Kalkulator Biaya Penutupan

Biaya penutupan pembeli biasanya berkisar 2-5% dari harga rumah, sementara biaya penutupan penjual berkisar 6-10% (komisi agen menyumbang sebagian besar perbedaannya). Pada rumah senilai $400.000, pembeli mungkin membayar $8.000-$20.000 untuk biaya penutupan di atas uang muka, sementara penjual bisa membayar $24.000-$40.000. Variabel terbesar adalah tarif pajak transfer negara bagian Anda, apakah Anda mencari pemberi pinjaman untuk biaya yang kompetitif, dan apakah Anda menegosiasikan konsesi penjual. Kalkulator biaya penutupan kami menggunakan tarif pajak transfer negara bagian nyata untuk ke-50 negara bagian ditambah DC untuk memberi Anda perkiraan yang dipersonalisasi.

Pembeli membayar biaya yang berkaitan dengan pinjaman: originasi (0,5-1% dari pinjaman), appraisal ($300-$600), asuransi judul untuk pemberi pinjaman dan pemilik (0,5-1% dari harga), biaya escrow/penyelesaian, biaya pencatatan, survei, dan prabayar (pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan bunga hipotek yang dikumpulkan ke dalam escrow). Penjual membayar komisi agen real estat (biasanya 5-6% dari harga jual), asuransi judul pemilik, pajak transfer, biaya escrow, dan sering kali kredit perbaikan atau garansi rumah. Di pasar pembeli, penjual sering kali menyetujui konsesi yang menutupi sebagian biaya penutupan pembeli - FHA mengizinkan hingga 6%, konvensional hingga 3-6% tergantung pada uang muka.

Biaya penutupan adalah biaya dan pengeluaran prabayar yang Anda bayarkan pada saat penyelesaian untuk menyelesaikan transaksi real estat — terpisah dari uang muka Anda. Biaya ini memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman, perusahaan judul, kantor pemerintah, dan penyedia layanan atas pekerjaan yang dilakukan untuk mentransfer dan mendanai properti.

Kalkulator ini memperkirakan setiap biaya sebagai persentase dari harga rumah atau jumlah pinjaman, atau sebagai biaya tetap, lalu menjumlahkannya menjadi total dan persentase dari harga pembelian. Perkiraan pembeli juga menambahkan uang muka untuk menunjukkan total kas yang harus diserahkan saat penutupan.

Kategori biaya utama adalah:

• Biaya pemberi pinjaman — biaya originasi, penjaminan emisi (underwriting), dan appraisal
• Judul dan penyelesaian — asuransi judul pemberi pinjaman dan pemilik, biaya escrow atau pengacara
• Biaya pemerintah — biaya pencatatan dan pajak transfer negara bagian atau lokal
• Prabayar dan escrow — pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan bunga prabayar

Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) menerbitkan formulir Estimasi Pinjaman dan Pengungkapan Penutupan standar yang merinci kategori-kategori yang sama ini, sehingga hasil kalkulator Anda dipetakan secara langsung ke dokumen yang disediakan oleh pemberi pinjaman Anda.

Mulai dengan memasukkan harga rumah Anda, lalu jumlah pinjaman Anda, peran Anda sebagai pembeli atau penjual, dan negara bagian Anda — kalkulator langsung mengembalikan rincian per item dan total. Ikuti langkah-langkah ini untuk perkiraan yang paling akurat:

• Masukkan harga rumah — gunakan harga kontrak sebenarnya, bukan harga daftar
• Tetapkan jumlah pinjaman — pembeli memasukkan pokok hipotek; penjual dapat membiarkannya kosong
• Pilih pembeli atau penjual — ini mengubah biaya mana yang berlaku untuk Anda
• Pilih negara bagian Anda — tarif pajak transfer berbeda tajam, sehingga ini secara material mengubah totalnya

Contoh pengerjaan: seorang pembeli yang membeli rumah senilai $400.000 dengan pinjaman $320.000 di California melihat sekitar $12.000 dalam biaya penutupan (sekitar 3% dari harga), ditambah uang muka untuk total kas saat penutupan.

Perlakukan hasil tersebut sebagai perkiraan perencanaan. Saat Anda mendaftar, pemberi pinjaman Anda harus mengirimkan Estimasi Pinjaman dalam waktu tiga hari kerja berdasarkan aturan CFPB, dan Anda dapat membandingkan dokumen tersebut baris demi baris terhadap proyeksi ini untuk menemukan biaya yang digelembungkan sebelum Anda berkomitmen.

Biaya penutupan pembeli terdiri dari sekitar belasan item baris yang berulang, masing-masing terikat pada layanan tertentu dalam proses hipotek dan judul. Memahami apa yang dicakup oleh masing-masing membantu Anda mengetahui biaya mana yang dapat dinegosiasikan.

