Υπολογιστής Πολλαπλασιαστή Ακαθάριστου Μισθώματος

Όπως τονίζουν κοινότητες επενδύσεων σε ακίνητα όπως το BiggerPockets, οι επενδυτές αξιολογούν δεκάδες ευκαιρίες πριν βρουν μία που αξίζει αναλυτική εξέταση. Ο GRM είναι το ταχύτερο φίλτρο: διαιρείτε την τιμή με το ετήσιο ενοίκιο, λαμβάνετε έναν μόνο αριθμό και τον συγκρίνετε με το σύνηθες εύρος της αγοράς σας.

Χρειάζονται μόλις λίγα δευτερόλεπτα και σας δείχνει αμέσως αν ένα ακίνητο έχει πιθανότητες θετικής χρηματικής ροής ή αν πληρώνετε απλώς για τη μελλοντική υπεραξία του.

Το Cap rate προσφέρει μια πιο ακριβή εικόνα αλλά απαιτεί το NOI (καθαρό εισόδημα εκμετάλλευσης), πράγμα που σημαίνει εκτίμηση των εξόδων. Ο δείκτης GRM απαιτεί μόνο δύο αριθμούς από την αγγελία.

Ο δείκτης GRM αγνοεί τα πάντα εκτός από την τιμή και το ακαθάριστο ενοίκιο. Δεν λαμβάνει υπόψη:

• φόρους ακίνητης περιουσίας
• ασφάλιση
• συντήρηση
• διαχείριση
• κεφαλαιουχικές δαπάνες
• χρηματοδότηση

Δύο ακίνητα με τον ίδιο GRM μπορεί να έχουν πολύ διαφορετικές χρηματικές ροές μετά την αφαίρεση των εξόδων. Μετά από έναν ευνοϊκό δείκτη GRM, να κάνετε πάντα πλήρη ανάλυση χρηματικών ροών πριν υποβάλετε προσφορά και να χρησιμοποιείτε τον πραγματικό GRM (effective GRM με συνυπολογισμό κενών διαστημάτων) όταν συγκρίνετε αγορές με διαφορετικά ποσοστά κενών ακινήτων.

GRM = Τιμή Ακινήτου ÷ Ετήσιο Ακαθάριστο Ενοίκιο. Το ετήσιο ακαθάριστο ενοίκιο είναι απλώς το μηνιαίο ενοίκιο επί δώδεκα, πριν από οποιαδήποτε έξοδα ή περιόδους κενών.

Για μια μονοκατοικία αξίας $300.000 που νοικιάζεται προς $2.500 το μήνα, το ετήσιο ακαθάριστο ενοίκιο είναι $30.000 και ο GRM είναι 10 — δηλαδή η τιμή ισούται με ακαθάριστα ενοίκια δέκα ετών.

Επειδή χρειάζεται μόνο δύο αριθμούς απευθείας από την αγγελία, ο GRM είναι ο ταχύτερος έλεγχος αποτίμησης στην αγορά ακινήτων. Οι χαμηλότερες τιμές είναι γενικά καλύτερες, αλλά ο αριθμός έχει σημασία μόνο όταν συγκρίνεται με το σύνηθες εύρος της συγκεκριμένης αγοράς.

Τα σημεία αναφοράς για τον GRM διαφέρουν σημαντικά ανά τοποθεσία:

• Κάτω από 8 υποδηλώνει συνήθως αγορά με ισχυρή χρηματική ροή — συνηθισμένο στις Μεσοδυτικές Πολιτείες και σε μέρη του Νότου των ΗΠΑ.
• Το εύρος 8-12 είναι ισορροπημένο, τυπικό για τις περισσότερες δευτερεύουσες μητροπολιτικές περιοχές.
• Από 12 έως 16 βρίσκεστε σε αγορές προσανατολισμένες στην υπεραξία, όπως οι μεγάλες παραθαλάσσιες πόλεις όπου η απόδοση ενοικίου είναι χαμηλότερη.
• Πάνω από 16 υποδηλώνει κερδοσκοπική ή premium τιμολόγηση με αδύναμο τρέχον εισόδημα.

Τα ακίνητα στα κέντρα των πόλεων του Ηνωμένου Βασιλείου και της Αυστραλίας συχνά κινούνται επίσης σε υψηλά επίπεδα GRM.

