Υπολογιστής Οικονομικής Προσιτότητας Στεγαστικού Δανείου

Οι δανειστές αξιολογούν δύο δείκτες DTI ταυτόχρονα και ο πιο περιοριστικός καθορίζει το μέγιστο δάνειό σας.

Ο δείκτης πρώτου σταδίου (που αποκαλείται και δείκτης εξόδων στέγασης) περιλαμβάνει μόνο τα έξοδα στέγασης — κεφάλαιο στεγαστικού δανείου, τόκους, φόρους ακίνητης περιουσίας και ασφάλεια ιδιοκτήτη (PITI) — διαιρεμένα με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα. Το τυπικό όριο είναι 28%.

Ο δείκτης τελικού σταδίου περιλαμβάνει τα έξοδα στέγασης συν όλες τις επαναλαμβανόμενες πληρωμές χρέους — δάνεια αυτοκινήτου, φοιτητικά δάνεια, ελάχιστα ποσά πιστωτικών καρτών, προσωπικά δάνεια και διατροφή — διαιρεμένα με το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα. Το τυπικό όριο είναι 36%.

Για κάποιον που κερδίζει $8.333 το μήνα με $500 μηνιαία χρέη: το πρώτο στάδιο επιτρέπει $2.333 για στέγαση, ενώ το τελικό στάδιο επιτρέπει $3.000 συνολικά μείον $500 χρέη ισούται με $2.500 για στέγαση. Το όριο του πρώτου σταδίου των $2.333 είναι πιο περιοριστικό, οπότε αυτός είναι ο κυρίαρχος παράγοντας.

Ορισμένοι δανειστές, ειδικά για δάνεια FHA, επιτρέπουν έως και 31% για το πρώτο στάδιο και 43% για το τελικό στάδιο.

Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν δυσανάλογα μεγάλο αντίκτυπο στην οικονομική προσιτότητα. Κάθε αύξηση του επιτοκίου κατά 1% μειώνει την αγοραστική δύναμη κατά περίπου 10-11%.

Με επιτόκιο 5%, μια μηνιαία δόση $2.000 υποστηρίζει δάνειο $373.000. Με 6%, η ίδια δόση υποστηρίζει μόνο $333.000 — μείωση κατά $40.000. Με 7%, πέφτει στις $300.000. Όταν τα επιτόκια αυξήθηκαν από 3% σε 7% μεταξύ 2021 και 2023, οι αγοραστές έχασαν περίπου το 35% της αγοραστικής τους δύναμης.

Το ποσοστό προκαταβολής επηρεάζει την προσιτότητα διαφορετικά: μια μεγαλύτερη προκαταβολή δεν αλλάζει τους δείκτες DTI σας (ο προϋπολογισμός της μηνιαίας δόσης παραμένει ο ίδιος), αλλά μειώνει τον δείκτη δανείου προς αξία, πράγμα που σημαίνει ότι η ίδια μηνιαία δόση υποστηρίζει υψηλότερη τιμή σπιτιού. Η μετάβαση από 10% σε 20% προκαταβολή σάς επιτρέπει ουσιαστικά να αγοράσετε περίπου 11% μεγαλύτερο σπίτι.

Επιπλέον, η προκαταβολή 20% εξαλείφει την ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικού δανείου (PMI), εξοικονομώντας $100-$300 το μήνα που μπορούν να διατεθούν για μεγαλύτερη δόση δανείου.

Τέσσερις βασικές στρατηγικές αυξάνουν την αγοραστική σας δύναμη.

