Kalkulator Pajak Properti

Pajak properti = Nilai Taksiran × Tarif Pajak. Sebagian besar yurisdiksi menyatakan tarif sebagai mill (dolar per $1.000 dari nilai) atau sebagai persentase. Tarif 25-mill sama dengan 2,5%, jadi nilai taksiran $400.000 menghasilkan pajak tahunan $10.000.

Nilai taksiran mungkin berbeda dari nilai pasar — banyak negara bagian menilai pada sebagian kecil dari nilai pasar (misalnya, Georgia menilai pada 40%, jadi rumah seharga $400.000 ditaksir sebesar $160.000).

Pengecualian tempat tinggal mengurangi jumlah kena pajak:

• Florida mengecualikan $50.000
• Texas mengecualikan $100.000 (per 2024)
• Prop 13 California membatasi kenaikan nilai taksiran sebesar 2% per tahun terlepas dari apresiasi pasar

Tarif pajak ditetapkan secara lokal dengan menggabungkan pungutan dari berbagai otoritas perpajakan — biasanya kabupaten, kota, distrik sekolah, dan distrik khusus (pemadam kebakaran, perpustakaan, taman) — dengan pajak sekolah mencakup 40-60% dari total.

Tarif pajak properti efektif (pajak tahunan sebagai persentase dari nilai rumah) sangat bervariasi: New Jersey 2,23%, Illinois 2,07%, Connecticut 2,00%, New Hampshire 1,86%, dan Texas 1,68% adalah yang tertinggi. Hawaii 0,27%, Alabama 0,39%, Colorado 0,51%, Louisiana 0,53%, dan Carolina Selatan 0,56% adalah yang terendah.

Namun, negara bagian dengan tarif rendah mungkin memiliki nilai rumah yang lebih tinggi (Hawaii) atau lebih mengandalkan pajak lain (penjualan, pendapatan) untuk mengimbanginya. Texas tidak memiliki pajak penghasilan negara bagian tetapi memiliki pajak properti yang tinggi; New Hampshire tidak memiliki pajak penjualan atau pendapatan tetapi memiliki tarif pajak properti tertinggi ke-4.

Bagi pembeli rumah, tarif efektif lebih penting daripada tarif nominal — tarif 1,5% pada rumah seharga $400.000 berharga $6.000/tahun ($500/bulan), yang secara langsung memengaruhi kualifikasi hipotek karena pemberi pinjaman memasukkan pajak ke dalam rasio utang terhadap pendapatan.

Pemilik rumah dapat memprotes penilaian mereka jika mereka yakin nilai taksiran melebihi nilai pasar wajar — sekitar 30-40% banding berhasil, dengan rata-rata pengurangan 7-10%.

Untuk membangun kasus:

• kumpulkan penjualan pembanding (3-5 rumah serupa yang terjual baru-baru ini dengan harga lebih rendah dari nilai taksiran Anda)
• dokumentasikan kekurangan properti yang mungkin terlewatkan oleh penilai (pemeliharaan yang ditunda, masalah lingkungan, kedekatan dengan fitur negatif)
• tinjau kartu catatan properti untuk kesalahan faktual (luas kaki persegi yang salah, jumlah kamar tidur/kamar mandi yang salah, catatan kondisi yang hilang)

Ajukan banding selama jendela protes (biasanya 30-60 hari setelah pemberitahuan penilaian dikirimkan, bervariasi menurut yurisdiksi). Bahkan pengurangan 5% pada penilaian $400.000 dengan tarif pajak 2% menghemat $400 per tahun — terakumulasi selama satu dekade kepemilikan.

Banyak konsultan pajak properti bekerja dengan dasar kontinjensi, mengambil 25-40% dari penghematan tahun pertama.

Pajak properti sama dengan nilai taksiran kena pajak rumah Anda dikalikan dengan tarif pajak (mill) lokal. Penilai:

• menetapkan nilai pasar
• menerapkan rasio penilaian untuk mendapatkan nilai taksiran
• mengurangi pengecualian untuk mencapai nilai kena pajak
• mengalikan dengan tarif mill

Untuk rumah seharga $400.000 yang ditaksir 100% dengan tarif 1,2%, pajak tahunannya adalah $4.800. Karena setiap kabupaten menetapkan rasio dan tarifnya sendiri, dua rumah yang identik di kabupaten yang berbeda dapat berutang jumlah yang sangat berbeda.

Rasio penilaian adalah persentase nilai pasar yang sebenarnya dikenakan pajak. Beberapa yurisdiksi menilai pada 100% nilai pasar; yang lain menilai pada 10-50%, kemudian menerapkan tarif yang lebih tinggi untuk mengimbanginya.

