Wanneer u uw hypotheek moet herfinancieren: bereken break-even punten en bespaar duizenden | 2025 tarieven gids
Anh Quân
Creator
Inhoudsopgave
- Invoering
- Wat is herfinanciering van hypotheek?
- Wanneer moet u uw hypotheek herfinancieren?
- Hoe te berekenen als herfinanciering zinvol is: het break-even punt
- Refinancieringshypotheekcalculator: voorbij het break-even punt
- Hypotheekherfinancieringsvergelijking: uw opties evalueren
- Herfinancieringshypotheekvereisten: komt u in aanmerking?
- Het herfinanciereproces van de hypotheek: stap voor stap
- Speciale overwegingen
- Veel voorkomende herfinancieringsfouten om te vermijden
- Herfinanciering versus blijven bij de huidige hypotheek: definitieve overwegingen
- Conclusie
- Veelgestelde vragen
Invoering
Herfinanciering van een hypotheek is een aanzienlijke financiële beslissing die u mogelijk duizenden dollars kan besparen gedurende de levensduur van uw lening.Het proces is echter niet altijd eenvoudig en de voordelen zijn niet voor iedereen gegarandeerd.De belangrijkste vraag waarmee de meeste huiseigenaren worden geconfronteerd, is niet alleen "hoe" te herfinancieren, maar "wanneer" het financieel zinvol is om dit te doen.
Met fluctuerende hypotheekherfinancieringstarieven, het veranderen van persoonlijke financiële situaties en verschillende beschikbare herfinancieringsopties, vereist het bepalen van het juiste moment om te herfinancieren een zorgvuldige berekening en overweging vereist.Deze uitgebreide gids leidt u door alles wat u moet weten over herfinanciering van de hypotheek, van het begrijpen wanneer u hypotheek kunt herfinancieren tot het berekenen van uw break-even punt en het navigeren van het herfinanciereproces.
Of u nu uw maandelijkse betalingen wilt verlagen, uw leningstermijn wilt verminderen of uw eigen vermogen benut, deze gids helpt u een weloverwogen beslissing te nemen over het herfinancieren van uw hypotheek.
Wat is herfinanciering van hypotheek?
Hypotheekherfinanciering is het proces van het vervangen van uw bestaande woninglening door een nieuwe, meestal om betere voorwaarden te beveiligen.Wanneer u herfinanciert, betaalt u in wezen uw huidige hypotheek af en neemt u een nieuwe lening af.De nieuwe lening kan andere voorwaarden hebben dan uw oorspronkelijke hypotheek, zoals:
- Een lagere rentevoet
- Een andere leningstermijn (korter of langer)
- Een ander leentype (bijvoorbeeld overstappen van een verstelbare snelheid naar een hypotheek met een vaste rente)
- Een ander betalingsbedrag
Veel voorkomende soorten herfinanciering van hypotheek
- Rate-en-termijn herfinanciering: het meest voorkomende type waarbij u uw resterende saldo herfinanciert voor een lagere rente en/of een andere leningstermijn.
- Cash-out herfinanciering: stelt u in staat om meer te lenen dan u aan uw huidige hypotheek verschuldigd bent en het verschil in contanten ontvangt, dat kan worden gebruikt voor thuisverbeteringen, schuldconsolidatie of andere financiële behoeften.
- Cash-in herfinanciering: houdt in dat contant geld wordt gesloten om uw hypotheeksaldo te betalen, waardoor u mogelijk wordt geholpen in aanmerking te komen voor een lagere rente of een particuliere hypotheekverzekering (PMI) te elimineren.
- Geen affinanciering van de slotkosten: de geldschieter dekt de slotkosten in ruil voor een hogere rente gedurende de levensduur van de lening.
- Rentevermindering herfinancieringslening (IRRRL): een gestroomlijnd herfinanciersprogramma voor VA -leningen dat doorgaans minder papierwerk vereist en mogelijk geen beoordeling vereist.
Wanneer moet u uw hypotheek herfinancieren?
