Kalkulator Duti Setem

SDLT berfungsi seperti cukai pendapatan: ia adalah sistem hirisan berperingkat. Setiap bahagian harga hartanah yang jatuh dalam lingkungan jalur tertentu akan dicukai pada kadar jalur tersebut, dan hirisan ini akan dijumlahkan untuk menghasilkan jumlah bil SDLT anda. Anda TIDAK membayar kadar jalur tertinggi untuk keseluruhan harga — ini adalah tanggapan salah yang biasa berlaku.

Untuk pembelian kediaman bernilai £350,000 oleh pembeli standard:

• £125,000 pertama dicukai pada kadar 0% (£0)
• £125,000 seterusnya dicukai pada kadar 2% (£2,500)
• £100,000 terakhir jatuh ke dalam jalur 5% (£5,000) — jumlah keseluruhan £7,500, kadar efektif 2.14%

Surcaj (hartanah tambahan +5%, bukan pemastautin +2%) menambah peratusan tetap pada setiap jalur, termasuk jalur permulaan 0%.

Pengiraan ini mesti difailkan kepada HMRC melalui penyata SDLT1 dalam tempoh 14 hari selepas selesai transaksi, yang biasanya diuruskan oleh peguam cara pemindahhakan anda.

Jalur SDLT kediaman berkuat kuasa 1 April 2025 (terpakai untuk transaksi tahun 2026):

• 0% untuk £125,000 pertama
• 2% untuk £125,001–£250,000
• 5% untuk £250,001–£925,000
• 10% untuk £925,001–£1,500,000
• 12% untuk nilai melebihi £1,500,000

Jalur ini telah kembali ke ambang asal daripada ambang lebih tinggi sementara (£250,000 dan £425,000 untuk FTB) yang berkuat kuasa dari September 2022 hingga Mac 2025.

Hartanah bukan kediaman dan kegunaan bercampur menggunakan jalur yang lebih rendah: 0% untuk £150,000 pertama, 2% untuk £150,001–£250,000, 5% untuk nilai melebihi £250,000.

Pembeli rumah pertama mendapat jalur mereka sendiri: 0% untuk £300,000 pertama, 5% untuk £300,001–£500,000 — pelepasan akan hilang sepenuhnya untuk nilai melebihi £500,000.

Alat penerangan kadar duti setem kami menunjukkan pecahan jalur yang tepat untuk harga hartanah anda.

Pelepasan pembeli rumah pertama adalah diskaun SDLT terbesar yang tersedia — namun syaratnya adalah ketat dan had siling £500,000 adalah muktamad.

Anda layak jika setiap pembeli dalam transaksi tersebut tidak pernah memiliki hartanah kediaman pegangan bebas atau pegangan pajakan di mana-mana sahaja di dunia. Mewarisi sebahagian daripada hartanah dikira sebagai pemilikan; tinggal di rumah ibu bapa tidak dikira. Kedua-dua pembeli bersama mesti layak — jika pasangan anda pernah memiliki pangsapuri sebelum ini, pelepasan ini akan terbatal untuk keseluruhan transaksi walaupun anda sendiri tidak pernah memiliki rumah sebelum ini.

Bagi pembelian yang layak sehingga £500,000, anda membayar 0% untuk £300,000 pertama dan 5% untuk bahagian £300,001–£500,000.

Pembelian bernilai £450,000 hanya menelan kos £7,500 untuk pembeli rumah pertama berbanding £12,500 kadar standard — penjimatan sebanyak £5,000. Namun bagaimana jika harganya £510,000? Kadar standard penuh akan dikenakan ke atas keseluruhan harga — iaitu £15,500 berbanding £8,000 jika pelepasan pembeli rumah pertama dilanjutkan. Berunding untuk menurunkan harga kepada £500,000 akan menjimatkan £7,500 untuk SDLT anda.

Jika anda sudah memiliki satu atau lebih hartanah kediaman di mana-mana sahaja di dunia dan anda membeli sebuah lagi hartanah, anda perlu membayar tambahan 5% di atas setiap jalur SDLT. Ini adalah surcaj hartanah tambahan, yang telah dinaikkan daripada 3% kepada 5% pada 31 Oktober 2024 dalam Belanjawan Musim Luruh.

