Kalkulator Nisbah Hutang kepada Pendapatan (DTI)

DTI ialah peratusan daripada pendapatan kasar bulanan anda yang digunakan untuk membayar hutang. Pemberi pinjaman menggunakannya sebagai metrik kelayakan utama dalam penilaian jaminan kerana ia mengukur secara langsung keupayaan anda untuk membuat bayaran pinjaman baharu tanpa terbeban.

Pengiraannya mudah — jumlah bayaran hutang bulanan dibahagi dengan pendapatan kasar bulanan, didarab dengan 100 — tetapi logik di sebaliknya adalah ketat: peminjam yang membelanjakan 30% daripada pendapatan mereka untuk hutang mempunyai daya tahan aliran tunai yang jauh berbeza berbanding peminjam yang membelanjakan 50%. Peraturan persekutuan sejak peraturan Gadaian Terkelayakan 2014 telah memaktubkan had maksimum DTI ke dalam undang-undang bagi pinjaman gadaian perlindungan selamat.

Selain pinjaman gadaian, pemberi pinjaman kenderaan, penilai pinjaman peribadi, pengeluar kad kredit, dan pemilik sewa pangsapuri turut menggunakan DTI sebagai penanda aras kelayakan cepat.

Dua jenis yang penting: DTI front-end mengukur beban perumahan sahaja, manakala DTI back-end mengukur jumlah keseluruhan beban hutang. Pemberi pinjaman memberi penekanan lebih tinggi pada back-end kerana ia mencerminkan gambaran penuh aliran tunai keluar bulanan.

DTI baris hadapan (front-end) = (Bayaran Perumahan ÷ Pendapatan Kasar Bulanan) × 100. Bayaran perumahan ialah PITI — prinsipal, faedah, cukai hartanah, insurans pemilik rumah — ditambah yuran HOA dan PMI jika berkenaan. Bagi penyewa yang memohon pinjaman perumahan, guna cadangan bayaran pinjaman perumahan baharu, bukannya sewa semasa (sewa dikecualikan kerana pinjaman perumahan akan menggantikannya).

DTI baris belakang (back-end) = (Jumlah Hutang Bulanan ÷ Pendapatan Kasar Bulanan) × 100, di mana jumlah hutang = bayaran perumahan + pinjaman kenderaan + pinjaman pelajar + bayaran minimum kad kredit + pinjaman peribadi + nafkah bekas isteri + nafkah anak + sebarang kewajipan jaminan bersama.

Gunakan pendapatan KASAR (sebelum cukai), bukan bersih. Pendapatan kasar ialah standard kerana kadar cukai berbeza mengikut bidang kuasa dan situasi peribadi. Bagi peminjam yang bekerja sendiri, pendapatan kasar = pendapatan perniagaan bersih daripada Jadual C, dipuratakan dalam tempoh 2 tahun.

Alat pengiraan nisbah hutang kepada pendapatan ini menjalankan kedua-dua formula secara automatik.

Peraturan 28/36 ialah standard emas dalam industri pinjaman perumahan konvensional.

Angka 28 ialah nisbah baris hadapan maksimum: kos perumahan (PITI + HOA) tidak boleh melebihi 28% daripada pendapatan kasar bulanan. Angka 36 ialah nisbah baris belakang maksimum: jumlah hutang bulanan tidak boleh melebihi 36%. Pada pendapatan kasar bulanan $8,000, ini bermakna had maksimum bayaran perumahan ialah $2,240 dan had jumlah hutang ialah $2,880.

Mencapai kedua-dua kadar ini ialah sasaran ideal konvensional — Fannie Mae dan Freddie Mac membeli pinjaman pada atau di bawah 36% secara bulanan; pinjaman di atas 36% memerlukan faktor pemampas dan mungkin dikenakan sedikit premium kadar.

Bahagian 28 mempunyai sejarah dalam penajajaminan tahun 1930-an; bahagian 36 ditambah pada tahun 1980-an apabila hutang pengguna (kereta, kad kredit) menjadi ketara. Penajajaminan automatik moden (Desktop Underwriter, Loan Prospector) kadangkala meluluskan nisbah baris belakang sehingga 45-50% dengan faktor pemampas yang kukuh, tetapi angka 28/36 kekal sebagai zon selesa untuk pemberi pinjaman dan peminjam.