• Πρώτον, αυξήστε το εισόδημά σας — μια αύξηση μισθού κατά $10.000 προσθέτει περίπου $35.000-$40.000 στη μέγιστη τιμή κατοικίας (ανάλογα με το επιτόκιο και τη διάρκεια).
• Δεύτερον, μειώστε τα υφιστάμενα χρέη — η εξάλειψη μιας μηνιαίας δόσης αυτοκινήτου $400 μπορεί να προσθέσει $60.000-$80.000 στη μέγιστη τιμή κατοικίας βελτιώνοντας τον δείκτη χρέους.
• Τρίτον, αποταμιεύστε μεγαλύτερη προκαταβολή — αυτό σας επιτρέπει να αγοράσετε μια πιο ακριβή κατοικία εντός του ίδιου μηνιαίου προϋπολογισμού.
• Τέταρτον, εξασφαλίστε χαμηλότερο επιτόκιο βελτιώνοντας το πιστωτικό σας σκορ (κάθε αύξηση κατά 20 μονάδες μπορεί να ρίξει τα επιτόκια κατά 0,125-0,25%), πληρώνοντας πόντους έκπτωσης (κάθε πόντος κοστίζει 1% του ποσού του δανείου και μειώνει το επιτόκιο κατά 0,25%), ή επιλέγοντας ένα στεγαστικό δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου (ARM) με χαμηλότερο αρχικό επιτόκιο.

Πέρα από τον κανόνα 28/36, λάβετε υπόψη το προσωπικό σας επίπεδο άνεσης — πολλοί χρηματοοικονομικοί σύμβουλοι προτείνουν να διατηρείτε το κόστος στέγασης στο 25% ή λιγότερο του καθαρού εισοδήματος για έναν πιο συντηρητικό προϋπολογισμό.

Η οικονομική δυνατότητα καθορίζεται από το εισόδημα, τα χρέη, την προκαταβολή και το επιτόκιο — βασιζόμενη στον κανόνα 28/36.

Με εισόδημα $100.000 (περίπου $8.333 μεικτά μηνιαίως), το μπροστινό όριο είναι 28% ($2.333 για στέγαση) και το πίσω όριο είναι 36% ($3.000 για συνολικό χρέος), σύμφωνα με τις οδηγίες του Γραφείου Προστασίας Καταναλωτών (CFPB).

Η μέγιστη τιμή κατοικίας σας είναι όποιο δάνειο υποστηρίζουν αυτά τα όρια με τα τρέχοντα επιτόκια συν την προκαταβολή σας. Αυτός ο υπολογιστής υπολογίζει αυτήν την τιμή βάσει των δεδομένων σας.

Οι δανειστές αξιολογούν την οικονομική δυνατότητα με δύο δείκτες χρέους προς εισόδημα.

Ο δείκτης DTI μπροστινού μέρους είναι το κόστος στέγασης (κεφάλαιο, τόκοι, φόροι, ασφάλεια) διαιρεμένο με το μεικτό μηνιαίο εισόδημα — ο στόχος του 28%.

Ο δείκτης DTI πίσω μέρους προσθέτει όλα τα άλλα χρέη (δάνεια αυτοκινήτου, φοιτητικά δάνεια, πιστωτικές κάρτες) — ο στόχος του 36%, αν και πολλά δάνεια επιτρέπουν υψηλότερο. Το CFPB σημειώνει ότι το DTI πίσω μέρους είναι το πιο καθοριστικό στοιχείο στην έγκριση δανείου.

Η μείωση του υφιστάμενου χρέους αυξάνει άμεσα την τιμή κατοικίας για την οποία δικαιούστε έγκριση.

Μια μεγαλύτερη προκαταβολή αυξάνει τη μέγιστη τιμή αγοράς με δύο τρόπους:

• προσθέτει απευθείας στην τιμή που μπορείτε να πληρώσετε
• μειώνοντας το δάνειο, μειώνει τη μηνιαία δόση, απελευθερώνοντας χώρο κάτω από τα όρια DTI

Η καταβολή 20% προκαταβολής αποφεύγει επίσης την ιδιωτική ασφάλεια στεγαστικού δανείου, το κόστος της οποίας διαφορετικά προσμετράται στον προϋπολογισμό στέγασης. Η Freddie Mac σημειώνει ότι η προκαταβολή και το DTI μαζί καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό την έγκριση του δανείου.

Τα επιτόκια επηρεάζουν έντονα το πόσο ακριβό σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά, επειδή ένα υψηλότερο επιτόκιο σημαίνει ότι μεγαλύτερο μερίδιο κάθε δόσης πηγαίνει σε τόκους, συρρικνώνοντας το δάνειο που υποστηρίζει το όριο DTI σας.

