Kalkulator Kos Penutupan

Kos penutupan pembeli biasanya mencecah 2-5% daripada harga rumah, manakala kos penutupan penjual mencecah 6-10% (komisen ejen merangkumi kebanyakan perbezaan tersebut). Pada rumah bernilai $400,000, pembeli mungkin membayar $8,000-$20,000 dalam kos penutupan di atas bayaran pendahuluan, manakala penjual boleh membayar $24,000-$40,000. Pembolehubah terbesar ialah kadar cukai pindah milik negeri anda, sama ada anda meninjau pemberi pinjaman untuk yuran yang kompetitif, dan sama ada anda merundingkan konsesi penjual. Kalkulator kos penutupan kami menggunakan kadar cukai pindah milik negeri sebenar untuk kesemua 50 negeri berserta DC untuk memberi anda anggaran peribadi.

Pembeli membayar yuran berkaitan pinjaman: permulaan (0.5-1% daripada pinjaman), penilaian ($300-$600), insurans hak milik untuk pemberi pinjaman dan pemilik (0.5-1% daripada harga), yuran akaun pegangan/penyelesaian, yuran perekodan, ukur tanah, dan bayaran prabayar (cukai hartanah, insurans pemilik rumah, dan faedah gadai janji yang dikumpul ke dalam akaun pegangan). Penjual membayar komisen ejen hartanah (biasanya 5-6% daripada harga jualan), insurans hak milik pemilik, cukai pindah milik, yuran akaun pegangan, dan selalunya kredit pembaikan atau jaminan rumah. Dalam pasaran pembeli, penjual kerap bersetuju dengan konsesi yang merangkumi sebahagian daripada kos penutupan pembeli - FHA membenarkan sehingga 6%, konvensional sehingga 3-6% bergantung pada bayaran pendahuluan.

Kos penutupan ialah yuran dan perbelanjaan prabayar yang anda bayar semasa penyelesaian untuk memuktamadkan transaksi hartanah — berasingan daripada bayaran pendahuluan anda. Ia memberi pampasan kepada pemberi pinjaman, syarikat hak milik, pejabat kerajaan, and penyedia perkhidmatan untuk kerja yang dilakukan bagi memindahkan dan membiayai hartanah tersebut.

Kalkulator ini menganggarkan setiap yuran sebagai peratusan daripada harga rumah atau jumlah pinjaman anda, atau sebagai caj tetap, kemudian menjumlahkannya menjadi jumlah keseluruhan dan peratusan daripada harga belian. Anggaran pembeli juga menambah bayaran pendahuluan untuk menunjukkan jumlah tunai untuk penutupan.

Kategori kos utama ialah:

• Yuran pemberi pinjaman — caj permulaan, penajaan jamin, dan penilaian
• Hak milik dan penyelesaian — insurans hak milik pemberi pinjaman dan pemilik, akaun pegangan atau yuran peguam
• Caj kerajaan — yuran perekodan dan cukai pindah milik negeri atau tempatan
• Prabayar dan akaun pegangan — cukai hartanah, insurans pemilik rumah, and faedah prabayar

Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) menerbitkan borang Anggaran Pinjaman dan Pendedahan Penutupan yang diselaraskan yang memperincikan kategori yang sama ini, jadi output kalkulator anda dipetakan terus kepada dokumen yang disediakan oleh pemberi pinjaman anda.

Mulakan dengan memasukkan harga rumah anda, kemudian jumlah pinjaman anda, peranan anda sebagai pembeli atau penjual, and negeri anda — kalkulator serta-merta mengembalikan pecahan terperinci dan jumlah keseluruhan. Ikuti langkah ini untuk anggaran yang paling tepat:

• Masukkan harga rumah — gunakan harga kontrak sebenar, bukan harga senarai
• Tetapkan jumlah pinjaman — pembeli memasukkan prinsipal gadai janji; penjual boleh biarkan kosong
• Pilih pembeli atau penjual — ini menukar yuran yang mana satu terpakai kepada anda
• Pilih negeri anda — kadar cukai pindah milik berbeza dengan ketara, jadi ini mengubah jumlah keseluruhan secara material

Contoh kerja: pembeli yang membeli rumah bernilai $400,000 dengan pinjaman $320,000 di California melihat kira-kira $12,000 dalam kos penutupan (kira-kira 3% daripada harga), ditambah bayaran pendahuluan untuk jumlah tunai untuk penutupan.

