Υπολογιστής Αναχρηματοδότησης

Το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτών συμβουλεύει να εστιάσετε στην περίοδο απόσβεσης και όχι στον παραδοσιακό εμπειρικό κανόνα ότι πρέπει να αναχρηματοδοτείτε όποτε τα επιτόκια πέφτουν κατά 1% ή περισσότερο, ο οποίος είναι υπερβολικά απλοϊκός. Η πραγματική δοκιμή είναι η περίοδος απόσβεσης: Έξοδα Κλεισίματος / Μηνιαία Εξοικονόμηση = μήνες για την ανάκτηση του κόστους. Εάν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι περισσότερο από την περίοδο απόσβεσης, η αναχρηματοδότηση πιθανότατα βγάζει νόημα.

Ένα στεγαστικό δάνειο $400.000 που αναχρηματοδοτείται από 6,5% σε 5,5% εξοικονομεί περίπου $275/μήνα. Με έξοδα κλεισίματος $6.000, η απόσβεση είναι 22 μήνες. Εάν σκοπεύετε να μείνετε για 5+ χρόνια, η συνολική καθαρή εξοικονόμηση υπερβαίνει τα $10.500. Ωστόσο, εάν ενδέχεται να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε ξανά εντός 2 ετών, τα $6.000 σε έξοδα κλεισίματος ενδέχεται να μην ανακτηθούν πλήρως.

Η αναχρηματοδότηση με ανάληψη μετρητών (δανεισμός περισσότερων από όσα χρωστάτε για πρόσβαση στα ίδια κεφάλαια) απαιτεί πρόσθετο έλεγχο — το νέο, μεγαλύτερο δάνειο σημαίνει υψηλότερες δόσεις και περισσότερους συνολικούς τόκους ακόμα και με χαμηλότερο επιτόκιο.

Η αναχρηματοδότηση επιτοκίου και διάρκειας απλώς αλλάζει το επιτόκιο, τη διάρκεια του δανείου ή και τα δύο χωρίς να αυξάνει το υπόλοιπο του δανείου. Αυτός είναι ο πιο απλός τύπος: χαμηλώστε το επιτόκιο σας για εξοικονόμηση στους τόκους ή συντομεύστε τη διάρκειά σας (από 30 χρόνια σε 15 χρόνια) για να χτίσετε ίδια κεφάλαια πιο γρήγορα και να εξοικονομήσετε δραματικά σε συνολικούς τόκους — ένα στεγαστικό δάνειο $300.000 στο 5,5% κοστίζει $313.200 σε τόκους επί 30 χρόνια έναντι $131.400 επί 15 χρόνια, εξοικονόμηση $181.800.

Η αναχρηματοδότηση με ανάληψη μετρητών σάς επιτρέπει να δανειστείτε έναντι των συσσωρευμένων ιδίων κεφαλαίων — εάν το σπίτι σας αξίζει $500.000 και χρωστάτε $300.000, θα μπορούσατε να αναχρηματοδοτήσετε για $375.000 και να λάβετε $75.000 σε μετρητά (μείον τα έξοδα κλεισίματος) για ανακαινίσεις, ενοποίηση χρεών ή επενδύσεις. Τα επιτόκια ανάληψης μετρητών είναι συνήθως 0,125-0,25% υψηλότερα από αυτά του επιτοκίου-διάρκειας και οι δανειστές περιορίζουν την ανάληψη μετρητών στο 80% LTV.

Πέρα από το βασικό επιτόκιο τίτλου, προσέξτε για:

• τέλη προέλευσης (0,5-1,5% του ποσού του δανείου)
• τέλη εκτίμησης ($400-600)
• ασφάλεια τίτλου ($1.000-2.000)
• πόντους στεγαστικού δανείου ($1.000-4.000 ανά πόντο για τη μείωση του επιτοκίου κατά 0,25%)

Ορισμένοι δανειστές διαφημίζουν αναχρηματοδότηση «χωρίς έξοδα κλεισίματος», αλλά ενσωματώνουν τα έξοδα σε υψηλότερο επιτόκιο — σε διάστημα 30 ετών, αυτό συχνά κοστίζει περισσότερο από την πληρωμή προκαταβολικά.

Το μεγαλύτερο λάθος είναι η επαναφορά της διάρκειας του δανείου χωρίς σκέψη: εάν έχετε 22 χρόνια να απομένουν στο στεγαστικό σας δάνειο και αναχρηματοδοτείτε σε ένα νέο δάνειο 30 ετών, έχετε προσθέσει 8 χρόνια πληρωμών. Για να συγκρίνετε δίκαια, ταιριάξτε την εναπομείνασα διάρκεια — αναχρηματοδοτήστε σε δάνειο 20 ετών ή κάντε τη δόση των 30 ετών ισοδύναμη με την τρέχουσα δόση σας για να διατηρήσετε το αρχικό χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής.

Ένα άλλο λάθος: η συχνή αναχρηματοδότηση (κάθε 2-3 χρόνια) για να κυνηγήσετε χαμηλότερα επιτόκια συσσωρεύει έξοδα κλεισίματος που ενδέχεται να υπερβούν τη σωρευτική εξοικονόμηση.

