Υπολογιστής Απόδοσης Ενοικίασης

Η μεικτή απόδοση ενοικίου είναι η απλούστερη μέτρηση: το ετήσιο ενοίκιο διαιρούμενο με την αξία του ακινήτου, εκφραζόμενο ως ποσοστό. Ένα ακίνητο αξίας $300.000 που αποφέρει $24.000 ετησίως σε ενοίκια έχει μεικτή απόδοση 8%.

Ωστόσο, η μεικτή απόδοση αγνοεί όλα τα έξοδα — οι φόροι, η ασφάλιση, οι επισκευές, τα κενά διαστήματα και οι αμοιβές διαχείρισης καταναλώνουν συνήθως 30-45% του μεικτού ενοικίου.

Η καθαρή απόδοση ενοικίου αφαιρεί αυτά τα κόστη: εάν τα έξοδα ανέρχονται συνολικά σε $9.600 ετησίως, το καθαρό εισόδημα είναι $14.400, δίνοντας καθαρή απόδοση 4,8%.

Πάντα να συγκρίνετε ακίνητα χρησιμοποιώντας τον ίδιο τύπο απόδοσης. Ένα ακίνητο που διαφημίζει μεικτή απόδοση 10% σε περιοχή με υψηλή φορολογία μπορεί να αποδώσει μόνο 5% καθαρά, ενώ ένα ακίνητο με μεικτή απόδοση 7% σε περιοχή χαμηλού κόστους μπορεί να αποφέρει 5,5% καθαρά.

Μια καλή απόδοση ενοικίου εξαρτάται από:

• τοποθεσία
• τύπο ακινήτου
• επενδυτική στρατηγική

Σε μεγάλες πόλεις όπως η Νέα Υόρκη ή το Σαν Φρανσίσκο, οι μεικτές αποδόσεις 3-5% είναι συνηθισμένες λόγω των υψηλών αξιών ακινήτων. Οι δευτερεύουσες αγορές και οι μικρότερες πόλεις συχνά αποφέρουν μεικτές αποδόσεις 6-10%.

Ως γενικός κανόνας, οι καθαρές αποδόσεις άνω του 5% θεωρούνται ισχυρές για οικιστικά ακίνητα.

Τα επαγγελματικά ακίνητα στοχεύουν συνήθως σε υψηλότερες αποδόσεις (7-12%) για να αντισταθμίσουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο και τις μεγαλύτερες περιόδους κενών διαστημάτων.

Η δυνατότητα υπεραξίας κεφαλαίου έχει επίσης σημασία — τα ακίνητα χαμηλής απόδοσης σε αναπτυσσόμενες αγορές ενδέχεται να ξεπεράσουν τα ακίνητα υψηλής απόδοσης σε στάσιμες περιοχές όταν λαμβάνεται υπόψη η συνολική απόδοση (απόδοση συν υπεραξία).

Το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν οι επενδυτές είναι να χρησιμοποιούν τη μεικτή απόδοση για να δικαιολογήσουν αγορές χωρίς να λαμβάνουν υπόψη τα έξοδα.

Ένα ακίνητο με μεικτή απόδοση 8% ακούγεται ελκυστικό, αλλά μετά τους φόρους ακίνητης περιουσίας (1-2%), την ασφάλιση (0,5%), τα αποθεματικά συντήρησης (1%), το επίδομα κενών διαστημάτων (5-8% του ενοικίου) και τις αμοιβές διαχείρισης (8-10% του ενοικίου), η καθαρή απόδοση μπορεί να είναι μόνο 3-4%.

Άλλα συνήθη σφάλματα:

• χρήση ζητούμενου ενοικίου αντί για εφικτό ενοίκιο αγοράς
• αγνόηση αποθεματικών κεφαλαιουχικών δαπανών για μεγάλες επισκευές (στέγη, HVAC, υδραυλικά)
• αποτυχία λήψης υπόψη της εξυπηρέτησης χρέους κατά τον υπολογισμό των αποδόσεων μετρητών επί μετρητών

Χρησιμοποιείτε πάντα συντηρητικές εκτιμήσεις — εάν το ενοίκιο αγοράς είναι $2.000, κάντε μοντελοποίηση με $1.800 για να λάβετε υπόψη τις παραχωρήσεις και τα κόστη εναλλαγής.

Μεικτή απόδοση ενοικίου = Ετήσιο Ενοίκιο ÷ Τιμή Ακινήτου × 100, και καθαρή απόδοση ενοικίου = (Ετήσιο Ενοίκιο − Κενά Διαστήματα − Λειτουργικά Έξοδα) ÷ Τιμή Ακινήτου × 100.

