Calculator Refinanțare

Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorilor recomandă să vă concentrați pe perioada de amortizare mai degrabă decât pe regula tradițională conform căreia ar trebui să refinanțați ori de cîte ori ratele scad cu 1% sau mai mult, ceea ce este excesiv de simplist. Testul real este perioada de amortizare: Costuri de închidere / Economii lunare = luni pentru recuperarea costurilor. Dacă intenționați să rămâneți în locuință mai mult timp decât perioada de amortizare, refinanțarea are probabil sens.

O ipotecă de 400.000 $ refinanțată de la 6.5% la 5.5% economisește aproximativ 275$/lună. Cu costuri de închidere de 6.000 $, amortizarea se face în 22 de luni. Dacă intenționați să rămâneți 5+ ani, economiile nete totale depășesc 10.500 $. Totuși, dacă s-ar putea să vindeți sau să refinanțați din nou în termen de 2 ani, cele 6.000 $ reprezentând costurile de închidere ar putea să nu fie recuperate integral.

Refinanțarea cu obținere de numerar (împrumutul unei sume mai mari decât datoriile pentru a accesa capitalul propriu) necesită o verificare suplimentară — noul împrumut, mai mare, înseamnă plăți mai ridicate și mai multă dobândă totală chiar și la o rată mai mică.

Refinanțarea ratei și a scadenței schimbă pur și simplu rata dobânzii, scadența împrumutului sau ambele, fără a crește soldul creditului. Acesta este cel mai simplu tip: reduceți rata pentru a economisi din dobândă sau scurtați scadența (de la 30 de ani la 15 ani) pentru a acumula capital propriu mai repede și a economisi considerabil la dobânda totală — o ipotecă de 300.000 $ la 5.5% costă 313.200 $ în dobânzi pe 30 de ani față de 131.400 $ pe 15 ani, o economie de 181.800 $.

Refinanțarea cu obținere de numerar vă permite să împrumutați pe baza capitalului propriu acumulat — dacă locuința dvs. valorează 500.000 $ și datorați 300.000 $, ați putea refinanța pentru 375.000 $ și ați primi 75.000 $ în numerar (minus costurile de închidere) pentru renovări, consolidarea datoriilor sau investiții. Ratele pentru obținerea de numerar sunt de obicei cu 0.125-0.25% mai mari decât cele pentru rată și scadență, iar creditorii limitează această valoare la un LTV de 80%.

Dincolo de rata dobânzii afișată, aveți grijă la:

• comisioane de origine (0.5-1.5% din valoarea împrumutului)
• taxe de evaluare (400-600 $)
• asigurarea titlului de proprietate (1.000-2.000 $)
• puncte ipotecare (1.000-4.000 $ per punct pentru a reduce rata cu 0.25%)

Unii creditori fac reclamă la refinanțare „fără costuri de închidere”, dar includ aceste costuri într-o rată mai mare — pe parcursul a 30 de ani, acest lucru costă adesea mai mult decât plata în avans.

Cea mai mare greșeală este resetarea scadenței împrumutului fără a lua în considerare: dacă mai aveți 22 de ani la ipotecă și refinanțați într-un nou împrumut pe 30 de ani, ați adăugat 8 ani de plăți. Pentru o comparație corectă, egalați scadența rămasă — refinanțați într-un împrumut pe 20 de ani sau faceți ca plata pe 30 de ani să fie echivalentă cu plata actuală pentru a păstra calendarul inițial de achitare.

O altă greșeală: refinanțarea frecventă (la fiecare 2-3 ani) pentru a urmări rate mai mici acumulează costuri de închidere care pot depăși economiile cumulate.

Punctul de amortizare este cel mai important număr pentru refinanțare: Amortizare (luni) = Costuri de închidere ÷ Economii lunare.

Dacă o refinanțare economisește 349 $ pe lună și costă 5.000 $ la închidere, vă recuperați banii în aproximativ 14 luni (5.000 $ ÷ 349 $). Rămâneți în locuință după acel moment și fiecare lună de economie este un câștig pur; vindeți sau refinanțați din nou înainte de aceasta și pierdeți bani din costurile de închidere.

Comparați perioada de amortizare cu durata pentru care vă așteptați în mod realist să păstrați împrumutul — acea comparație, nu doar scăderea ratei, decide dacă refinanțarea merită.

Economiile din refinanțare provin dintr-o rată mai mică și cresc odată cu valoarea împrumutului și scadența rămasă. Reducerea unei ipoteci de 300.000 $ de la 7.5% la 6.0% reduce rata cu aproximativ 300 $ pe lună și poate economisi zeci de mii pe durata împrumutului.

Cu cât soldul este mai mare și scăderea ratei este mai mare, cu atât economiile sunt mai mari — chiar și o reducere de 0.5% la un împrumut mare este semnificativă.

Dar economiile principale pe viață depind de scadență: extinderea de la 25 la 30 de ani scade rata, dar poate crește dobânda totală, așa că comparați întotdeauna dobânda totală veche vs nouă, nu doar suma lunară.

