Kalkulator Rasio Utang terhadap Pendapatan (DTI)

DTI adalah persentase dari pendapatan bulanan kotor Anda yang digunakan untuk melayani utang. Pemberi pinjaman menggunakannya sebagai metrik keterjangkauan utama dalam penjaminan emisi karena ini mengukur secara langsung kapasitas Anda untuk mengambil cicilan pinjaman baru tanpa menjadi kewalahan.

Matematikanya sederhana — total pembayaran utang bulanan dibagi dengan pendapatan bulanan kotor, dikalikan 100 — tetapi logika di dasarnya ketat: peminjam yang menghabiskan 30% pendapatannya untuk utang memiliki ketahanan arus kas yang secara fundamental berbeda dari yang menghabiskan 50%. Regulasi federal sejak aturan KPR yang memenuhi syarat tahun 2014 telah mengkodifikasikan batas maksimal DTI ke dalam hukum untuk KPR safe-harbor.

Di luar KPR, pemberi pinjaman mobil, penjamin pinjaman pribadi, penerbit kartu kredit, dan bahkan pemilik properti apartemen secara rutin menarik DTI sebagai proksi keterjangkauan cepat.

Dua hal yang penting: DTI front-end menangkap beban murni perumahan, DTI back-end menangkap total beban utang. Pemberi pinjaman memberikan bobot lebih tinggi pada back-end karena mencerminkan gambaran penuh dari arus kas keluar bulanan.

Front-end DTI = (Pembayaran Perumahan ÷ Pendapatan Bulanan Kotor) × 100. Pembayaran perumahan adalah PITI — pokok, bunga, pajak properti, asuransi pemilik rumah — ditambah biaya HOA dan PMI jika ada. Bagi penyewa yang mengajukan KPR, gunakan perkiraan pembayaran KPR baru, bukan sewa saat ini (sewa dikecualikan karena KPR akan menggantikannya).

Back-end DTI = (Total Hutang Bulanan ÷ Pendapatan Bulanan Kotor) × 100, di mana total hutang = pembayaran perumahan + pinjaman mobil + pinjaman mahasiswa + pembayaran minimum kartu kredit + pinjaman pribadi + tunjangan mantan pasangan + tunjangan anak + kewajiban co-signed apa pun.

Gunakan PENDAPATAN KOTOR (sebelum pajak), bukan bersih. Pendapatan kotor adalah standar karena tarif pajak bervariasi menurut wilayah dan situasi pribadi. Bagi peminjam wiraswasta, pendapatan kotor = pendapatan bersih usaha dari Lampiran C, dirata-ratakan selama 2 tahun.

Alat kalkulator waktu ini menjalankan kedua rumus tersebut secara otomatis.

Aturan 28/36 adalah standar emas industri KPR konvensional.

Angka 28 adalah rasio front-end maksimum: biaya perumahan (PITI + HOA) sebaiknya tidak melebihi 28% dari pendapatan bulanan kotor. Angka 36 adalah rasio back-end maksimum: total hutang bulanan sebaiknya tidak melebihi 36%. Dengan pendapatan bulanan kotor $8.000, ini berarti batas maksimum pembayaran perumahan adalah $2.240 dan batas total hutang adalah $2.880.

Memenuhi keduanya adalah titik ideal konvensional — Fannie Mae dan Freddie Mac secara rutin membeli pinjaman pada atau di bawah 36%; pinjaman di atas 36% memerlukan faktor penyeimbang dan mungkin mengenakan premi suku bunga kecil.

Porsi 28 memiliki akar sejarah dalam penjaminan emisi tahun 1930-an; porsi 36 ditambahkan pada tahun 1980-an ketika hutang konsumen (mobil, kartu kredit) menjadi material. Penjaminan otomatis modern (Desktop Underwriter, Loan Prospector) terkadang menyetujui back-end hingga 45-50% dengan faktor penyeimbang yang kuat, namun angka 28/36 tetap menjadi zona nyaman bagi pemberi pinjaman maupun peminjam.

Batas back-end DTI 43% adalah batas regulasi untuk KPR yang Memenuhi Syarat (Qualified Mortgages / QM) — sebutan dari CFPB yang dibuat setelah krisis perumahan 2008 untuk mengidentifikasi pinjaman berisiko lebih rendah. Pinjaman QM di atas 43% kehilangan perlindungan tanggung jawab tertentu bagi pemberi pinjaman, sehingga sebagian besar tetap berada pada atau di bawah batas tersebut.