Πάρτε ένα ακίνητο $300.000 με ενοίκιο $2.500 το μήνα: το ετήσιο ενοίκιο είναι $30.000, μια μεικτή απόδοση 10%. Αφαιρέστε ένα κενό διάστημα 5% ($1.500) και $8.000 λειτουργικά έξοδα και το καθαρό εισόδημα είναι $20.500 — μια καθαρή απόδοση 6,83%.

Το μεικτό νούμερο φαίνεται πολύ πιο εντυπωσιακό από την πραγματικότητα, γι' αυτό και η καθαρή απόδοση είναι ο αριθμός που αντανακλά πραγματικά αυτό που καταλήγει στην τσέπη σας κάθε χρόνο.

Η απόδοση ενοικίου έρχεται σε τρία βάθη:

• Η μεικτή απόδοση διαιρεί το ετήσιο ενοίκιο με την τιμή και αγνοεί κάθε κόστος — καλή για μια γρήγορη σύγκριση καταχωρίσεων αλλά παραπλανητική.
• Η καθαρή απόδοση αφαιρεί τα κενά διαστήματα και τα λειτουργικά έξοδα (φόροι, ασφάλιση, συντήρηση, διαχείριση), δείχνοντας την πραγματική μη μοχλευμένη απόδοση του ακινήτου.
• Η απόδοση μετρητών προχωρά ένα βήμα παραπέρα και αφαιρεί τις πληρωμές στεγαστικού δανείου, αποκαλύπτοντας την πραγματική απόδοση μετρητών σε μια χρηματοδοτούμενη συμφωνία.

Το καθένα εξυπηρετεί έναν σκοπό: το μεικτό για έλεγχο, το καθαρό για αξιολόγηση του περιουσιακού στοιχείου και το μετρητό για κρίση της μοχλευμένης θέσης σας. Να είστε πάντα σαφείς σχετικά με το ποιο αναφέρετε όταν συγκρίνετε ακίνητα.

Η καθαρή απόδοση ενοικίου και το cap rate είναι σχεδόν πανομοιότυπα — και τα δύο διαιρούν το ετήσιο εισόδημα μετά τα λειτουργικά έξοδα με την αξία του ακινήτου.

Στην πράξη οι όροι χρησιμοποιούνται εναλλακτικά, με το «απόδοση ενοικίου» να είναι πιο κοινό στις αγορές κατοικιών και του Ηνωμένου Βασιλείου/Αυστραλίας και το «cap rate» να κυριαρχεί στα εμπορικά ακίνητα των ΗΠΑ.

Η μόνη απόχρωση: η μεικτή απόδοση αγνοεί τα έξοδα ενώ το cap rate ποτέ δεν τα αγνοεί, οπότε μόνο η καθαρή απόδοση αντιστοιχίζεται καθαρά στο cap rate.

Εάν έχετε υπολογίσει καθαρή απόδοση, έχετε ουσιαστικά υπολογίσει το cap rate· χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή cap rate όταν θέλετε την ανάλυση NOI σε εμπορικό στιλ.

Η απόδοση ενοικίου είναι η κορυφαία μέτρηση για τους επενδυτές buy-to-let στο Ηνωμένο Βασίλειο, την Αυστραλία και τον Καναδά, όπου η «απόδοση» χρησιμοποιείται πολύ περισσότερο από τον αмериканικό όρο «cap rate».

Οι αποδόσεις buy-to-let στο Ηνωμένο Βασίλειο κυμαίνονται συνήθως σε 4-6% μεικτά στη νότια Αγγλία και 7-10% στις βόρειες πόλεις, με τις καθαρές αποδόσεις να προσγειώνονται μερικές μονάδες χαμηλότερα μετά τις αμοιβές ενοικίασης, την ασφάλιση και τη συντήρηση.

Σύμφωνα με την HMRC και τις οδηγίες δανειστών του Ηνωμένου Βασιλείου (βλ. GOV.UK), οι δανειστές buy-to-let αξιολογούν επίσης την κάλυψη ενοικίου — το ενοίκιο πρέπει συνήθως να υπεרβαίνει το 125-145% του τόκου του στεγαστικού δανείου.

Όποια κι αν είναι η αγορά, κάντε μοντελοποίηση της καθαρής απόδοσης με ρεαλιστικά τοπικά κόστη και περιόδους κενών διαστημάτων αντί να βασίζεστε στη μεικτή φιγούρα του μεσίτη.

Το χάσμα μεταξύ μεικτής και καθαρής απόδοσης είναι σχεδόν εξ ολοκλήρου κενά διαστήματα και λειτουργικά έξοδα.