Ia merangkumi:

• rumah kedua
• sewaan percutian
• pelaburan beli-untuk-disewa
• pembelian hartanah kediaman oleh syarikat berhad

Surcaj ini bertindan walaupun pada jalur permulaan 0% — jadi pembelian beli-untuk-disewa bernilai £200,000 akan dikenakan cukai 5% untuk setiap paun (£10,000), bukannya 0% untuk £125K pertama.

Ia TIDAK terpakai jika anda menggantikan satu-satunya kediaman atau kediaman utama anda dan menjual kediaman terdahulu pada hari yang sama. Jika anda menyelesaikan pembelian baharu sebelum menjual yang lama, anda perlu membayar surcaj tersebut terlebih dahulu dan boleh menuntutnya semula daripada HMRC dalam tempoh 12 bulan selepas menjual rumah lama, dengan syarat jualan tersebut berlaku dalam tempoh 36 bulan. Tuntutan semula difailkan melalui borang SDLT16 atau secara dalam talian melalui Government Gateway anda.

Diperkenalkan pada 1 April 2021, surcaj bukan pemastautin UK menambah 2% pada setiap jalur SDLT apabila bukan pemastautin membeli hartanah kediaman di England atau Ireland Utara. Anda dianggap sebagai bukan pemastautin untuk tujuan SDLT jika anda berada secara fizikal di UK kurang daripada 183 hari dalam tempoh 12 bulan sebelum tarikh kuat kuasa transaksi.

Surcaj ini terpakai kepada:

• individu
• pemegang amanah luar UK
• syarikat pemastautin luar UK

Apa yang penting, surcaj 2% ini bertindan dengan surcaj hartanah tambahan 5%: seorang bukan pemastautin yang membeli hartanah beli-untuk-disewa di England akan membayar 7% di atas setiap jalur.

Surcaj ini boleh dituntut semula jika anda menjadi pemastautin UK untuk mana-mana tempoh 183 hari berturut-turut dalam masa 24 bulan selepas pembelian — failkan borang SDLT16 dalam tempoh 24 bulan selepas selesai transaksi untuk menuntut bayaran balik.

Pembelian beli-untuk-disewa tertakluk kepada surcaj hartanah tambahan tidak kira sama ada ia adalah hartanah pelaburan pertama atau kelima belas anda. Surcaj 5% dikenakan pada setiap jalur dari £40,000 ke atas.

Pembelian beli-untuk-disewa bernilai £200,000 dikenakan SDLT sebanyak £10,000 (5% ke atas £200K) berbanding £1,500 untuk hartanah yang sama sebagai kediaman utama — peningkatan sebanyak 567%. Pembelian beli-untuk-disewa bernilai £400,000 pula dikenakan £27,500 berbanding £7,500 kadar standard — tambahan sebanyak £20,000.

Ini menjadikan kos pemilikan sebagai beban besar kepada hasil sewaan: sebuah hartanah yang menjana sewa kasar £15,000/tahun daripada pembelian bernilai £400,000 akan kehilangan hasil sewa kasar selama 18 bulan hanya untuk membayar SDLT.

Pelabur yang menstrukturkan pembelian melalui syarikat berhad membayar surcaj 5% yang sama serta berpotensi dikenakan kadar rata 15% (ATED) untuk hartanah melebihi £500,000 melainkan terdapat pengecualian (perniagaan penyewaan tulen adalah pengecualian yang paling biasa).

Kalkulator duti setem beli-untuk-disewa kami mengambil kira semua faktor ini apabila anda memilih Hartanah tambahan.

Membeli rumah kedua — untuk digunakan sebagai rumah percutian, tempat berehat hujung minggu, atau hartanah yang didiami keluarga — akan mencetuskan surcaj hartanah tambahan sebanyak 5%.

Ujiannya mudah: pada penghujung hari penyelesaian transaksi, adakah anda memiliki lebih daripada satu hartanah kediaman? Jika ya (dan anda tidak menggantikan kediaman utama anda dalam transaksi yang sama), surcaj tersebut akan dikenakan.

Membeli secara bersama dengan seseorang yang sudah memiliki hartanah — contohnya, membantu anak dewasa anda membeli rumah pertama mereka sementara anda mengekalkan rumah sendiri — akan mencetuskan surcaj ke atas keseluruhan pembelian, walaupun salah seorang pembeli ialah pembeli rumah pertama. Langkah penyelesaian alternatif wujud (ibu bapa memberikan hadiah deposit; pembelian tunggal oleh anak yang merupakan pembeli rumah pertama) tetapi memerlukan nasihat undang-undang.