Nilai kena pajak adalah nilai taksiran dikurangi pengecualian apa pun. Memahami rasio ini penting karena tarif yang terlihat rendah pada rasio penilaian yang tinggi bisa lebih mahal daripada tarif yang tinggi pada rasio yang rendah.

Selalu bandingkan tarif pajak efektif — pajak tahunan dibagi dengan nilai pasar — bukan tarif mill utama.

Satu mill adalah sepersepuluh sen, jadi satu mill sama dengan $1 pajak per $1.000 dari nilai kena pajak; tarif 20-mill adalah 2%.

Pemerintah daerah menetapkan millage untuk mendanai sekolah, layanan kabupaten, dan anggaran kota, itulah sebabnya tarif naik ketika anggaran bertambah.

Tarif pajak efektif — total pajak yang dibayar dibagi dengan nilai pasar rumah — adalah cara paling bersih untuk membandingkan beban pajak di berbagai wilayah karena menggabungkan rasio penilaian dan setiap pungutan ke dalam satu angka.

Pengecualian tempat tinggal mengurangi nilai kena pajak dari tempat tinggal utama yang didiami pemilik, sehingga menurunkan pajak terutang. Jumlah dan aturan sangat bervariasi menurut negara bagian — beberapa mengecualikan jumlah dolar tetap, yang lain persentase, dan banyak yang menawarkan keringanan tambahan untuk warga senior, veteran, dan penyandang disabilitas.

Karena Anda biasanya harus mendaftar dan memenuhi syarat ulang, pengecualian yang tidak diklaim adalah sumber umum kelebihan pembayaran. Periksa aturan tempat tinggal penilai Anda pada tahun Anda membeli dan setiap kali keadaan Anda berubah.

Tarif pajak properti efektif sangat bervariasi di seluruh AS. Menurut data Tax Foundation, New Jersey, Illinois, dan New Hampshire berada di antara yang tertinggi (seringkali di atas 1,8%), sementara Hawaii, Alabama, dan Colorado berada di antara yang terendah (jauh di bawah 0,5%).

Negara bagian dengan tarif tinggi sering kali memadukan harga rumah yang lebih rendah dengan ketergantungan lokal yang lebih berat pada pajak properti untuk sekolah. Saat membandingkan pasar, timbang beban pajak tahunan di samping harga pembelian, karena tarif rendah pada rumah mahal masih bisa melebihi tarif tinggi pada rumah yang lebih murah.

Penilai secara berkala memperbarui nilai rumah Anda, dengan jadwal yang berkisar dari tahunan hingga beberapa tahun sekali tergantung pada yurisdiksi.

Penilaian ulang dapat melonjak setelah:

• penjualan (beberapa negara bagian mengatur ulang ke harga pembelian)
• renovasi besar
• pasar yang sedang naik

Beberapa negara bagian, seperti California di bawah Proposition 13, membatasi pertumbuhan penilaian tahunan, yang dapat menciptakan kesenjangan besar antara pemilik lama dan pembeli baru. Mengetahui siklus penilaian ulang daerah Anda membantu Anda mengantisipasi kenaikan pajak sebelum itu terjadi.

Pajak properti atas rumah utama dan rumah kedua Anda dapat dikurangkan pada SPT federal jika Anda merinci pengurangannya, tetapi batasan potongan SALT (pajak negara bagian dan lokal) dari IRS adalah maksimal $10.000 jika digabungkan dengan pajak penghasilan dan penjualan negara bagian berdasarkan Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan tahun 2017.

Bagi pemilik rumah di negara bagian dengan pajak tinggi, batasan ini mengurangi manfaatnya, sehingga banyak yang memilih menggunakan pengurangan standar. Catat pajak properti yang telah Anda bayar melalui laporan escrow dan konsultasikan panduan IRS pada Jadwal A sebelum mengajukan klaim.

Cara paling umum yang membuat pemilik membayar terlalu tinggi meliputi:

• gagal mengklaim pengecualian rumah tinggal atau lansia
• tidak memeriksa penilaian penilai pajak untuk mencari kesalahan (luas bangunan, ukuran tanah, atau kondisi yang salah)
• melewatkan batas waktu banding

Penilaian sering kali digelembungkan, dan banding yang berhasil dengan data penjualan pembanding yang baru dapat menurunkan tagihan Anda selama bertahun-tahun. Periksa pemberitahuan penilaian Anda setiap siklus, verifikasi detail properti, dan ajukan banding segera jika nilai taksiran melebihi harga jual rumah pembanding yang sebenarnya.