Had maksimum DTI baris belakang 43% ialah had kawal selia untuk Pinjaman Perumahan Layak (QM) — sebutan CFPB yang dicipta selepas krisis perumahan 2008 untuk mengenal pasti pinjaman berisiko lebih rendah. Pinjaman QM di atas 43% kehilangan perlindungan liabiliti tertentu untuk pemberi pinjaman, jadi kebanyakannya kekal pada atau di bawah had tersebut.

Pinjaman FHA, laluan paling biasa untuk pembeli rumah pertama dan mereka yang mempunyai skor kredit 580-680, menerima DTI baris belakang sehingga 43% untuk kelulusan automatik. Dengan faktor pemampas yang kukuh (kredit 720+, simpanan 3+ bulan, kejutan bayaran minima berbanding perumahan semasa), penajajaminan manual FHA boleh menolak sehingga 56.99%.

Pinjaman VA menggunakan panduan 41% ditambah ujian pendapatan baki yang berbeza mengikut saiz keluarga dan wilayah — seorang pekerja dengan pendapatan baki bulanan $1,500 mungkin layak pada DTI 50% di bawah VA sedangkan FHA akan menolaknya.

Kalkulator DTI FHA di halaman ini menunjukkan ruang anda sehingga had 43%, membantu anda memutuskan sama ada mahu memohon sekarang atau melunaskan hutang terlebih dahulu.

DIMASUKKAN:

• pinjaman perumahan/sewa (atau cadangan PITI pinjaman perumahan baharu)
• cukai hartanah
• insurans pemilik rumah atau penyewa
• yuran HOA
• PMI
• premium insurans pinjaman perumahan (MIP)
• pinjaman kenderaan
• pinjaman pelajar (bayaran IDR atau 1% daripada baki bergantung pada pemberi pinjaman)
• bayaran minimum kad kredit
• pinjaman peribadi
• pinjaman ansuran
• nafkah bekas isteri
• nafkah anak
• bayaran pinjaman jaminan bersama (ya, walaupun anda tidak pernah membayarnya)
• baki beli-dahulu-bayar-kemudian di atas had tertentu

TIDAK DIMASUKKAN:

• utiliti (elektrik/gas/air)
• barang runcit
• petrol
• pengangkutan
• telefon bimbit
• internet
• TV kabel
• langganan penstriman
• keahlian gim
• premium insurans hayat
• premium insurans kesihatan (apabila dipotong daripada slip gaji)
• caruman 401k
• deposit simpanan sukarela
• cukai (pendapatan, penggajian)
• penjagaan anak
• yuran pengajian (melainkan dibiayai pinjaman)

Panduan am: jika ia muncul pada laporan kredit anda sebagai kewajipan kredit, ia dikira; jika ia perbelanjaan budi bicara, ia tidak dikira. Kalkulator hutang bulanan ini merangkumi kategori standard — laraskan medan 'Hutang Bulanan Lain' untuk sebarang perkara luar biasa.

Enam strategi konkrit, disusun mengikut kepantasan dan kesan:

• (1) JELASKAN KAD KREDIT SEPENUHNYA — menurunkan bayaran minimum kepada sifar, meningkatkan penggunaan kredit, boleh mengurangkan DTI 2-5 mata dalam 30 hari.
• (2) SELESAIKAN PINJAMAN KENDERAAN YANG HAMPIR TAMAT — jika anda berada dalam lingkungan 10 bayaran terakhir, pemberi pinjaman boleh mengecualikannya daripada DTI, berpotensi menurunkan DTI anda 5-8 mata.
• (3) TINGKATKAN PENDAPATAN TERDOKUMEN — dapatkan kenaikan gaji, dokumentasikan corak bonus, ambil pekerjaan kedua dengan sejarah 2+ tahun.
• (4) BIAYA SEMULA PINJAMAN PELAJAR ke tempoh lebih panjang untuk mengurangkan bayaran bulanan (memerlukan lebih banyak faedah jangka panjang tetapi meningkatkan DTI).
• (5) TANGGUHKAN PERMOHONAN 3-6 BULAN sambil melunaskan hutang ansuran secara agresif.
• (6) ELAKKAN HUTANG BAHARU dalam tempoh 6 bulan sebelum memohon — tiada kereta baharu, tiada kad kredit baharu, tiada pembiayaan perabot untuk rumah baharu.

Secara gabungan, strategi ini boleh menurunkan DTI 10-15 mata. Jalankan senario melalui kalkulator nisbah DTI ini dengan bayaran bulanan selepas setiap perubahan untuk melihat kesannya.