Item baris pembeli yang umum meliputi:

• Biaya originasi — biaya pemberi pinjaman untuk memproses pinjaman, sering kali 0,5-1% dari jumlah pinjaman
• Appraisal dan laporan kredit — biaya pihak ketiga untuk menilai rumah dan menarik kredit Anda
• Asuransi judul — polis pemberi pinjaman (wajib) dan polis pemilik opsional yang melindungi ekuitas Anda
• Biaya escrow atau penyelesaian — dibayarkan kepada agen penutupan atau pengacara
• Pencatatan dan pajak transfer — biaya pemerintah untuk mendaftarkan akta

Penjual melihat rangkaian berbeda yang didominasi oleh komisi agen real estat, biasanya 5-6% dari harga jual, ditambah bagian mereka dari pajak transfer dan biaya judul.

CFPB dan Freddie Mac sama-sama menyediakan panduan bahasa sederhana yang menjelaskan masing-masing item ini, dan setiap biaya akan muncul kembali pada Pengungkapan Penutupan akhir Anda.

Negara bagian Anda adalah alasan tunggal terbesar mengapa dua pembeli dengan harga rumah yang identik membayar biaya penutupan yang berbeda, terutama karena pajak transfer real estat. Beberapa negara bagian tidak mengenakan pajak sama sekali sementara yang lain mengenakan persentase yang signifikan dari harga jual.

Beberapa negara bagian — termasuk Texas, Alaska, dan Indiana — tidak mengenakan pajak transfer seluruh negara bagian, sementara negara bagian seperti Delaware menerapkan salah satu tarif tertinggi di negara ini. Kabupaten dan kota setempat dapat menambahkan pajak transfer mereka sendiri di atas tarif negara bagian.

Aturan negara bagian juga memengaruhi:

• Keterlibatan pengacara — negara bagian seperti New York dan Massachusetts biasanya mewajibkan pengacara penutupan
• Penetapan harga asuransi judul — banyak negara bagian mengatur tarif premi secara langsung
• Siapa yang biasanya membayar biaya mana — kebiasaan lokal menetapkan pajak transfer kepada pembeli atau penjual secara berbeda

Kalkulator ini menerapkan tarif pajak transfer khusus negara bagian untuk ke-50 negara bagian ditambah DC. Karena tarif dan aturan ini ditetapkan oleh badan legislatif dan dapat berubah, verifikasi angka saat ini terhadap departemen pendapatan negara bagian Anda atau Konferensi Nasional Legislatur Negara Bagian sebelum menyelesaikan anggaran Anda.

Kesalahan biaya penutupan yang paling mahal adalah memperlakukan Estimasi Pinjaman pertama sebagai final dan tidak membandingkan-bandingkan — biaya untuk judul, penyelesaian, dan layanan pemberi pinjaman dapat sangat bervariasi antar penyedia.

Waspadai kesalahan yang sering terjadi ini:

• Tidak membandingkan Estimasi Pinjaman — CFPB menganjurkan untuk mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman dan membandingkannya berdampingan
• Melupakan prabayar — setoran escrow pajak properti dan asuransi dapat menambah ribuan di luar biaya yang dikutip
• Mengabaikan polis judul pemilik — Anda sering kali dapat membelinya secara terpisah dari polis wajib pemberi pinjaman
• Mengabaikan konsesi penjual — pembeli di pasar yang lebih lambat dapat menegosiasikan penjual untuk menutupi sebagian biaya mereka
• Menguras setiap dolar ke dalam uang muka — tidak menyisakan bantalan untuk biaya penutupan dan cadangan
• Menganggap semua biaya tetap — pencatatan dan pajak transfer sudah ditetapkan, tetapi banyak biaya layanan dapat dinegosiasikan

Penjual biasanya meremehkan total beban komisi ditambah pajak transfer dan biaya judul. Meninjau Pengungkapan Penutupan Anda setidaknya sehari sebelum penandatanganan, seperti yang diizinkan oleh aturan tinjauan CFPB tiga hari, memberi Anda waktu untuk menantang kesalahan sebelum uang berpindah.

Anda dapat menurunkan biaya penutupan secara signifikan dengan membandingkan penyedia, menegosiasikan konsesi, dan mengatur waktu penutupan Anda — tidak ada satupun yang mengubah kualitas pinjaman yang Anda terima.

Strategi yang terbukti meliputi:

• Bandingkan beberapa Estimasi Pinjaman — CFPB menyarankan untuk mengumpulkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman untuk menekan biaya ke bawah
• Minta konsesi penjual — penjual mungkin setuju untuk membayar sebagian biaya Anda, terutama di pasar pembeli
• Minta kredit pemberi pinjaman — terima tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi sebagai tukaran untuk pengurangan biaya dimuka
• Beli asuransi judul secara terpisah — polis pemilik sering kali terbuka untuk kompetisi
• Tutup mendekati akhir bulan — ini mengurangi hari-hari bunga prabayar yang dikumpulkan pada saat penyelesaian

Banyak negara bagian dan lembaga lokal menjalankan program bantuan pembeli rumah pertama kali yang menawarkan hibah atau pinjaman yang dapat diampuni untuk biaya penutupan; HUD memelihara direktori lembaga konseling perumahan yang disetujui yang dapat mengarahkan Anda ke sana.

