Υπολογιστής Φόρου Μεταβίβασης (Stamp Duty)

Ο φόρος SDLT (Stamp Duty Land Tax) λειτουργεί όπως ο φόρος εισοδήματος: είναι ένα κλιμακωτό σύστημα ζωνών. Κάθε τμήμα της τιμής του ακινήτου που εμπίπτει σε μια συγκεκριμένη ζώνη φορολογείται με τον συντελεστή αυτής της ζώνης, και τα επιμέρους ποσά αθροίζονται για να προκύψει ο συνολικός φόρος SDLT. ΔΕΝ πληρώνετε τον συντελεστή της ανώτατης ζώνης για ολόκληρη την τιμή — αυτή είναι μια κοινή παρανόηση.

Για μια αγορά κατοικίας αξίας £350.000 από έναν τυπικό αγοραστή:

• οι πρώτες £125.000 φορολογούνται με 0% (£0)
• οι επόμενες £125.000 φορολογούνται με 2% (£2.500)
• οι τελευταίες £100.000 εμπίπτουν στη ζώνη του 5% (£5.000) — σύνολο £7.500, πραγματικός συντελεστής 2.14%

Οι πρόσθετες επιβαρύνσεις (πρόσθετο ακίνητο +5%, μη κάτοικος +2%) προσθέτουν ένα σταθερό ποσοστό σε κάθε ζώνη, συμπεριλαμβανομένης της αρχικής ζώνης του 0%.

Ο υπολογισμός και η υποβολή της δήλωσης πρέπει να γίνουν στο HMRC μέσω της δήλωσης SDLT1 εντός 14 ημερών από την ολοκλήρωση της αγοράς (η μέτρηση ημερών και η διαδικασία αυτή διεκπεραιώνονται συνήθως από τον δικηγόρο ή συμβολαιογράφο σας).

Ζώνες SDLT για κατοικίες σε ισχύ από 1 Απριλίου 2025 (εφαρμοστέες για συναλλαγές του 2026):

• 0% για τις πρώτες £125.000
• 2% για £125.001–£250.000
• 5% για £250.001–£925.000
• 10% για £925.001–£1.500.000
• 12% πάνω από £1.500.000

Οι ζώνες αυτές επανήλθαν στα προηγούμενα επίπεδα μετά τα προσωρινά υψηλότερα όρια (£250.000 και £425.000 για αγοραστές πρώτης κατοικίας) που ίσχυαν από τον Σεπτέμβριο του 2022 έως τον Μάρτιο του 2025.

Τα μη οικιστικά και μικτής χρήσης ακίνητα έχουν χαμηλότερες ζώνες: 0% για τις πρώτες £150.000, 2% για £150.001–£250.000, 5% πάνω από £250.000.

Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας έχουν τις δικές τους ζώνες: 0% για τις πρώτες £300.000, 5% για £300.001–£500.000 — η ελάφρυνση χάνεται εντελώς για ποσά άνω των £500.000.

Το εργαλείο μας για την επεξήγηση των συντελεστών stamp duty σάς δείχνει την ακριβή κατανομή των ζωνών για την τιμή του ακινήτου σας.

Η ελάφρυνση για αγοραστές πρώτης κατοικίας είναι η μεγαλύτερη διαθέσιμη έκπτωση SDLT — αλλά οι κανόνες είναι αυστηροί και το όριο των £500.000 είναι αμείλικτο.

Δικαιούστε την ελάφρυνση εάν όλοι οι αγοραστές που συμμετέχουν στην αγορά δεν είχαν ποτέ στην κατοχή τους ιδιόκτητο ή μισθωμένο οικιστικό ακίνητο (freehold ή leasehold) πουθενά στον κόσμο. Δεν υπάρχει όριο ηλικίας για την ελάφρυνση (αν αναρωτιέστε «πόσο χρονών είμαι και αν δικαιούμαι», δεν απαιτείται ειδικός υπολογιστής ηλικίας ή υπολογισμός ηλικίας, αρκεί να είστε ενήλικος). Η κληρονομιά μεριδίου ακινήτου μετράει ως ιδιοκτησία, ενώ η διαμονή στο σπίτι των γονέων όχι. Πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις και οι δύο συναγοραστές — εάν ο/η σύντροφός σας είχε στο παρελθόν διαμέρισμα, η ελάφρυνση χάνεται για ολόκληρη τη συναλλαγή, ακόμη και αν εσείς δεν είχατε ποτέ ακίνητο.

