Kalkulator Kemampuan Mampu Milik Mortaj

Pemberi pinjaman menilai dua nisbah DTI secara serentak, dan nisbah yang lebih menyekat menentukan pinjaman maksimum anda.

Nisbah depan (juga dipanggil nisbah perbelanjaan perumahan) hanya merangkumi kos perumahan — prinsipal gadai janji, faedah, cukai taksiran, dan insurans pemilik rumah (PITI) — dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan. Had standard ialah 28%.

Nisbah belakang merangkumi kos perumahan ditambah semua bayaran hutang berulang — pinjaman kereta, pinjaman pelajaran, minimum kad kredit, pinjaman peribadi, dan nafkah anak — dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan. Had standard ialah 36%.

Bagi seseorang yang berpendapatan $8,333 sebulan dengan hutang bulanan $500: bahagian depan membenarkan $2,333 untuk perumahan, manakala bahagian belakang membenarkan jumlah $3,000 ditolak hutang $500 bersamaan $2,500 untuk perumahan. Had depan $2,333 adalah lebih menyekat, jadi ia mengawalnya.

Sesetengah pemberi pinjaman, terutamanya untuk pinjaman FHA, membenarkan sehingga 31% bahagian depan dan 43% bahagian belakang.

Kadar faedah gadai janji mempunyai kesan yang besar terhadap kemampuan. Setiap kenaikan 1% dalam kadar mengurangkan kuasa beli sebanyak kira-kira 10-11%.

Pada faedah 5%, bayaran bulanan $2,000 menyokong pinjaman $373,000. Pada 6%, bayaran yang sama hanya menyokong $333,000 — pengurangan $40,000. Pada 7%, ia turun kepada $300,000. Apabila kadar naik daripada 3% kepada 7% antara 2021 dan 2023, pembeli kehilangan kira-kira 35% daripada kuasa beli mereka.

Peratusan bayaran muka mempengaruhi kemampuan secara berbeza: bayaran muka yang lebih besar tidak mengubah nisbah DTI anda (bajet bayaran bulanan kekal sama), tetapi ia mengurangkan nisbah pinjaman kepada nilai, bermakna bayaran bulanan yang sama menyokong harga rumah yang lebih tinggi. Meningkatkan bayaran muka daripada 10% kepada 20% membolehkan anda membeli kira-kira 11% lebih banyak rumah.

Selain itu, bayaran muka 20% menghilangkan Insurans Gaji Rumah Persendirian (PMI), menjimatkan $100-$300 sebulan yang boleh disalurkan ke arah bayaran gadai janji yang lebih besar.

Empat strategi utama meluaskan kuasa beli anda.

• Pertama, tingkatkan pendapatan — kenaikan gaji $10,000 menambah kira-kira $35,000-$40,000 pada harga maksimum rumah (bergantung kepada kadar dan tempoh).
• Kedua, kurangkan hutang sedia ada — melangsaikan ansuran kereta bulanan sebanyak $400 boleh menambah $60,000-$80,000 kepada harga maksimum rumah anda dengan memperbaiki nisbah belakang.
• Ketiga, simpan bayaran pendahuluan yang lebih besar — ini membolehkan anda membeli rumah yang lebih mahal dalam bajet bulanan yang sama.
• Keempat, dapatkan kadar faedah yang lebih rendah melalui peningkatan skor kredit anda (setiap kenaikan 20 mata boleh menurunkan kadar sebanyak 0.125-0.25%), membayar mata diskaun (setiap mata kos 1% daripada jumlah pinjaman dan menurunkan kadar sebanyak 0.25%), atau memilih gadai janji kadar boleh laras (ARM) dengan kadar permulaan yang lebih rendah.

Selain daripada peraturan 28/36, pertimbangkan tahap keselesaan peribadi anda — ramai penasihat kewangan mencadangkan agar kos perumahan dikawal pada 25% atau kurang daripada gaji bersih untuk bajet yang lebih konservatif.

Kemampuan didorong oleh pendapatan, hutang, bayaran pendahuluan, and kadar — yang berpaksikan pada peraturan 28/36.

Pada pendapatan $100,000 (kira-kira $8,333 kasar sebulan), had hadapan ialah 28% ($2,333 untuk perumahan) dan had belakang ialah 36% ($3,000 untuk jumlah hutang), mengikut garis panduan Biro Perlindungan Kewangan Pengguna.

Harga maksimum rumah anda ialah apa sahaja pinjaman yang disokong oleh had tersebut pada kadar semasa ditambah dengan bayaran pendahuluan anda. Kalkulator ini mengira harga tersebut berdasarkan input anda.

