Υπολογιστής IRR

Η απήχηση του IRR είναι διαισθητική: σας λέει τον ρυθμό απόδοσης που κερδίζει το έργο σας, εκφρασμένο ως ένα ενιαίο ποσοστό που μπορείτε να συγκρίνετε απευθείας με το κόστος κεφαλαίου σας ή με εναλλακτικές επενδύσεις. Είναι η μέτρηση που αναφέρει κάθε επιχειρηματίας και επενδυτής κεφαλαίων επιχειρηματικού κινδύνου.

Αλλά ο IRR έχει λεπτές παγίδες:

• υποθέτει ότι οι ενδιάμεσες ταμειακές ροές επανεπενδύονται στον ίδιο τον IRR (μη ρεαλιστικό για υψηλά ποσοστά)
• μπορεί να παράγει πολλαπλές τιμές όταν οι ταμειακές ροές εναλλάσσουν πρόσημο
• μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένα συμπεράσματα κατά τη σύγκριση αμοιβαίως αποκλειόμενων έργων διαφορετικής κλίμακας

Για τις περισσότερες αποφάσεις, υπολογίστε τόσο τον IRR όσο και το NPV και αφήστε τα να επιβεβαιώσουν το ένα το άλλο.

Όπως εξηγεί το πρόγραμμα σπουδών του CFA Institute, ο Τροποποιημένος IRR (MIRR) αντιμετωπίζει δύο από τις κύριες αδυναμίες του IRR:

• τη μη ρεαλιστική υπόθεση επανεπένδυσης
• το πρόβλημα πολλαπλών IRR

Ο MIRR διαχωρίζει ρητά το επιτόκιο χρηματοδότησης (που χρησιμοποιείται για την προεξόφληση των εκροών) από το επιτόκιο επανεπένδυσης (που χρησιμοποιείται για τον ανατοκινησμό των εισροών), και στη συνέχεια υπολογίζει ένα ενιαίο ποσοστό που τα εξισώνει στο τέλος του έργου.

Ο MIRR είναι πάντα μοναδικός και γενικά πιο συντηρητικός από τον IRR. Για τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και την εταιρική χρηματοδότηση, ο IRR παραμένει κυρίαρχος, αλλά ο MIRR κερδίζει έδαφος ως μια πιο ειλικρινής μέτρηση.

Ο IRR είναι το ποσοστό προεξόφλησης που κάνει το NPV όλων των ταμειακών ροών ίσο με μηδέν, οπότε δεν υπάρχει απλός τύπος κλειστής μορφής — λύνεται επαναληπτικά. Στην πράξη δοκιμάζετε ποσοστά προεξόφλησης μέχρι το NPV να διασχίσει το μηδέν, κάτι που κάνει ακριβώς αυτός ο υπολογιστής στιγμιαία.

Mια επένδυση 50.000 δολαρίων που αποφέρει 70.000 δολάρια σε τρία χρόνια έχει IRR περίπου 11,9%, το ετήσιο ανατοκιζόμενο ποσοστό που εξισώνει αυτές τις ταμειακές ροές.

Ο IRR εκφράζει την απόδοση ως ένα ενιαίο ποσοστό, το οποίο φαίνεται διαισθητικό, ενώ το NPV αναφέρει την αξία σε δολάρια. Ο IRR απαντά "τι ποσοστό αποφέρει αυτό;" και το NPV απαντά "πόσο πλούτο δημιουργεί αυτό;"

Για την κατάταξη έργων διαφορετικού μεγέθους, το NPV είναι πιο αξιόπιστο· για τη γρήγορη εξέταση ενός μεμονωμένου έργου σε σχέση με ένα ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό, ο IRR είναι βολικός.

Οι περισσότεροι αναλυτές υπολογίζουν και τα δύο — χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή NPV μαζί με αυτό το εργαλείο.

Ένας καλός IRR είναι αυτός που υπερβαίνει άνετα το κόστος κεφαλαίου σας, αλλά τα σημεία αναφοράς ποικίλλουν ευρέως:

• Οι επενδυτές δημόσιων μετοχών μπορεί να είναι ικανοποιημένοι με 8–10%
• οι συμφωνίες ακινήτων συχνά στοχεύουν σε 12–20%
• ταμεία ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων και επιχειρηματικού κινδύνου στοχεύουν συχνά σε 20–30% ή περισσότερο για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο και την έλλειψη ρευστότητας

Να συγκρίνετε πάντα τον IRR με το συγκεκριμένο ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό για αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, όχι με έναν καθολικό αριθμό.

Ο κανόνας απόφασης είναι απλός: αποδεχτείτε ένα έργο όταν ο IRR του υπερβαίνει το ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό σας (ελάχιστη αποδεκτή απόδοση) και απορρίψετέ το όταν ο IRR πέσει χαμηλότερα.

Το ελάχιστο αποδεκτό ποσοστό ισούται συνήθως με το κόστος κεφαλαίου σας συν ένα ασφάλιστρο κινδύνου.

