Kalkulator IRR

Daya tarik IRR bersifat intuitif: metrik ini memberi tahu Anda tingkat pengembalian yang diperoleh proyek Anda, yang dinyatakan sebagai satu persentase tunggal yang dapat Anda bandingkan secara langsung dengan biaya modal atau investasi alternatif Anda. Inilah metrik yang dikutip oleh setiap wirausahawan dan pemodal ventura.

Namun IRR memiliki jebakan tersembunyi:

• metrik ini mengasumsikan arus kas sementara diinvestasikan kembali pada IRR itu sendiri (tidak realistis untuk tingkat yang tinggi)
• metrik ini dapat menghasilkan beberapa nilai ketika tanda arus kas berganti
• metrik ini dapat berujung pada kesimpulan yang salah saat membandingkan proyek eksklusif timbal balik dengan skala yang berbeda

Untuk sebagian besar keputusan, hitunglah IRR dan NPV sekaligus dan biarkan keduanya saling mengonfirmasi.

Sebagaimana dijelaskan dalam kurikulum CFA Institute, IRR yang Dimodifikasi (MIRR) mengatasi dua kelemahan utama IRR:

• asumsi investasi ulang yang tidak realistis
• masalah multi-IRR

MIRR secara eksplisit memisahkan tingkat pembiayaan (yang digunakan untuk mendiskontokan pengeluaran) dari tingkat investasi ulang (yang digunakan untuk memajemukkan pemasukan), kemudian menghitung satu tingkat tunggal yang menyamakannya di akhir proyek.

MIRR selalu unik dan umumnya lebih konservatif daripada IRR. Untuk ekuitas swasta dan keuangan perusahaan, IRR tetap dominan, tetapi MIRR semakin diminati sebagai ukuran yang lebih jujur.

IRR adalah tingkat diskonto yang membuat NPV dari semua arus kas sama dengan nol, sehingga tidak ada rumus bentuk tertutup yang sederhana — masalah ini diselesaikan secara iteratif. Dalam praktiknya, Anda menguji tingkat diskonto hingga NPV melewati nol, yang persis seperti yang dilakukan kalkulator ini secara instan.

Investasi sebesar $50.000 yang menghasilkan $70.000 dalam tiga tahun memiliki IRR sekitar 11,9%, yaitu tingkat majemuk tahunan yang menyamakan arus kas tersebut.

IRR menyatakan pengembalian sebagai satu persentase tunggal yang terasa intuitif, sementara NPV melaporkan nilai dalam bentuk dolar. IRR menjawab "tingkat berapa yang dihasilkan ini?" dan NPV menjawab "berapa banyak kekayaan yang diciptakan ini?"

Untuk merangking proyek dengan ukuran berbeda, NPV lebih andal; untuk menyaring satu proyek dengan cepat terhadap tingkat marjinal, IRR lebih praktis.

Sebagian besar analis menghitung keduanya — gunakan kalkulator NPV kami bersama dengan alat ini.

IRR yang baik adalah yang dengan nyaman melampaui biaya modal Anda, tetapi tolok ukurnya sangat bervariasi:

• Investor ekuitas publik mungkin puas dengan 8–10%
• kesepakatan real estat sering kali menargetkan 12–20%
• dana ekuitas swasta dan modal ventura sering kali mengincar 20–30% atau lebih untuk mengompensasi risiko dan ketidaklikuidan

Selalu bandingkan IRR dengan tingkat marjinal spesifik untuk kelas aset tersebut, bukan angka universal.

Aturan keputusannya sangat mudah: terima proyek ketika IRR-nya melebihi tingkat marjinal Anda (pengembalian minimum yang dapat diterima) dan tolak ketika IRR berada di bawahnya.

Tingkat marjinal biasanya sama dengan biaya modal ditambah premi risiko.

Kesenjangan antara IRR dan tingkat marjinal — yaitu "selisihnya" — menunjukkan seberapa besar bantalan yang Anda miliki jika estimasi arus kas ternyata terlalu optimis.

Ketika arus kas suatu proyek berubah tanda lebih dari sekali — misalnya pengeluaran, lalu pemasukan, kemudian biaya pembersihan yang besar — persamaan IRR dapat memiliki beberapa solusi yang valid secara matematis. Masalah "multi-IRR" ini membuat metrik tersebut menjadi ambigu untuk arus kas non-konvensional.

Dalam kasus ini, Anda dapat mengandalkan NPV atau IRR yang dimodifikasi (MIRR), yang selalu menghasilkan satu hasil tunggal yang dapat diinterpretasikan.

Kelemahan yang halus namun penting adalah bahwa IRR secara implisit mengasumsikan arus kas sementara diinvestasikan kembali pada IRR itu sendiri. Untuk proyek dengan IRR 30%, hal itu mengasumsikan Anda dapat terus berinvestasi kembali pada 30% — yang sering kali tidak realistis.

Hal ini mendongkrak estimasi pengembalian semu dari proyek ber-IRR tinggi. MIRR memperbaiki masalah ini dengan mengasumsikan investasi ulang pada tingkat yang realistis seperti biaya modal Anda.

IRR yang Dimodifikasi (MIRR) menyelesaikan dua masalah terbesar IRR: metrik ini mengasumsikan investasi ulang pada tingkat pembiayaan yang realistis alih-alih IRR, dan selalu menghasilkan satu nilai tunggal bahkan dengan arus kas yang tandanya berubah.

Gunakan MIRR apabila:

• arus kas sementara berjumlah besar
• proyek memiliki arus kas non-konvensional
• Anda memerlukan asumsi investasi ulang yang dapat dipertahankan di hadapan para pemangku kepentingan

Untuk proyek konvensional sederhana, IRR biasa biasanya sudah mencukupi.

IRR adalah metrik kinerja utama dalam ekuitas swasta dan modal ventura karena mencakup ukuran dan waktu pengembalian selama masa hidup suatu dana.

Dana melaporkan IRR kotor dan bersih, dan waktu sangatlah menentukan — pintu keluar (exit) yang lebih awal mendongkrak IRR meskipun total kelipatannya biasa saja.

Mitra terbatas sering kali memasangkan IRR dengan kelipatan uang (MOIC) agar tidak terkecoh oleh angka IRR yang didorong oleh faktor waktu.

Investor real estat menggunakan IRR untuk menggabungkan arus kas sewa, pembiayaan, dan harga jual akhirnya ke dalam satu angka pengembalian selama periode kepemilikan. Karena IRR sangat memberatkan arus kas awal, refinancing atau penjualan dini dapat menaikkannya secara substansial.

Pasangkan IRR dengan pengembalian kas-ke-kas dan kelipatan ekuitas untuk mendapatkan gambaran yang lengkap, karena IRR saja dapat menyembunyikan kesepakatan yang sepenuhnya bergantung pada keluaran (exit) yang optimis.

Selain solusi ganda dan asumsi investasi ulang, IRR dapat menyesatkan saat membandingkan proyek dengan ukuran yang sangat berbeda — proyek kecil dengan IRR tinggi mungkin menciptakan total kekayaan yang lebih sedikit daripada proyek besar dengan IRR yang biasa saja.

IRR juga tidak mengatakan apa-apa tentang skala atau nilai dolar absolut.

Praktik teraman adalah menggunakan IRR sebagai saringan dan mengonfirmasi keputusan akhir dengan NPV.