαδοποιεί αυτές τις γραμμές ρητά, και τα αποτελέσματα αγοραστή αυτού του υπολογιστή αντικατοπτρίζουν αυτή τη δομή εμφανίζοντας αναλυτικά έξοδα συν ένα ξεχωριστό συνολικό ποσό μετρητών για το κλείσιμο.