Het bepalen van de beste tijd om uw hypotheek te herfinancieren, is afhankelijk van verschillende factoren.Hier zijn belangrijke situaties wanneer herfinanciering logisch kan zijn:
1. Wanneer de rentetarieven aanzienlijk dalen
Een van de meest voorkomende redenen om te herfinancieren is om te profiteren van lagere rentetarieven.Over het algemeen, als de huidige herfinancieringsrente van de hypotheek van vandaag ten minste 0,5% tot 1% lager is dan uw bestaande tarief, kan herfinanciering gunstig zijn.
Bijvoorbeeld op een $ 300.000, 30-jarige hypotheek:
- Huidig tarief: 5,5% = $ 1.703 Maandelijkse betaling
- Nieuw tarief: 4,5% = $ 1.520 maandelijkse betaling
- Maandelijkse besparingen: $ 183
- Jaarlijkse besparingen: $ 2.196
Het tariefverschil dat nodig is om herfinanciering de moeite waard te maken, hangt echter af van uw leningssaldo, hoe lang u van plan bent om in uw huis te blijven en de betrokken herfinancieringskosten.
2. Als u uw leningstermijn wilt wijzigen
Herfinanciering kan u helpen uw leningstermijn aan te passen om beter af te stemmen op uw financiële doelen:
- Het verkorten van uw leningstermijn: als u herfinanciert van een 30-jarige tot een hypotheek van 15 jaar, kunt u elke maand meer betalen, maar zult u het eigen vermogen sneller opbouwen en aanzienlijk besparen op rente gedurende de levensduur van de lening.
- Uit verlenging van uw leningstermijn: als u worstelt met hoge maandelijkse betalingen, kan herfinanciering tot een langere termijn uw maandelijkse verplichting verminderen, hoewel u waarschijnlijk in de loop van de tijd meer meer in totale rente betaalt.
3. Als u wilt converteren tussen vaste en verstelbare tarieven
- Converteren van verstelbaar naar vaste: als u een hypotheek met verstelbare snelheid (ARM) hebt en de beveiliging van een vaste betaling wilt, vooral als de rentetarieven naar verwachting zullen stijgen, kan herfinanciering naar een hypotheek met een vaste rente logisch zijn.
- Converteren van vast tot verstelbaar: als de rentetarieven zijn gedaald en u niet van plan bent om op de lange termijn in uw huis te blijven, kan het overschakelen naar een arm uw maandelijkse betalingen verlagen.
4. Als u uw eigen vermogen moet benutten
Als u een aanzienlijk eigen vermogen in uw huis hebt en contant geld nodig hebt voor grote kosten (thuisrenovaties, collegegeld, schuldconsolidatie), kan een cash-out herfinanciering passend zijn.Hierdoor kunt u meer lenen dan u aan uw huidige hypotheek verschuldigd bent en het verschil in contanten ontvangt.
5. Als u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) wilt verwijderen
Als uw huis in waarde heeft gewaardeerd of u uw hypotheek voldoende hebt betaald zodat u nu 20% of meer eigen vermogen hebt, kan herfinanciering u helpen PMI -betalingen te elimineren, waardoor u jaarlijks honderden dollars bespaart.
6. Wanneer uw kredietscore aanzienlijk is verbeterd
Als uw credit score aanzienlijk is verbeterd sinds u uw oorspronkelijke hypotheek hebt gehaald, kunt u vandaag in aanmerking komen voor betere hypotheekherfinancieringstarieven, waardoor herfinanciering een potentieel geldbesparende beweging wordt.
Hoe te berekenen als herfinanciering zinvol is: het break-even punt
Voordat u herfinancierd is, is het cruciaal om uw break-even punt te berekenen-de tijd die nodig is om uw maandelijkse besparingen te overschrijden om de kosten van herfinanciering te overschrijden.Deze berekening is essentieel om te bepalen wanneer u uw hypotheek moet herfinancieren.
Stap 1: Schat uw herfinancieringsafsluitingskosten
De afsluitingskosten van de herfinanciering variëren doorgaans van 2% tot 5% van uw leningbedrag.Deze kosten kunnen zijn:
- Lening zijn kosten voor het ontstaan van leningen
- Beoordelingskosten
- Titelverzekering
- Kredietcontrolekosten
- Advocaatkosten
- Opnamekosten
- Prepaid interesse
Voor een hypotheek van $ 300.000 kunnen de sluitingskosten variëren van $ 6.000 tot $ 15.000.