Το χάσμα μεταξύ του IRR και του ελάχιστου αποδεκτού ποσοστού —το "spread"— δείχνει πόσο περιθώριο έχετε εάν οι εκτιμήσεις ταμειακών ροών αποδειχθούν αισιόδοξες.

Όταν οι ταμειακές ροές ενός έργου αλλάζουν πρόσημο περισσότερες από μία φορά —για παράδειγμα μια εκροή, στη συνέχεια εισροές και μετά ένα μεγάλο κόστος καθαρισμού— η εξίσωση IRR μπορεί να έχει πολλές μαθηματικά έγκυρες λύσεις. Αυτό το πρόβλημα "πολλαπλού IRR" καθιστά τη μέτρηση διφορούμενη για μη συμβατικές ταμειακές ροές.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, βασιστείτε στο NPV ή στον τροποποιημένο IRR (MIRR), οι οποίοι επιστρέφουν πάντα ένα ενιαίο, ερμηνεύσιμο αποτέλεσμα.

Ένα λεπτό αλλά σημαντικό ελάττωμα είναι ότι ο IRR υποθέτει σιωπηρά ότι οι ενδιάμεσες ταμειακές ροές επανεπενδύονται στον ίδιο τον IRR. Για ένα έργο με IRR 30%, αυτό υποθέτει ότι μπορείτε να συνεχίσετε να επανεπενδύate με 30% — συχνά μη ρεαλιστικό.

Αυτό διογκώνει την προφανή απόδοση έργων υψηλού IRR. Ο τροποποιημένος IRR το διορθώνει αυτό υποθέτοντας επανεπένδυση σε ρεαλιστικό ποσοστό, όπως το κόστος κεφαλαίου σας.

Ο Τροποποιημένος IRR (MIRR) λύνει τα δύο μεγαλύτερα προβλήματα του IRR: υποθέτει επανεπένδυση σε ρεαλιστικό ποσοστό χρηματοδότησης αντί για τον IRR, και αποφέρει πάντα μία μόνο τιμή ακόμη και με ταμειακές ροές που αλλάζουν πρόσημο.

Χρησιμοποιήστε τον MIRR όταν:

• οι ενδιάμεσες ταμειακές ροές είναι μεγάλες
• το έργο έχει μη συμβατικές ταμειακές ροές
• χρειάζεστε μια υποστηρίξιμη υπόθεση επανεπένδυσης για τα ενδιαφερόμενα μέρη

Για απλά συμβατικά έργα, ο απλός IRR είναι συνήθως επαρκής.

Ο IRR είναι η κύρια μέτρηση απόδοσης στα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και στα κεφάλαια επιχειρηματικού κινδύνου επειδή αποτυπώνει τόσο το μέγεθος όσο και τον χρονισμό των αποδόσεων σε όλη τη διάρκεια ζωής ενός ταμείου.

Τα ταμεία αναφέρουν μικτό και καθαρό IRR, και ο χρονισμός έχει τεράστια σημασία — μια πρώιμη έξοδος ενισχύει τον IRR ακόμη και αν ο συνολικός πολλαπλασιαστής είναι μέτριος.

Οι περιορισμένοι εταίροι συνδυάζουν συχνά τον IRR με τον πολλαπλασιαστή χρημάτων (MOIC) για να αποφύγουν να παραπλανηθούν από αριθμούς IRR που βασίζονται στον χρονισμό.

Οι επενδυτές ακινήτων χρησιμοποιούν τον IRR για να συνδυάσουν τις ταμειακές ροές ενοικίων, τη χρηματοδότηση και την τελική τιμή πώλησης σε μία τιμή απόδοσης κατά την περίοδο διατήρησης. Επειδή ο IRR δίνει μεγάλη βαρύτητα στις πρώιμες ταμειακές ροές, η αναχρηματοδότηση ή μια πρώιμη πώληση μπορεί να τον αυξήσει σημαντικά.

Συνδυάστε τον IRR με την απόδοση μετρητών επί μετρητών (cash-on-cash) και τον πολλαπλασιαστή ιδίων κεφαλαίων για μια πλήρη εικόνα, καθώς ο IRR από μόνος του μπορεί να κρύψει μια συμφωνία που εξαρτάται εξ ολοκλήρου από μια αισιόδοξη έξοδο.

Πέρα από τις πολλαπλές λύσεις και την υπόθεση επανεπένδυσης, ο IRR μπορεί να παραπλανήσει κατά τη σύγκριση έργων πολύ διαφορετικού μεγέθους — ένα μικροσκοπικό έργο με υψηλό IRR μπορεί να δημιουργήσει λιγότερο συνολικό πλούτο από ένα μεγάλο έργο με μέτριο IRR.

Ο IRR δεν λέει επίσης τίποτα για την κλίμακα ή τα απόλυτα δολάρια.

Η ασφαλέστερη πρακτική είναι να χρησιμοποιείτε τον IRR ως φίλτρο και να επιβεβαιώνετε την τελική απόφαση με το NPV.