Υπολογιστής αναλογίας χρέους προς εισόδημα (DTI)

Το DTI είναι το ποσοστό του μικτού μηνιαίου εισοδήματός σου που πηγαίνει στην εξυπηρέτηση χρέους. Οι δανειστές το χρησιμοποιούν ως την κύρια μέτρηση προσιτότητας στην αξιολόγηση κινδύνου επειδή μετρά άμεσα την ικανότητά σου να αναλάβεις μια νέα πληρωμή δανείου χωρίς να υπερεκτεθείς.

Τα μαθηματικά είναι απλά — οι συνολικές μηνιαίες πληρωμές χρέους διαιρούμενες με το μικτό μηνιαίο εισόδημα, πολλαπλασιαζόμενες επί 100 — αλλά η υποκείμενη λογική είναι αυστηρή: ένας δανioλήπτης που ξοδεύει το 30% του εισοδήματός του σε χρέη έχει θεμελιωδώς διαφορετική ανθεκτικότητα ταμειακών ροών από κάποιον που ξοδεύει το 50%. Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί από τον κανόνα του 2014 για τα Ειδικευμένα Στεγαστικά Δάνεια (Qualified Mortgage rule) έχουν κατοχυρώσει τα ανώτατα όρια DTI στον νόμο για στεγαστικά δάνεια ασφαλούς λιμένα.

Εκτός από τα στεγαστικά δάνεια, οι πάροχοι δανείων αυτοκινήτων, οι αξιολογητές προσωπικών δανείων, οι εκδότες πιστωτικών καρτών και ακόμη και οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ελέγχουν συνήθως το DTI ως έναν γρήγορο δείκτη προσιτότητας.

Δύο τύποι έχουν σημασία: το front-end DTI αποτυπώνει την καθαρή επιβάρυνση στέγασης, το back-end DTI αποτυπώνει τη συνολική επιβάρυνση χρέους. Οι δανειστές δίνουν μεγαλύτερη βαρύτητα στο back-end επειδή αντικατοπτρίζει την πλήρη εικόνα της μηνιαίας εκροής μετρητών.

Δείκτης χρέους προς εισόδημα (DTI) εμπρόσθιου μέρους = (Πληρωμή Στέγασης ÷ Μικτό Μηνιαίο Εισόδημα) × 100. Η πληρωμή στέγασης είναι PITI — κεφάλαιο, τόκοι, φόροι ακίνητης περιουσίας, ασφάλεια ιδιοκτήτη — συν τα τέλη HOA και PMI, αν ισχύουν. Για τους ενοικιαστές που κάνουν αίτηση για στεγαστικό, χρησιμοποιήστε τη ΝΕΑ ΠΡΟΤΕΙΝΟΜΕΝΗ πληρωμή στεγαστικού, όχι το τρέχον ενοίκιο (το ενοίκιο εξαιρείται επειδή το στεγαστικό το αντικαθιστά).

Δείκτης DTI οπισθίου μέρους = (Συνολικό Μηνιαίο Χρέος ÷ Μικτό Μηνιαίο Εισόδημα) × 100, όπου συνολικό χρέος = πληρωμή στέγασης + δάνεια αυτοκινήτου + φοιτητικά δάνεια + ελάχιστες πληρωμές πιστωτικών καρτών + προσωπικά δάνεια + διατροφή + παιδική διατροφή + τυχόν υποχρεώσεις συνυπογραφής.

Χρησιμοποιήστε ΜΙΚΤΟ εισόδημα (προ φόρων), όχι καθαρό. Το μικτό είναι το πρότυπο επειδή οι φορολογικοί συντελεστές ποικίλλουν ανάλογα με τη δικαιοδοσία και την προσωπική κατάσταση. Για τους αυτοαπασχολούμενους δανειολήπτες, το μικτό εισόδημα = καθαρό επιχειρηματικό εισόδημα από το Schedule C, με μέσο όρο 2 ετών.

Αυτό το εργαλείο για τον υπολογισμός ηλικίας και δανείου εκτελεί και τους δύο τύπους αυτόματα.

Ο κανόνας 28/36 είναι το χρυσό πρότυπο της βιομηχανίας συμβατικών στεγαστικών δανείων.