Stap 2: Bereken uw maandelijkse besparingen
Trek uw nieuwe maandelijkse betaling af van uw huidige maandelijkse betaling om te bepalen hoeveel u elke maand bespaart.
Bijvoorbeeld:
- Huidige betaling: $ 1.703
- Nieuwe betaling: $ 1.520
- Maandelijkse besparingen: $ 183
Stap 3: Bepaal uw break-even punt
Verdeel uw totale sluitingskosten door uw maandelijkse besparingen om te ontdekken hoeveel maanden deze duurt om de kosten van herfinanciering terug te vorderen.
Ons voorbeeld gebruiken:
- Totale sluitingskosten: $ 9.000
- Maandelijkse besparingen: $ 183
- Break-even punt: $ 9.000 ÷ $ 183 = 49 maanden (ongeveer 4 jaar)
Dit betekent dat u minimaal 4 jaar in uw huis moet blijven om herfinanciering de moeite waard te maken.
Met behulp van een herfinancieringsbreak-even calculator
Een herfinancieringsbreak-even calculator automatiseert dit proces, rekening houdend met:
- Uw huidige leninggegevens
- Voorgestelde nieuwe leningsvoorwaarden
- Geschatte sluitingskosten
- Belastingimplicaties
- Hoe lang je van plan bent om bij je thuis te blijven
Veel online rekenmachines helpen u ook om uw besparingen in de loop van de tijd te visualiseren en verschillende herfinancieringsscenario's te vergelijken.
Refinancieringshypotheekcalculator: voorbij het break-even punt
Hoewel de break-even berekening belangrijk is, moet een uitgebreide herfinancieringshypotheekcalculator aanvullende factoren overwegen:
1. Totale rentebersen
Bereken het verschil in totale rente die wordt betaald tussen uw huidige hypotheek en de nieuwe gedurende de volledige looptijd van elke lening.
Voor een hypotheek van $ 300.000, 30 jaar:
- Op 5,5%: totale rente betaald = $ 313,212
- Op 4,5%: totale rente betaald = $ 247,220
- Rentebarsten = $ 65,992
2. Impact op het vermogen
Overweeg hoe herfinanciering uw algemene financiële beeld beïnvloedt:
- Kun je met een lagere maandelijkse betalingen je elders meer investeren?
- Zal een kortere term u helpen om het eigen vermogen sneller op te bouwen?
- Hoe beïnvloedt de beslissing uw pensioenplanning?
3. Belastingimplicaties
Hypotheekrente is voor veel huiseigenaren fiscaal aftrekbaar.Een herfinanciering met een lagere rentevoet betekent minder betaald rente, wat uw belastingaftrek zou kunnen verminderen.Raadpleeg een fiscale professional om te begrijpen hoe herfinanciering uw belastingsituatie kan beïnvloeden.
4. Kanskosten
Overweeg wat u nog meer zou kunnen doen met het geld dat wordt gebruikt voor sluitingskosten.Kan het beleggen van dat geld beter rendement opleveren dan de besparingen van herfinanciering?
Hypotheekherfinancieringsvergelijking: uw opties evalueren
Bij het overwegen of ze moeten herfinancieren, is het handig om verschillende scenario's te vergelijken.Hier is een sjabloon om uw huidige hypotheek te vergelijken met mogelijke herfinancieringsopties:
| Criteria | Huidige hypotheek | Herfinancieringsoptie 1 | Herfinancieringsoptie 2 |
|---|---|---|---|
| Leenbedrag | $ 300.000 | $ 300.000 | $ 300.000 |
| Rente | 5,5% | 4,5% | 4,25% |
| Leningstermijn | 30 jaar | 30 jaar | 15 jaar |
| Maandelijkse betaling | $ 1.703 | $ 1.520 | $ 2.266 |
| Maandelijkse besparingen | - | $ 183 | -$ 563 (hogere betaling) |
| Sluitingskosten | - | $ 9.000 | $ 9.000 |
| Break-even punt | - | 49 maanden | Nvt (hogere betaling) |
| Totale rente betaald | $ 313,212 | $ 247,220 | $ 107,803 |
| Totale rentebersen | - | $ 65,992 | $ 205,409 |
Deze vergelijking illustreert hoe verschillende herfinancieringsopties kunnen leiden tot zeer verschillende resultaten.Terwijl optie 1 onmiddellijke maandelijkse besparingen biedt, resulteert optie 2 in veel grotere renteberden gedurende de levensduur van de lening ondanks de hogere maandelijkse betaling.