Για επιλέξιμες αγορές έως £500.000, πληρώνετε 0% για τις πρώτες £300.000 και 5% για το τμήμα από £300.001 έως £500.000.

Μια αγορά £450.000 κοστίζει στον αγοραστή πρώτης κατοικίας μόλις £7.500 έναντι £12.500 με τον κανονικό συντελεστή — μια εξοικονόμηση £5.000. Τι γίνεται όμως με τις £510.000; Εφαρμόζονται οι πλήρεις κανονικοί συντελεστές σε ολόκληρη την τιμή — £15.500 αντί για £8.000 αν ίσχυε η ελάφρυνση. Η διαπραγμάτευση της τιμής προς τα κάτω, στις £500.000, σας εξοικονομεί £7.500 σε SDLT.

Εάν έχετε ήδη στην κατοχή σας ένα ή περισσότερα οικιστικά ακίνητα οπουδήποτε στον κόσμο και αγοράσετε άλλο ένα, πληρώνετε επιπλέον 5% πάνω από κάθε ζώνη SDLT. Αυτή είναι η πρόσθετη επιβάρυνση για επιπλέον ακίνητο, η οποία αυξήθηκε από 3% σε 5% στις 31 Οκτωβρίου 2024 με τον Φθινοπωρινό Προϋπολογισμό.

Αφορά:

• δευτερεύουσες κατοικίες
• εξοχικά προς ενοικίαση
• επενδύσεις buy-to-let (αγορά για ενοικίαση)
• αγορές οικιστικών ακινήτων από εταιρείες περιορισμένης ευθύνης

Η επιβάρυνση εφαρμόζεται ακόμη και στην αρχική ζώνη του 0% — έτσι, για ένα buy-to-let αξίας £200.000 πληρώνετε 5% για κάθε λίρα (£10.000), και όχι 0% για τις πρώτες £125K.

ΔΕΝ ισχύει εάν αντικαθιστάτε τη μοναδική ή κύρια κατοικία σας και πουλάτε την προηγούμενη την ίδια ημέρα. Εάν ολοκληρώσετε τη νέα αγορά προτού πουλήσετε την παλιά, πληρώνετε την επιβάρυνση προκαταβολικά και μπορείτε να την διεκδικήσετε πίσω από το HMRC εντός 12 μηνών από την πώληση του παλιού σπιτιού, υπό την προϋπόθεση ότι η πώληση αυτή θα πραγματοποιηθεί εντός 36 μηνών (ο υπολογισμός ημερομηνίας και η διαφορά ημερομηνιών παίζουν καθοριστικό ρόλο εδώ). Η επιστροφή ζητείται μέσω του εντύπου SDLT16 ή ηλεκτρονικά μέσω του Government Gateway.

Η πρόσθετη επιβάρυνση για μη κατοίκους Ηνωμένου Βασιλείου, η οποία θεσπίστηκε την 1η Απριλίου 2021, προσθέτει 2% σε κάθε ζώνη SDLT όταν ένας μη κάτοικος αγοράζει οικιστικό ακίνητο στην Αγγλία ή τη Βόρεια Ιρλανδία. Θεωρείστε μη κάτοικος για τους σκοπούς του SDLT εάν είχατε φυσική παρουσία στο Ηνωμένο Βασίλειο για λιγότερες από 183 ημέρες κατά τους 12 μήνες που προηγούνται της ημερομηνίας της συναλλαγής (απαιτείται ακριβής μέτρηση ημερολογιακών ημερών).

