Calcolatrice online

L'imposta di registro (SDLT) funziona come l'imposta sul reddito: si tratta di un sistema a scaglioni. Ciascuna porzione del prezzo dell'immobile che rientra in una specifica fascia viene tassata all'aliquota di quella fascia, e gli scaglioni vengono sommati per determinare l'importo totale dell'SDLT. NON paghi l'aliquota della fascia più alta sull'intero prezzo: questo è un equivoco comune.

Per un acquisto residenziale di £350.000 da parte di un acquirente standard:

• i primi £125.000 sono tassati allo 0% (£0)
• i successivi £125.000 sono tassati al 2% (£2.500)
• i restanti £100.000 rientrano nella fascia del 5% (£5.000) — per un totale di £7.500, con un'aliquota effettiva del 2,14%

Le maggiorazioni (immobile aggiuntivo +5%, non residente +2%) aggiungono una percentuale fissa a ogni fascia, inclusa la fascia iniziale dello 0%.

Il calcolo deve essere presentato all'HMRC tramite la dichiarazione SDLT1 entro 14 giorni dal completamento, solitamente gestita dal tuo notaio o legale.

Scaglioni SDLT residenziali in vigore dal 1° aprile 2025 (applicabili per le transazioni del 2026):

• 0% sui primi £125.000
• 2% da £125.001 a £250.000
• 5% da £250.001 a £925.000
• 10% da £925.001 a £1.500.000
• 12% oltre £1.500.000

Questi scaglioni sono tornati ai livelli precedenti dopo le soglie temporanee più elevate (£250.000 e £425.000 per i primi acquirenti) in vigore da settembre 2022 a marzo 2025.

Gli immobili non residenziali e a uso misto utilizzano scaglioni inferiori: 0% sui primi £150.000, 2% da £150.001 a £250.000, 5% sopra i £250.000.

I primi acquirenti hanno scaglioni dedicati: 0% sui primi £300.000, 5% da £300.001 a £500.000 — l'agevolazione si perde completamente sopra i £500.000.

Il nostro strumento per comprendere le aliquote dell'imposta di bollo mostra l'esatta suddivisione degli scaglioni per il prezzo del tuo immobile.

L'agevolazione per i primi acquirenti è il principale sconto SDLT disponibile, ma le regole sono rigide e il limite dei £500.000 è inflessibile.

Ti qualifichi se nessuno degli acquirenti dell'operazione ha mai posseduto un immobile residenziale in proprietà assoluta (freehold) o in leasing (leasehold) in nessuna parte del mondo. Ereditare una quota di un immobile conta come proprietà; vivere nella casa dei genitori no. Entrambi gli acquirenti congiunti devono soddisfare i requisiti: se il tuo partner ha posseduto un appartamento in passato, l'agevolazione si perde per l'intera transazione, anche se tu non hai mai posseduto nulla prima.

Sugli acquisti idonei fino a £500.000 paghi lo 0% sui primi £300.000 e il 5% sullo scaglione da £300.001 a £500.000.

Un acquisto di £450.000 costa al primo acquirente appena £7.500 contro i £12.500 standard: un risparmio di £5.000. Ma a £510.000? Si applicano le tariffe standard piene sull'intero prezzo: £15.500 anziché £8.000 se l'agevolazione per i primi acquirenti fosse stata estesa. Rinegoziare il prezzo a £500.000 ti fa risparmiare £7.500 di SDLT.

Se possiedi già uno o più immobili residenziali in qualsiasi parte del mondo e ne acquisti un altro, paghi un 5% extra su ogni scaglione SDLT. Questa è la maggiorazione per immobili aggiuntivi, aumentata dal 3% al 5% il 31 ottobre 2024 con la legge di bilancio autunnale.