Peminjam yang bekerja sendiri menghadapi penajajaminan DTI paling ketat. Pemberi pinjaman memerlukan 2 tahun penyata cukai peribadi dan perniagaan serta menggunakan nilai LEBIH RENDAH antara dua tahun tersebut (atau purata 2 tahun jika meningkat). Pendapatan bersih daripada Jadual C ialah titik permulaan anda — bukan jumlah hasil kasar.

Pelarasan semula yang biasa:

• susut nilai
• pengurangan sumber (depletion)
• kerugian bencana
• penggunaan rumah untuk perniagaan (jika tidak dibayar secara fizikal)

Pelarasan keluar:

• keuntungan sekali sahaja
• pendapatan tidak berulang

Kebanyakan pemberi pinjaman tidak akan menggunakan kurang daripada 2 tahun pendapatan bekerja sendiri; sesetengahnya menerima 1 tahun dengan 2 tahun pendapatan W-2 dalam bidang yang sama. Pendapatan bonus dan komisen pada W-2 mengikut peraturan purata 2 tahun yang serupa. Pendapatan berubah-ubah yang baru MEROSOT diambil pada angka yang lebih rendah (prinsip konservatif).

Strategi untuk yang bekerja sendiri: maksimalkan pendapatan boleh cukai untuk 2 tahun sebelum memohon — membayar lebih banyak cukai sekarang untuk layak mendapat pinjaman perumahan yang lebih besar selalunya memberikan hasil bersih yang positif. Kalkulator DTI pembeli rumah pertama patut menggunakan purata 2 tahun terkini untuk pendapatan berubah-ubah.

Pemberi pinjaman UK tidak menggunakan had DTI tunggal seperti di AS. Selepas perombakan Semakan Pasaran Pinjaman Perumahan (MMR) pada tahun 2014, penilaian kelayakan UK memerlukan analisis pendapatan dan perbelanjaan penuh yang diuji tekanan pada kadar pemulihan pemberi pinjaman ditambah 3 mata peratusan (peraturan PRA).

Angka utama ialah pinjaman kepada pendapatan (LTI): kebanyakan pemberi pinjaman menetapkan had pinjaman perumahan pada 4.5x pendapatan kasar tahunan, dan peraturan PRA menetapkan had pinjaman melebihi 4.5x LTI pada 15% daripada keseluruhan buku pemberi pinjaman. Oleh itu, pembeli dengan £60,000/tahun biasanya boleh meminjam sehingga £270,000 — tetapi hanya jika ujian kelayakan MMR mengesahkan mereka boleh membayar pinjaman pada kadar tertekan yang lebih tinggi SELEPAS mengambil kira semua perbelanjaan komited (hutang, tanggungan, perbelanjaan asas tetap).

Program Help to Buy, Lifetime ISA, dan Pemilikan Bersama mempunyai ambang kelayakan mereka sendiri yang ditambah di atasnya. Kesan akhirnya adalah serupa dengan DTI baris hadapan kasar 30-35% di AS — tetapi dinyatakan secara berbeza.

Kanada menggunakan dua nisbah yang dipadankan secara terus dengan DTI AS:

• Khidmat Hutang Kasar (GDS) ialah kos perumahan sahaja sebagai peratusan daripada pendapatan kasar — dihadkan pada 39% untuk pinjaman berinsurans (bayaran pendahuluan bawah 20%, CMHC diperlukan) dan 35% untuk yang tidak berinsurans — setara dengan DTI baris hadapan AS.
• Jumlah Khidmat Hutang (TDS) ialah semua hutang termasuk perumahan — dihadkan pada 44% untuk yang berinsurans, 42% untuk yang tidak berinsurans — setara dengan DTI baris belakang AS.

Kos perumahan untuk GDS Kanada merangkumi bayaran pinjaman perumahan + cukai hartanah + kos pemanasan (dianggarkan) + 50% daripada yuran kondo.

Sejak Jun 2021, pemberi pinjaman Kanada yang dikawal selia di peringkat persekutuan menggunakan ujian tekanan dengan kadar tertinggi antara kadar kontrak + 2% atau 5.25% — pemohon mesti layak pada kadar tertekan ini, bukan kadar kontrak. Insurans CMHC (2.8-4% daripada pinjaman, ditambah pada baki) diperlukan untuk bayaran pendahuluan di bawah 20%. Peraturan OSFI 'B-20' juga mengehadkan pinjaman kepada pendapatan pada 4.5x untuk pinjaman perumahan yang tidak berinsurans.