Η επιβάρυνση ισχύει για:

• ιδιώτες
• καταπιστευματοδόχους (trustees) εκτός Ηνωμένου Βασιλείου
• εταιρείες με έδρα εκτός Ηνωμένου Βασιλείου

Το σημαντικό είναι ότι η επιβάρυνση 2% προστίθεται στην πρόσθετη επιβάρυνση 5% για επιπλέον ακίνητο: ένας μη κάτοικος που αγοράζει ένα ακίνητο buy-to-let στην Αγγλία πληρώνει 7% επιπλέον σε κάθε ζώνη.

Η επιβάρυνση μπορεί να επιστραφεί εάν γίνετε κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου για οποιαδήποτε συνεχή περίοδο 183 ημερών εντός 24 μηνών από την αγορά (ο υπολογισμός ημερών και ο υπολογισμός ημερών μεταξύ ημερομηνιών θα επιβεβαιώσουν το δικαίωμά σας) — υποβάλετε το έντυπο SDLT16 εντός 24 μηνών από την ολοκλήρωση για να ζητήσετε επιστροφή χρημάτων.

Οι αγορές buy-to-let (αγορά για ενοικίαση) επιβαρύνονται με την πρόσθετη χρέωση για επιπλέον ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν πρόκειται για το πρώτο ή το δέκατο πέμπτο επενδυτικό σας ακίνητο. Η επιβάρυνση 5% εφαρμόζεται σε κάθε ζώνη από £40.000 και πάνω.

Ένα buy-to-let αξίας £200.000 επιβαρύνεται με £10.000 SDLT (5% επί των £200K) έναντι £1.500 για το ίδιο ακίνητο ως κύρια κατοικία — μια αύξηση 567%. Ένα buy-to-let αξίας £400.000 πληρώνει £27.500 έναντι £7.500 για την κανονική αγορά — επιπλέον £20.000.

Αυτό καθιστά το κόστος απόκτησης σημαντικό εμπόδιο για τις αποδόσεις ενοικίασης: ένα ακίνητο που αποφέρει £15.000/έτος μικτό ενοίκιο με τιμή αγοράς £400.000 χάνει 18 μήνες μικτών ενοικίων μόνο για την κάλυψη του SDLT (ο υπολογισμός μηνών ενοικίου δείχνει το μέγεθος της επιβάρυνσης). Η διαχείριση ενός τέτοιου χαρτοφυλακίου απαιτεί χρόνο, και ο υπολογισμός ωρών εργασίας δείχνει ότι η απόδοση πρέπει να καλύπτει και τον χρόνο σας.

Οι επενδυτές που δραστηριοποιούνται μέσω εταιρειών περιορισμένης ευθύνης πληρώνουν την ίδια επιβάρυνση 5% συν, ενδεχομένως, τον σταθερό συντελεστή 15% (ATED) για ακίνητα άνω των £500.000, εκτός εάν ισχύει εξαίρεση (η πραγματική επιχείρηση εκμίσθωσης είναι η πιο κοινή εξαίρεση).

Ο υπολογιστής μας για stamp duty buy-to-let λαμβάνει υπόψη όλα αυτά τα δεδομένα όταν επιλέγετε 'Πρόσθετο ακίνητο'.

Η αγορά μιας δεύτερης κατοικίας — για χρήση ως εξοχικό, καταφύγιο Σαββατοκύριακου ή ακίνητο για διαμονή της οικογένειας — ενεργοποιεί την πρόσθετη επιβάρυνση 5% για επιπλέον ακίνητο. Όταν αγοράζετε εξοχικό, εκτός από το SDLT, ο υπολογισμός ταξιδιού και το κόστος ταξιδιού για τις επισκέψεις σας πρέπει να συνυπολογιστούν στον προϋπολογισμό σας.

Το κριτήριο είναι απλό: στο τέλος της ημέρας ολοκλήρωσης της αγοράς, έχετε στην κατοχή σας περισσότερα από ένα οικιστικά ακίνητα; Εάν ναι (και δεν αντικαθιστάτε την κύρια κατοικία σας στην ίδια συναλλαγή), η επιβάρυνση εφαρμόζεται.

