Kalkulator Keterjangkauan KPR

Pemberi pinjaman mengevaluasi dua rasio DTI secara bersamaan, dan rasio yang lebih ketat akan menentukan pinjaman maksimum Anda.

Rasio depan (disebut juga rasio biaya perumahan) hanya mencakup biaya perumahan — pokok hipotek, bunga, pajak properti, dan asuransi pemilik rumah (PITI) — dibagi dengan pendapatan kotor bulanan. Batas standarnya adalah 28%.

Rasio belakang mencakup biaya perumahan ditambah semua pembayaran utang yang berulang — cicilan mobil, pinjaman mahasiswa, minimum kartu kredit, pinjaman pribadi, dan tunjangan anak — dibagi dengan pendapatan kotor bulanan. Batas standarnya adalah 36%.

Bagi seseorang berpenghasilan $8.333 per bulan dengan utang bulanan $500: rasio depan mengizinkan $2.333 untuk perumahan, sedangkan rasio belakang mengizinkan total $3.000 dikurangi utang $500 sama dengan $2.500 untuk perumahan. Batas rasio depan sebesar $2.333 lebih ketat, sehingga angka inilah yang berlaku.

Beberapa pemberi pinjaman, terutama untuk pinjaman FHA, mengizinkan hingga 31% untuk rasio depan dan 43% untuk rasio belakang.

Suku bunga KPR memiliki dampak besar terhadap keterjangkauan. Setiap kenaikan suku bunga 1% mengurangi daya beli sekitar 10-11%.

Pada bunga 5%, pembayaran bulanan $2.000 mendukung pinjaman sebesar $373.000. Pada 6%, pembayaran yang sama hanya mendukung $333.000 — penurunan sebesar $40.000. Pada 7%, turun menjadi $300.000. Ketika suku bunga naik dari 3% menjadi 7% antara tahun 2021 dan 2023, pembeli kehilangan sekitar 35% dari daya beli mereka.

Persentase uang muka memengaruhi keterjangkauan dengan cara yang berbeda: uang muka yang lebih besar tidak mengubah rasio DTI Anda (anggaran pembayaran bulanan tetap sama), tetapi uang muka tersebut mengurangi rasio pinjaman terhadap nilai, artinya pembayaran bulanan yang sama dapat mendukung harga rumah yang lebih tinggi. Meningkatkan uang muka dari 10% menjadi 20% secara efektif memungkinkan Anda membeli rumah sekitar 11% lebih mahal.

Selain itu, uang muka 20% menghilangkan Asuransi Hipotek Swasta (PMI), menghemat $100-$300 per bulan yang dapat dialokasikan untuk cicilan KPR yang lebih besar.

Empat strategi utama untuk memperluas daya beli Anda.

• Pertama, tingkatkan penghasilan — kenaikan gaji sebesar $10.000 menambahkan sekitar $35.000-$40.000 pada harga maksimum rumah (tergantung pada suku bunga dan tenor).
• Kedua, kurangi utang yang ada — melunasi cicilan mobil bulanan sebesar $400 dapat menambahkan $60.000-$80.000 ke harga maksimum rumah Anda dengan memperbaiki rasio utang.
• Ketiga, kumpulkan uang muka yang lebih besar — ini memungkinkan Anda membeli rumah yang lebih mahal dengan anggaran bulanan yang sama.
• Keempat, dapatkan suku bunga yang lebih rendah melalui peningkatan skor kredit Anda (setiap kenaikan 20 poin dapat menurunkan suku bunga sebesar 0,125-0,25%), membayar poin diskon (setiap poin berharga 1% dari jumlah pinjaman dan menurunkan suku bunga sebesar 0,25%), atau memilih KPR dengan suku bunga mengambang (ARM) yang memiliki suku bunga awal lebih rendah.

Di luar aturan 28/36, pertimbangkan tingkat kenyamanan pribadi Anda — banyak penasihat keuangan menyarankan untuk menjaga biaya perumahan pada 25% atau kurang dari gaji bersih untuk anggaran yang lebih konservatif.

Kemampuan membeli didorong oleh penghasilan, utang, uang muka, dan suku bunga — yang berpedoman pada aturan 28/36.

Dengan penghasilan $100.000 (sekitar $8.333 kotor per bulan), batas depan adalah 28% ($2.333 untuk perumahan) dan batas belakang adalah 36% ($3.000 untuk total utang), sesuai pedoman Consumer Financial Protection Bureau.