Herfinancieringshypotheekvereisten: komt u in aanmerking?
Voordat u wordt beslist wanneer u moet herfinancieren, zorgt u ervoor dat u voldoet aan de fundamentele herfinancieringshypotheekvereisten:
1. Credit score
De meeste geldschieters vereisen een minimale credit score van 620 voor conventionele herfinancieringen, hoewel betere tarieven doorgaans beschikbaar zijn voor die met scores boven 740. Voor FHA -leningen kunt u in aanmerking komen met een score zo laag als 580.
2. Home Equity
Meestal heb je minimaal 20% eigen vermogen in je huis nodig voor een conventionele herfinanciering.Voor cash-out herfinancieringen vereisen geldschieters vaak dat u 20% eigen vermogen behoudt na het nemen van het geld, waardoor u beperkt hoeveel u kunt lenen.
3. Schuld-tot-inkomen ratio (DTI)
De meeste geldschieters geven de voorkeur aan een DTI -ratio van 43% of minder, wat betekent dat uw maandelijkse schuldbetalingen (inclusief uw hypotheek) niet meer dan 43% van uw bruto maandelijkse inkomsten mogen bedragen.
4. Werkgelegenheid en inkomensstabiliteit
Lenders willen stabiele werkgelegenheid en betrouwbare inkomsten zien om ervoor te zorgen dat u uw leningbetalingen kunt doen.
5. Eigenschapsconditie
Uw huis heeft waarschijnlijk een beoordeling nodig om de waarde ervan te bevestigen en het moet aan bepaalde voorwaarden vereisten voldoen.
Het herfinanciereproces van de hypotheek: stap voor stap
Als u hebt vastgesteld dat herfinanciering zinvol is voor uw situatie, is dit wat u kunt verwachten tijdens het herfinancieringsproces van de hypotheek:
1. Controleer uw krediet
Bekijk uw kredietrapporten en scores om te begrijpen waar u staat en pakt problemen aan voordat u solliciteert.
2. Onderzoek en vergelijken geldschieters
Koop rond voor de beste herfinancieringstarieven en voorwaarden van de hypotheek.Overweeg niet alleen de rentevoet, maar ook de slotkosten, geldschietingskosten en de algehele reputatie van klantenservice.
3. Verzamel documentatie
Bereid het benodigde papierwerk voor, dat meestal omvat:
- Recente loonstenen
- W-2 vormen en belastingaangifte van de afgelopen twee jaar
- Bankafschriften en activa -rekeninggegevens
- Huidige hypotheekverklaringen
- Huiseigenaren verzekeringspolis
- Foto -ID
4. Solliciteer bij meerdere geldschieters
Stuur aanvragen in bij verschillende geldschieters binnen een korte periode (over het algemeen 14-45 dagen) om de impact op uw credit score te minimaliseren.
5. Vergrendel uw tarief
Zodra u een gunstig aanbod ontvangt, overweegt u uw rentetarief te vergrendelen om te beschermen tegen marktschommelingen tijdens het afsluitingsproces.
6. Toonevaluatie
De geldschieter zorgt ervoor dat een taxateur de waarde van uw huis beoordelt.
7. Underwriting
De kredietgever beoordeelt al uw informatie om een definitieve beslissing over uw lening te nemen.
8. Sluiting
Teken het laatste papierwerk en betaal eventuele sluitingskosten die niet in de lening zijn gerold.
Speciale overwegingen
Geen affinanciering van de slotkosten: is het het waard?