Το 28 είναι ο μέγιστος λόγος εμπρόσθιου μέρους: τα έξοδα στέγασης (PITI + HOA) δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 28% του μικτού μηνιαίου εισοδήματος. Το 36 είναι ο μέγιστος λόγος οπισθίου μέρους: το συνολικό μηνιαίο χρέος δεν πρέπει να υπερβαίνει το 36%. Με μικτό μηνιαίο εισόδημα 8.000$, αυτό μεταφράζεται σε ανώτατο όριο πληρωμής στέγασης 2.240$ και ανώτατο όριο συνολικού χρέους 2.880$.

Η επίτευξη και των δύο είναι το συμβατικό ιδανικό σημείο — οι Fannie Mae και Freddie Mac αγοράζουν δάνεια στο ή κάτω από το 36% συστηματικά· τα δάνεια πάνω από το 36% απαιτούν αντισταθμιστικούς παράγοντες και ενδέχεται να πληρώνουν μικρό ασφάλιστρο επιτοκίου.

Το τμήμα 28 έχει ιστορικές ρίζες στην ανάληψη κινδύνου της δεκαετίας του 1930· το τμήμα 36 προστέθηκε στη δεκαετία του 1980 καθώς το χρέος των καταναλωτών (αυτοκίνητα, πιστωτικές κάρτες) έγινε ουσιαστικό. Η σύγχρονη αυτοματοποιημένη ανάληψη κινδύνου εγκρίνει μερικές φορές έως και 45-50% στο οπίσθιο μέρος με ισχυρούς αντισταθμιστικούς παράγοντες, αλλά οι αριθμοί 28/36 παραμένουν η ζώνη άνεσης τόσο για τους δανειστές όσο και για τους δανειολήπτες.

Το ανώτατο όριο DTI οπισθίου μέρους 43% είναι το ρυθμιστικό ανώτατο όριο για τα Ειδικευμένα Στεγαστικά (QM) — ένας χαρακτηρισμός του CFPB που δημιουργήθηκε μετά την κρίση στέγασης του 2008 για τον εντοπισμό δανείων χαμηλότερου κινδύνου. Τα δάνεια QM πάνω από 43% χάνουν ορισμένες προστασίες ευθύνης για τους δανειστές, οπότε τα περισσότερα παραμένουν στο ή κάτω από το ανώτατο όριο.

Τα δάνεια FHA, η πιο κοινή διαδρομή για αγοραστές πρώτης κατοικίας και όσους έχουν πιστωτικό σκορ 580-680, αποδέχονται έως και 43% DTI οπισθίου μέρους για αυτοματοποιημένες εγκρίσεις. Με ισχυρούς αντισταθμιστικούς παράγοντες (720+ πίστωση, αποθέματα 3+ μηνών, ελάχιστο σοκ πληρωμής σε σύγκριση με την τρέχουσα στέγαση), οι μη αυτόματες εγκρίσεις FHA μπορούν να φτάσουν έως και 56,99%.

Τα δάνεια VA χρησιμοποιούν κατευθυντήρια γραμμή 41% συν δοκιμή υπολειπόμενου εισοδήματος που ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος της οικογένειας και την περιοχή — ένας εργαζόμενος με 1.500$ υπολειπόμενο μηνιαίο εισόδημα μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις στο 50% DTI υπό τη VA, όπου η FHA θα απέρριπτε.

Ο υπολογιστής dti fha σε αυτήν τη σελίδα δείχνει το περιθώριό σας έως το ανώτατο όριο 43%, βοηθώντας σας να αποφασίσετε εάν θα κάνετε αίτηση τώρα ή θα αποπληρώσετε πρώτα το χρέος.

ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΙ:

• στεγαστικό/ενοίκιο (ή προτεινόμενο νέο στεγαστικό PITI)
• φόρος ακίνητης περιουσίας
• ασφάλεια ιδιοκτητών σπιτιού ή ενοικιαστών
• τέλη HOA
• PMI
• ασφάλιστρο στεγαστικού δανείου (MIP)
• δάνεια αυτοκινήτου
• φοιτητικά δάνεια (πληρωμή IDR ή 1% υπολοίπου ανάλογα με τον δανειστή)
• ελάχιστες πληρωμές πιστωτικών καρτών
• προσωπικά δάνεια
• δάνεια δόσεων
• διατροφή
• παιδική διατροφή
• πληρωμές δανείου με συνυπογραφή (ναι, ακόμα κι αν δεν τις κάνετε ποτέ)
• υπόλοιπα αγοράς-τώρα-πληρωμής-αργότερα πάνω από ορισμένα όρια

ΔΕΝ ΠΕΡΙΛΑΜΒΑΝΟΝΤΑΙ:

• κοινόχρηστα (ηλεκτρικό/αέριο/νερό)
• είδη παντοπωλείου
• βενζίνη
• μεταφορές
• κινητό τηλέφωνο
• διαδίκτυο
• καλωδιακή
• συνδρομές streaming
• συνδρομές γυμναστηρίου
• ασφάλιστρα ζωής
• ασφάλιστρα υγείας (όταν παρακρατούνται από τον μισθό)
• συνεισφορές 401k
• εθελοντικές καταθέσεις αποταμίευσης
• φόροι (εισοδήματος, μισθοδοσίας)
• φροντίδα παιδιών
• δίδακτρα (εκτός εάν χρηματοδοτούνται από δάνειο)

Γενικός κανόνας: εάν εμφανίζεται στην πιστωτική σας έκθεση ως πιστωτική υποχρέωση, μετράει· εάν είναι διακριτική δαπάνη, δεν μετράει. Αυτός ο μηνιαίος υπολογιστής χρέους καταγράφει τις τυπικές κατηγορίες — προσαρμόστε το πεδίο «Άλλο Μηνιαίο Χρέος» για οτιδήποτε ασυνήθιστο.

Έξι συγκεκριμένες στρατηγικές, κατατάσσονται ανά ταχύτητα και αντίκτυπο:

• (1) ΑΠΟΠΛΗΡΩΣΤΕ ΠΛΗΡΩΣ ΤΙΣ ΠΙΣΤΩΤΙΚΕΣ ΚΑΡΤΕΣ — μηδενίζει τις ελάχιστες πληρωμές, βελτιώνει την πιστωτική χρησιμοποίηση, μπορεί να μετακινήσει το DTI κατά 2-5 μονάδες σε 30 ημέρες.
• (2) ΑΠΟΠΛΗΡΩΣΤΕ ΕΝΑ ΔΑΝΕΙΟ ΑΥΤΟΚΙΝΗΤΟΥ ΠΟΥ ΚΟΝΤΕΥΕΙ ΝΑ ΤΕΛΕΙΩΣΕΙ — εάν είστε εντός 10 πληρωμών από την εξόφληση, οι δανειστές μπορούν να το εξαιρέσουν από το DTI, ρίχνοντάς σας ενδεχομένως κατά 5-8 μονάδες.
• (3) ΑΥΞΗΣΤΕ ΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΩΜΕΝΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ — πάρτε αύξηση, τεκμηριώστε μοτίβο μπόνους, αναλάβετε δεύτερη δουλειά με ιστορικό 2+ ετών.
• (4) ΑΝΑΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΤΕ ΤΑ ΦΟΙΤΗΤΙΚΑ ΔΑΝΕΙΑ σε μεγαλύτερη διάρκεια για να μειώσετε τη μηνιαία πληρωμή (κοστίζει περισσότερους τόκους μακροπρόθεσμα αλλά βελτιώνει το DTI).
• (5) ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΤΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ 3-6 ΜΗΝΕΣ ενώ αποπληρώνετε επιθετικά το χρέος δόσεων.
• (6) ΑΠΟΦΥΓΕΤΕ ΝΕΟ ΧΡΕΟΣ στους 6 μήνες πριν την αίτηση — κανένα νέο αυτοκίνητο, καμία νέα πιστωτική κάρτα, καμία χρηματοδότηση επίπλων για το νέο σπίτι.