Anggap keputusan itu sebagai anggaran perancangan. Apabila anda memohon, pemberi pinjaman anda mesti menghantar Anggaran Pinjaman dalam masa tiga hari perniagaan di bawah peraturan CFPB, dan anda boleh membandingkan dokumen itu baris demi baris dengan unjuran ini untuk mengesan sebarang yuran yang dinaikkan sebelum anda komited.

Kos penutupan pembeli dibina daripada kira-kira selusin baris item berulang, setiap satunya dikaitkan dengan perkhidmatan tertentu dalam proses gadai janji dan hak milik. Memahami perkara yang diliputi oleh setiap satu membantu anda mengesan yuran yang mana boleh dirunding.

Baris item pembeli biasa merangkumi:

• Yuran permulaan — caj pemberi pinjaman untuk memproses pinjaman, selalunya 0.5-1% daripada jumlah pinjaman
• Penilaian dan laporan kredit — caj pihak ketiga untuk menilai rumah dan menarik kredit anda
• Insurans hak milik — polisi pemberi pinjaman (dikehendaki) dan polisi pemilik pilihan yang melindungi ekuiti anda
• Akaun pegangan atau yuran penyelesaian — dibayar kepada ejen penutupan atau peguam
• Perekodan dan cukai pindah milik — caj kerajaan untuk mendaftarkan suratan hakmilik
• Prabayar — cukai hartanah, insurans pemilik rumah, dan faedah prabayar yang dibiayai ke dalam akaun pegangan

Penjual melihat set yang berbeza yang didominasi oleh komisen ejen hartanah, biasanya 5-6% daripada harga jualan, ditambah bahagian cukai pindah milik dan kos hak milik mereka.

CFPB dan Freddie Mac kedua-duanya menyediakan panduan bahasa mudah yang menerangkan setiap item ini, dan setiap caj akan muncul semula pada Pendedahan Penutupan akhir anda.

Negeri anda adalah sebab tunggal terbesar mengapa dua pembeli dengan harga rumah yang seiras membayar kos penutupan yang berbeza, terutamanya disebabkan oleh cukai pindah milik hartanah. Sesetengah negeri mengenakan bayaran sifar manakala yang lain mengenakan peratusan yang ketara daripada harga jualan.

Beberapa negeri — termasuk Texas, Alaska, and Indiana — mengenakan tiada cukai pindah milik seluruh negeri, manakala negeri seperti Delaware mengenakan antara kadar tertinggi di negara ini. Daerah dan bandar tempatan boleh mengenakan cukai pindah milik mereka sendiri di atas kadar negeri.

Peraturan negeri juga menjejaskan:

• Penglibatan peguam — negeri seperti New York and Massachusetts secara lazimnya memerlukan peguam penutupan
• Penetapan harga insurans hak milik — banyak negeri mengawal kadar premium secara langsung
• Siapa yang lazimnya membayar yuran yang mana — amalan tempatan menetapkan cukai pindah milik kepada pembeli atau penjual secara berbeza

Kalkulator ini mengenakan kadar cukai pindah milik khusus negeri untuk kesemua 50 negeri berserta DC. Oleh kerana kadar dan peraturan ini ditetapkan oleh badan perundangan dan boleh berubah, sahkan angka semasa berbanding jabatan hasil negeri anda atau Persidangan Kebangsaan Badan Perundangan Negeri sebelum memuktamadkan bajet anda.

