Calcolatrice online

I finanziatori valutano contemporaneamente due rapporti DTI e quello più restrittivo determina il tuo prestito massimo.

Il rapporto front-end (chiamato anche indice di spesa abitativa) include solo i costi per l'abitazione — capitale del mutuo, interessi, imposte sulla proprietà e assicurazione sulla casa (PITI) — divisi per il reddito mensile lordo. Il limite standard è del 28%.

Il rapporto back-end include i costi per l'abitazione più tutti i pagamenti ricorrenti dei debiti — prestiti auto, prestiti studenteschi, rate minime delle carte di credito, prestiti personali e assegni di mantenimento — divisi per il reddito mensile lordo. Il limite standard è del 36%.

Per qualcuno che guadagna 8.333 $ al mese con 500 $ di debiti mensili: il front-end consente 2.333 $ per l'abitazione, mentre il back-end consente 3.000 $ totali meno 500 $ di debiti, pari a 2.500 $ per l'abitazione. Il limite front-end di 2.333 $ è più restrittivo, quindi è quello che comanda.

Alcuni finanziatori, in particolare per i prestiti FHA, consentono fino al 31% di front-end e al 43% di back-end.

I tassi di interesse dei mutui hanno un impatto sproporzionato sull'accessibilità economica. Ogni aumento dell'1% del tasso riduce il potere d'acquisto di circa il 10-11%.

Al 5% di interesse, un pagamento mensile di 2.000 $ supporta un prestito di 373.000 $. Al 6%, lo stesso pagamento supporta solo 333.000 $, con una riduzione di 40.000 $. Al 7%, scende a 300.000 $. Quando i tassi sono saliti dal 3% al 7% tra il 2021 e il 2023, gli acquirenti hanno perso circa il 35% del loro potere d'acquisto.

La percentuale di anticipo influisce sull'accessibilità economica in modo diverso: un anticipo maggiore non modifica i rapporti DTI (il budget per il pagamento mensile rimane lo stesso), ma riduce il rapporto prestito/valore, il che significa che lo stesso pagamento mensile supporta un prezzo della casa più elevato. Passare da un anticipo del 10% al 20% consente di fatto di acquistare una casa più grande di circa l'11%.

Inoltre, un anticipo del 20% elimina l'assicurazione privata del mutuo (PMI), facendo risparmiare da 100 a 300 $ al mese che possono essere destinati a una rata del mutuo più alta.

Quattro strategie principali ampliano il tuo potere d'acquisto.

• Primo, aumenta le entrate: un aumento di stipendio di 10.000 $ aggiunge circa 35.000-40.000 $ al prezzo massimo della casa (a seconda del tasso e della durata).
• Secondo, riduci i debiti esistenti: eliminare una rata mensile dell'auto di 400 $ può aggiungere 60.000-80.000 $ al prezzo massimo della casa migliorando il rapporto debito/reddito.
• Terzo, risparmia un acconto più consistente: questo ti permette di acquistare una casa più costosa mantenendo lo stesso budget mensile.
• Quarto, ottieni un tasso di interesse più basso migliorando il tuo punteggio di credito (ogni aumento di 20 punti può ridurre i tassi dello 0,125-0,25%), pagando punti di sconto (ogni punto costa l'1% dell'importo del prestito e riduce il tasso dello 0,25%) o scegliendo un mutuo a tasso variabile (ARM) con un tasso iniziale più basso.

Oltre alla regola del 28/36, considera il tuo livello di comfort personale: molti consulenti finanziari suggeriscono di mantenere i costi abitativi al 25% o meno della paga netta per un budget più prudente.

L'accessibilità economica è determinata da reddito, debiti, acconto e tasso, ancorati alla regola del 28/36.

Con un reddito di 100.000 $ (circa 8.333 $ lordi mensili), il limite iniziale è del 28% (2.333 $ per l'alloggio) e il limite finale è del 36% (3.000 $ per il debito totale), secondo le linee guida del Consumer Financial Protection Bureau.