Pihak Berkuasa Kawal Selia PRU Australia (APRA) menetapkan kerangka kerja kelayakan: sejak Oktober 2021, pemberi pinjaman mesti menilai keupayaan pemohon untuk membayar balik pada kadar faedah sebenar DITAMBAH 3 mata peratusan penimbal kebolehkhidmatan (dinaikkan daripada 2.5%).

Kebanyakan bank mentakrifkan jumlah DTI isi rumah sebagai jumlah hutang isi rumah dibahagikan dengan pendapatan kasar isi rumah, dinyatakan sebagai pengganda — APRA menandakan pinjaman melebihi 6x sebagai 'DTI tinggi' dan pemberi pinjaman mesti memegang modal kawal selia tambahan untuk pinjaman ini. Ukuran Perbelanjaan Isi Rumah (HEM) — anggaran perbelanjaan sara hidup garis kemiskinan tambah — digunakan sebagai asas tanpa mengira apa yang didakwa dibelanjakan oleh peminjam.

Hibah Pemilik Rumah Pertama peringkat negeri ($10,000-$30,000) dan Jaminan Rumah Pertama persekutuan (beli dengan deposit 5%, tanpa LMI) mempengaruhi deposit tetapi bukan ujian kebolehkhidmatan asas. Insurans Pinjaman Perumahan Pemberi Pinjaman (LMI) diperlukan untuk deposit di bawah 20% dan menambah $8,000-$25,000 kepada kos pendahuluan.

Kedua-duanya penting — ia merupakan pintu bebas dalam proses penajajaminan. DTI menentukan SAMA ADA pemberi pinjaman akan memberi pinjaman; skor kredit menentukan PADA KADAR BERAPA.

Skor kredit 780 dengan DTI 52% mungkin ditolak terus kerana 52% melanggar had perlindungan selamat QM. Skor kredit 620 dengan DTI 26% akan diluluskan (wilayah FHA) tetapi pada kadar yang lebih tinggi daripada pemohon berskor 720.

Urutan keutamaan umum dalam penajajaminan:

• (1) Adakah pemohon melepasi DTI minimum untuk program pinjaman?
• (2) Adakah skor kredit memenuhi minimum (biasanya 580 FHA, 620 konvensional, 640 VA)?
• (3) Tingkat kadar manakah yang dicapai oleh skor kredit?
• (4) Adakah terdapat rekod negatif yang memerlukan penjelasan?

Pemberi pinjaman jarang membuat pengecualian DTI — ia merupakan had tegar yang terikat pada perlindungan selamat kawal selia. Mereka kerap membuat pelarasan harga mengikut kredit.

Keutamaan sebelum memohon: dapatkan DTI di bawah 43% (dan seideal-idealnya 36%) TERLEBIH DAHULU, kemudian optimumkan skor kredit untuk kadar. Gunakan kalkulator DTI ini bersama alat semakan kredit berasingan.

Kesilapan yang boleh dielakkan yang merosakkan permohonan pinjaman perumahan:

• (1) MENGGUNAKAN PENDAPATAN BERSIH — mengira DTI berdasarkan gaji bersih menjadikan nisbah anda kelihatan 25-30% lebih buruk daripada apa yang dilihat oleh pemberi pinjaman. Sentiasa guna pendapatan kasar.
• (2) MELUPAKAN PINJAMAN JAMINAN BERSAMA — pinjaman kereta yang anda jamin bersama untuk anak anda? Ia adalah hutang anda untuk DTI.
• (3) MEMANDANG RENDAH PITI BAHARU — mengira P&I pinjaman perumahan sahaja dan melupakan cukai, insurans, HOA, PMI. PITI penuh mungkin $300-500/bulan lebih tinggi daripada P&I sahaja.
• (4) MENGANGGAP BAYARAN PINJAMAN PELAJAR IDR DIKIRA — sesetengah pemberi pinjaman menggunakan 1% daripada baki pinjaman pelajar sebaliknya, secara mendadak meningkatkan DTI jika anda mempunyai pinjaman $80,000 dengan pelan IDR $200/bulan.
• (5) HUTANG BAHARU DI TENGAH PERMOHONAN — membiayai perabot atau membeli kereta kedua antara pra-kelulusan dan pemeteraian akan mencetuskan semakan semula kredit, yang sering menjejaskan permohonan.
• (6) TIDAK MENGAMBIL KIRA PMI — bayaran pendahuluan di bawah 20% menambah PMI $80-300/bulan pada bayaran perumahan, menolak DTI baris hadapan naik.

Sentiasa masukkan PMI dalam medan bayaran perumahan apabila menjalankan senario kalkulator nisbah hutang kepada pendapatan pinjaman perumahan.