Kesilapan kos penutupan yang paling mahal ialah menganggap Anggaran Pinjaman pertama sebagai muktamad dan tidak membuat perbandingan — yuran untuk hak milik, penyelesaian, and perkhidmatan pemberi pinjaman boleh berbeza-beza secara meluas antara penyedia.

Awasi ralat yang kerap berlaku ini:

• Tidak membandingkan Anggaran Pinjaman — CFPB menggalakkan mendapatkan sebut harga daripada beberapa pemberi pinjaman dan membandingkannya bersebelahan
• Lupa tentang prabayar — cukai hartanah dan deposit akaun pegangan insurans boleh menambah ribuan selain yuran yang di sebut harga
• Mengabaikan polisi hak milik pemilik — anda selalunya boleh mencari dan membandingkannya secara berasingan daripada polisi wajib pemberi pinjaman
• Terlepas pandang konsesi penjual — pembeli dalam pasaran yang lebih perloh mungkin merundingkan penjual untuk menanggung sebahagian daripada kos mereka
• Meniriskan setiap dolar ke dalam bayaran pendahuluan — tidak meninggalkan kusyen untuk kos penutupan dan rizab
• Menganggap semua yuran adalah tetap — perekodan dan cukai pindah milik ditetapkan, tetapi banyak yuran perkhidmatan boleh dirunding

Penjual lazimnya memandang rendah jumlah beban komisen ditambah cukai pindah milik dan kos hak milik. Menyemak Pendedahan Penutupan anda sekurang-kurangnya sehari sebelum menandatangani, seperti yang dibenarkan oleh peraturan semakan CFPB tiga hari, memberi anda masa untuk mencabar ralat sebelum wang bergerak.

Anda boleh mengurangkan kos penutupan dengan ketara dengan memilih penyedia, merundingkan konsesi, dan menetapkan masa penutupan anda — tiada satu pun daripadanya mengubah kualiti pinjaman yang anda terima.

Strategi yang terbukti merangkumi:

• Bandingkan berbilang Anggaran Pinjaman — CFPB mengesyorkan mengumpul tawaran daripada beberapa pemberi pinjaman untuk menekan yuran ke bawah
• Minta konsesi penjual — penjual mungkin bersetuju untuk membayar sebahagian daripada kos anda, terutamanya dalam pasaran pembeli
• Minta kredit pemberi pinjaman — terima kadar faedah yang sedikit lebih tinggi sebagai tukaran untuk yuran pendahuluan yang dikurangkan
• Beli insurans hak milik secara berasingan — polisi pemilik kerap terbuka kepada persaingan
• Tutup hampir hujung bulan — ini mengurangkan hari faedah prabayar yang dikumpul semasa penyelesaian

Banyak negeri dan agensi tempatan menjalankan program bantuan pembeli kali pertama yang menawarkan geran atau pinjaman yang boleh dimaafkan ke arah kos penutupan; HUD mengekalkan direktori agensi kaunseling perumahan diluluskan yang boleh menunjukkan anda kepada mereka.

Timbang pertukaran dengan teliti. Kredit pemberi pinjaman mengurangkan tunai hari ini tetapi meningkatkan faedah seumur hidup, jadi gunakan kalkulator ini bersama alat bayaran gadai janji untuk membandingkan kos penuh setiap pilihan.

Kebanyakan kos penutupan tidak boleh ditolak cukai secara langsung, tetapi beberapa item khusus boleh — dan peraturannya bergantung pada sama ada anda memperincikan potongan pada pulangan persekutuan anda.