Η από κοινού αγορά με κάποιον που έχει ήδη ακίνητο — για παράδειγμα, αν βοηθάτε ένα ενήλικο παιδί να αγοράσει το πρώτο του σπίτι ενώ εσείς διατηρείτε το δικό σας — ενεργοποιεί την επιβάρυνση για ολόκληρη την αγορά, παρόλο που ο ένας αγοραστής αποκτά πρώτη κατοικία. Υπάρχουν εναλλακτικές λύσεις (γονική δωρεά για την προκαταβολή, αποκλειστική αγορά από το παιδί), αλλά απαιτούν νομικές συμβουλές.

Ο υπολογιστής μας για stamp duty δεύτερης κατοικίας σάς δείχνει τον αντίκτυπο της επιβάρυνσης: μια δεύτερη κατοικία £450.000 επιβαρύνεται με £35.000 έναντι £12.500 για την ίδια αγορά ως κύρια κατοικία — μόνο η επιβάρυνση κοστίζει £22.500.

Αρκετές συνήθεις συναλλαγές απαλλάσσονται πλήρως από το SDLT:

• Μεταβιβάσεις μεταξύ συζύγων ή συντρόφων με σύμφωνο συμβίωσης κατά τη διάρκεια της σχέσης — καθόλου SDLT ανεξαρτήτως αξίας.
• Ακίνητα που μεταβιβάζονται με διαθήκη σε δικαιούχο — καθόλου SDLT (ενδέχεται να ισχύει ξεχωριστά Φόρος Κληρονομιάς).
• Μεταβιβάσεις λόγω διαζυγίου ή λύσης συμφώνου συμβίωσης ως μέρος δικαστικά εγκεκριμένου διακανονισμού — καθόλου SDLT ακόμη και όταν μεταβιβάζεται σημαντική αξία.
• Δωρεές ακινήτων όπου δεν ανταλλάσσονται χρήματα ή χρέη υποθήκης — καθόλου SDLT (αλλά μπορεί να επιβληθεί Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών στον δωρητή).
• Ιδιόκτητα οικιστικά ακίνητα (freehold) κάτω των £40.000 — καθόλου SDLT και, κυρίως, καμία πρόσθετη επιβάρυνση για επιπλέον ακίνητο.
• Μη οικιστικά ιδιόκτητα ακίνητα (freehold) κάτω των £150.000 — μηδενικός συντελεστής.

Άλλες ελαφρύνσεις περιλαμβάνουν:

• ελάφρυνση για φιλανθρωπικά ιδρύματα
• ομιλική ελάφρυνση για μεταβιβάσεις μεταξύ συνδεδεμένων εταιρειών
• ελάφρυνση για πώληση και επαναμίσθωση (sale-and-leaseback)
• επιλογές αρχικού μεριδίου για Right to Buy / Shared Ownership (Δικαίωμα Αγοράς / Συνιδιοκτησία)

Να επιβεβαιώνετε πάντα την επιλεξιμότητα με τον νομικό σας σύμβουλο — οι εσφαλμένες αξιώσεις ελαφρύνσεων προκαλούν ελέγχους από το HMRC.

• £200.000 αγοραστής πρώτης κατοικίας: £0 (εξολοκλήρου εντός της ζώνης 0% για FTB).
• £200.000 τυπικός αγοραστής: £1.500 (0% στις £125K + 2% στις £75K).
• £450.000 αγοραστής πρώτης κατοικίας: £7.500 (0% στις £300K + 5% στις £150K).
• £450.000 τυπικός αγοραστής: £12.500 (£2.500 + £10.000).
• £450.000 buy-to-let: £35.000 (£12.500 κανονικό + £22.500 επιβάρυνση).
• £750.000 τυπικός αγοραστής: £27.500 (£2.500 + £12.500 με 5% + £12.500 με 5%) — μισό λεπτό, ας ξανακάνω τον υπολογισμό: 0% στις £125K + 2% στις £125K (£2.500) + 5% στις £500K (£25.000) = £27.500.
• £750.000 δεύτερη κατοικία: £65.000 (£27.500 κανονικό + £37.500 επιβάρυνση με 5% στην πλήρη τιμή πάνω από τις £40K).
• £1.2M μη κάτοικος με δεύτερη κατοικία: κανονικό £53.750 + 5% επιβάρυνση £60.000 + 2% επιβάρυνση £24.000 = £137.750 συνολικά.

