Calculator Stamp Duty

SDLT funcționează la fel ca impozitul pe venit: este un sistem pe tranșe progresive. Fiecare porțiune din prețul proprietății care se încadrează într-o anumită tranșă este impozitată la cota acelei tranșe, iar sumele se adună pentru a obține totalul de plată SDLT. NU plătiți cota tranșei superioare pentru întregul preț — aceasta este o confuzie frecventă.

Pentru o achiziție rezidențială de £350,000 realizată de un cumpărător standard:

• primii £125,000 sunt taxați cu 0% (£0)
• următorii £125,000 sunt taxați cu 2% (£2,500)
• ultimii £100,000 intră în tranșa de 5% (£5,000) — total £7,500, cotă efectivă 2,14%

Suprataxele (+5% pentru proprietate suplimentară, +2% pentru nerezidenți) adaugă un procent fix la fiecare tranșă, inclusiv la tranșa inițială de 0%.

Calculul trebuie declarat la HMRC prin declarația SDLT1 în termen de 14 zile de la finalizarea tranzacției, formalitate gestionată de obicei de juristul sau notarul dvs. imobiliar (conveyancer).

Tranșele SDLT rezidențiale valabile de la 1 aprilie 2025 (aplicabile pentru tranzacțiile din 2026):

• 0% pentru primii £125,000
• 2% pentru £125,001–£250,000
• 5% pentru £250,001–£925,000
• 10% pentru £925,001–£1,500,000
• 12% peste £1,500,000

Aceste tranșe au revenit la nivelurile anterioare după pragurile temporare mai ridicate (£250,000 și £425,000 pentru prima locuință / FTB) aplicate între septembrie 2022 și martie 2025.

Proprietățile nerezidențiale și cu destinație mixtă beneficiază de tranșe mai mici: 0% pentru primii £150,000, 2% pentru £150,001–£250,000, 5% peste £250,000.

Cumpărătorii primei locuințe (First-time buyers) au propriile tranșe: 0% pentru primii £300,000, 5% pentru £300,001–£500,000 — scutirea se pierde complet peste £500,000.

Instrumentul nostru explicativ pentru taxele de timbru vă arată repartizarea exactă pe tranșe pentru prețul proprietății dumneavoastră.

Scutirea pentru prima locuință (First-time buyer relief) este cea mai mare reducere de SDLT disponibilă — însă regulile sunt stricte, iar pragul critic de £500,000 nu iartă nicio depășire.

Sunteți eligibil dacă fiecare cumpărător implicat în achiziție nu a deținut niciodată o proprietate rezidențială (freehold sau leasehold) nicăieri în lume. Moștenirea unei cote-părți dintr-o proprietate se consideră proprietate deținută; locuirea în casa părinților nu se consideră. Ambii coproprietari trebuie să fie eligibili — dacă partenerul dvs. a deținut anterior un apartament, scutirea se pierde pentru întreaga tranzacție, chiar dacă dvs. nu ați mai fost proprietar niciodată.

Pentru achizițiile eligibile de până la £500,000 plătiți 0% pentru primii £300,000 și 5% pentru tranșa cuprinsă între £300,001 și £500,000.

O achiziție de £450,000 îl costă pe un cumpărător de primă locuință doar £7,500, comparativ cu £12,500 la cota standard — o economie de £5,000. Dar la £510,000? Se aplică cotele standard integrale pentru întregul preț — £15,500 în loc de £8,000 dacă s-ar fi menținut scutirea. Negocierea prețului până la £500,000 vă economisește £7,500 din SDLT.

Dacă dețineți deja una sau mai multe proprietăți rezidențiale oriunde în lume și cumpărați alta, plătiți un plus de 5% peste fiecare tranșă SDLT. Aceasta este suprataxa pentru proprietăți suplimentare, majorată de la 3% la 5% la 31 octombrie 2024 în Bugetul de Toamnă.