La regola si applica a:

• seconde case
• case vacanza
• investimenti buy-to-let
• acquisti di immobili residenziali tramite società a responsabilità limitata

La maggiorazione si cumula persino sulla fascia iniziale dello 0%: un investimento buy-to-let da £200.000 paga il 5% su ogni sterlina (£10.000), e non lo 0% sui primi £125K.

NON si applica se stai sostituendo la tua unica o principale abitazione vendendo la precedente nello stesso giorno. Se completi il nuovo acquisto prima di vendere il vecchio, paghi la maggiorazione in anticipo e puoi richiederne il rimborso all'HMRC entro 12 mesi dalla vendita della vecchia casa, a condizione che tale vendita avvenga entro 36 mesi. Il rimborso viene richiesto tramite il modulo SDLT16 o online tramite il Government Gateway.

Introdotta il 1° aprile 2021, la maggiorazione per residenti non nel Regno Unito aggiunge il 2% a ogni scaglione SDLT quando un non residente acquista un immobile residenziale in Inghilterra o Irlanda del Nord. Sei considerato non residente ai fini dell'SDLT se sei stato fisicamente presente nel Regno Unito per meno di 183 giorni nei 12 mesi che terminano alla data effettiva della transazione.

La maggiorazione si applica a:

• persone fisiche
• trust non residenti nel Regno Unito
• società non residenti nel Regno Unito

È importante notare che la maggiorazione del 2% si cumula con quella del 5% per immobili aggiuntivi: un non residente che acquista un immobile buy-to-let in Inghilterra paga il 7% in aggiunta a ogni scaglione.

La maggiorazione può essere rimborsata se diventi residente nel Regno Unito per un periodo continuativo di 183 giorni entro 24 mesi dall'acquisto: compila il modulo SDLT16 entro 24 mesi dal completamento per richiedere il rimborso.

Gli acquisti buy-to-let sono soggetti alla maggiorazione per immobili aggiuntivi, indipendentemente dal fatto che si tratti del tuo primo o del quindicesimo immobile d'investimento. La maggiorazione del 5% si applica su ogni scaglione a partire da £40.000.

Un buy-to-let da £200.000 paga £10.000 di SDLT (5% su £200K) rispetto a £1.500 per lo stesso immobile adibito ad abitazione principale, con un incremento del 567%. Un buy-to-let da £400.000 paga £27.500 rispetto ai £7.500 standard: ben £20.000 in più.

Ciò rende i costi di acquisizione un freno notevole per i rendimenti degli affitti: un immobile che genera £15.000 all'anno di affitto lordo su un acquisto di £400.000 perde 18 mesi di affitto lordo solo a causa dell'SDLT.

Gli investitori che strutturano l'operazione tramite società pagano la stessa maggiorazione del 5% più potenzialmente l'aliquota fissa del 15% (ATED) sugli immobili superiori a £500.000, a meno che non si applichi un'esenzione (la gestione di locazioni commerciali è l'esenzione più comune).

Il nostro calcolatore dell'imposta di bollo per buy-to-let tiene conto di tutto questo quando selezioni Immobile aggiuntivo.

L'acquisto di una seconda casa (da utilizzare come casa vacanze, rifugio per il fine settimana o proprietà occupata dalla famiglia) fa scattare la maggiorazione del 5% per gli immobili aggiuntivi.

Il test è semplice: alla fine del giorno del completamento, possiedi più di un immobile residenziale? Se la risposta è sì (e non stai sostituendo la tua abitazione principale nella stessa transazione), si applica la maggiorazione.

Acquistare insieme a qualcuno che possiede già un immobile (ad esempio, aiutando un figlio adulto a salire la scala della proprietà mentre mantieni la tua casa) fa scattare la maggiorazione sull'intero acquisto, anche se un acquirente è un primo acquirente. Esistono soluzioni alternative (un regalo in denaro per il deposito da parte dei genitori o l'acquisto esclusivo da parte del figlio primo acquirente), ma richiedono una consulenza legale.

