Calculator Costuri de Încheiere

Costurile de încheiere ale cumpărătorului se ridică de obicei la 2-5% din prețul locuinței, în timp ce costurile vânzătorului ajung la 6-10% (comisionul agentului reprezentând cea mai mare parte a diferenței). Pentru o casă de 400.000 $, un cumpărător ar putea plăti 8.000-20.000 $ în costuri de încheiere pe lângă avans, în timp ce un vânzător ar putea plăti 24.000-40.000 $. Cele mai mari variabile sunt cota taxei de transfer din statul dumneavoastră, dacă căutați creditori cu comisioane competitive și dacă negociați concesii din partea vânzătorului. Calculatorul nostru utilizează rate reale ale taxelor de transfer pentru toate cele 50 de state plus DC pentru a vă oferi o estimare personalizată.

Cumpărătorii plătesc taxe legate de credit: comision de acordare (0,5-1% din împrumut), evaluare (300-600 $), asigurare de titlu pentru creditor și proprietar (0,5-1% din preț), taxe de escrow/decontare, taxe de înregistrare, măsurători cadastrale și plăți în avans (impozit pe proprietate, asigurarea locuinței și dobânda ipotecară colectate în contul escrow). Vânzătorii plătesc comisionul agentului imobiliar (de obicei 5-6% din prețul de vânzare), asigurarea de titlu a proprietarului, taxa de transfer, taxele escrow și adesea un credit pentru reparații sau o garanție imobiliară. Într-o piață favorabilă cumpărătorilor, vânzătorii acceptă frecvent concesii care acoperă o parte din costurile cumpărătorului — programul FHA permite până la 6%, cel convențional până la 3-6%, în funcție de avans.

Costurile de încheiere sunt taxele și cheltuielile plătite în avans la finalizare pentru a încheia o tranzacție imobiliară — separat de avans. Acestea compensează creditorii, companiile de titlu, birourile guvernamentale și furnizorii de servicii pentru munca depusă la transferul și finanțarea proprietății.

Acest calculator estimează fiecare taxă ca procent din prețul locuinței sau valoarea împrumutului ori ca sumă fixă, apoi le însumează într-un total și un procent din prețul de cumpărare. Estimările pentru cumpărători adaugă și avansul pentru a afișa numerarul total necesar la încheiere.

Principalele categorii de costuri sunt:

• Comisioanele creditorului — taxe de acordare, subscriere și evaluare
• Titlu și decontare — asigurare de titlu pentru creditor și proprietar, taxe escrow sau onorarii juridice
• Taxe guvernamentale — taxe de înregistrare și taxe de transfer de stat sau locale
• Plăți în avans și escrow — impozit pe proprietate, asigurarea locuinței și dobândă plătită în avans

Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorilor (CFPB) publică formularele standardizate de Estimare a Împrumutului și Decontare care detaliază aceleași categorii, astfel încât rezultatul calculatorului se potrivește direct cu documentele furnizate de creditorul dumneavoastră.

Începeți prin introducerea prețului locuinței, apoi a valorii împrumutului, a rolului de cumpărător sau vânzător și a statului — calculatorul afișează instantaneu o defalcare detaliată și un total. Urmați acești pași pentru cea mai precisă estimare:

• Introduceți prețul locuinței — folosiți prețul real din contract, nu prețul de listă
• Setați valoarea împrumutului — cumpărătorii introduc principalul ipotecar; vânzătorii îl pot lăsa necompletat
• Alegeți cumpărător sau vânzător — acest lucru modifică taxele care vi se aplică
• Selectați statul — ratele taxelor de transfer diferă semnificativ, schimbând astfel considerabil totalul

Exemplu practic: un cumpărător care achiziționează o casă de 400.000 $ cu un credit de 320.000 $ în California are costuri de încheiere de aproximativ 12.000 $ (circa 3% din preț), plus avansul pentru totalul numerarului de la încheiere.

Tratați rezultatul ca pe o estimare de planificare. Când aplicați, creditorul trebuie să trimită o Estimare a Împrumutului în termen de trei zile lucrătoare conform regulilor CFPB, iar dumneavoastră puteți compara acel document linie cu linie față de această proiecție pentru a depista orice taxe exagerate înainte de a vă angaja.

Costurile de încheiere ale unui cumpărător sunt compuse din aproximativ o duzină de elemente recurente, fiecare fiind legat de un serviciu specific din procesul ipotecar și de titlu. Înțelegerea a ceea ce acoperă fiecare vă ajută să observați ce taxe sunt negociabile.