Ο αριθμός από μόνος του δεν λέει τίποτα — να τον συγκρίνετε πάντα με παρόμοια συγκρίσιμα ακίνητα στην ίδια υποαγορά.

Ο δείκτης GRM και το cap rate βρίσκονται στα δύο άκρα του φάσματος ανάλυσης.

Ο GRM χρησιμοποιεί το ακαθάριστο ενοίκιο και αγνοεί τα έξοδα, οπότε είναι γρήγορος αλλά προσεγγιστικός — ιδανικός για γρήγορη διαλογή πολλών αγγελιών.

Το Cap rate χρησιμοποιεί το καθαρό λειτουργικό εισόδημα μετά την αφαίρεση εξόδων και κενών διαστημάτων, οπότε απαιτεί περισσότερο χρόνο για τον υπολογισμό, αλλά είναι πολύ πιο ακριβές για την αποτίμηση ενός ακινήτου και την έγκριση δανείου.

Δύο ακίνητα με πανομοιότυπο GRM μπορεί να έχουν πολύ διαφορετικά cap rates αν διαφέρουν τα λειτουργικά τους έξοδα. Η συνήθης διαδικασία είναι πρώτα ο GRM για φιλτράρισμα και στη συνέχεια το cap rate στη λίστα των επικρατέστερων πριν την υποβολή προσφοράς.

Ο ονομαστικός GRM υποθέτει 100% πληρότητα, κάτι που δεν συμβαίνει ποτέ στην πράξη. Πραγματικός GRM = Τιμή Ακινήτου ÷ (Ετήσιο Ακαθάριστο Ενοίκιο × (1 − Ποσοστό Κενών)).

Εφαρμόζοντας ποσοστό κενών 5% σε ένα ακίνητο αξίας $300.000 με ενοίκιο $30.000 το χρόνο, το πραγματικό ετήσιο ενοίκιο πέφτει στα $28.500 και ο πραγματικός GRM αυξάνεται από 10 σε περίπου 10,53.

Η προσαρμογή αυτή έχει τη μεγαλύτερη σημασία όταν συγκρίνονται αγορές με διαφορετικές τάσεις πληρότητας — ένας χαμηλός ονομαστικός GRM σε μια περιοχή με υψηλή κινητικότητα ενοικιαστών μπορεί να είναι λιγότερο ελκυστικός από έναν ελαφρώς υψηλότερο GRM σε μια σταθερή περιοχή. Αυτός ο υπολογιστής εμφανίζει αυτόματα και τα δύο νούμερα.

Ο GRM και η ακαθάριστη απόδοση ενοικίου είναι δύο όψεις της ίδιας σχέσης. Συνεπαγόμενη ακαθάριστη απόδοση = 1 ÷ GRM × 100, οπότε ένας GRM 10 ισούται με ακαθάριστη απόδοση 10% και ένας GRM 20 ισούται με 5%.

Η έκφραση της αναλογίας ως ποσοστό διευκολύνει τη σύγκριση ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου με αποδόσεις ομολόγων, επιτόκια καταθέσεων ή cap rates.

Να θυμάστε ότι πρόκειται για ακαθάριστο αριθμό — η καθαρή απόδοση μετά από λειτουργικά έξοδα, κενά διαστήματα και χρηματοδότηση θα είναι σημαντικά χαμηλότερη, συχνά κατά ένα τρίτο ή περισσότερο, οπότε μην εκλαμβάνετε ποτέ τη συνεπαγόμενη ακαθάριστη απόδοση ως το καθαρό σας κέρδος.

Μπορείτε να αντιστρέψετε τη σχέση του GRM για να υπολογίσετε την τιμή ενός ακινήτου με βάση το ενοίκιό του: Εκτιμώμενη Αξία = GRM Αγοράς × Ετήσιο Ακαθάριστο Ενοίκιο.

Αν συγκρίσιμα ενοικιαζόμενα ακίνητα σε μια γειτονιά πωλούνται με GRM 11 και το ακίνητο που αναλύετε αποφέρει $33.000 το χρόνο, η συνεπαγόμενη αξία του είναι περίπου $363.000.