Pinjaman FHA, jalur paling umum bagi pembeli rumah pertama dan mereka yang memiliki skor kredit 580-680, menerima back-end DTI hingga 43% untuk persetujuan otomatis. Dengan faktor penyeimbang yang kuat (kredit 720+, cadangan 3+ bulan, kejutan pembayaran minimal vs perumahan saat ini), penjaminan manual FHA dapat didorong hingga 56,99%.

Pinjaman VA menggunakan pedoman 41% ditambah uji pendapatan sisa yang bervariasi menurut ukuran keluarga dan wilayah — seorang pekerja dengan pendapatan sisa bulanan $1.500 mungkin memenuhi syarat pada DTI 50% di bawah VA di mana FHA akan menolak.

kalkulator waktu pada halaman ini menunjukkan ruang gerak Anda terhadap batas 43%, membantu Anda memutuskan apakah akan mendaftar sekarang atau melunasi hutang terlebih dahulu.

TERMASUK:

• KPR/sewa (atau usulan PITI KPR baru)
• pajak properti
• asuransi pemilik rumah atau penyewa
• biaya HOA
• PMI
• premi asuransi KPR (MIP)
• pinjaman mobil
• pinjaman mahasiswa (pembayaran IDR atau 1% dari saldo tergantung pemberi pinjaman)
• pembayaran minimum kartu kredit
• pinjaman pribadi
• pinjaman cicilan
• tunjangan mantan pasangan
• tunjangan anak
• pembayaran pinjaman co-signed (ya, bahkan jika Anda tidak pernah membayarnya)
• saldo beli sekarang bayar nanti di atas ambang batas tertentu

TIDAK TERMASUK:

• utilitas (listrik/gas/air)
• bahan makanan
• bensin
• transportasi
• ponsel
• internet
• televisi kabel
• langganan streaming
• keanggotaan pusat kebugaran
• premi asuransi jiwa
• premi asuransi kesehatan (jika dipotong dari gaji)
• kontribusi 401k
• setoran tabungan sukarela
• pajak (pendapatan, penggajian)
• penitipan anak
• uang kuliah (kecuali didanai pinjaman)

Aturan praktis: jika itu muncul di laporan kredit Anda sebagai kewajiban kredit, itu dihitung; jika itu adalah pengeluaran diskresioner, tidak. Kalkulator jam tambah menit ini mencakup kategori standar — sesuaikan kolom 'Hutang Bulanan Lainnya' untuk hal yang tidak biasa.

Enam strategi konkret, diurutkan berdasarkan kecepatan dan dampaknya:

• (1) LUNASI KARTU KREDIT SEPENUHNYA — menurunkan pembayaran minimum menjadi nol, meningkatkan pemanfaatan kredit, dapat menggeser DTI 2-5 poin dalam 30 hari.
• (2) LUNASI PINJAMAN MOBIL YANG HAMPIR SELESAI — jika Anda berada dalam 10 kali pembayaran terakhir, pemberi pinjaman dapat mengecualikannya dari DTI, berpotensi menurunkan Anda 5-8 poin.
• (3) TINGKATKAN PENDAPATAN YANG DIDOKUMENTASIKAN — dapatkan kenaikan gaji, dokumentasikan pola bonus, ambil pekerjaan kedua dengan riwayat 2+ tahun.
• (4) REFINANSIKAN PINJAMAN MAHASISWA ke jangka waktu yang lebih lama untuk menurunkan pembayaran bulanan (memakan lebih banyak bunga dalam jangka panjang tetapi meningkatkan DTI).
• (5) TUNDA PENGAJUAN 3-6 BULAN sambil secara agresif melunasi pinjaman cicilan.
• (6) HINDARI HUTANG BARU dalam 6 bulan pra-pengajuan — tidak ada mobil baru, tidak ada kartu kredit baru, tidak ada pembiayaan furnitur untuk rumah baru.

Jika digabungkan, ini dapat menurunkan DTI 10-15 poin. Jalankan skenario melalui kalkulator durasi waktu ini dengan pembayaran bulanan setelah setiap perubahan untuk melihat dampaknya.