Menurut Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS), item yang paling biasa boleh ditolak dalam tahun anda membeli merangkumi:

• Cukai hartanah prabayar — bahagian yang anda ganti rugi atau bayar semasa penutupan, tertakluk kepada had potongan cukai negeri dan tempatan keseluruhan
• Mata gadai janji — caj permulaan yang mewakili faedah prabayar pada kediaman utama mungkin boleh ditolak, kadangkala sepenuhnya pada tahun pertama
• Faedah gadai janji prabayar — faedah yang dikumpul semasa penutupan untuk baki bulan tersebut

Kos seperti yuran penilaian, insurans hak milik, caj akaun pegangan, and yuran perekodan secara amnya tidak boleh ditolak. Sebaliknya, kebanyakannya menambah kepada asas kos hartanah anda, yang boleh mengurangkan keuntungan kena cukai apabila anda akhirnya menjual.

Oleh kerana kebolehtolakan bergantung pada situasi khusus anda dan undang-undang cukai semasa, rujuk Penerbitan IRS 530 ("Maklumat Cukai untuk Pemilik Rumah") dan profesional cukai yang berkelayakan sebelum menuntut sebarang potongan kos penutupan.

Setiap jenis pinjaman membawa teras kos penutupan yang sama, tetapi pinjaman FHA dan pembiayaan semula menambah caj tersendiri yang wajar dianggarkan secara berasingan.

Perbezaan utama untuk dirancang:

• Pinjaman FHA — memerlukan premium insurans gadai janji pendahuluan (UFMIP) sebanyak 1.75% daripada jumlah pinjaman, yang boleh dibiayai ke dalam pinjaman berbanding dibayar secara tunai semasa penutupan
• Sumbangan penjual FHA — Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) membenarkan penjual menyumbang sehingga 6% daripada harga jualan ke arah kos pembeli, lebih murah hati daripada had konvensional biasa
• Pinjaman konvensional — had konsesi penjual berbeza mengikut bayaran pendahuluan anda, secara amnya meningkat apabila anda meletakkan lebih banyak wang pendahuluan
• Pembiayaan semula — anda membayar yuran pemberi pinjaman, penilaian, dan hak milik sekali lagi, tetapi tiada komisen ejen atau pemindahan pemilikan

Oleh kerana pembiayaan semula masih mencetuskan kebanyakan caj permulaan dan hak milik, paparan pembeli kalkulator ini menghampiri kos penutupan pembiayaan semula apabila anda memasukkan jumlah pinjaman baharu.

Peraturan program daripada HUD, Fannie Mae, dan Freddie Mac dikemas kini secara berkala, jadi sahkan kadar UFMIP semasa dan had sumbangan dengan pemberi pinjaman anda sebelum bergantung padanya.

Kos penutupan ialah yuran perkhidmatan sekali sahaja, prabayar ialah bayaran pendahuluan untuk perbelanjaan berulang, dan tunai untuk penutupan ialah jumlah keseluruhan yang anda bawa ke penyelesaian — tiga angka yang berkaitan tetapi berbeza pada Pendedahan Penutupan anda.

Beginilah cara ia diasingkan:

• Kos penutupan — caj untuk perkhidmatan yang melengkapkan perjanjian, seperti yuran permulaan, penilaian, hak milik, dan akaun pegangan
• Prabayar — wang yang dikumpul di awal untuk membiayai akaun pegangan anda bagi cukai hartanah, insurans pemilik rumah, and faedah yang anda akan berhutang tanpa mengira keadaan
• Tunai untuk penutupan — bayaran pendahuluan anda ditambah jumlah kos penutupan dan prabayar, ditolak sebarang kredit pemberi pinjaman atau penjual

Prabayar tidak boleh dirunding seperti yuran perkhidmatan, kerana ia mewakili perbelanjaan berterusan sebenar yang sekadar dikumpul lebih awal. Memahami perpecahan ini membantu anda membandingkan pemberi pinjaman dengan adil: pemberi pinjaman mungkin mengiklankan yuran rendah semasa mengumpul lebih banyak dalam prabayar.

Borang Pendedahan Penutupan CFPB mengumpulkan baris ini secara jelas, dan output pembeli kalkulator ini mencerminkan struktur tersebut dengan menunjukkan kos terperinci ditambah angka jumlah tunai untuk penutupan yang berasingan.