Συνδυαστικά, αυτά μπορούν να ρίξουν το DTI κατά 10-15 μονάδες. Εκτελέστε σενάρια μέσω αυτού του υπολογιστή δείκτη dti με μηνιαίες πληρωμές μετά από κάθε αλλαγή για να δείτε τον αντίκτυπο.

Οι αυτοαπασχολούμενοι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν την πιο σκληρή ανάληψη κινδύνου DTI. Οι δανειστές απαιτούν 2 χρόνια προσωπικών και επιχειρηματικών φορολογικών δηλώσεων και χρησιμοποιούν το ΧΑΜΗΛΟΤΕΡΟ από τα δύο έτη (ή τον μέσο όρο 2 ετών εάν αυξάνεται). Το καθαρό εισόδημα από το Schedule C είναι το σημείο εκκίνησης σας — όχι τα ακαθάριστα έσοδα.

Συνήθεις προσαρμογές πίσω:

• απόσβεση
• εξάντληση
• ζημιές από ατυχήματα
• χρήση κατοικίας για επαγγελματικούς σκοπούς (εάν δεν πληρώθηκε πραγματικά)

Προσαρμογές έξω:

• εφάπαξ κέρδη
• μη επαναλαμβανόμενο εισόδημα

Οι περισσότεροι δανειστές δεν θα χρησιμοποιήσουν λιγότερο από 2 χρόνια εισοδήματος αυτοαπασχόλησης· ορισμένοι αποδέχονται 1 έτος με 2 χρόνια εισοδήματος W-2 στον ίδιο τομέα. Το εισόδημα μπόνους και προμήθειας στο W-2 ακολουθεί παρόμοιους κανόνες μέσου όρου 2 ετών. Το μεταβλητό εισόδημα που ΜΕΙΩΘΗΚΕ πρόσφατα λαμβάνεται στο χαμηλότερο σχήμα (συντηρητική αρχή).

Στρατηγική για αυτοαπασχολούμενους: μεγιστοποιήστε το φορολογητέο εισόδημα για 2 χρόνια πριν κάνετε αίτηση — η πληρωμή περισσότερων φόρων τώρα για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερο στεγαστικό συχνά αποφέρει θετικό αποτέλεσμα. Ο υπολογιστής dti για αγοραστές πρώτης κατοικίας θα πρέπει να χρησιμοποιεί τον πιο πρόσφατο μέσο όρο 2 ετών για το μεταβλητό εισόδημα.

Οι δανειστές του Ηνωμένου Βασιλείου δεν εφαρμόζουν ένα ενιαίο ανώτατο όριο DTI όπως οι ΗΠΑ. Μετά την αναθεώρηση Mortgage Market Review (MMR) του 2014, η αξιολόγηση οικονομικής προσιτότητας στο Ηνωμένο Βασίλειο απαιτεί πλήρη ανάλυση εισοδήματος και εξόδων με τεστ αντοχής στο επιτόκιο επαναφοράς του δανειστή συν 3 ποσοστιαίες μονάδες (κανόνες PRA).

Ο βασικός αριθμός είναι ο λόγος δανείου προς εισόδημα (LTI): οι περισσότεροι δανειστές περιορίζουν τα στεγαστικά στο 4,5x του ετήσιου μικτού εισοδήματος, και οι κανόνες PRA περιορίζουν τα δάνεια πάνω από 4,5x LTI στο 15% του χαρτοφυλακίου οποιουδήποτε δανειστή. Έτσι, ένας αγοραστής 60.000£/έτος μπορεί συνήθως να δανειστεί έως και 270.000£ — αλλά μόνο εάν το τεστ οικονομικής προσιτότητας MMR επιβεβαιώνει ότι μπορούν να εξυπηρετήσουν το δάνειο στο υψηλότερο επιβαρunμένο επιτόκιο ΜΕΤΑ τη λήψη υπόψη όλων των δεσμευμένων εξόδων (χρέη, εξαρτώμενα μέλη, τακτικά ουσιώδη έξοδα).

Τα προγράμματα Help to Buy, Lifetime ISA και Shared Ownership έχουν τα δικά τους όρια οικονομικής προσιτότητας τοποθετημένα από πάνω. Το τελικό αποτέλεσμα είναι παρόμοιο με ένα μικτό DTI εμπρόσθιου μέρους ΗΠΑ 30-35% — αλλά εκφράζεται διαφορετικά.