Harga maksimum rumah Anda adalah jumlah pinjaman yang didukung oleh batas-batas tersebut pada suku bunga saat ini ditambah uang muka Anda. Kalkulator ini menghitung harga tersebut berdasarkan masukan Anda.

Pemberi pinjaman menilai kemampuan membeli dengan dua rasio utang terhadap pendapatan.

DTI depan adalah biaya perumahan (pokok, bunga, pajak, asuransi) dibagi dengan pendapatan kotor bulanan — target 28%.

DTI belakang menambahkan semua utang lainnya (pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, kartu kredit) — target 36%, meskipun banyak pinjaman yang mengizinkan lebih tinggi. CFPB mencatat bahwa DTI belakang adalah angka yang lebih menentukan dalam penjaminan emisi.

Menurunkan utang yang ada secara langsung menaikkan harga rumah yang memenuhi syarat untuk Anda.

Uang muka yang lebih besar menaikkan harga pembelian maksimum Anda dalam dua cara:

• uang muka langsung ditambahkan ke harga yang dapat Anda bayar
• dengan menurunkan pinjaman, itu mengurangi cicilan bulanan, membebaskan ruang di bawah batas DTI

Menyetor uang muka 20% juga menghindari asuransi mortgage pribadi, yang biayanya jika tidak akan memotong anggaran perumahan Anda. Freddie Mac mencatat bahwa uang muka dan DTI secara garis besar menentukan kualifikasi pinjaman.

Suku bunga sangat memengaruhi seberapa mahal rumah yang mampu Anda beli, karena suku bunga yang lebih tinggi berarti porsi yang lebih besar dari setiap pembayaran masuk ke bunga, yang memperkecil pinjaman yang didukung oleh batas DTI Anda.

Kenaikan suku bunga satu persen dapat memotong daya beli sekitar 10%. Inilah sebabnya mengapa kemampuan membeli turun ketika suku bunga naik bahkan jika penghasilan Anda tidak berubah.

Simulasikan suku bunga saat ini, bukan yang lama, saat memperkirakan harga maksimum Anda.

Batas perumahan 28% mencakup PITI penuh — pokok, bunga, pajak, dan asuransi — bukan hanya pembayaran pinjaman.

Area dengan pajak properti tinggi dan asuransi pemilik rumah yang mahal menyisakan lebih sedikit ruang untuk pokok dan bunga, sehingga menurunkan harga yang memenuhi syarat untuk Anda. Iuran HOA juga diperhitungkan.

Dua penghasilan yang identik mampu membeli rumah yang sangat berbeda tergantung pada biaya pajak dan asuransi lokal, itulah sebabnya kalkulator ini menyertakan tarif pajak dan asuransi.

Pra-kualifikasi adalah estimasi cepat dan informal; pra-persetujuan melibatkan pemberi pinjaman yang memverifikasi penghasilan, aset, dan kredit, menghasilkan batas maksimum yang andal dan penawaran yang lebih kuat.

CFPB merekomendasikan untuk mendapatkan pra-persetujuan sebelum berburu rumah agar Anda berbelanja dalam kisaran harga yang sebenarnya dan dapat bertindak cepat. Pra-persetujuan juga memunculkan masalah kredit lebih awal.

Perhatikan bahwa jumlah pra-persetujuan adalah batas atas, bukan target — meminjam jumlah maksimum jarang sekali bijaksana.

Memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman tidak sama dengan mampu hidup dengan nyaman bersama pinjaman tersebut. Batas DTI pemberi pinjaman mengabaikan tabungan pensiun, penitipan anak, dan biaya gaya hidup.

Membeli di bawah harga maksimum Anda menyisakan cadangan untuk keadaan darurat, penyesuaian suku bunga, dan perubahan hidup, serta menghindari kondisi 'bangkrut karena rumah'.

Pendidik keuangan merekomendasikan untuk menargetkan pembayaran perumahan yang mendekati 25% dari gaji bersih daripada 28% dari pendapatan kotor yang diizinkan oleh pemberi pinjaman.

Kesalahan yang sering terjadi meliputi:

• menganggarkan berdasarkan pembayaran pinjaman sambil mengabaikan pajak, asuransi, dan HOA
• meminjam jumlah pra-persetujuan penuh
• melupakan biaya penutupan dan pemeliharaan
• menggunakan suku bunga yang sudah kedaluwarsa
• tidak melunasi utang terlebih dahulu untuk memperbaiki DTI belakang

Dasarkan anggaran pada PITI penuh, simpan cadangan di bawah maksimum, kurangi utang sebelum melamar, dan simulasikan suku bunga saat ini untuk harga maksimum yang realistis.