Een herfinanciering van geen slotkosten lijkt misschien aantrekkelijk, omdat u vooraf uitgaven vermijdt, maar er is een afweging:
- U ontvangt meestal een hogere rente
- De slotkosten kunnen worden opgerold in uw leningssaldo, waardoor uw schuld wordt verhoogd
- Uw break-even puntberekening verandert aanzienlijk
Voorbeeld:
- Standaard herfinanciering: 4,5% tarief met $ 9.000 aan sluitingskosten
- Geen affinanciering van de sluitingskosten: 4,875% tarief met $ 0 vooraf kosten
- Verschil in maandelijkse betaling: $ 70 ($ 1.520 versus $ 1.590)
- Extra rente over 30 jaar: $ 25.200
Voor sommige huiseigenaren, vooral degenen die van plan zijn om binnen een paar jaar te verhuizen, kan een herfinanciering zonder slotkosten logisch zijn ondanks het hogere tarief.
Cash-out herfinancieringscalculator: toegang tot uw eigen vermogen
Bij het overwegen van een cash-out herfinanciering, gebruik een gespecialiseerde cash-out herfinancieringscalculator om te bepalen:
- Hoeveel eigen vermogen heeft u toegang (meestal tot 80% van de waarde van uw huis minus uw huidige hypotheekbalans)
- Uw nieuwe maandelijkse betaling
- De totale leenkosten in vergelijking met andere financieringsopties (zoals een lening van het eigen vermogen of kredietlijn)
Vergeet niet dat hoewel een cash-out herfinanciering een lagere rente kan bieden dan andere vormen van lenen, u de schuld over een veel langere periode uitbreidt en uw huis in gevaar brengt als u geen betalingen kunt doen.
Rentevermindering herfinancieringslening (IRRRL) voor VA -leningen
Als u een VA -lening heeft, biedt de herfinancieringslening van de rentevermindering (soms een "gestroomlijnde herfinanciering" genoemd) vereenvoudigd herfinanciering met:
- Geen inkomensverificatie vereist
- Geen beoordeling in de meeste gevallen
- Verminderd papierwerk
- Lagere financieringskosten in vergelijking met een reguliere VA -lening
Om in aanmerking te komen, moet u certificeren dat u momenteel woont of eerder in het huis hebt gewoond, en de herfinanciering moet een "netto tastbaar voordeel" bieden, zoals een lagere rente of een overstap van een instelbare naar een hypotheek met een vaste snelheid.
Veel voorkomende herfinancieringsfouten om te vermijden
1.. Alleen focussen op de rente
Hoewel het beveiligen van een lagere rente belangrijk is, negeer je andere factoren zoals het sluiten van de kosten, de leningstermijn en hoe lang je van plan bent om in uw huis te blijven.
2.. Uit uw leningstermijn te vaak verlengd
Herhaaldelijk herfinanciering en resetten tot een termijn van 30 jaar kan u veel langer in de schulden houden dan gepland, waardoor de totale betaalde rente in de loop van de tijd aanzienlijk wordt verhoogd.
3. Te veel geld uithalen
Het gebruik van uw huis als geldautomaat kan uw eigen vermogen uithollen en u het risico lopen meer dan uw huis te verschuldigd zijn als de waarde van onroerend goed afneemt.
4. Niet winkelen
Tarieven en sluitingskosten kunnen aanzienlijk variëren tussen geldschieters.Het verkrijgen van offertes uit meerdere bronnen kan u duizenden besparen.
5. Negerend de APR
Het jaarlijkse percentage (APR) weerspiegelt de werkelijke leenkosten, inclusief vergoedingen en sluitingskosten.Twee leningen met dezelfde rente kunnen zeer verschillende APR's hebben.
6. Refinanciering te vaak
Elke herfinanciering komt met kosten.Frequent herfinanciering kan de voordelen teniet doen die u probeert te bereiken.
Herfinanciering versus blijven bij de huidige hypotheek: definitieve overwegingen
Terwijl u weegt of u moet herfinancieren of bij uw huidige hypotheek blijft, overweeg deze laatste punten:
Toekomstplannen
Als u van plan bent om binnen een paar jaar te verhuizen, is herfinanciering misschien niet logisch, zelfs met gunstige tarieven, omdat u uw break-even punt niet bereikt.
Markttiming
Hoewel het onmogelijk is om de markt perfect te timen, moet je je bewust zijn van trends in de algemene rentevoet.Als de tarieven historisch laag zijn en naar verwachting zullen stijgen, is het misschien een goed moment om een vast tarief te vergrendelen.