Pemberi pinjaman menilai kemampuan dengan dua nisbah hutang kepada pendapatan.

DTI had-hadapan ialah kos perumahan (prinsipal, faedah, cukai, insurans) dibahagikan dengan pendapatan kasar bulanan — sasaran 28%.

DTI had-belakang merangkumi semua hutang lain (pinjaman kereta, pinjaman pelajaran, kad kredit) — sasaran 36%, walaupun banyak pinjaman membenarkan lebih tinggi. CFPB menyatakan DTI had-belakang ialah angka yang lebih menentukan dalam proses penaja jamin.

Mengurangkan hutang sedia ada secara langsung menaikkan harga rumah yang melayakkan anda untuk membelinya.

Bayaran pendahuluan yang lebih besar menaikkan harga pembelian maksimum anda dalam dua cara:

• ia ditambah secara terus kepada harga yang boleh anda bayar
• dengan mengurangkan pinjaman, ia mengurangkan bayaran bulanan, sekali gus memberi ruang di bawah had DTI

Membuat bayaran pendahuluan 20% juga mengelakkan insurans gadai janji persendirian, yang kosnya jika tidak akan menjejaskan bajet perumahan anda. Freddie Mac menyatakan bayaran pendahuluan dan DTI secara umumnya menentukan kelayakan pinjaman.

Kadar faedah sangat mempengaruhi kemampuan rumah yang anda boleh beli, kerana kadar yang lebih tinggi bermakna bahagian yang lebih besar daripada setiap bayaran pergi kepada faedah, mengecilkan pinjaman yang disokong oleh had DTI anda.

Kenaikan kadar satu mata peratusan boleh mengurangkan kuasa beli kira-kira 10%. Inilah sebabnya mengapa kemampuan merosot apabila kadar naik walaupun pendapatan anda tidak berubah.

Modelkan kadar semasa, bukan kadar yang sudah lapuk, apabila menganggarkan harga maksimum anda.

Had perumahan 28% merangkumi PITI penuh — prinsipal, faedah, cukai, dan insurans — bukan sekadar bayaran pinjaman.

Kawasan cukai harta yang tinggi dan insurans pemilik rumah yang mahal meninggalkan ruang yang lebih sedikit untuk prinsipal dan faedah, menurunkan harga yang melayakkan anda. Yuran HOA juga diambil kira.

Dua pendapatan yang seiras boleh membeli rumah yang sangat berbeza bergantung pada kos cukai dan insurans tempatan, sebab itulah kalkulator ini menyertakan kadar cukai dan insurans.

Pra-sah ialah anggaran pantas dan tidak formal; pra-kelulusan melibatkan pemberi pinjaman mengesahkan pendapatan, aset, and kredit, menghasilkan maksimum yang boleh dipercayai dan tawaran yang lebih kukuh.

CFPB mengesyorkan agar mendapat pra-kelulusan sebelum mencari rumah supaya anda membeli-belah dalam julat harga sebenar dan boleh bertindak dengan pantas. Pra-kelulusan juga mendedahkan masalah kredit lebih awal.

Ambil perhatian bahawa jumlah pra-kelulusan ialah siling, bukan sasaran — meminjam pada tahap maksimum jarang sekali dianggap bijak.

Kelayakan untuk pinjaman tidak sama dengan kemampuan untuk hidup selesa dengannya. Had DTI pemberi pinjaman mengabaikan simpanan persaraan, penjagaan anak, and kos gaya hidup.

Membeli di bawah paras maksimum anda meninggalkan simpanan untuk kecemasan, pelarasan kadar, dan perubahan hidup, serta mengelakkan daripada menjadi 'lemas kerana rumah'.

Pendidik kewangan mengesyorkan mensasarkan bayaran perumahan yang lebih hampir kepada 25% daripada gaji bersih berbanding 28% daripada pendapatan kasar yang dibenarkan oleh pemberi pinjaman.

Kesilapan kerap termasuk:

• membuat bajet berdasarkan bayaran pinjaman sahaja sambil mengabaikan cukai, insurans, dan HOA
• meminjam jumlah penuh pra-kelulusan
• melupakan kos penutupan dan penyelenggaraan
• menggunakan kadar faedah yang sudah lapuk
• tidak melunaskan hutang terlebih dahulu untuk memperbaiki DTI had-belakang

Dasarkan bajet pada PITI penuh, simpan rizab di bawah paras maksimum, kurangkan hutang sebelum memohon, and modelkan kadar semasa untuk harga maksimum yang realistik.