Timbang pertukaran dengan hati-hati. Kredit pemberi pinjaman menurunkan kas hari seumur hidup, jadi gunakan kalkulator ini bersama dengan alat pembayaran hipotek untuk membandingkan biaya penuh dari setiap opsi.

Sebagian besar biaya penutupan tidak dapat langsung dikurangkan dari pajak, tetapi beberapa item khusus dapat — dan aturannya bergantung pada apakah Anda merinci potongan pada SPT federal Anda.

Menurut Internal Revenue Service (IRS), item yang paling umum dikurangkan pada tahun Anda membeli meliputi:

• Pajak properti prabayar — bagian yang Anda ganti atau bayar saat penutupan, tunduk pada batasan keseluruhan pemotongan pajak negara bagian dan lokal
• Poin hipotek — biaya originasi yang mewakili bunga prabayar pada tempat tinggal utama dapat dikurangkan, terkadang sepenuhnya pada tahun pertama
• Bunga hipotek prabayar — bunga yang dikumpulkan saat penutupan untuk sisa bulan tersebut

Biaya seperti biaya appraisal, asuransi judul, biaya escrow, dan biaya pencatatan umumnya tidak dapat dikurangkan. Sebaliknya, banyak dari biaya tersebut menambah basis biaya properti Anda, yang dapat mengurangi keuntungan kena pajak ketika Anda akhirnya menjual.

Karena ketergantungan pengurangan pada situasi spesifik Anda dan undang-undang pajak saat ini, konsultasikan dengan Publikasi IRS 530 ("Informasi Pajak untuk Pemilik Rumah") dan profesional pajak yang memenuhi syarat sebelum mengklaim pengurangan biaya penutupan apa pun.

Setiap jenis pinjaman membawa biaya penutupan inti yang sama, tetapi pinjaman FHA dan pembiayaan ulang menambahkan biaya khas yang layak dianggarkan secara terpisah.

Perbedaan utama yang perlu direncanakan:

• Pinjaman FHA — memerlukan premi asuransi hipotek di muka (UFMIP) sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman, yang dapat dibiayai ke dalam pinjaman alih-alih dibayar tunai saat penutupan
• Kontribusi penjual FHA — Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) mengizinkan penjual untuk menyumbangkan hingga 6% dari harga jual untuk biaya pembeli, lebih murah hati daripada batas konvensional tipikal
• Pinjaman konvensional — batasan konsesi penjual bervariasi dengan uang muka Anda, umumnya meningkat saat Anda membayar lebih banyak
• Pembiayaan ulang — Anda membayar biaya pemberi pinjaman, appraisal, dan judul lagi, tetapi tidak ada komisi agen atau transfer kepemilikan

Karena pembiayaan ulang masih memicu sebagian besar biaya originasi dan judul, tampilan pembeli kalkulator ini memperkirakan biaya penutupan refi ketika Anda memasukkan jumlah pinjaman baru.

Aturan program dari HUD, Fannie Mae, and Freddie Mac diperbarui secara berkala, jadi konfirmasikan tarif UFMIP saat ini dan batas kontribusi dengan pemberi pinjaman Anda sebelum mengandalkannya.

Biaya penutupan adalah biaya layanan satu kali, prabayar adalah pembayaran di muka untuk pengeluaran berulang, dan kas untuk penutupan adalah grand total yang Anda bawa ke penyelesaian — tiga angka yang saling terkait namun berbeda pada Pengungkapan Penutupan Anda.

Beginilah cara mereka dipisahkan:

• Biaya penutupan — biaya untuk layanan yang menyelesaikan transaksi, seperti originasi, appraisal, judul, dan biaya escrow
• Prabayar — uang yang dikumpulkan di muka untuk mendanai akun escrow Anda untuk pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan bunga yang akan Anda berikan terlepas dari itu
• Kas untuk penutupan — uang muka Anda ditambah total biaya penutupan dan prabayar, dikurangi kredit pemberi pinjaman atau penjual

Prabayar tidak dapat dinegosiasikan seperti biaya layanan, karena prabayar mewakili pengeluaran berkelanjutan yang sebenarnya yang dikumpulkan lebih awal. Memahami pemisahan ini membantu Anda membandingkan pemberi pinjaman secara adil: pemberi pinjaman mungkin mengiklankan biaya rendah sambil mengumpulkan lebih banyak dalam prabayar.

Formulir Pengungkapan Penutupan CFPB mengelompokkan baris-baris ini secara eksplisit, dan output pembeli kalkulator ini mencerminkan struktur tersebut dengan menampilkan biaya terperinci ditambah angka total kas untuk penutupan yang terpisah.