Αυτά είναι τα νούμερα που παράγει αμέσως ο υπολογιστής stamp duty μας — αλλάξτε τα δεδομένα εισαγωγής για να δείτε τα δικά σας.

Τα μη οικιστικά ακίνητα — καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γεωργική γη, μη οικοδομημένη γη — έχουν χαμηλότερες ζώνες SDLT από τα οικιστικά: 0% για τις πρώτες £150.000, 2% για £150.001–£250.000 και 5% πάνω από £250.000 χωρίς ανώτατο όριο.

Τα ακίνητα μικτής χρήσης πληρούν τις προϋποθέσεις για τους ίδιους χαμηλότερους συντελεστές: κλασικό παράδειγμα είναι ένα διαμέρισμα πάνω από κατάστημα ή μια αγροικία με σημαντική έκταση καλλιεργήσιμης γης. Οι χαμηλότεροι συντελεστές σε συνδυασμό με την απουσία πρόσθετων επιβαρύνσεων καθιστούν τη μικτή χρήση ιδιαίτερα επωφελή — μια αγορά μικτής χρήσης £600.000 επιβαρύνεται με £19.500 έναντι £20.000 για ένα τυπικό οικιστικό ακίνητο.

Είναι σημαντικό ότι ούτε η ελάφρυνση πρώτης κατοικίας ούτε η πρόσθετη επιβάρυνση 5% για επιπλέον ακίνητο εφαρμόζονται σε μη οικιστικά ακίνητα ή ακίνητα μικτής χρήσης.

Το HMRC εξετάζει πολύ προσεκτικά τις αξιώσεις μικτής χρήσης: ένα ακίνητο με καθαρά συμβολική μη οικιστική χρήση (π.χ. ένα μικρό γραφείο στο σπίτι, ένα βοηθητικό κτίσμα που χρησιμοποιείται ως αποθήκη) δεν θα γίνει δεκτό. Το μη οικιστικό στοιχείο πρέπει να είναι ουσιώδες και πραγματικά εμπορικό.

Προσοχή: οι μαζικές αγορές 6 ή περισσότερων οικιστικών ακινήτων σε μία μόνο συναλλαγή φορολογούνται επίσης με μη οικιστικούς συντελεστές — η ελάφρυνση Multiple Dwellings Relief καταργήθηκε την 1η Ιουνίου 2024.

Το SDLT καλύπτει μόνο την Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία.

Η Σκωτία μετέφερε τη φορολογία ακινήτων σε τοπικό επίπεδο το 2015 — τα ακίνητα στη Σκωτία υπόκεινται στον Φόρο Συναλλαγών Γης και Κτιρίων (LBTT), ο οποίος εισπράττεται από το Revenue Scotland. Οι ζώνες LBTT είναι διαφορετικές:

• 0% έως £145.000 (£175.000 για αγοραστές πρώτης κατοικίας)
• 2% έως £250.000
• 5% έως £325.000
• 10% έως £750.000
• 12% και άνω

Το Additional Dwelling Supplement (το αντίστοιχο της Σκωτίας για την επιβάρυνση 5%) αυξήθηκε σε 8% τον Απρίλιο του 2024 — υψηλότερο από το 5% του SDLT.

Η Ουαλία υιοθέτησε τον Φόρο Συναλλαγών Γης (LTT) τον Απρίλιο του 2018, ο οποίος διοικείται από τη Φορολογική Αρχή της Ουαλίας (WRA). Οι ζώνες LTT:

• 0% έως £225.000
• 6% έως £400.000
• 7.5% έως £750.000
• 10% έως £1.5M
• 12% και άνω

Η Ουαλία δεν διαθέτει γενική ελάφρυνση για αγοραστές πρώτης κατοικίας, αλλά το μηδενικό της όριο των £225.000 είναι το υψηλότερο από οποιοδήποτε άλλο έθνος του Ηνωμένου Βασιλείου. Οι υψηλότεροι συντελεστές LTT (επιβάρυνση 4% για πρόσθετες κατοικίες) είναι χαμηλότεροι από αυτούς του SDLT.

