Calcolatrice online

Il fascino dell'IRR è intuitivo: ti dice il tasso di rendimento generato dal tuo progetto, espresso come un'unica percentuale confrontabile direttamente con il costo del capitale o con investimenti alternativi. È la metrica citata da ogni imprenditore e investitore di venture capital.

Ma l'IRR presenta sottili insidie:

• presuppone che i flussi di cassa intermedi vengano reinvestiti all'IRR stesso (irrealistico per tassi elevati)
• può produrre valori multipli quando i flussi di cassa alternano i segni
• può portare a conclusioni errate quando si confrontano progetti mutualmente escludentisi di diversa scala

Per la maggior parte delle decisioni, calcola sia IRR che VAN e lasciali confermare a vicenda.

Come spiega il programma del CFA Institute, l'IRR modificato (MIRR) affronta due delle principali debolezze dell'IRR:

• l'irrealistica ipotesi di reinvestimento
• il problema dei tassi IRR multipli

Il MIRR separa esplicitamente il tasso di finanziamento (utilizzato per attualizzare i deflussi) dal tasso di reinvestimento (utilizzato per capitalizzare i flussi in entrata), calcolando quindi un unico tasso che li equipara alla fine del progetto.

Il MIRR è sempre unico ed è generalmente più conservativo rispetto all'IRR. Per il private equity e la finanza aziendale, l'IRR rimane dominante, ma il MIRR sta guadagnando terreno come misura più onesta.

L'IRR è il tasso di sconto che rende il VAN di tutti i flussi di cassa pari a zero, quindi non esiste una semplice formula in forma chiusa; viene risolto in modo iterativo. In pratica si testano i tassi di sconto finché il VAN non attraversa lo zero, che è esattamente ciò che fa istantaneamente questa calcolatrice.

Un investimento di 50.000$ che restituisce 70.000$ in tre anni ha un IRR di circa l'11,9%, ovvero il tasso composto annuo che equipara tali flussi di cassa.

L'IRR esprime il rendimento come un'unica percentuale, risultando intuitivo, mentre il VAN riporta il valore in dollari. L'IRR risponde alla domanda "quale tasso produce questo?" e il VAN risponde a "quanta ricchezza crea questo?"

Per classificare progetti di diverse dimensioni, il VAN è più affidabile; per selezionare rapidamente un singolo progetto rispetto a un tasso obiettivo, l'IRR è comodo.

La maggior parte degli analisti calcola entrambi: usa la nostra calcolatrice VAN insieme a questo strumento.

Un buon IRR è quello che supera comodamente il tuo costo del capitale, ma i parametri di riferimento variano notevolmente:

• gli investitori in azioni pubbliche potrebbero essere soddisfatti dell'8–10%
• le operazioni immobiliari mirano spesso al 12–20%
• i fondi di private equity e venture capital puntano frequentemente al 20–30% o più per compensare il rischio e l'illiquidità

Confronta sempre l'IRR rispetto allo specifico tasso obiettivo per quella classe di attività, non con un numero universale.

La regola decisionale è semplice: accetta un progetto quando il suo IRR supera il tuo tasso obiettivo (rendimento minimo accettabile) e rifiutalo quando l'IRR scende al di sotto.

Il tasso obiettivo solitamente equivale al costo del capitale più un premio per il rischio.

Il divario tra l'IRR e il tasso obiettivo — lo "spread" — indica quanta riserva hai nel caso in cui le stime dei flussi di cassa si rivelino ottimistiche.

Quando i flussi di cassa di un progetto cambiano segno più di una volta — ad esempio un deflusso, poi flussi in entrata, quindi un grande costo di bonifica — l'equazione dell'IRR può avere diverse soluzioni matematicamente valide. Questo problema del "multiplo IRR" rende la metrica ambigua per flussi di cassa non convenzionali.

In questi casi, affidati al VAN o all'IRR modificato (MIRR), che restituiscono sempre un unico risultato interpretabile.

Un difetto sottile ma importante è che l'IRR presuppone implicitamente che i flussi di cassa intermedi vengano reinvestiti all'IRR stesso. Per un progetto con un IRR del 30%, ciò presuppone che tu possa continuare a reinvestire al 30%, il che è spesso irrealistico.

Ciò gonfia il rendimento apparente dei progetti ad alto IRR. L'IRR modificato risolve questo problema ipotizzando il reinvestimento a un tasso realistico, come il costo del capitale.

L'IRR modificato (MIRR) risolve i due maggiori problemi dell'IRR: presuppone il reinvestimento a un tasso di finanziamento realistico anziché all'IRR e produce sempre un valore unico anche con flussi di cassa dai segni variabili.

Usa il MIRR quando:

• i flussi di cassa intermedi sono consistenti
• il progetto presenta flussi di cassa non convenzionali
• hai bisogno di un'ipotesi di reinvestimento difendibile per gli stakeholder

Per semplici progetti convenzionali, il semplice IRR è solitamente sufficiente.

L'IRR è la principale metrica di performance nel private equity e nel venture capital perché cattura sia la dimensione che la tempistica dei rendimenti lungo la vita di un fondo.

I fondi riportano l'IRR lordo e netto, e la tempistica conta enormemente: un'uscita anticipata aumenta l'IRR anche se il multiplo totale è modesto.

I soci accomandanti (limited partner) spesso abbinano l'IRR al multiplo del capitale (MOIC) per evitare di essere fuorviati da cifre di IRR guidate dalle tempistiche.

Gli investitori immobiliari utilizzano l'IRR per combinare il flusso di cassa degli affitti, il finanziamento e il prezzo di vendita finale in un'unica cifra di rendimento durante il periodo di detenzione. Poiché l'IRR pesa pesantemente i flussi di cassa iniziali, un rifinanziamento o una vendita anticipata possono aumentarlo notevolmente.

Abbina l'IRR al rendimento da cassa a cassa (cash-on-cash) e al multiplo del capitale per una visione completa, poiché l'IRR da solo può nascondere un'operazione che dipende interamente da un'uscita ottimistica.

Oltre alle soluzioni multiple e all'ipotesi di reinvestimento, l'IRR può trarre in inganno quando si confrontano progetti di dimensioni molto diverse: un progetto minuscolo con un IRR elevato potrebbe creare meno ricchezza totale rispetto a un grande progetto con un IRR modesto.

Inoltre, l'IRR non dice nulla sulla scala o sui dollari assoluti.

La pratica più sicura è usare l'IRR come filtro e confermare la decisione finale con il VAN.