Οι μεσίτες και οι επενδυτές το χρησιμοποιούν ως έναν γρήγορο έλεγχο λογικής των ζητούμενων τιμών και ως έναν πρόχειρο τρόπο αποτίμησης ενός ακινήτου που παράγει εισόδημα. Όπως και με την αποτίμηση μέσω cap rate, είναι τόσο αξιόπιστο όσο ο GRM της αγοράς στον οποίο βασίζεστε, οπότε συγκεντρώστε αρκετά πραγματικά συγκρίσιμα στοιχεία.

Ο GRM είναι πιο αξιόπιστος για μονοκατοικίες και μικρά συγκροτήματα κατοικιών, όπου οι αναλογίες εξόδων είναι αρκετά προβλέψιμες σε παρόμοια ακίνητα.

Για μεγαλύτερα συγκροτήματα κατοικιών και εμπορικά κτίρια, τα έξοδα, τα κενά διαστήματα και η ποιότητα των ενοικιαστών διαφέρουν τόσο πολύ που το ακαθάριστο ενοίκιο από μόνο του αποκρύπτει πολλά — το cap rate και ο δείκτης κάλυψης εξυπηρέτησης χρέους (DSCR) γίνονται οι κυρίαρχες μετρήσεις.

Χρησιμοποιήστε τον GRM ως πρώτο φίλτρο για κάθε ακίνητο εισοδήματος, αλλά όσο μεγαλύτερο και πιο σύνθετο είναι το ακίνητο, τόσο πιο γρήγορα θα πρέπει να μεταβείτε από τον GRM σε μια πλήρη ανάλυση βάσει NOI πριν βασιστείτε στον αριθμό.

Ο GRM σχετίζεται στενά με τον δείκτη τιμής προς ενοίκιο που χρησιμοποιείται στην ανάλυση της αγοράς κατοικίας. Ενώ ο GRM συγκρίνει την τιμή με το ετήσιο ενοίκιο, ο δείκτης τιμής προς ενοίκιο — που παρακολουθείται από τη Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Federal Reserve) και οικονομικούς αναλυτές ακινήτων — βασίζεται στην ίδια ιδέα (συχνά υπολογίζεται σε μηνιαία βάση) και χρησιμοποιείται για να αξιολογηθεί αν μια αγορά ευνοεί την αγορά ή την ενοικίαση.

Ένας αυξανόμενος GRM σε μια μητροπολιτική περιοχή υποδηλώνει ότι οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια — μια αγορά που οδηγείται από την υπεραξία ή ενδεχομένως υπερθερμαίνεται — ενώ ένας μειούμενος GRM δείχνει βελτίωση των συνθηκών χρηματικών ροών.

Η παρακολούθηση των τάσεων του GRM με την πάροδο του χρόνου, και όχι μόνο ως μεμονωμένη στιγμιαία εικόνα, βοηθά τους επενδυτές να επιλέξουν την κατάλληλη στιγμή εισόδου σε μια αγορά και να εντοπίσουν πότε πιέζονται οι αποδόσεις.

Το μεγαλύτερο λάθος είναι να αντιμετωπίζετε τον GRM ως εργαλείο τελικής απόφασης αντί για φίλτρο διαλογής — αγνοεί τα έξοδα, τη χρηματοδότηση, τα κενά διαστήματα και τις κεφαλαιουχικές δαπάνες, επομένως ένας εξαιρετικός GRM μπορεί παρόλα αυτά να αποκρύπτει ένα ζημιογόνο ακίνητο.

Άλλα σφάλματα περιλαμβάνουν:

• τη χρήση του ζητούμενου ενοικίου αντί του πραγματικά εισπραττόμενου ενοικίου
• την αγνόηση του πραγματικού GRM σε αγορές με υψηλά ποσοστά κενών ακινήτων
• τη σύγκριση δεικτών GRM μεταξύ διαφορετικών αγορών ή τύπων ακινήτων

Ένας πολύ χαμηλός GRM (κάτω από 6) μπορεί επίσης να αποτελεί προειδοποιητικό σήμα για μια υποβαθμισμένη περιοχή ή κρυμμένα προβλήματα, παρά ευκαιρία. Να επιβεβαιώνετε πάντα έναν ευνοϊκό GRM με πλήρη ανάλυση cap rate και χρηματικών ροών.