Αυτός ο υπολογιστής stamp duty καλύπτει μόνο την Αγγλία και τη Βόρεια Ιρλανδία — για τη Σκωτία ή την Ουαλία, ελέγξτε απευθείας το Revenue Scotland ή το WRA.

• Παράβλεψη της προθεσμίας υποβολής 14 ημερών. Η δήλωση SDLT πρέπει να υποβληθεί και να πληρωθεί εντός 14 ημερών από την ολοκλήρωση της αγοράς. Αν τη χάσετε, επιβάλλεται αυτόματα σταθερό πρόστιμο £100, ενώ συσσωρεύονται καθημερινοί τόκοι (ο υπολογισμός χρόνου και η αφαίρεση ημερομηνίας για τον προσδιορισμό της προθεσμίας είναι κρίσιμα). Οι περισσότεροι δικηγόροι το αναλαμβάνουν, αλλά ΠΑΝΤΑ να το επιβεβαιώνετε.
• Λανθασμένη εκτίμηση της επιλεξιμότητας για πρώτη κατοικία. Πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις και οι δύο αγοραστές. Προηγούμενη ιδιοκτησία οπουδήποτε στον κόσμο (συμπεριλαμβανομένης της κληρονομιάς) σας αποκλείει. Το όριο των £500.000 είναι αμείλικτο — £500.001 σημαίνει απώλεια ολόκληρης της ελάφρυνσης. Η υπέρβαση των £500K για ένα επιπλέον υπνοδωμάτιο μπορεί να κοστίσει £7.500 σε επιπλέον SDLT.
• Μη διεκδίκηση επιστροφής της πρόσθετης επιβάρυνσης. Εάν αγοράσατε νέα κύρια κατοικία προτού πουλήσετε την προηγούμενη, πληρώσατε την επιβάρυνση 5% προκαταβολικά. Έχετε 36 μήνες από τη νέα αγορά για να πουλήσετε το παλιό σπίτι και 12 μήνες από την πώληση για να ζητήσετε επιστροφή χρημάτων — πολλοί αγοραστές το ξεχνούν αυτό και αφήνουν χρήματα στο HMRC.
• Λανθασμένη ταξινόμηση ως μικτή χρήση. Η δήλωση ενός ακινήτου ως μικτής χρήσης επειδή υπάρχει ένα μικρό γραφείο στο σπίτι ή ένα μερικώς εκμισθωμένο βοηθητικό κτίσμα είναι ριψοκίνδυνη — το HMRC αμφισβητεί αυτές τις αξιώσεις και ενδέχεται να επιβληθούν αναδρομικοί φόροι και πρόστιμα.
• Παγίδευση σε σχήματα 'μείωσης του stamp duty'. Διάφοροι προωθητές διαφημίζουν περίπλοκες δομές που υπόσχονται μεγάλες εξοικονομήσεις SDLT. Το HMRC κερδίζει συστηματικά αυτές τις υποθέσεις στα δικαστήρια και θα καταλήξετε να οφείλετε τον φόρο που αποφύγατε συν πρόστιμα έως και 100%. Η αγορά ακινήτου δεν είναι σπριντ αλλά μαραθώνιος (δεν χρειάζεται υπολογισμός ρυθμού τρεξίματος, αλλά προσεκτικός σχεδιασμός).
• Παράβλεψη συνδεδεμένων συναλλαγών. Η αγορά δύο ακινήτων από τον ίδιο πωλητή ή δύο γειτονικών ακινήτων ταυτόχρονα μπορεί να αντιμετωπιστεί ως μία ενιαία συνδεδεμένη συναλλαγή, με το SDLT να υπολογίζεται στη συνολική τιμή — οδηγώντας σας σε υψηλότερες ζώνες.