Ο Καναδάς χρησιμοποιεί δύο δείκτες που αντιστοιχούν καθαρά στο DTI των ΗΠΑ:

• Το Gross Debt Service (GDS) είναι τα έξοδα στέγασης μόνο ως ποσοστό του μικτού εισοδήματος — περιορίζεται στο 39% για ασφαλισμένα στεγαστικά (κάτω από 20% προκαταβολή, απαιτείται CMHC) και στο 35% για ανασφάλιστα — ισοδύναμο με το DTI εμπρόσθιου μέρους ΗΠΑ.
• Το Total Debt Service (TDS) είναι όλο το χρέος συμπεριλαμβανομένης της στέγασης — περιορίζεται στο 44% για ασφαλισμένα, 42% για ανασφάλιστα — ισοδύναμο με το DTI οπισθίου μέρους ΗΠΑ.

Τα έξοδα στέγασης για το καναδικό GDS περιλαμβάνουν την πληρωμή στεγαστικού + φόρο ακίνητης περιουσίας + έξοδα θέρμανσης (εκτιμώμενα) + 50% των τελών συγκυριαρχίας.

Από τον Ιούνιο του 2021, οι ομοσπονδιακά ρυθμιζόμενοι Καναδοί δανειστές εφαρμόζουν τεστ αντοχής χρησιμοποιώντας το υψηλότερο επιτόκιο σύμβασης + 2% ή 5,25% — οι αιτούντες πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις σε αυτό το επιβαρυμένο επιτόκιο, όχι στο επιτόκιο σύμβασης. Η ασφάλιση CMHC (2,8-4% του δανείου, προστίθεται στο υπόλοιπο) απαιτείται κάτω από 20% προκαταβολή. Οι κανόνες OSFI 'B-20' περιορίζουν επίσης τον λόγο δανείου προς εισόδημα σε 4,5x για ανασφάλιστα στεγαστικά.

Η Australian Prudential Regulation Authority (APRA) ορίζει το πλαίσιο οικονομικής προσιτότητας: από τον Οκτώβριο του 2021, οι δανειστές πρέπει να αξιολογούν την ικανότητα αποπληρωμής των αιτούντων με το πραγματικό επιτόκιο ΣΥΝ ένα απόθεμα υπηρεσιμότητας 3 ποσοστιαίων μονάδων (αυξήθηκε από 2,5%).

Οι περισσότερες τράπεζες ορίζουν το συνολικό DTI νοικοκυριού ως το συνολικό χρέος νοικοκυριού διαιρεμένο με το μικτό εισόδημα νοικοκυριού, εκφραζόμενο ως πολλαπλασιαστή — η APRA επισημαίνει τα δάνεια πάνω από 6x ως 'υψηλό DTI' και οι δανειστές πρέπει να διατηρούν επιπλέον ρυθμιστικό κεφάλαιο έναντι αυτών. Το Household Expenditure Measure (HEM) — μια εκτίμηση δαπανών διαβίωσης ορίου φτώχειας συν — εφαρμόζεται ως κατώτατο όριο ανεξάρτητα από το τι ισχυρίζεται ότι ξοδεύει ο δανειολήπτης.

Οι κρατικές επιχορηγήσεις πρώτης κατοικίας (10.000$-30.000$) και η ομοσπονδιακή εγγύηση πρώτης κατοικίας (αγορά με 5% κατάθεση, χωρίς LMI) επηρεάζουν την κατάθεση αλλά όχι το υποκείμενο τεστ υπηρεσιμότητας. Η Lenders Mortgage Insurance (LMI) απαιτείται κάτω από 20% κατάθεση και προσθέτει 8.000$-25.000$ στα προκαταβολικά έξοδα.

Και τα δύο έχουν σημασία — είναι ανεξάρτητες πύλες στη διαδικασία ανάληψης κινδύνου. Το DTI καθορίζει ΕΑΝ ο δανειστής θα δανείσει· το πιστωτικό σκορ καθορίζει ΜΕ ΠΟΙΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ.

