Kalkulator Hasil Sewa

Hasil sewa kasar ialah metrik paling ringkas: sewa tahunan dibahagikan dengan nilai hartanah, dinyatakan sebagai peratusan. Hartanah bernilai $300,000 yang menjana $24,000 setahun dalam bentuk sewa mempunyai hasil kasar sebanyak 8%.

Walau bagaimanapun, hasil kasar mengabaikan semua perbelanjaan — cukai, insurans, pembaikan, kekosongan, dan yuran pengurusan biasanya memakan 30-45% daripada sewa kasar.

Hasil sewa bersih menolak kos ini: jika jumlah perbelanjaan ialah $9,600 setahun, pendapatan bersih ialah $14,400, memberikan hasil bersih sebanyak 4.8%.

Sentiasa bandingkan hartanah menggunakan jenis hasil yang sama. Hartanah yang mengiklankan 10% hasil kasar di kawasan cukai tinggi mungkin hanya menghasilkan 5% bersih, manakala hartanah 7% hasil kasar di kawasan kos rendah mungkin mendapat bersih 5.5%.

Hasil sewa yang baik bergantung kepada:

• lokasi
• jenis hartanah
• strategi pelaburan

Di bandar besar seperti New York atau San Francisco, hasil kasar 3-5% adalah biasa disebabkan nilai hartanah yang tinggi. Pasaran sekunder dan bandar yang lebih kecil selalunya memberikan hasil kasar 6-10%.

Sebagai peraturan umum, hasil bersih melebihi 5% dianggap kukuh untuk hartanah kediaman.

Hartanah komersial biasanya mensasarkan hasil yang lebih tinggi (7-12%) untuk menampung risiko yang lebih besar dan tempoh kekosongan yang lebih lama.

Potensi peningkatan modal juga penting — hartanah berhasilan rendah di pasaran yang sedang berkembang mungkin mengatasi prestasi hartanah berhasilan tinggi di kawasan mendatar apabila jumlah pulangan (hasil ditambah peningkatan) diambil kira.

Kesilapan terbesar yang dilakukan oleh pelabur ialah menggunakan hasil kasar untuk mengesahkan pembelian tanpa mengambil kira perbelanjaan.

Hartanah dengan 8% hasil kasar kedengaran menarik, tetapi selepas cukai hartanah (1-2%), insurans (0.5%), rizab penyelenggaraan (1%), elaun kekosongan (5-8% daripada sewa), dan yuran pengurusan (8-10% daripada sewa), hasil bersih mungkin hanya 3-4%.

Ralat biasa yang lain:

• menggunakan sewa meminta (asking rent) berbanding sewa pasaran yang boleh dicapai
• mengabaikan rizab perbelanjaan modal untuk pembaikan besar (bumbung, HVAC, paip)
• gagal mengambil kira servis hutang semasa mengira pulangan tunai atas tunai

Sentiasa gunakan anggaran konservatif — jika sewa pasaran ialah $2,000, modelkan dengan $1,800 untuk mengambil kira konsesi dan kos pertukaran penyewa.

Hasil sewa kasar = Sewa Tahunan ÷ Harga Hartanah × 100, dan hasil sewa bersih = (Sewa Tahunan − Kekosongan − Perbelanjaan Operasi) ÷ Harga Hartanah × 100.

Ambil hartanah bernilai $300,000 yang disewa pada harga $2,500 sebulan: sewa tahunan ialah $30,000, iaitu hasil kasar 10%. Tolak kekosongan 5% ($1,500) dan perbelanjaan operasi $8,000 serta pendapatan bersih ialah $20,500 — hasil bersih 6.83%.

Angka kasar kelihatan jauh lebih mengujakan berbanding realiti, itulah sebabnya hasil bersih adalah angka yang sebenarnya mencerminkan apa yang masuk ke dalam poket anda setiap tahun.

Hasil sewa datang dalam tiga kedalaman:

• Hasil kasar membahagikan sewa tahunan dengan harga dan mengabaikan setiap kos — bagus untuk perbandingan senarai pantas tetapi boleh memesongkan.
• Hasil bersih menolak kekosongan dan perbelanjaan operasi (cukai, insurans, penyelenggaraan, pengurusan), menunjukkan pulangan sebenar hartanah tanpa leverage.
• Hasil tunai melangkah satu langkah ke hadapan dan menolak bayaran gadai janji, mendedahkan pulangan tunai sebenar ke atas perjanjian berbiaya pinjaman.

Setiap satu mempunyai tujuan: kasar untuk menapis, bersih untuk menilai aset, dan tunai untuk menilai kedudukan berleveraj anda. Sentiasa nyatakan dengan jelas yang mana satu yang anda petik apabila membandingkan hartanah.

Hasil sewa bersih dan kadar cap adalah hampir sama — kedua-duanya membahagikan pendapatan tahunan selepas perbelanjaan operasi mengikut nilai hartanah.