Kalkulator duti setem rumah kedua kami menunjukkan kesan surcaj tersebut: rumah kedua bernilai £450,000 dikenakan bayaran £35,000 berbanding £12,500 untuk pembelian yang sama sebagai kediaman utama — surcaj itu sahaja menelan kos £22,500.

Beberapa transaksi biasa adalah dikecualikan daripada SDLT sepenuhnya:

• Pemindahan antara pasangan suami isteri atau pasangan sivil semasa hubungan perkahwinan — tiada SDLT tanpa mengira nilai.
• Hartanah yang ditinggalkan dalam wasiat kepada waris — tiada SDLT (Cukai Warisan mungkin dikenakan secara berasingan).
• Pemindahan semasa perceraian atau pembubaran perkongsian sivil sebagai sebahagian daripada penyelesaian yang diluluskan oleh mahkamah — tiada SDLT walaupun melibatkan nilai yang besar.
• Hadiah hartanah di mana tiada wang atau hutang gadai janji bertukar tangan — tiada SDLT (tetapi Cukai Keuntungan Modal mungkin dikenakan kepada penderma).
• Hartanah kediaman pegangan bebas di bawah £40,000 — tiada SDLT, dan yang paling penting, tiada surcaj hartanah tambahan juga dikenakan.
• Pegangan bebas bukan kediaman di bawah £150,000 — berkadar sifar.

Pelepasan lain termasuk:

• pelepasan badan kebajikan
• pelepasan kumpulan untuk pemindahan syarikat berkaitan
• pelepasan jual-dan-sewa-semula
• pilihan bahagian awal Hak untuk Membeli / Pemilikan Bersama

Sentiasa sahkan kelayakan anda dengan peguam cara pemindahhakan — tuntutan pelepasan yang salah akan mencetuskan siasatan daripada HMRC.

• Pembeli rumah pertama £200,000: £0 (sepenuhnya dalam jalur 0% untuk pembeli rumah pertama).
• Pembeli standard £200,000: £1,500 (0% untuk £125K + 2% untuk £75K).
• Pembeli rumah pertama £450,000: £7,500 (0% untuk £300K + 5% untuk £150K).
• Pembeli standard £450,000: £12,500 (£2,500 + £10,000).
• Beli-untuk-disewa £450,000: £35,000 (£12,500 standard + £22,500 surcaj).
• Pembeli standard £750,000: £27,500 (0% untuk £125K + 2% untuk £125K (£2,500) + 5% untuk £500K (£25,000) = £27,500).
• Rumah kedua £750,000: £65,000 (£27,500 standard + £37,500 surcaj pada kadar 5% ke atas harga penuh melebihi £40K).
• Rumah kedua bukan pemastautin £1.2M: standard £53,750 + surcaj 5% £60,000 + surcaj 2% £24,000 = £137,750 jumlah keseluruhan.

Ini adalah angka yang dihasilkan oleh penganggar duti setem kami secara serta-merta — tukar nilai input untuk melihat pengiraan anda sendiri.

Hartanah bukan kediaman — kedai, pejabat, gudang, tanah pertanian, tanah kosong — menggunakan jalur SDLT yang lebih rendah daripada kediaman: 0% untuk £150,000 pertama, 2% untuk £150,001–£250,000, dan 5% untuk nilai melebihi £250,000 tanpa had ambang atas.

Hartanah kegunaan bercampur layak mendapat kadar lebih rendah yang sama: contoh klasik ialah pangsapuri di atas kedai, atau rumah ladang dengan tanah pertanian aktif yang luas. Kadar yang lebih rendah berserta ketiadaan surcaj menjadikan klasifikasi kegunaan bercampur ini sangat bernilai — pembelian kegunaan bercampur bernilai £600,000 hanya dikenakan bayaran £19,500 berbanding £20,000 untuk kediaman standard.

Apa yang penting, pelepasan pembeli rumah pertama mahupun surcaj hartanah tambahan 5% tidak terpakai untuk hartanah bukan kediaman/kegunaan bercampur.

HMRC meneliti tuntutan kegunaan bercampur dengan sangat ketat: hartanah yang hanya mempunyai kegunaan bukan kediaman sekadar syarat (contohnya pejabat rumah yang kecil, atau bangunan luar yang digunakan untuk storan) tidak akan layak. Elemen bukan kediaman mestilah ketara dan benar-benar bersifat komersial.