Il nostro calcolatore dell'imposta di bollo per seconde case mostra l'impatto della maggiorazione: una seconda casa da £450.000 paga £35.000 rispetto a £12.500 per lo stesso acquisto come abitazione principale; la sola maggiorazione costa £22.500.

Diverse transazioni comuni sono completamente esenti da SDLT:

• Trasferimenti tra coniugi o partner uniti civilmente durante la relazione: nessuna SDLT indipendentemente dal valore.
• Immobili lasciati in eredità tramite testamento a un beneficiario: nessuna SDLT (potrebbe applicarsi separatamente l'imposta di successione).
• Trasferimenti in seguito a divorzio o scioglimento di un'unione civile nell'ambito di un accordo approvato dal tribunale: nessuna SDLT, anche in presenza di trasferimenti di valore significativo.
• Donazioni di immobili in cui non passano denaro o debiti ipotecari: nessuna SDLT (ma potrebbe applicarsi l'imposta sulle plusvalenze al donante).
• Immobili residenziali in piena proprietà (freehold) di valore inferiore a £40.000: nessuna SDLT e, fattore cruciale, nessuna maggiorazione per immobili aggiuntivi.
• Proprietà non residenziali in piena proprietà inferiori a £150.000: tassate allo zero percento.

Altre agevolazioni includono:

• agevolazioni per enti di beneficenza
• esenzioni di gruppo per trasferimenti tra società collegate
• agevolazioni per operazioni di sale-and-leaseback
• opzioni sulla quota iniziale per Right to Buy / Shared Ownership

Conferma sempre i requisiti con un notaio o un legale: le agevolazioni richieste in modo errato attirano verifiche e accertamenti da parte dell'HMRC.

• Primo acquirente con £200.000: £0 (interamente all'interno della fascia 0% FTB).
• Acquirente standard con £200.000: £1.500 (0% su £125K + 2% su £75K).
• Primo acquirente con £450.000: £7.500 (0% su £300K + 5% su £150K).
• Acquirente standard con £450.000: £12.500 (£2.500 + £10.000).
• Buy-to-let con £450.000: £35.000 (£12.500 standard + £22.500 di maggiorazione).
• Acquirente standard con £750.000: £27.500 (£2.500 + £12.500 al 5% + £12.500 al 5%) — aspetta, fammi ricalcolare: 0% su £125K + 2% su £125K (£2.500) + 5% su £500K (£25.000) = £27.500.
• Seconda casa con £750.000: £65.000 (£27.500 standard + £37.500 di maggiorazione al 5% sull'intero prezzo superiore a £40K).
• Seconda casa da £1,2M per non residenti: standard £53.750 + maggiorazione del 5% di £60.000 + maggiorazione del 2% di £24.000 = totale £137.750.

Questi sono i numeri che il nostro estimatore dell'imposta di bollo genera all'istante: modifica i dati di input per visualizzare i tuoi.

Gli immobili non residenziali (negozi, uffici, magazzini, terreni agricoli, terreni liberi) utilizzano scaglioni SDLT inferiori rispetto a quelli residenziali: 0% sui primi £150.000, 2% da £150.001 a £250.000 e 5% oltre i £250.000 senza soglia massima.

Gli immobili a uso misto beneficiano delle stesse tariffe ridotte: un esempio classico è un appartamento sopra un negozio o una casa colonica con terreni agricoli attivi significativi. Le tariffe inferiori e l'assenza di maggiorazioni rendono la classificazione a uso misto preziosa; un acquisto a uso misto di £600.000 paga £19.500 rispetto ai £20.000 standard per il residenziale.

È importante sottolineare che né l'agevolazione per i primi acquirenti né la maggiorazione del 5% per immobili aggiuntivi si applicano agli immobili non residenziali o a uso misto.