Alegerea scadenței este aspectul unde multe refinanțări eșuează. Refinanțarea a 22 de ani rămași într-un nou împrumut pe 30 de ani scade rata lunară, dar adaugă 8 ani de plăți și poate crește dobânda totală chiar și la o rată mai mică.

Scurtarea scadenței în schimb — să zicem de la 30 de ani la 15 ani — reduce drastic dobânda pe parcursul vieții (adesea la jumătate), în timp ce acumulați capital propriu mai repede, de obicei pentru o rată modest mai mare.

Pentru a refinanța corect, fie egalați scadența rămasă, fie continuați să plătiți vechea sumă pentru noul împrumut cu rată mai mică, păstrând data inițială de achitare în timp ce profitați de economiile de rată.

O refinanțare „fără costuri de închidere” nu elimină taxele — le transformă într-o rată a dobânzi mai mare sau le adaugă la soldul împrumutului. Compromisul este simplu: evitați banii lichizi în avans, dar plătiți mai mult în timp.

Dacă vă așteptați să păstrați împrumutul doar câțiva ani, o opțiune fără costuri de închidere poate fi avantajoasă deoarece nu ajungeți niciodată la amortizarea taxelor plătite în avans. Dacă intenționați să rămâneți pe termen lung, plata costurilor de închidere în avans și blocarea celei mai mici rate costă aproape întotdeauna mai puțin pe parcursul întregului împrumut.

Introduceți ambele scenarii într-un calculator ipotecar și comparați costul total pe perioada de deținere estimată.

Punctele de discont vă permit să plătiți numerar în avans pentru a reduce rata dobânzii — de obicei, un punct costă 1% din împrumut și reduce rata cu aproximativ 0.25%. La un împrumut de 300.000 $, un punct înseamnă 3.000 $ pentru a reduce aproximativ un sfert de procent din rată.

Punctele au sens doar dacă păstrați împrumutul suficient de mult timp pentru a recupera costul prin plăți mai mici, un calcul de amortizare exact ca la refinanțare.

Pentru perioade scurte de deținere, săriți peste puncte și acceptați rata mai mare; pentru o casă pe termen lung pentru totdeauna, cumpărarea ratei poate aduce economii semnificative de-a lungul deceniilor.

Refinanțarea nu este întotdeauna o idee inteligentă. Evitați-o când:

• perioada de amortizare depășește perioada în care veți locui acolo
• scăderea ratei este prea mică pentru a depăși costurile de închidere
• resetați un împrumut aproape achitat înapoi la 30 de ani și umflați dobânda totală

Refinanțarea în serie la fiecare doi ani pentru a urmări scăderi mici ale ratelor acumulează costuri de închidere care pot depăși economiile. Refinanțarea cu obținere de numerar pentru a finanța consumul, cum ar fi mașini sau vacanțe, transformă cheltuielile pe termen scurt în 30 de ani de dobândă ipotecară.

Refinanțați dintr-un motiv clar, bazat pe calcule — cost total pe viață mai mic, o scadență mai scurtă sau utilizarea creativă de valoare a capitalului propriu — nu doar pentru că ratele au scăzut ușor.

Împrumuturile garantate de guvern oferă refinanțări „simplificate” care reduc birocrația și costurile.

• FHA Streamline (administrat de HUD) omite o nouă evaluare și cea mai mare parte a verificării veniturilor pentru titularii existenți de credite FHA.
• IRRRL-ul VA (Împrumut de refinanțare pentru reducerea ratei dobânzii, detaliat pe VA.gov) face același lucru pentru veterani, adesea fără costuri din buzunar.

Ambele sunt concepute pur și simplu pentru a reduce rata sau pentru a trece de la o rată variabilă la una fixă și ambele necesită totuși un beneficiu tangibil net — o reducere reală a ratei sau a plății.

Dacă dețineți deja un împrumut FHA sau VA, o refinanțare simplificată oferă adesea o cale mai rapidă și mai ieftină spre economii decât o refinanțare convențională.

Dacă ați cumpărat cu un avans mai mic de 20% la un împrumut convențional, plătiți asigurare ipotecară privată — iar refinanțarea o poate elimina. Odată ce valoarea locuinței și plățile efectuate vă duc dincolo de 20% capital propriu (80% raport împrumut-valoare), o refinanțare într-un nou împrumut fără PMI elimină acel cost lunar, care poate fi de 100-300 $ pe lună.

Creșterea valorii locuințelor îi ajută adesea pe debitori să ajungă la 20% capital propriu mai repede decât era prevăzut.

Rețineți că împrumuturile convenționale pot anula uneori PMI fără refinanțare odată ce ajungeți la prag, în timp ce MIP-ul FHA necesită de obicei o refinanțare într-un împrumut convențional pentru a fi eliminat — făcând ca refinanțarea pentru eliminarea PMI să fie deosebit de valoroasă pentru debitorii FHA.