Kalkulator Pembiayaan Semula

Biro Perlindungan Kewangan Pengguna menasihatkan agar anda memberi tumpuan kepada tempoh pulang modal berbanding petua tradisional yang mengatakan anda patut refinance setiap kali kadar turun 1% atau lebih, kerana ia terlalu mudah. Ujian sebenar ialah tempoh pulang modal: Kos Penutupan / Penjimatan Bulanan = bulan untuk mendapatkan semula kos. Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah lebih lama daripada tempoh pulang modal, refinance berkemungkinan besar berbaloi.

Pinjaman perumahan $400,000 yang di-refinance dari 6.5% kepada 5.5% menjimatkan kira-kira $275/bulan. Dengan kos penutupan $6,000, tempoh pulang modal adalah 22 bulan. Jika anda bercadang untuk tinggal selama 5+ tahun, jumlah penjimatan bersih melebihi $10,500. Walau bagaimanapun, jika anda mungkin menjual atau membuat refinance semula dalam tempoh 2 tahun, kos penutupan $6,000 mungkin tidak pulih sepenuhnya.

Refinance tunai keluar (cash-out refinancing) (meminjam lebih daripada jumlah hutang anda untuk mendapatkan ekuiti) memerlukan penelitian tambahan — pinjaman baharu yang lebih besar bermaksud bayaran lebih tinggi dan lebih banyak jumlah faedah walaupun pada kadar yang lebih rendah.

Refinance kadar dan tempoh (rate-and-term refinancing) hanya mengubah kadar faedah, tempoh pinjaman, atau kedua-duanya tanpa meningkatkan baki pinjaman. Ini adalah jenis yang paling mudah: turunkan kadar anda untuk menjimatkan faedah, atau pendekkan tempoh anda (30 tahun kepada 15 tahun) untuk membina ekuiti dengan lebih cepat dan menjimatkan banyak pada jumlah faedah — pinjaman perumahan $300,000 pada 5.5% kosnya $313,200 dalam bentuk faedah selama 30 tahun berbanding $131,400 selama 15 tahun, penjimatan sebanyak $181,800.

Refinance tunai keluar (cash-out refinancing) membolehkan anda meminjam menggunakan ekuiti terkumpul — jika rumah anda bernilai $500,000 dan anda berhutang $300,000, anda boleh refinance kepada $375,000 dan menerima $75,000 tunai (tolak kos penutupan) untuk pengubahsuaian, penyatuan hutang, atau pelaburan. Kadar tunai keluar biasanya 0.125-0.25% lebih tinggi daripada kadar dan tempoh, dan pemberi pinjaman mengehadkan tunai keluar kepada 80% LTV.

Selain daripada kadar faedah utama, perhatikan:

• yuran permulaan (0.5-1.5% daripada jumlah pinjaman)
• yuran penilaian ($400-600)
• insurans hak milik ($1,000-2,000)
• mata pinjaman ($1,000-4,000 setiap mata untuk menurunkan kadar sebanyak 0.25%)

Sesetengah pemberi pinjaman mengiklankan refinance 'tanpa kos penutupan' tetapi memasukkan kos tersebut ke dalam kadar yang lebih tinggi — sepanjang 30 tahun, ini selalunya kosnya lebih tinggi daripada membayar di muka.

Kesilapan terbesar ialah menetapkan semula tempoh pinjaman tanpa pertimbangan: jika anda mempunyai baki 22 tahun pada pinjaman perumahan anda dan membuat refinance kepada pinjaman 30 tahun baharu, anda telah menambah 8 tahun bayaran. Untuk membuat perbandingan secara adil, selaraskan baki tempoh — refinance kepada pinjaman 20 tahun, atau buat bayaran 30 tahun bersamaan dengan bayaran semasa anda untuk mengekalkan garis masa pembayaran asal.

Satu lagi kesilapan: kerap membuat refinance (setiap 2-3 tahun) untuk mengejar kadar yang lebih rendah mengumpul kos penutupan yang mungkin melebihi kumulatif penjimatan.

Titik pulang modal ialah nombor refinance yang paling penting: Pulang Modal (bulan) = Kos Penutupan ÷ Penjimatan Bulanan.

Jika refinance menjimatkan $349 sebulan dan kos penutupan ialah $5,000, anda balik modal dalam masa kira-kira 14 bulan ($5,000 ÷ $349). Tinggal di rumah melepasi tahap itu dan setiap bulan penjimatan adalah keuntungan tulen; jual atau refinance semula sebelum itu dan anda rugi pada kos penutupan.

Bandingkan tempoh pulang modal dengan tempoh masa anda benar-benar menjangkakan untuk memegang pinjaman tersebut — perbandingan itu, bukan sekadar penurunan kadar, yang menentukan sama ada refinance itu berbaloi.

Penjimatan refinance datang daripada kadar yang lebih rendah, dan ia berskala mengikut saiz pinjaman dan baki tempoh. Menurunkan pinjaman perumahan $300,000 daripada 7.5% kepada 6.0% mengurangkan bayaran sebanyak kira-kira $300 sebulan dan boleh menjimatkan puluhan ribu sepanjang hayat pinjaman.

Lebih besar baki dan lebih besar penurunan kadar, lebih besar penjimatan — pengurangan 0.5% pun pada pinjaman besar adalah sangat bermakna.

Tetapi penjimatan sepanjang hayat yang diiklankan bergantung pada tempoh: memanjangkan dari 25 kepada 30 tahun menurunkan bayaran tetapi boleh meningkatkan jumlah faedah, jadi sentiasa bandingkan jumlah faedah lama vs baharu, bukan hanya angka bulanan.