Secara praktikalnya istilah ini digunakan secara bergantian, dengan 'hasil sewa' lebih biasa di pasaran kediaman dan UK/Australia manakala 'kadar cap' mendominasi hartanah komersial AS.

Satu nuansa: hasil kasar mengabaikan perbelanjaan manakala kadar cap tidak pernah mengabaikannya, jadi hanya hasil bersih yang dipetakan dengan kemas ke kadar cap.

Jika anda telah mengira hasil bersih, anda pada asasnya telah mengira kadar cap; gunakan kalkulator kadar cap kami apabila anda mahukan pecahan NOI gaya komersial.

Hasil sewa ialah metrik tajuk utama untuk pelabur beli untuk disewa di UK, Australia, dan Kanada, di mana 'hasil' digunakan jauh lebih banyak daripada terma AS 'kadar cap'.

Hasil beli untuk disewa UK lazimnya berjalan 4-6% kasar di selatan England dan 7-10% di bandar utara, dengan hasil bersih mendarat beberapa mata lebih rendah selepas yuran penyewaan, insurans, dan penyelenggaraan.

Mengikut panduan HMRC dan pemberi pinjaman UK (lihat GOV.UK), pemberi pinjaman beli untuk disewa juga menilai perlindungan sewa — sewa biasanya mesti melebihi 125-145% daripada faedah gadai janji.

Walau apa pun pasaran, modelkan hasil bersih dengan kos tempatan yang realistik dan tempoh kekosongan (void) daripada bergantung pada angka kasar ejen.

Jurang antara hasil kasar dan bersih hampir keseluruhannya adalah kos kekosongan dan operasi.

Kekosongan (tempoh kosong) biasanya berjalan 5-10% daripada sewa tahunan; perbelanjaan operasi — cukai pintu dan tanah, insurans, pembaikan, rizab penyelenggaraan (boleh ditolak di bawah Terbitan IRS 527), dan pengurusan pada 8-12% daripada sewa — selalunya memakan 25-50% daripada jumlah sewa kasar.

Hasil kasar 10% boleh dengan mudah menjadi hasil bersih 5-6% setelah ini ditolak.

Pengajarannya: jangan sekali-kali membeli berdasarkan hasil kasar. Bina bajet perbelanjaan yang realistik, masukkan rizab perbelanjaan modal untuk barangan tiket besar seperti bumbung dan HVAC, dan gunakan hasil bersih terhasil untuk membuat keputusan.

Hasil hanyalah separuh daripada pulangan hartanah — separuh lagi ialah peningkatan modal.

Hartanah berhasilan tinggi di pasaran sekunder menyampaikan aliran tunai semasa yang kukuh tetapi selalunya pertumbuhan harga yang perlahan, manakala hartanah berhasilan rendah di bandar perdana mungkin menghargai lebih cepat.

Jumlah pulangan = hasil sewa + peningkatan. Hartanah hasil bersih 4% yang meningkat nilai 6% setahun boleh mengatasi prestasi hartanah hasil 8% dalam pasaran mendatar.

Tentukan perkara yang anda optimumkan: aliran tunai sekarang (kejar hasil) atau pembinaan kekayaan dari semasa ke semasa (terima hasil yang lebih rendah untuk pertumbuhan), dan nilaikan setiap perjanjian berdasarkan jumlah pulangan, bukan hasil sahaja.

Oleh kerana hasil sewa menormalkan pendapatan berbanding harga, ia adalah cara paling bersih untuk membandingkan hartanah merentas pasaran yang sangat berbeza.

Rumah bernilai $200,000 yang disewa pada harga $1,800 (10.8% kasar) dan rumah bernilai $800,000 yang disewa pada harga $3,500 (5.25% kasar) boleh dibandingkan serta-merta pada hasil walaupun harga mereka berbeza empat kali ganda.

Pelabur menggunakan peta hasil untuk mengesan di mana sewa adalah tinggi berbanding harga — biasanya pasaran aliran tunai — berbanding di mana harga telah mengatasi sewa, menandakan kawasan yang didorong oleh peningkatan atau berpotensi terlalu panas.

Sentiasa bandingkan hasil bersih pada andaian perbelanjaan yang konsisten untuk perbandingan itu adil.

Apabila anda membiayai sewaan, hasil bersih menjadi hasil tunai sebaik sahaja gadai janji ditolak.

Leverage menguatkan pulangan apabila hasil bersih melebihi kadar gadai janji (leverage positif) dan mengurangkannya apabila ia tidak.

Hartanah dengan hasil bersih 7% yang dibiayai pada 6% menghasilkan hasil tunai melebihi 7% ke atas tunai yang dilaburkan lebih kecil; hartanah yang sama dibiayai pada 8% akan melihat hasil tunai jatuh di bawah hasil bersih.

Masukkan bayaran gadai janji tahunan anda ke dalam kalkulator untuk melihat hasil tunai secara terus, dan uji tekanan terhadap kadar yang lebih tinggi sebelum bergantung pada pulangan berleveraj.