Peminjam wiraswasta menghadapi penjaminan DTI yang paling berat. Pemberi pinjaman memerlukan pengembalian pajak pribadi dan bisnis selama 2 tahun dan menggunakan nilai TERENDAH dari kedua tahun tersebut (atau rata-rata 2 tahun jika meningkat). Pendapatan bersih dari Lampiran C adalah titik awal Anda — bukan pendapatan kotor.

Penyesuaian umum ke dalam:

• penyusutan
• deplesi
• kerugian akibat kecelakaan
• penggunaan rumah untuk bisnis (jika tidak benar-benar dibayar)

Penyesuaian keluar:

• keuntungan satu kali
• pendapatan tidak berulang

Sebagian besar pemberi pinjaman tidak akan menggunakan pendapatan wiraswasta kurang dari 2 tahun; beberapa menerima 1 tahun dengan pendapatan W-2 selama 2 tahun di bidang yang sama. Pendapatan bonus dan komisi pada W-2 mengikuti aturan rata-rata 2 tahun yang serupa. Pendapatan variabel yang baru-baru ini MENURUN diambil pada angka yang lebih rendah (prinsip konservatif).

Strategi untuk wiraswasta: maksimalkan pendapatan kena pajak selama 2 tahun sebelum mengajukan — membayar lebih banyak pajak sekarang agar memenuhi syarat untuk KPR yang lebih besar sering kali memberikan hasil bersih yang positif. kalkulator ipk harus menggunakan rata-rata 2 tahun terbaru untuk pendapatan variabel.

Pemberi pinjaman Inggris tidak menerapkan batas DTI tunggal seperti AS. Setelah perombakan Tinjauan Pasar KPR (MMR) tahun 2014, penilaian keterjangkauan Inggris mensyaratkan analisis pendapatan dan pengeluaran penuh yang diuji ketahanan pada tingkat pengembalian pemberi pinjaman ditambah 3 poin persentase (aturan PRA).

Angka utamanya adalah rasio pinjaman terhadap pendapatan (LTI): sebagian besar pemberi pinjaman membatasi KPR pada 4,5x pendapatan kotor tahunan, dan aturan PRA membatasi pinjaman di atas 4,5x LTI sebesar 15% dari buku pemberi pinjaman mana pun. Jadi pembeli dengan £60.000/tahun biasanya dapat meminjam hingga £270.000 — tetapi hanya jika uji keterjangkauan MMR mengonfirmasi bahwa mereka dapat melayani pinjaman pada tingkat stres yang lebih tinggi SETELAH memperhitungkan semua pengeluaran yang berkomitmen (hutang, tanggungan, pengeluaran esensial rutin).

Program Bantuan untuk Membeli (Help to Buy), ISA Seumur Hidup, dan Kepemilikan Bersama memiliki ambang batas keterjangkauan sendiri yang dilapisi di atasnya. Efek akhirnya mirip dengan front-end DTI kotor 30-35% AS — tetapi diekspresikan secara berbeda.

Kanada menggunakan dua rasio yang dipetakan secara bersih ke DTI AS:

• Layanan Hutang Kotor (GDS) adalah biaya perumahan saja sebagai persentase dari pendapatan kotor — dibatasi pada 39% untuk KPR berasuransi (uang muka di bawah 20%, diwajibkan CMHC) dan 35% untuk yang tidak berasuransi — setara dengan DTI front-end AS.
• Layanan Hutang Total (TDS) adalah semua hutang termasuk perumahan — dibatasi pada 44% untuk yang berasuransi, 42% untuk yang tidak berasuransi — setara dengan DTI back-end AS.

Biaya perumahan untuk GDS Kanada mencakup pembayaran KPR + pajak properti + biaya pemanasan (perkiraan) + 50% biaya kondominium.

Sejak Juni 2014, pemberi pinjaman Kanada yang diatur secara federal menerapkan uji ketahanan menggunakan suku bunga kontrak yang lebih tinggi + 2% atau 5,25% — pemohon harus memenuhi syarat pada tingkat stres ini, bukan tingkat suku bunga kontrak. Asuransi CMHC (2,8-4% dari pinjaman, ditambahkan ke saldo) wajib untuk uang muka di bawah 20%. Aturan OSFI 'B-20' juga membatasi pinjaman terhadap pendapatan pada 4,5x untuk KPR tidak berasuransi.