Ένα πιστωτικό σκορ 780 με DTI 52% μπορεί να απορρίψεται κατευθείαν επειδή το 52% παραβιάζει το ασφαλές λιμάνι QM. Ένα πιστωτικό σκορ 620 με DTI 26% θα εγκριθεί (περιοχή FHA) αλλά με υψηλότερο επιτόκιο από έναν αιτούντα με σκορ 720.

Η γενική σειρά προτεραιότητας στην ανάληψη κινδύνου:

• (1) Ο αιτών εκκαθαρίζει το ελάχιστο DTI για το πρόγραμμα δανείου;
• (2) Το πιστωτικό σκορ πληροί το ελάχιστο (580 FHA, 620 συμβατικό, 640 VA τυπικό);
• (3) Σε ποια βαθμίδα επιτοκίου καταλήγει το πιστωτικό σκορ;
• (4) Υπάρχουν υποτιμητικά στοιχεία που απαιτούν εξήγηση;

Οι δανειστές σπάνια κάνουν εξαιρέσεις DTI — είναι ένα σκληρό ανώτατο όριο συνδεδεμένο με ρυθμιστικά ασφαλή λιμάνια. Τιμολογούν συνήθως προσαρμογές για την πίστωση.

Προτεραιότητα πριν την αίτηση: φέρτε το DTI κάτω από το 43% (και ιδανικά 36%) ΠΡΩΤΑ, στη συνέχεια βελτιστοποιήστε το πιστωτικό σκορ για το επιτόκιο. Χρησιμοποιήστε αυτόν τον υπολογιστή dti και ένα ξεχωριστό εργαλείο ανάκτησης πίστωσης μαζί.

Αποφεύξιμα λάθη που εκτροχιάζουν τις αιτήσεις στεγαστικών:

• (1) ΧΡΗΣΗ ΚΑΘΑΡΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ — ο υπολογισμός του DTI επί των καθαρών αποδοχών κάνει τον δείκτη σας να φαίνεται 25-30% χειρότερος από αυτόν που βλέπουν οι δανειστές. Χρησιμοποιείτε πάντα μικτά.
• (2) ΞΕΧΑΣΜΑ ΔΑΝΕΙΩΝ ΜΕ ΣΥΝΥΠΟΓΡΑΦΗ — αυτό το δάνειο αυτοκινήτου που συνυπογράψατε για το παιδί σας; Είναι το χρέος σας για το DTI.
• (3) ΥΠΟΤΙΜΗΣΗ ΤΟΥ ΝΕΟΥ PITI — χρήση μόνο P&I στεγαστικού και ξέχασμα φόρων, ασφάλειας, HOA, PMI. Το πλήρες PITI μπορεί να είναι 300-500$/μήνα υψηλότερο από το P&I μόνο.
• (4) ΥΠΟΘΕΣΗ ΟΤΙ Η ΠΛΗΡΩΜΗ ΦΟΙΤΗΤΙΚΟΥ ΔΑΝΕΙΟΥ IDR ΜΕΤΡΑΕΙ — ορισμένοι δανειστές χρησιμοποιούν 1% του υπολοίπου φοιτητικού δανείου αντί αυτού, αυξάνοντας δραματικά το DTI εάν έχετε 80.000$ σε δάνεια σε πρόγραμμα IDR 200$/μήνα.
• (5) ΝΕΟ ΧΡΕΟΣ ΜΕΣΑ ΣΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ — η χρηματοδότηση επίπλων ή η αγορά δεύτερου αυτοκινήτου μεταξύ προ-έγκρισης και κλεισίματος προκαλεί επαναφορά πίστωσης, συχνά σκοτώνοντας τη συμφωνία.
• (6) ΜΗ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ PMI — προκαταβολή κάτω του 20% προσθέτει 80-300$/μήνα PMI στην πληρωμή στέγασης, ωθώντας το DTI εμπρόσθιου μέρους ψηλότερα.

Να συμπεριλαμβάνετε πάντα το PMI στο πεδίο πληρωμής στέγασης όταν εκτελείτε σενάριο υπολογιστή χρέους προς εισόδημα στεγαστικού.