Elementele comune pentru cumpărători includ:

• Comisionul de acordare — taxa percepută de creditor pentru procesarea împrumutului, adesea 0,5-1% din valoarea creditului
• Evaluarea și raportul de credit — taxe ale terților pentru evaluarea locuinței și verificarea istoricului de credit
• Asigurarea de titlu — o poliță pentru creditor (obligatorie) și o poliță opțională pentru proprietar care vă protejează capitalul
• Taxa escrow sau de decontare — plătită agentului de încheiere sau avocatului
• Taxele de înregistrare și de transfer — taxe guvernamentale pentru înregistrarea actului de proprietate
• Plăți în avans — impozit pe proprietate, asigurarea locuinței și dobândă plătită în avans finanțate în contul escrow

Vânzătorii au un set diferit, dominat de comisionul agentului imobiliar, de obicei 5-6% din prețul de vânzare, plus partea lor din taxa de transfer și costurile de titlu.

Atât CFPB, cât și Freddie Mac oferă ghiduri pe înțelesul tuturor care descriu fiecare dintre aceste elemente, iar fiecare taxă va reapărea în Decontul final de încheiere.

Statul în care vă aflați este cel mai important motiv pentru care doi cumpărători cu prețuri identice ale locuințelor plătesc costuri de încheiere diferite, în principal din cauza taxelor de transfer imobiliar. Unele state nu percep nicio taxă, în timp ce altele taxează un procent însemnat din prețul de vânzare.

Câteva state — inclusiv Texas, Alaska și Indiana — nu impun nicio taxă de transfer la nivelul întregului stat, în timp ce altele, precum Delaware, aplică printre cele mai ridicate tarife din țară. Comitatele și orașele locale pot adăuga propriile taxe de transfer peste tariful de stat.

Regulile statului influențează, de asemenea:

• Implicarea unui avocat — state precum New York și Massachusetts impun în mod obișnuit prezența unui avocat la încheiere
• Prețul asigurării de titlu — multe state reglementează direct tarifele primelor
• Cine plăteste în mod obișnuit fiecare taxă — obiceiul local atribuie taxa de transfer în mod diferit cumpărătorului sau vânzătorului

Acest calculator aplică rate specifice ale taxelor de transfer pentru toate cele 50 de state plus DC. Deoarece aceste rate și reguli sunt stabilite de parlamentele statale și se pot schimba, verificați cifrele actuale la departamentul de venituri al statului sau la Conferința Națională a Legislativelor de Stat înainte de a vă finaliza bugetul.

Cea mai costisitoare greșeală legată de costurile de încheiere este tratarea primei Estimări a Împrumutului ca fiind definitivă și neefectuarea de căutări pe piață — taxele pentru titlu, decontare și serviciile creditorului pot varia semnificativ de la un furnizor la altul.

Feriți-vă de aceste erori frecvente:

• Necompararea Estimărilor de Împrumut — CFPB încurajează obținerea de oferte de la mai mulți creditori și compararea acestora cap la cap
• Uitarea plăților în avans — depozitele escrow pentru impozitul pe proprietate și asigurare pot adăuga mii de dolari peste taxele cotate
• Ignorarea poliței de titlu a proprietarului — adesea o puteți achiziționa separat de polița obligatorie a creditorului
• Trecerea cu vederea a concesiilor vânzătorului — cumpărătorii din piețe mai lente pot negocia ca vânzătorul să acopere o parte din costuri
• Golirea tuturor fondurilor pentru avans — lăsând fără nicio rezervă pentru costurile de încheiere și fondul de urgență
• Presupunerea că toate taxele sunt fixe — taxele de înregistrare și de transfer sunt stabilite, dar multe taxe pentru servicii sunt negociabile

Vânzătorii subestimează de obicei impactul total al comisionului plus taxa de transfer și costurile de titlu. Consultarea Decontului de încheiere cu cel puțin o zi înainte de semnare, așa cum permite regula de revizuire CFPB de trei zile, vă oferă timp să contestați erorile înainte ca banii să fie transferați.

Puteți reduce semnificativ costurile de încheiere căutând diferiți furnizori, negocind concesii și programând inteligent data încheierii — fără ca vreunul dintre acești pași să schimbe calitatea creditului primit.

Strategii dovedite:

• Comparați mai multe Estimări de Împrumut — CFPB recomandă colectarea de oferte de la mai mulți creditori pentru a reduce taxele prin concurență
• Cereți concesii de la vânzător — un vânzător poate fi de acord să plătească o parte din costuri, în special într-o piață a cumpărătorului
• Solicitați credite de la creditor — acceptați o rată a dobânzii ușor mai ridicată în schimbul unor taxe inițiale reduse
• Căutați separat asigurarea de titlu — polița proprietarului este adesea deschisă concurenței
• Încheiați tranzacția aproape de sfârșitul lunii — acest lucru reduce numărul de zile de dobândă plătită în avans la finalizare

Multe state și agenții locale derulează programe de asistență pentru prima achiziție de locuințe care oferă granturi sau credite iertate pentru costurile de încheiere; HUD menține directoare cu agenții de consiliere locativă aprobate care vă pot îndruma spre acestea.