Το σημείο απόσβεσης είναι ο πιο σημαντικός αριθμός αναχρηματοδότησης: Απόσβεση (μήνες) = Έξοδα Κλεισίματος ÷ Μηνιαία Εξοικονόμηση.

Εάν μια αναχρηματοδότηση εξοικονομεί $349 το μήνα και κοστίζει $5.000 για το κλείσιμο, κάνετε απόσβεση σε περίπου 14 μήνες ($5.000 ÷ $349). Μείνετε στο σπίτι πέρα από αυτό το σημείο και κάθε μήνας εξοικονόμησης είναι καθαρό κέρδος· πουλήστε ή αναχρηματοδοτήστε ξανά πριν από αυτό και χάνετε χρήματα από τα έξοδα κλεισίματος.

Συγκρίνετε την περίοδο απόσβεσης με το πόσο καιρό αναμένετε ρεαλιστικά να κρατήσετε το δάνειο — αυτή η σύγκριση, και όχι μόνο η πτώση του επιτοκίου, αποφασίζει αν η αναχρηματοδότηση αποδίδει.

Η εξοικονόμηση αναχρηματοδότησης προέρχεται από χαμηλότερο επιτόκιο και κλιμακώνεται με το μέγεθος του δανείου και την εναπομείνασα διάρκεια. Η μείωση ενός στεγαστικού δανείου $300.000 από 7,5% σε 6,0% περικόπτει τη δόση κατά περίπου $300 το μήνα και μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες καθ' όλη τη διάρκεια ζωής του δανείου.

Όσο μεγαλύτερο είναι το υπόλοιπο και όσο μεγαλύτερη είναι η πτώση του επιτοκίου, τόσο μεγαλύτερη είναι η εξοικονόμηση — ακόμα και μια μείωση 0,5% σε ένα μεγάλο δάνειο είναι σημαντική.

Αλλά η συνολική εξοικονόμηση ζωής εξαρτάται από τη διάρκεια: η επέκταση από 25 σε 30 χρόνια μειώνει τη δόση αλλά μπορεί να αυξήσει τους συνολικούς τόκους, οπότε να συγκρίνετε πάντα τους συνολικούς τόκους παλιού έναντι νέου δανείου, όχι μόνο το μηνιαίο ποσό.

Η επιλογή διάρκειας είναι το σημείο όπου πολλές αναχρηματοδοτήσεις αποτυγχάνουν. Η αναχρηματοδότηση 22 εναπομειάντων ετών σε ένα νέο δάνειο 30 ετών μειώνει τη μηνιαία δόση αλλά προσθέτει 8 χρόνια πληρωμών και μπορεί να αυξήσει τους συνολικούς τόκους ακόμα και με χαμηλότερο επιτόκιο.

Η σύντομη διάρκεια αντ' αυτού — ας πούμε από 30 χρόνια σε 15 χρόνια — μειώνει απότομα τους τόκους διάρκειας ζωής (συχνά στο μισό), ενώ χτίζει ίδια κεφάλαια πιο γρήγορα, συνήθως για μια ελαφρώς υψηλότερη δόση.

Για να αναχρηματοδοτήσετε δίκαια, είτε ταιριάξτε την εναπομείνασα διάρκεια σας είτε συνεχίστε να πληρώνετε το παλιό ποσό δόσης στο νέο δάνειο χαμηλότερου επιτοκίου, διατηρώντας την αρχική ημερομηνία εξόφλησης ενώ παράλληλα καταγράφετε την εξοικονόμηση επιτοκίου.

Μια αναχρηματοδότηση «χωρίς έξοδα κλεισίματος» δεν εξαλείφει τις χρεώσεις — τις ενσωματώνει σε υψηλότερο επιτόκιο ή τις προσθέτει στο υπόλοιπο του δανείου. Η ανταλλαγή είναι απλή: αποφεύγετε τα μετρητά προκαταβολικά αλλά πληρώνετε περισσότερα με την πάροδο του χρόνου.

Εάν αναμένετε να κρατήσετε το δάνειο μόνο για μερικά χρόνια, μια επιλογή χωρίς έξοδα κλεισίματος μπορεί να κερδίσει επειδή ποτέ δεν φτάνετε στην απόσβεση των προκαταβολικών χρεώσεων. Εάν σκοπεύετε να μείνετε μακροπρόθεσμα, η πληρωμή των εξόδων κλεισίματος προκαταβολικά και το κλείδωμα του χαμηλότερου επιτοκίου σχεδόν πάντα κοστίζει λιγότερο για ολόκληρο το δάνειο.

Εκτελέστε και τα δύο σενάρια μέσω ενός στεγαστικού υπολογιστή και συγκρίνετε το συνολικό κόστος κατά την αναμενόμενη περίοδο κατοχής σας.