Μια αύξηση του επιτοκίου κατά μία ποσοστιαία μονάδα μπορεί να μειώσει την αγοραστική δύναμη κατά περίπου 10%. Γι' αυτό η οικονομική δυνατότητα μειώνεται όταν τα επιτόκια αυξάνονται, ακόμα κι αν το εισόδημά σας παραμένει αμετάβλητο.

Υπολογίστε με βάση το τρέχον επιτόκιο και όχι κάποιο παλιό, όταν εκτιμάτε τη μέγιστη τιμή σας.

Το όριο στέγασης 28% καλύπτει το πλήρες PITI — κεφάλαιο, τόκους, φόρους και ασφάλεια — και όχι μόνο τη δόση του δανείου.

Οι περιοχές με υψηλό φόρο ακίνητης περιουσίας και η ακριβή ασφάλεια κατοικίας αφήνουν λιγότερο χώρο για κεφάλαιο και τόκους, μειώνοντας την τιμή για την οποία δικαιούστε έγκριση. Τα τέλη HOA μετρούν επίσης.

Δύο πανομοιότυπα εισόδηματα μπορούν να αντέξουν οικονομικά πολύ διαφορετικά σπίτια ανάλογα με το τοπικό κόστος φόρων και ασφάλειας, γι' αυτό και αυτός ο υπολογιστής περιλαμβάνει τα ποσοστά φόρων και ασφάλειας.

Η προ-κατάλληλη εκτίμηση είναι μια γρήγορη, ανεπίσημη εκτίμηση· η προ-έγκριση περιλαμβάνει τον δανειστή να επαληθεύει το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και την πίστωση, παράγοντας ένα αξιόπιστο μέγιστο όριο και μια ισχυρότερη προσφορά.

Το CFPB συνιστά να λάβετε προ-έγκριση πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση κατοικίας, ώστε να ψωνίζετε εντός του πραγματικού εύρους τιμών σας και να μπορείτε να ενεργήσετε γρήγορα. Μια προ-έγκριση αποκαλύπτει επίσης τυχόν πιστωτικά προβλήματα από νωρίς.

Σημειώστε ότι το ποσό της προ-έγκρισης είναι ταβάνι και όχι στόχος — ο δανεισμός του μέγιστου ποσού είναι σπάνια σοφός.

Το να δικαιούσαι δάνειο δεν είναι το ίδιο με το να μπορείς να ζήσεις άνετα με αυτό. Τα όρια DTI των δανειστών αγνοούν την αποταμίευση συνταξιοδότησης, τη φροντίδα παιδιών και το κόστος ζωής.

Η αγορά κατοικίας κάτω από το μέγιστο όριο αφήνει ένα μαξιλάρι ασφαλείας για έκτακτα περιστατικά, αναπροσαρμογές επιτοκίων και αλλαγές στη ζωή, και αποτρέπει το να βρεθείτε 'οικονομικά ασφυκτιώντες'.

Οι οικονομικοί εκπαιδευταί προτείνουν να στοχεύετε σε μια δόση στέγασης πλησιέστερα στο 25% του καθαρού εισοδήματος αντί για το 28% του μεικτού εισοδήματος που επιτρέπουν οι δανειστές.

Συχνά λάθη περιλαμβάνουν:

• προϋπολογισμό με βάση τη δόση του δανείου αγνοώντας φόρους, ασφάλεια και HOA
• δανεισμό του πλήρους ποσού προ-έγκρισης
• ξέχασμα των εξόδων κλεισίματος και συντήρησης
• χρήση παρωχημένου επιτοκίου
• μη αποπληρωμή χρέους πρώτα για τη βελτίωση του πίσω DTI

Βασίστε τον προϋπολογισμό στο πλήρες PITI, κρατήστε ένα μαξιλάρι κάτω από το μέγιστο, μειώστε τα χρέη πριν κάνετε αίτηση και μοντελοποιήστε το τρέχον επιτόκιο για μια ρεαλιστική μέγιστη τιμή.