Calculator IRR

Atractivitatea IRR este intuitivă: vă indică rata de rentabilitate pe care o obține proiectul dumneavoastră, exprimată ca un singur procent pe care îl puteți compara direct cu costul capitalului sau cu investițiile alternative. Este indicatorul pe care îl citează orice antreprenor și investitor de capital de risc.

But IRR has subtle traps:

• presupune că fluxurile de numerar intermediare sunt reinvestite la rata IRR în sine (nerealist pentru rate mari)
• poate genera valori multiple atunci când fluxurile de numerar își schimbă semnul
• poate duce la concluzii greșite atunci când se compară proiecte reciproc exclusive de dimensiuni diferite

Pentru majoritatea deciziilor, calculați atât IRR, cât și NPV și lăsați-le să se confirme reciproc.

După cum explică programa CFA Institute, Modified IRR (MIRR) rezolvă două dintre principalele slăbiciuni ale IRR:

• ipoteza nerealistă de reinvestire
• problema IRR-urilor multiple

MIRR separă în mod explicit rata de finanțare (utilizată pentru a actualiza ieșirile) de rata de reinvestire (utilizată pentru a capitaliza intrările), apoi calculează o singură rată care le egalează la sfârșitul proiectului.

MIRR este întotdeauna unic și este, în general, mai conservator decât IRR. Pentru capitalul privat și finanțele corporative, IRR rămâne dominant, dar MIRR câștigă teren ca o măsură mai realistă.

IRR este rata de actualizare care face ca NPV-ul tuturor fluxurilor de numerar să fie egal cu zero, deci nu există o formulă simplă directă — se rezolvă prin iterație. În practică, testați ratele de actualizare până când NPV trece de zero, ceea ce face instantaneu acest calculator.

O investiție de 50.000 $ care generează 70.000 $ în trei ani are un IRR de aproximativ 11,9%, rata anuală compusă care egalează acele fluxuri de numerar.

IRR exprimă rentabilitatea ca un singur procent, ceea ce este intuitiv, în timp ce NPV exprimă valoarea în dolari. IRR răspunde la întrebarea „ce rată de profit aduce investiția?”, iar NPV răspunde la „câtă valoare/bogăție creează?”

Pentru ierarhizarea proiectelor de dimensiuni diferite, NPV este mai de încredere; pentru evaluarea rapidă a unui singur proiect în raport cu o rată de referință, IRR este mai practic.

Majoritatea analiștilor le calculează pe ambele — folosiți calculatorul nostru NPV împreună cu acest instrument. (Pe site-ul nostru sunt disponibile și alte instrumente utile, cum ar fi un calculator ore pentru calcul ore și calculare ore — ideal ca calculator ore lucrate sau calculator ore munca pentru a înțelege cum se calculeaza orele —, un calculator de ore, un calculator varsta sau calculator de varsta pentru a afla cati ani am, un calculator fractii, un calculator zodie sau calcul zodie, un instrument pentru a determina un numar de zile intre doua date, precum și utilitare ca calculator volum apa, calculator putere electrica sau calculator ritm alergare).

Un IRR bun este cel care depășește cu mult costul capitalului, dar valorile de referință variază foarte mult:

• Investitorii de pe piețele publice de acțiuni ar putea fi mulțumiți cu 8–10%
• Tranzacțiile imobiliare vizează adesea 12–20%
• Fondurile de private equity și venture capital urmăresc frecvent 20–30% sau mai mult pentru a compensa riscul și lipsa de lichiditate

Comparați întotdeauna IRR cu rata de referință specifică acelei clase de active, nu cu o cifră universală.

Regula de decizie este simplă: acceptați un proiect atunci când IRR-ul său depășește rata de referință (rentabilitatea minimă acceptabilă) și respingeți-l când IRR scade sub aceasta.

Rata de referință este de obicei egală cu costul capitalului plus o primă de risc.

Diferența dintre IRR și rata de referință — „marja” — indică ce marjă de siguranță aveți în cazul în care estimările fluxurilor de numerar se dovedesc a fi prea optimiste.

Atunci când fluxurile de numerar ale unui proiect își schimbă semnul de mai multe ori — de exemplu, o ieșire, apoi intrări, urmate de un cost mare de ecologizare sau închidere — ecuația IRR poate avea mai multe soluții valide din punct de vedere matematic. Această problemă a „IRR-urilor multiple” face ca indicatorul să fie ambiguu pentru fluxurile de numerar neconvenționale.

În aceste cazuri, bazați-vă pe NPV sau pe IRR modificat (MIRR), care oferă întotdeauna un singur rezultat ușor de interpretat.

Un defect subtil, dar important, este că IRR presupune implicit că fluxurile de numerar intermediare sunt reinvestite la rata IRR în sine. Pentru un proiect cu un IRR de 30%, se presupune că puteți continua să reinvestiți la 30% — ceea ce este adesea nerealist.

Acest lucru umflă rentabilitatea aparentă a proiectelor cu IRR ridicat. IRR-ul modificat rezolvă această problemă prin asumarea reinvestirii la o rată realistă, cum ar fi costul capitalului dumneavoastră.

Modified IRR (MIRR) rezolvă cele mai mari două probleme ale IRR: presupune reinvestirea la o rată de finanțare realistă, mai degrabă decât la rata IRR, și oferă întotdeauna o singură valoare, chiar și în cazul fluxurilor de numerar care își schimbă semnul.

Folosiți MIRR atunci când:

• fluxurile de numerar intermediare sunt mari
• proiectul are fluxuri de numerar neconvenționale
• aveți nevoie de o ipoteză de reinvestire justificabilă pentru părțile interesate

Pentru proiectele simple, convenționale, IRR-ul simplu este de obicei suficient.

IRR este principalul indicator de performanță în private equity și venture capital, deoarece surprinde atât dimensiunea, cât și momentul obținerii randamentelor pe parcursul duratei de viață a unui fond.

Fondurile raportează IRR brut și net, iar momentul contează enorm — un exit rapid crește IRR-ul, chiar dacă multiplul total este modest.

Partenerii comanditari (Limited partners) asociază adesea IRR cu multiplul de capital (MOIC) pentru a evita să fie induși în eroare de cifrele IRR influențate de momentul tranzacțiilor.

Investitorii imobiliari folosesc IRR pentru a combina fluxul de numerar din chirii, finanțarea și prețul final de vânzare într-o singură cifră de rentabilitate pe perioada de deținere. Deoarece IRR acordă o pondere mare fluxurilor de numerar timpurii, refinanțarea sau o vânzare rapidă îl pot crește substanțial.

Asociați IRR cu randamentul cash-on-cash și multiplul de capital pentru o imagine completă, deoarece IRR-ul singur poate masca o tranzacție care depinde în întregime de o vânzare finală optimistă.

Dincolo de soluțiile multiple și ipoteza reinvestirii, IRR poate induce în eroare atunci când se compară proiecte de dimensiuni foarte diferite — un proiect mic cu un IRR ridicat poate crea mai puțină valoare totală decât un proiect mare cu un IRR modest.

IRR nu spune nimic despre scară sau despre sumele absolute în dolari.

Cea mai sigură practică este să folosiți IRR ca un prim filtru și să confirmați decizia finală cu NPV.