Οι πόντοι έκπτωσης σάς επιτρέπουν να πληρώσετε μετρητά προκαταβολικά για να χαμηλώσετε το επιτόκιο σας — συνήθως ένας πόντος κοστίζει 1% του δανείου και μειώνει το επιτόκιο κατά περίπου 0,25%. Σε ένα δάνειο $300.000, ένας πόντος είναι $3.000 για να αφαιρέσετε περίπου ένα τέταρτο της μονάδας από το επιτόκιο.

Οι πόντοι βγάζουν νόημα μόνο εάν κρατήσετε το δάνειο αρκετά καιρό ώστε να ανακτήσετε το κόστος μέσω χαμηλότερων δόσεων, ένας υπολογισμός απόσβεσης ακριβώς όπως και η ίδια η αναχρηματοδότηση.

Για σύντομες περιόδους κατοχής, παραλείψτε τους πόντους και πάρτε το υψηλότερο επιτόκιο· για ένα μακροπρόθεσμο σπίτι για πάντα, η αγορά μείωσης του επιτοκίου μπορεί να εξοικονομήσει σημαντικά ποσά σε βάθος δεκαετιών.

Η αναχρηματοδότηση δεν είναι πάντα έξυπνη. Αποφύγετε την όταν:

• η περίοδος απόσβεσης υπερβαίνει το πόσο καιρό θα μείνετε
• η πτώση του επιτοκίου είναι πολύ μικρή για να ξεπεράσει τα έξοδα κλεισίματος
• επαναφέρετε ένα σχεδόν εξοφλημένο δάνειο πίσω στα 30 χρόνια και διογκώνετε τους συνολικούς τόκους

Η σειριακή αναχρηματοδότηση κάθε λίγα χρόνια για να κυνηγήσετε μικρές πτώσεις επιτοκίων συσσωρεύει έξοδα κλεισίματος που μπορεί να υπερβούν την εξοικονόμηση. Η αναχρηματοδότηση με ανάληψη μετρητών για τη χρηματοδότηση κατανάλωσης όπως αυτοκίνητα ή διακοπές μετατρέπει τις βραχυπρόθεσμες δαπάνες σε 30 χρόνια τόκων στεγαστικού δανείου.

Αναχρηματοδοτήστε για έναν σαφή, βασισμένο σε μαθηματικά λόγο — χαμηλότερο συνολικό κόστος ζωής, συντομευμένη διάρκεια ή χρήσης των ιδίων κεφαλαίων για δημιουργία αξίας — και όχι απλώς επειδή τα επιτόκια σημείωσαν πτώση.

Τα δάνεια που υποστηρίζονται από την κυβέρνηση προσφέρουν απλουστευμένες αναχρηματοδοτήσεις «streamline» που μειώνουν τη γραφειοκρατία και το κόστος.

• Το FHA Streamline (που διαχειρίζεται το HUD) παραλείπει μια νέα εκτίμηση και το μεγαλύτερο μέρος της επαλήθευσης εισοδήματος για τους υφιστάμενους δανειολήπτες FHA.
• Το IRRRL του VA (Δάνειο Αναχρηματοδότησης Μείωσης Επιτοκίου, που περιγράφεται λεπτομερώς στο VA.gov) κάνει το ίδιο για τους βετεράνους, συχνά χωρίς έξοδα από την τσέπη τους.

Και τα δύο έχουν σχεδιαστεί αποκλειστικά για να μειώσουν το επιτόκιο ή να μετακινηθούν από ένα κυμαινόμενο σε ένα σταθερό επιτόκιο, και απαιτούν και τα δύο καθαρό απτό όφελος — μια πραγματική μείωση επιτοκίου ή δόσης.

Εάν διαθέτετε ήδη δάνειο FHA ή VA, μια αναχρηματοδότηση streamline συχνά προσφέρει μια ταχύτερη, φθηνότερη διαδρομή προς την εξοικονόμηση από μια συμβατική αναχρηματοδότηση.

Εάν αγοράσατε με προκαταβολή μικρότερη του 20% σε συμβατικό δάνειο, πληρώνετε ιδιωτική ασφάλεια στεγαστικού δανείου (PMI) — και η αναχρηματοδότηση μπορεί να την εξαλείψει. Μόλις η αξία του σπιτιού σας και η αποπληρωμή σας σπρώξουν πέρα από το 20% σε ίδια κεφάλαια (80% λόγος δανείου προς αξία), μια αναχρηματοδότηση σε νέο δάνειο χωρίς PMI αφαιρεί αυτό το μηνιαίο κόστος, το οποίο μπορεί να είναι $100-$300 το μήνα.

Οι αυξανόμενες τιμές των κατοικιών συχνά φέρνουν τους δανειολήπτες στο 20% των ιδίων κεφαλαίων πιο γρήγορα από το προγραμματισμένο.

Σημειώστε ότι τα συμβατικά δάνεια μπορούν μερեմές φορές να ακυρώσουν το PMI χωρίς αναχρηματοδότηση μόλις φτάσετε στο όριο, ενώ το MIP του FHA συνήθως απαιτεί αναχρηματοδότηση σε συμβατικό δάνειο για να απαλλαγείτε — κάνοντας την αναχρηματοδότηση αφαίρεσης PMI ιδιαίτερα πολύτιμη για τους δανειολήπτες FHA.