Aceasta vizează:

• a doua locuință
• proprietățile închiriate în regim turistic
• investițiile de tip buy-to-let (cumpărare pentru închiriere)
• achizițiile de proprietăți rezidențiale prin societăți comerciale (limited company)

Suprataxa se cumulează inclusiv cu tranșa inițială de 0% — astfel, o achiziție buy-to-let de £200,000 plătește 5% pentru fiecare liră (£10,000), nu 0% pentru primii £125K.

NU se aplică dacă vă înlocuiți unica sau principala locuință și o vindeți pe cea anterioară în aceeași zi. Dacă finalizați noua achiziție înainte de a vinde vechea locuință, plătiți suprataxa inițial și o puteți recupera de la HMRC în termen de 12 luni de la vânzarea vechii locuințe, cu condiția ca vânzarea să aibă loc în termen de 36 de luni. Cererea de rambursare se depune prin formularul SDLT16 sau online, prin contul Government Gateway.

Introdusă la 1 aprilie 2021, suprataxa pentru nerezidenți în Regatul Unit adaugă 2% la fiecare tranșă SDLT atunci când un nerezident cumpără o proprietate rezidențială în Anglia sau Irlanda de Nord. Sunteți considerat nerezident în scopuri SDLT dacă ați fost prezent fizic în Regatul Unit mai puțin de 183 de zile în decursul celor 12 luni încheiate la data intrării în vigoare a tranzacției.

Suprataxa se aplică pentru:

• persoane fizice
• administratori fiduciari (trustees) din afara Regatului Unit
• companii rezidente în afara Regatului Unit

Un aspect esențial este că suprataxa de 2% se cumulează cu suprataxa de 5% pentru proprietăți suplimentare: un nerezident care cumpără o proprietate de tip buy-to-let în Anglia plătește un plus de 7% peste fiecare tranșă.

Suprataxa poate fi recuperată dacă deveniți rezident în Regatul Unit pentru o perioadă continuă de 183 de zile în termen de 24 de luni de la achiziție — depuneți formularul SDLT16 în termen de 24 de luni de la finalizare pentru a solicita rambursarea.

Achizițiile buy-to-let (cumpărare pentru închiriere) intră sub incidența suprataxei pentru proprietăți suplimentare, indiferent dacă este prima sau a cincisprezecea proprietate de investiții. Suprataxa de 5% se aplică pentru fiecare tranșă începând de la £40,000 în sus.

Pentru o achiziție buy-to-let de £200,000 se plătește £10,000 SDLT (5% din £200K), comparativ cu £1,500 pentru aceeași proprietate cumpărată ca locuință principală — o creștere de 567%. O proprietate buy-to-let de £400,000 generează o taxă de £27,500 față de £7,500 standard — un plus de £20,000.

Acest lucru transformă costurile de achiziție într-o frână majoră pentru randamentele din chirii: o proprietate cumpărată cu £400,000 care aduce o chirie brută de £15,000/an pierde echivalentul a 18 luni de chirie brută doar din cauza SDLT.

Investitorii care achiziționează prin companii (limited company) plătesc aceeași suprataxă de 5% plus, potențial, cota forfetară de 15% (ATED) pentru proprietățile de peste £500,000, cu excepția cazului în care se aplică o scutire (o activitate autentică de închiriere fiind cea mai frecventă scutire).

Calculatorul nostru de taxă de timbru pentru buy-to-let ia în considerare toate aceste aspecte atunci când selectați Proprietate suplimentară.

Cumpărarea unei a doua locuințe — utilizată ca casă de vacanță, refugiu de weekend sau locuință ocupată de familie — declanșează suprataxa de 5% pentru proprietăți suplimentare.

Criteriul este simplu: la sfârșitul zilei în care se finalizează tranzacția, dețineți mai mult de o proprietate rezidențială? Dacă da (și nu vă înlocuiți locuința principală prin aceeași tranzacție), se aplică suprataxa.

Achiziția în comun cu o persoană care deține deja o proprietate — de exemplu, ajutarea unui copil adult să cumpere o locuință în timp ce vă păstrați propria casă — atrage suprataxa pentru întreaga achiziție, chiar dacă unul dintre cumpărători este la prima achiziție. Există soluții alternative (părintele oferă un avans cadou; achiziție exclusivă de către copilul aflat la prima locuință), dar acestea necesită consultanță juridică.