Peringatan: pembelian pukal sebanyak 6 atau lebih hartanah kediaman dalam satu transaksi juga dicukai pada kadar bukan kediaman — Pelepasan Pelbagai Kediaman (Multiple Dwellings Relief) telah dimansuhkan pada 1 Jun 2024.

SDLT hanya merangkumi England dan Ireland Utara.

Scotland menurunkan kuasa percukaian hartanah pada tahun 2015 — hartanah di Scotland menggunakan Cukai Transaksi Tanah dan Bangunan (LBTT), yang ditadbir oleh Revenue Scotland. Jalur LBTT adalah berbeza:

• 0% hingga £145,000 (£175,000 untuk pembeli rumah pertama)
• 2% hingga £250,000
• 5% hingga £325,000
• 10% hingga £750,000
• 12% ke atas

Tambahan Kediaman Tambahan (persamaan Scotland bagi surcaj 5%) meningkat kepada 8% pada April 2024 — lebih tinggi daripada 5% SDLT.

Wales menerima pakai Cukai Transaksi Tanah (LTT) pada April 2018, yang ditadbir oleh Pihak Berkuasa Hasil Wales (WRA). Jalur LTT:

• 0% hingga £225,000
• 6% hingga £400,000
• 7.5% hingga £750,000
• 10% hingga £1.5M
• 12% ke atas

Wales tidak mempunyai pelepasan am untuk pembeli rumah pertama, tetapi ambang kadar sifar sebanyak £225,000 adalah yang tertinggi berbanding mana-mana negara UK yang lain. Kadar LTT yang Lebih Tinggi (surcaj 4% ke atas kediaman tambahan) adalah lebih rendah daripada kadar SDLT.

Kalkulator duti setem ini hanya merangkumi England dan Ireland Utara — untuk Scotland atau Wales, sila rujuk terus kepada Revenue Scotland atau WRA.

• Terlupa tarikh akhir pemfailan 14 hari. SDLT mesti difailkan dan dibayar dalam tempoh 14 hari selepas selesai transaksi; jika terlepas, penalti tetap sebanyak £100 akan dikenakan secara automatik, berserta faedah harian yang terkumpul. Kebanyakan peguam cara pemindahhakan menguruskan perkara ini tetapi SENTIASA pastikan kesahihannya.
• Salah menilai kelayakan pembeli rumah pertama. Kedua-dua pembeli mesti layak; pemilikan terdahulu di mana-mana sahaja di dunia (termasuk warisan) akan membatalkan kelayakan. Had siling £500,000 adalah sangat ketat — harga £500,001 bermakna anda kehilangan keseluruhan pelepasan. Membeli melebihi £500K semata-mata untuk mendapatkan satu lagi bilik tidur tambahan boleh menelan kos £7,500 untuk SDLT tambahan.
• Tidak menuntut semula surcaj hartanah tambahan. Jika anda membeli kediaman utama baharu sebelum menjual kediaman lama, anda telah membayar surcaj 5% terlebih dahulu. Anda mempunyai tempoh 36 bulan dari tarikh pembelian baharu untuk menjual rumah lama, dan 12 bulan dari tarikh jualan untuk menuntut semula — ramai pembeli terlupa tentang perkara ini dan membiarkan wang mereka hangus begitu sahaja di HMRC.
• Salah mengklasifikasikan kegunaan bercampur. Mengisytiharkan hartanah sebagai kegunaan bercampur hanya kerana terdapat pejabat rumah yang kecil atau bangunan luar yang disewa sebahagiannya adalah berisiko — HMRC akan mencabar tuntutan ini dan cukai tertunggak serta penalti boleh dikenakan.
• Terpedaya dengan skim 'pengurangan duti setem'. Penganjur memasarkan struktur kompleks yang menjanjikan penjimatan SDLT yang besar; HMRC biasanya akan membatalkan skim ini di tribunal dan anda akhirnya perlu membayar cukai yang dielakkan berserta penalti sehingga 100%.
• Mengabaikan transaksi berkaitan. Membeli dua hartanah daripada penjual yang sama, atau dua hartanah bersebelahan secara serentak, boleh dianggap sebagai satu transaksi berkaitan tunggal dengan SDLT dikira berdasarkan harga gabungan — ini boleh melonjakkan anda ke dalam jalur cukai yang lebih tinggi.