Pilihan tempoh adalah di mana kebanyakan refinance menjadi salah. Refinance baki 22 tahun kepada pinjaman 30 tahun baharu mengurangkan bayaran bulanan tetapi menambah 8 tahun bayaran dan boleh meningkatkan jumlah faedah walaupun pada kadar yang lebih rendah.

Memendekkan tempoh sebaliknya — katakan 30 tahun kepada 15 tahun — memotong faedah sepanjang hayat dengan ketara (sering kali separuh) sambil membina ekuiti dengan lebih cepat, biasanya untuk bayaran yang sedikit lebih tinggi.

Untuk refinance secara adil, sama ada selaraskan baki tempoh anda atau teruskan membayar jumlah bayaran lama anda pada pinjaman kadar lebih rendah yang baharu, mengekalkan tarikh bayaran habis asal sambil menikmati penjimatan kadar.

Refinance 'tanpa kos penutupan' tidak menghapuskan yuran — ia memasukkannya ke dalam kadar faedah yang lebih tinggi atau menambahnya pada baki pinjaman. Tukar gantinya mudah: anda elakkan wang tunai di muka tetapi bayar lebih banyak dari semasa ke semasa.

Jika anda menjangkakan untuk memegang pinjaman hanya beberapa tahun, pilihan tanpa kos penutupan boleh menang kerana anda tidak pernah mencapai titik pulang modal ke atas yuran yang dibayar di muka. Jika anda merancang untuk tinggal jangka panjang, membayar kos penutupan di muka dan mengunci kadar terendah hampir selalu lebih murah sepanjang tempoh penuh pinjaman.

Masukkan kedua-dua senario ke dalam kalkulator pinjaman perumahan dan bandingkan jumlah kos sepanjang tempoh pegangan yang anda jangkakan.

Mata diskaun (Discount points) membolehkan anda membayar tunai di muka untuk menurunkan kadar faedah anda — biasanya satu mata kosnya 1% daripada pinjaman dan mengurangkan kadar sebanyak kira-kira 0.25%. Pada pinjaman $300,000, satu mata ialah $3,000 untuk mengurangkan kira-kira suku mata daripada kadar.

Mata hanya masuk akal jika anda memegang pinjaman cukup lama untuk mendapatkan semula kos melalui bayaran yang lebih rendah, iaitu pengiraan pulang modal sama seperti refinance itu sendiri.

Untuk tempoh pegangan pendek, langkau mata dan ambil kadar yang lebih tinggi; untuk kediaman jangka panjang selamanya, membeli turun kadar boleh menjimatkan dengan ketara selama berdekad-dekad.

Refinance tidak selalunya bijak. Elakkan apabila:

• tempoh pulang modal melebihi tempoh anda akan tinggal di situ
• penurunan kadar terlalu kecil untuk menampung kos penutupan
• anda menetapkan semula pinjaman yang hampir selesai dibayar kembali kepada 30 tahun dan melambungkan jumlah faedah

Refinance bersiri setiap beberapa tahun untuk mengejar penurunan kadar yang kecil mengumpul kos penutupan yang boleh melebihi penjimatan. Refinance tunai keluar untuk membiayai perbelanjaan seperti kereta atau percutian menukar perbelanjaan jangka pendek kepada 30 tahun faedah pinjaman perumahan.

Lakukan refinance atas sebab yang jelas dan disokong matematik — kos seumur hidup yang lebih rendah, tempoh yang lebih pendek, atau penggunaan ekuiti yang menjana nilai — bukan semata-mata kerana kadar turun sedikit.

Pinjaman jaminan kerajaan menawarkan refinance 'mudah' (streamline) yang mengurangkan kertas kerja dan kos.

• FHA Streamline (ditegah oleh HUD) melangkau penilaian baharu dan kebanyakan pengesahan pendapatan untuk peminjam FHA sedia ada.
• IRRRL VA (Pinjaman Refinance Pengurangan Kadar Faedah, terperinci di VA.gov) melakukan perkara yang sama untuk veteran, selalunya tanpa kos luar poket.

Kedua-duanya direka semata-mata untuk menurunkan kadar atau beralih daripada kadar boleh ubah kepada kadar tetap, dan kedua-duanya masih memerlukan faedah ketara bersih — kadar sebenar atau pengurangan bayaran.

Jika anda sudah memegang pinjaman FHA atau VA, refinance mudah selalunya menawarkan laluan yang lebih pantas dan murah kepada penjimatan berbanding refinance konvensional.

Jika anda membeli dengan bayaran muka kurang daripada 20% pada pinjaman konvensional, anda membayar insurans pinjaman perumahan swasta (PMI) — dan refinance boleh menghapuskannya. Sebaik sahaja nilai rumah dan pembayaran anda menolak anda melepasi 20% ekuiti (80% pinjaman kepada nilai), refinance kepada pinjaman baharu tanpa PMI menyingkirkan kos bulanan tersebut, yang boleh mencecah $100-$300 sebulan.

Kenaikan nilai rumah selalunya membantu peminjam mencapai 20% ekuiti dengan lebih cepat daripada jadual.

Perhatikan bahawa pinjaman konvensional kadangkala boleh membatalkan PMI tanpa refinance sebaik sahaja anda mencapai ambang tersebut, manakala MIP FHA biasanya memerlukan refinance kepada pinjaman konvensional untuk dihapuskan — menjadikan refinance penyingkiran PMI amat bernilai untuk peminjam FHA.