Calculatorul nostru de taxă de timbru pentru a doua locuință vă arată impactul suprataxei: o a doua locuință de £450,000 plătește £35,000 față de £12,500 pentru aceeași achiziție ca locuință principală — doar suprataxa reprezintă £22,500.

Mai multe tranzacții obișnuite sunt scutite complet de SDLT:

• Transferurile între soți sau parteneri civili în timpul relației — fără SDLT, indiferent de valoare.
• Proprietatea lăsată prin testament unui beneficiar — fără SDLT (impozitul pe moștenire/Inheritance Tax se poate aplica separat).
• Transferurile în caz de divorț sau de dizolvare a parteneriatului civil, ca parte a unei înțelegeri aprobate de instanță — fără SDLT, chiar și atunci când se transferă valori importante.
• Donațiile de proprietăți în care nu se transferă bani sau datorii ipotecare — fără SDLT (dar donatorul poate datora impozit pe câștigul de capital/Capital Gains Tax).
• Proprietățile rezidențiale de tip freehold sub £40,000 — fără SDLT și, foarte important, fără suprataxa pentru proprietăți suplimentare.
• Proprietățile nerezidențiale freehold sub £150,000 — cotă zero.

Alte facilități includ:

• facilități pentru organizații de caritate
• facilități de grup pentru transferuri între companii afiliate
• facilități pentru tranzacții de tip vânzare și reînchiriere (sale-and-leaseback)
• opțiuni pentru cota inițială în schemele Right to Buy / Shared Ownership

Verificați întotdeauna eligibilitatea cu un consilier juridic imobiliar — facilitățile solicitate incorect declanșează investigații din partea HMRC.

• £200,000 prima locuință: £0 (se încadrează complet în tranșa de 0% pentru FTB).
• £200,000 cumpărător standard: £1,500 (0% pentru £125K + 2% pentru £75K).
• £450,000 prima locuință: £7,500 (0% pentru £300K + 5% pentru £150K).
• £450,000 cumpărător standard: £12,500 (£2,500 + £10,000).
• £450,000 buy-to-let: £35,000 (£12,500 standard + £22,500 suprataxă).
• £750,000 cumpărător standard: £27,500 (£2,500 + £12,500 la 5% + £12,500 la 5%) — stați să recalculez: 0% pentru £125K + 2% pentru £125K (£2,500) + 5% pentru £500K (£25,000) = £27,500.
• £750,000 a doua locuință: £65,000 (£27,500 standard + £37,500 suprataxă de 5% la prețul integral peste £40K).
• £1.2M a doua locuință cumpărată de un nerezident: standard £53,750 + 5% suprataxă £60,000 + 2% suprataxă £24,000 = total £137,750.

Acestea sunt valorile pe care le generează instantaneu calculatorul nostru de taxă de timbru — modificați datele introduse pentru a vedea propriul calcul.

Proprietățile nerezidențiale — magazine, birouri, depozite, terenuri agricole, terenuri virane — beneficiază de tranșe SDLT mai mici decât cele rezidențiale: 0% pentru primii £150,000, 2% pentru £150,001–£250,000 și 5% peste £250,000, fără prag superior.

Proprietățile cu destinație mixtă se califică pentru aceleași cote mai reduse: un exemplu clasic este un apartament situat deasupra unui magazin sau o fermă cu teren agricol activ considerabil. Cotele mai mici, combinate cu absența suprataxelor, fac ca încadrarea la destinație mixtă să fie foarte avantajoasă — o achiziție mixtă de £600,000 achită £19,500 față de £20,000 în regim rezidențial standard.

Foarte important: nici scutirea pentru prima locuință, nici suprataxa de 5% pentru proprietăți suplimentare nu se aplică proprietăților nerezidențiale sau cu destinație mixtă.