L'HMRC esamina attentamente le richieste per uso misto: un immobile con un uso non residenziale puramente simbolico (ad esempio, un piccolo ufficio domestico o una dependance utilizzata come ripostiglio) non si qualificherà. L'elemento non residenziale deve essere sostanziale e autenticamente commerciale.

Attenzione: gli acquisti in blocco di 6 o più immobili residenziali in un'unica transazione sono tassati anch'essi con aliquote non residenziali; il Multiple Dwellings Relief è stato abolito il 1° giugno 2024.

L'SDLT copre esclusivamente l'Inghilterra e l'Irlanda del Nord.

La Scozia ha decentralizzato la tassazione immobiliare nel 2015: gli immobili in Scozia utilizzano la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), gestita da Revenue Scotland. Gli scaglioni LBTT sono differenti:

• 0% fino a £145.000 (£175.000 per i primi acquirenti)
• 2% fino a £250.000
• 5% fino a £325.000
• 10% fino a £750.000
• 12% oltre

L'Additional Dwelling Supplement (l'equivalente scozzese della maggiorazione del 5%) è salito all'8% nell'aprile 2024, risultando superiore al 5% dell'SDLT.

Il Galles ha adottato la Land Transaction Tax (LTT) nell'aprile 2018, gestita dalla Welsh Revenue Authority. Gli scaglioni LTT:

• 0% fino a £225.000
• 6% fino a £400.000
• 7,5% fino a £750.000
• 10% fino a £1,5M
• 12% oltre

Il Galles non prevede un'agevolazione generale per i primi acquirenti, ma la sua soglia a tasso zero di £225.000 è la più alta tra tutte le nazioni del Regno Unito. Le aliquote più elevate di LTT (maggiorazione del 4% sulle abitazioni aggiuntive) sono inferiori a quelle dell'SDLT.

Questo calcolatore dell'imposta di bollo copre solo Inghilterra e Irlanda del Nord; per la Scozia o il Galles, verifica direttamente su Revenue Scotland o WRA.

• Dimenticare la scadenza di presentazione di 14 giorni. L'SDLT deve essere dichiarata e pagata entro 14 giorni dal completamento; se la salti, scatta automaticamente la sanzione fissa di £100, con l'accumulo di interessi giornalieri. La maggior parte dei notai gestisce questo aspetto, ma verificalo SEMPRE.
• Valutare male i requisiti per i primi acquirenti. Entrambi gli acquirenti devono soddisfare i criteri; la precedente proprietà di immobili in qualsiasi parte del mondo (inclusa l'eredità) esclude dall'agevolazione. Il limite dei £500.000 è spietato: £500.001 significa perdere l'intero beneficio. Superare i £500K per aggiungere una sola camera da letto può costare £7.500 di SDLT extra.
• Non richiedere il rimborso della maggiorazione per immobili aggiuntivi. Se hai acquistato una nuova abitazione principale prima di vendere la precedente, hai pagato in anticipo la maggiorazione del 5%. Hai 36 mesi dal nuovo acquisto per vendere la vecchia casa e 12 mesi dalla vendita per richiederne il rimborso; molti acquirenti se ne dimenticano e lasciano soldi all'HMRC.
• Classificare erroneamente l'uso misto. Definire un immobile a uso misto solo perché c'è un piccolo ufficio in casa o una dependance parzialmente affittata è rischioso: l'HMRC contesta queste richieste e possono essere applicati arretrati fiscali e sanzioni.
• Cadere in schemi di 'mitigazione dell'imposta di bollo'. Alcuni promotori commercializzano strutture complesse che promettono grandi risparmi di SDLT; l'HMRC regolarmente le respinge in tribunale e sarai tenuto a pagare l'imposta evitata più sanzioni fino al 100%.
• Ignorare le transazioni collegate. Acquistare due immobili dallo stesso venditore o due immobili adiacenti contemporaneamente potrebbe essere trattato come un'unica transazione collegata, con l'SDLT calcolata sul prezzo combinato, spingendoti in scaglioni più alti.