Ponderați cu atenție compromisurile. Creditele de la creditor scad numerarul necesar astăzi, dar cresc dobânda pe întreaga durată, așa că folosiți acest calculator împreună cu un instrument de plată a ipotecii pentru a compara costul total al fiecărei opțiuni.

Majoritatea costurilor de încheiere nu sunt direct deductibile fiscal, dar câteva elemente specifice sunt — iar regulile depind de alegerea de a deduce elementele separat pe declarația dumneavoastră federală.

Conform Serviciului de Venituri Interne (IRS), elementele cel mai des deductibile în anul achiziției includ:

• Impozitele pe proprietate plătite în avans — partea pe care o rambursați sau o plătiți la încheiere, supusă plafonului general de deducere a taxelor de stat și locale
• Punctele ipotecare — taxele de acordare care reprezintă dobânda plătită în avans pentru o reședință principală pot fi deductibile, uneori integral în primul an
• Dobânda ipotecară plătită în avans — dobânda colectată la încheiere pentru restul lunii

Costuri precum taxele de evaluare, asigurarea de titlu, comisioanele escrow și taxele de înregistrare sunt în general nedeductibile. În schimb, multe dintre ele se adaugă la baza de cost a proprietății, ceea ce poate reduce câștigul impozabil atunci când o veți vinde în cele din urmă.

Deoarece deductibilitatea depinde de situația dumneavoastră specifică și de legislația fiscală actuală, consultați Publicația IRS 530 („Informații fiscale pentru proprietarii de locuințe”) și un consultant fiscal calificat înainte de a revendica orice deducere a costurilor de încheiere.

Fiecare tip de credit presupune aceleași costuri de încheiere de bază, dar creditele FHA și cele de refinanțare adaugă taxe distincte pentru care merită să faceți un buget separat.

Diferențe cheie pe care să le planificați:

• Creditele FHA — necesită o primă de asigurare ipotecară plătită în avans (UFMIP) de 1,75% din valoarea împrumutului, care poate fi inclusă în credit în loc să fie plătită în numerar la încheiere
• Contribuțiile vânzătorului la creditele FHA — Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) permite vânzătorilor să contribuie cu până la 6% din prețul de vânzare pentru costurile cumpărătorului, un prag mai generos decât limitele convenționale obișnuite
• Creditele convenționale — limitele pentru concesiile vânzătorului variați în funcție de avans, crescând în general pe măsură ce avansul este mai mare
• Refinanțările — plătiți din nou taxele creditorului, de evaluare și de titlu, dar fără comisionul agentului sau transferul de proprietate

Deoarece o refinanțare declanșează în continuare majoritatea taxelor de acordare și de titlu, vizualizarea pentru cumpărători a acestui calculator aproximează costurile de încheiere pentru refinanțare atunci când introduceți noua valoare a creditului.

Regulile programelor de la HUD, Fannie Mae și Freddie Mac sunt actualizate periodic, așa că confirmați tarifele UFMIP actuale și limitele de contribuție cu creditorul dumneavoastră înainte de a vă baza pe ele.

Costurile de încheiere sunt taxe unice pentru servicii, plățile în avans reprezintă plăți anticipate pentru cheltuieli recurente, iar numerarul necesar la încheiere este marele total adus la semnarea contractului — trei cifre înrudite, dar distincte pe Decontul dumneavoastră de încheiere.

Iată cum se diferențiază:

• Costurile de încheiere — taxe pentru servicii care finalizează tranzacția, cum ar fi acordarea, evaluarea, titlul și comisioanele escrow
• Plățile în avans — bani colectați anticipat pentru a alimenta contul escrow destinat impozitului pe proprietate, asigurării locuinței și dobânzii pe care oricum ați datora-o
• Numerarul necesar la încheiere — avansul dumneavoastră plus totalul costurilor de încheiere și al plăților în avans, minus orice credite de la creditor sau vânzător

Plățile în avans nu sunt negociabile în modul în care sunt taxele pentru servicii, deoarece ele reprezintă cheltuieli curente reale colectate pur și simplu în avans. Înțelegerea acestei împărțiri vă ajută să comparați corect creditorii: un creditor ar putea face reclamă la taxe mici în timp ce colectează mai mulți bani sub formă de plăți în avans.

Formularul de Decont de încheiere al CFPB grupează explicit aceste rânduri, iar rezultatul pentru cumpărător al acestui calculator reflectă această structură, afișând costurile detaliate plus o cifră separată pentru totalul numerarului necesar la încheiere.