HMRC examinează cu atenție cererile de încadrare la uz mixt: o proprietate cu o utilizare nerezidențială pur simbolică (de ex., un mic birou acasă, o anexă folosită ca magazie) nu se va califica. Elementul nerezidențial trebuie să fie substanțial și autentic comercial.

Atenție: achizițiile în bloc de 6 sau mai multe proprietăți rezidențiale într-o singură tranzacție sunt, de asemenea, taxate la cote nerezidențiale — facilitatea Multiple Dwellings Relief a fost eliminată la 1 iunie 2024.

SDLT se aplică doar în Anglia și Irlanda de Nord.

Scoția a descentralizat impozitarea tranzacțiilor imobiliare în 2015 — proprietățile din Scoția utilizează Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), administrată de Revenue Scotland. Tranșele LBTT sunt diferite:

• 0% până la £145,000 (£175,000 pentru FTB)
• 2% până la £250,000
• 5% până la £325,000
• 10% până la £750,000
• 12% peste

Taxa suplimentară pentru locuințe adiționale (Additional Dwelling Supplement — echivalentul scoțian al suprataxei de 5%) a crescut la 8% în aprilie 2024 — fiind mai mare decât cota de 5% din SDLT.

Țara Galilor a adoptat Land Transaction Tax (LTT) în aprilie 2018, administrată de Welsh Revenue Authority. Tranșele LTT:

• 0% până la £225,000
• 6% până la £400,000
• 7.5% până la £750,000
• 10% până la £1.5M
• 12% peste

Țara Galilor nu are o scutire generală pentru cumpărătorii primei locuințe, dar pragul său cu cotă zero de £225,000 este cel mai ridicat dintre toate națiunile Regatului Unit. Cotele majorate ale LTT (suprataxă de 4% pentru locuințe suplimentare) sunt mai mici decât cele din SDLT.

Acest calculator de taxă de timbru acoperă doar Anglia și Irlanda de Nord — pentru Scoția sau Țara Galilor, consultați direct Revenue Scotland sau WRA.

• Omiterea termenului de depunere de 14 zile. Declarația SDLT trebuie depusă și taxa achitată în termen de 14 zile de la finalizare; dacă îl depășiți, se aplică automat penalitatea fixă de £100, la care se adaugă dobânzi zilnice. Cei mai mulți reprezentanți juridici se ocupă de acest aspect, dar CONFIRMAȚI ÎNTOTDEAUNA.
• Evaluarea greșită a eligibilității pentru prima locuință. Ambii cumpărători trebuie să fie eligibili; deținerea anterioară a unei proprietăți oriunde în lume (inclusiv prin moștenire) atrage descalificarea. Pragul critic de £500,000 este nemilos — £500,001 înseamnă pierderea integrală a facilității. Depășirea pragului de £500K pentru un dormitor în plus vă poate costa £7,500 suplimentar în SDLT.
• Nerecuperarea suprataxei pentru proprietăți suplimentare. Dacă ați cumpărat o nouă locuință principală înainte de a o vinde pe cea anterioară, ați achitat suprataxa de 5% în avans. Aveți la dispoziție 36 de luni de la noua achiziție pentru a vinde vechea locuință și 12 luni de la vânzare pentru a solicita restituirea — mulți cumpărători uită acest lucru și lasă banii la HMRC.
• Clasificarea eronată ca proprietate cu uz mixt. Încadrarea unei proprietăți la uz mixt doar pentru că există un mic birou acasă sau o anexă parțial închiriată este riscantă — HMRC contestă frecvent aceste declarații și se pot aplica taxe retroactive + penalități.
• Capcana schemelor de „optimizare a taxei de timbru”. Promotorii vând structuri complexe care promit economii substanțiale de SDLT; HMRC le desființează în mod constant în instanță și veți datora impozitul evitat plus penalități de până la 100%.
• Ignorarea tranzacțiilor legate (linked transactions). Cumpărarea a două proprietăți de la același vânzător sau achiziția a două proprietăți adiacente simultan poate fi considerată o singură tranzacție legată, calculul SDLT făcându-se pe baza prețului cumulat — ceea ce vă împinge în tranșe superioare de impozitare.