Otoritas Regulasi Prudential Australia (APRA) menetapkan kerangka keterjangkauan: sejak Oktober 2021, pemberi pinjaman harus menilai kemampuan pemohon untuk membayar kembali pada tingkat suku bunga aktual DITAMBAH penyangga layanan 3 poin persentase (dinaikkan dari 2,5%).

Sebagian besar bank mendefinisikan DTI total rumah tangga sebagai total hutang rumah tangga dibagi dengan pendapatan rumah tangga kotor, dinyatakan sebagai pengali — APRA menandai pinjaman di atas 6x sebagai 'DTI tinggi' dan pemberi pinjaman harus menahan modal regulasi ekstra terhadap ini. Ukuran Pengeluaran Rumah Tangga (HEM) — perkiraan biaya hidup garis kemiskinan plus — diterapkan sebagai batas bawah terlepas dari apa yang diklaim oleh peminjam untuk dibelanjakan.

Hibah Pembeli Rumah Pertama tingkat negara bagian ($10.000-$30.000) dan Jaminan Pembeli Rumah Pertama federal (beli dengan uang muka 5%, tanpa LMI) mempengaruhi uang muka tetapi bukan uji layanan mendasar. Asuransi KPR Pemberi Pinjaman (LMI) wajib di bawah uang muka 20% dan menambah biaya di muka sebesar $8.000-$25.000.

Keduanya penting — keduanya adalah gerbang independen dalam proses penjaminan emisi. DTI menentukan APAKAH pemberi pinjaman akan meminjamkan; skor kredit menentukan PADA SUKU BUNGA BERAPA.

Skor kredit 780 dengan DTI 52% dapat langsung ditolak karena 52% melanggar pelabuhan aman QM. Skor kredit 620 dengan DTI 26% akan disetujui (wilayah FHA) tetapi pada suku bunga yang lebih tinggi daripada pemohon dengan skor 720.

Urutan prioritas umum dalam penjaminan emisi:

• (1) Apakah pemohon melompati DTI minimum untuk program pinjaman?
• (2) Apakah skor kredit memenuhi minimum (580 FHA, 620 konvensional, 640 VA tipikal)?
• (3) Di tingkat suku bunga mana skor kredit berada?
• (4) Apakah ada item merendahkan yang memerlukan penjelasan?

Pemberi pinjaman jarang membuat pengecualian DTI — itu adalah batas keras yang terikat pada pelabuhan aman regulasi. Mereka secara rutin menyesuaikan harga untuk kredit.

Prioritas pra-pengajuan: dapatkan DTI di bawah 43% (dan idealnya 36%) TERLEBIH DAHULU, lalu optimalkan skor kredit untuk suku bunga. Gunakan kalkulator umur ini dan alat penarikan kredit terpisah secara bersamaan.

Kesalahan yang dapat dihindari yang menggagalkan pengajuan KPR:

• (1) MENGGUNAKAN PENDAPATAN BERSIH — menghitung DTI pada gaji bawa pulang membuat rasio Anda terlihat 25-30% lebih buruk daripada yang dilihat pemberi pinjaman. Selalu gunakan kotor.
• (2) MELUPAKAN PINJAMAN CO-SIGNED — pinjaman mobil yang Anda tandatangani bersama untuk anak Anda? Itu adalah hutang Anda untuk DTI.
• (3) MERRENGKAN PITI BARU — hanya menggunakan P&I KPR dan melupakan pajak, asuransi, HOA, PMI. PITI penuh mungkin $300-500/bulan lebih tinggi daripada P&I saja.
• (4) MENGASUMSIKAN PEMBAYARAN PINJAMAN MAHASISWA IDR DIHITUNG — beberapa pemberi pinjaman menggunakan 1% dari saldo pinjaman mahasiswa sebagai gantinya, secara drastis menaikkan DTI jika Anda memiliki pinjaman $80.000 pada paket IDR $200/bulan.
• (5) HUTANG BARU DI TENGAH PENGAJUAN — membiayai furnitur atau membeli mobil kedua antara pra-pengajuan dan penutupan memicu penarikan kembali kredit, seringkali membatalkan kesepakatan.
• (6) TIDAK MEMPERHITUNGKAN PMI — uang muka di bawah 20% menambah PMI $80-300/bulan ke pembayaran perumahan, mendorong DTI front-end naik.

Selalu sertakan PMI di kolom pembayaran perumahan saat menjalankan skenario kalkulator bbm.