Uw financiële stabiliteit
Herfinanciering komt met voorafgaande kosten.Zorg ervoor dat uw financiële situatie stabiel genoeg is om deze kosten aan te kunnen, vooral als u ze niet in de lening rolt.
Alternatieve opties
Overweeg alternatieven voor herfinanciering, zoals:
- Extra hoofdbetalingen doen op uw huidige hypotheek
- Een leningaanpassing aanvragen als u worstelt met betalingen
- Een lening van een thuis-aandelen gebruiken in plaats van een herfinanciering
Conclusie
Bepalen wanneer u uw hypotheek moet herfinancieren, vereist het in evenwicht brengen van meerdere factoren, van de huidige herfinancieringstarieven tot uw woningbouwplannen op de lange termijn.Door zorgvuldig uw break-even punt te berekenen en de volledige financiële impact van herfinanciering te overwegen, kunt u een weloverwogen beslissing nemen die aansluit bij uw doelen.
Vergeet niet dat hoewel vuistregels zoals "herfinanciering wanneer de tarieven met 1%dalen" een nuttig startpunt bieden, uw specifieke situatie een andere aanpak kan vragen.Gebruik de herfinancieringsbreak-even calculator en vergelijkingstools in deze handleiding om uw opties grondig te evalueren.
Uiteindelijk is de beste tijd om te herfinancieren wanneer het u helpt uw financiële doelstellingen te bereiken - of dat nu maandelijkse betalingen vermindert, uw leningstermijn verkort, PMI elimineert of toegang krijgt tot eigen vermogen voor belangrijke kosten.
Door een doordachte, berekende benadering van herfinanciering te volgen, kunt u mogelijk duizenden dollars besparen en uw algehele financiële gezondheid verbeteren.
Gebruik onze uitgebreide herfinancieringshypotheekcalculator om uw eigen scenario's uit te voeren en zet de eerste stap om uw hypotheek met vertrouwen te optimaliseren.
Veelgestelde vragen
Hoe vaak kan ik mijn hypotheek herfinancieren?
Er is technisch gezien geen wettelijke limiet voor hoe vaak u uw hypotheek kunt herfinancieren.Sommige geldschieters leggen echter een wachttijd op (meestal zes maanden) tussen herfinancieringen.Houd er rekening mee dat elke herfinanciering de sluitingskosten oplevert, dus frequent herfinanciering kan uw potentiële besparingen teniet doen.
Wat is de minimale credit score die nodig is om te herfinancieren?
Voor conventionele herfinancieringen hebben de meeste geldschieters een minimale score van 620 nodig, hoewel sommige 640 of hoger nodig hebben.FHA -leningen kunnen scores toestaan zo laag als 580. Voor de beste herfinancieringsrente van de hypotheek, gericht op een score van 740 of hoger.
Kan ik herfinancieren als mijn huis in waarde is gedaald?
Het is uitdagender maar nog steeds mogelijk.Overheidsprogramma's zoals HARP (Home Affordable Refinance Program) zijn specifiek ontworpen voor onderwaterhypotheken.Bovendien hebben FHA- en VA -leningen herfinancieringsopties gestroomlijnd die mogelijk geen beoordeling vereisen.
Moet ik punten betalen om mijn rente te verlagen bij het herfinancieren?
Kortingspunten worden vooraf betaald om uw rentevoet te verlagen.Of ze het waard zijn, hangt af van hoe lang je de hypotheek behoudt.Verdeel de kosten van de punten door uw maandelijkse besparingen om de extra break-even periode te vinden en te bepalen of u de lening zo lang houdt.
Kan ik herfinancieren als ik te laat ben met hypotheekbetalingen?
De meeste geldschieters geven de voorkeur aan leners zonder late betalingen in de afgelopen 12 maanden.Sommige herfinanciersprogramma's, met name door de overheid gesteunde, kunnen echter meer vergevingsgezind zijn.Als u worstelt met betalingen, kijk dan naar herfinanciersprogramma's voor ontberingen of praat met een woningadviseur die is goedgekeurd door het Department of Housing and Urban Development (HUD).