Τα κενά διαστήματα (περίοδοι κενού) κυμαίνονται συνήθως στο 5-10% του ετήσιου ενοικίου· τα λειτουργικά έξοδα — φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση, επισκευές, αποθεματικά συντήρησης (εκπτώσιμα σύμφωνα με τη δημοσίευση 527 της IRS) και διαχείριση στο 8-12% του ενοικίου — καταναλώνουν συχνά 25-50% του μεικτού ενοικίου συνολικά.

Μια μεικτή απόδοση 10% μπορεί εύκολα να γίνει καθαρή απόδοση 5-6% μόλις αφαιρεθούν αυτά.

Το μάθημα: ποτέ μην αγοράζετε βάσει μεικτής απόδοσης. Δημιουργήστε έναν ρεαλιστικό προϋπολογισμό εξόδων, συμπεριλάβετε ένα αποθεματικό κεφαλαιουχικών δαπανών για μεγάλα αντικείμενα όπως η στέγη και το HVAC, και χρησιμοποιήστε την προκύπτουσα καθαρή απόδοση για να αποφασίσετε.

Η απόδοση είναι μόνο το ήμισυ της απόδοσης ενός ακινήτου — το άλλο ήμισυ είναι η υπεραξία κεφαλαίου.

Τα ακίνητα υψηλής απόδοσης σε δευτερεύουσες αγορές προσφέρουν ισχυρή τρέχουσα ταμειακή ροή αλλά συχνά αργή αύξηση τιμών, ενώ τα ακίνητα χαμηλής απόδοσης σε κορυφαίες πόλεις ενδέχεται να αποκτούν υπεραξία ταχύτερα.

Συνολική απόδοση = απόδοση ενοικίου + υπεραξία. Ένα ακίνητο καθαρής απόδοσης 4% που αποκτά υπεραξία 6% ετησίως μπορεί να ξεπεράσει ένα ακίνητο απόδοσης 8% σε μια επίπεδη αγορά.

Αποφασίστε για ποιο πράγμα κάνετε βελτιστοποίηση: ταμειακή ροή τώρα (κυνήγι απόδοσης) ή οικοδόμηση πλούτου με την πάροδο του χρόνου (αποδοχή χαμηλότερης απόδοσης για ανάπτυξη) και κρίνετε κάθε συμφωνία με βάση τη συνολική απόδοση, όχι μόνο την απόδοση.

Επειδή η απόδοση ενοικίου κανονικοποιεί το εισόδημα έναντι της τιμής, είναι ο καθαρότερος τρόπος σύγκρισης ακινήτων σε πολύ διαφορετικές αγορές.

Ένα σπίτι $200.000 με ενοίκιο $1.800 (10,8% μεικτά) και ένα σπίτι $800.000 με ενοίκιο $3.500 (5,25% μεικτά) είναι άμεσα συγκρίσιμα ως προς την απόδοση παρόλο που οι τιμές τους διαφέρουν τετραπλασιασously.

Οι επενδυτές χρησιμοποιούν χάρτες αποδόσεων για να εντοπίσουν πού το ενοίκιο είναι υψηλό σε σχέση με την τιμή — συνήθως αγορές ταμειακών ροών — σε σύγκριση με το πού οι τιμές έχουν ξεπεράσει τα ενοίκια, σηματοδοτώντας περιοχές που οδηγούνται από υπεραξία ή ενδεχομένως υπερθερμασμένες.

Να συγκρίνετε πάντα καθαρές αποδόσεις σε συνεπείς υποθέσεις εξόδων για να είναι δίκαιη η σύγκριση.

Όταν χρηματοδοτείτε μια ενοικίαση, η καθαρή απόδοση γίνεται απόδοση μετρητών μόλις αφαιρεθεί το στεγαστικό δάνειο.

Η μόχλευση ενισχύει τις αποδόσεις όταν η καθαρή απόδοση υπερβαίνει το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου (θετική μόχλευση) και τις μειώνει όταν δεν το κάνει.

Ένα ακίνητο με καθαρή απόδοση 7% χρηματοδοτημένο στο 6% παράγει απόδοση μετρητών πάνω από 7% επί των μικρότερων επενδυμένων μετρητών· το ίδιο ακίνητο χρηματοδοτημένο στο 8% θα έβλεπε την απόδοση μετρητών να πέφτει κάτω από την καθαρή απόδοση.

Εισαγάγετε την ετήσια πληρωμή στεγαστικού δανείου στον υπολογιστή για να δείτε την απόδοση μετρητών απευθείας και κάντε τεστ αντοχής σε υψηλότερο επιτόκιο πριν βασιστείτε στη μοχλευμένη απόδοση.