Il prezzo massimo della casa è il prestito che tali limiti possono sostenere ai tassi attuali più il tuo acconto. Questa calcolatrice online calcola tale prezzo a partire dai tuoi dati inseriti.

I finanziatori giudicano l'accessibilità con due rapporti debito/reddito (DTI).

Il DTI anteriore rappresenta i costi dell'abitazione (capitale, interessi, tasse, assicurazione) diviso per il reddito mensile lordo: l'obiettivo del 28%.

Il DTI posteriore aggiunge tutti gli altri debiti (prestiti auto, prestiti studenteschi, carte di credito): l'obiettivo del 36%, sebbene molti prestiti ne consentano di più alti. Il CFPB rileva che il DTI posteriore è la cifra più determinante nell'istruttoria.

Ridurre il debito esistente aumenta direttamente il prezzo della casa per cui ti qualifichi.

Un acconto più consistente aumenta il tuo prezzo massimo di acquisto in due modi:

• si aggiunge direttamente al prezzo che puoi pagare
• riducendo il prestito, diminuisce la rata mensile, liberando spazio sotto i limiti DTI

Versare un acconto del 20% evita anche l'assicurazione ipotecaria privata, il cui costo altrimenti inciderebbe sul tuo budget abitativo. Freddie Mac rileva che l'acconto e il DTI determinano in gran parte la qualificazione per il prestito.

I tassi di interesse influenzano notevolmente la casa che puoi permetterti, perché un tasso più alto significa che una quota maggiore di ogni rata va agli interessi, riducendo il prestito supportato dal tuo limite DTI.

Un aumento del tasso di un punto percentuale può ridurre il potere d'acquisto di circa il 10%. Ecco perché l'accessibilità diminuisce quando i tassi salgono, anche se il tuo reddito rimane invariato.

Modella il tasso attuale, non uno obsoleto, quando stimi il tuo prezzo massimo.

Il limite abitativo del 28% copre il PITI completo (capitale, interessi, tasse e assicurazione), non solo la rata del prestito.

Le aree con tasse sulla proprietà elevate e un'assicurazione dei proprietari di casa costosa lasciano meno spazio per capitale e interessi, riducendo il prezzo per cui ti qualifichi. Anche le quote HOA contano.

Due redditi identici possono permettersi case molto diverse a seconda dei costi locali di tasse e assicurazione, motivo per cui questa calcolatrice matematica include i tassi di tasse e assicurazione.

La pre-qualificazione è una stima rapida e informale; la pre-approvazione implica che il creditore verifichi reddito, beni e credito, producendo un massimo affidabile e un'offerta più forte.

Il CFPB consiglia di ottenere una pre-approvazione prima della ricerca della casa, in modo da fare acquisti nella tua vera fascia di prezzo e poter agire rapidamente. Una pre-approvazione fa emergere anche problemi di credito in anticipo.

Nota che l'importo della pre-approvazione è un tetto massimo, non un obiettivo: prendere in prestito il massimo è raramente saggio.

Qualificarsi per un prestito non equivale a poter vivere comodamente con esso. I limiti DTI dei creditori ignorano i risparmi previdenziali, l'assistenza all'infanzia e i costi dello stile di vita.

Acquistare al di sotto del tuo massimo lascia un margine per le emergenze, i ripristini dei tassi e i cambiamenti di vita, ed evita di ritrovarsi "con la casa ma senza soldi".

Gli educatori finanziari raccomandano di mirare a una rata per la casa più vicina al 25% della retribuzione netta piuttosto che al 28% del reddito lordo consentito dai finanziatori.

Gli errori frequenti includono:

• fare il budget basandosi sulla rata del prestito ignorando tasse, assicurazione e HOA
• prendere in prestito l'intero importo della pre-approvazione
• dimenticare i costi di chiusura e la manutenzione
• utilizzare un tasso di interesse obsoleto
• non estinguere prima il debito per migliorare il DTI posteriore

Fonda il budget sul PITI completo, mantieni un margine sotto il massimo, riduci i debiti prima di fare domanda e modella il tasso attuale per un prezzo massimo realistico.