Как кто -то, кто проходил перемещение в сложном мире покупки дома несколько раз, я могу сказать вам, что ипотечный калькулятор является одним из самых ценных инструментов в вашем арсенале.Когда я купил свой первый дом, я совершил ошибку, не полностью понимая свои затраты на ипотеку - ошибку, которая привела к некоторым финансовым месяцам.Теперь я делюсь своим опытом, чтобы вы могли избежать тех же ошибок и принимать обоснованные решения о том, что может быть самой большой покупкой вашей жизни.
Зачем вам нужен калькулятор ипотеки
Прежде чем погрузиться в специфику, позвольте мне подчеркнуть, почему использование такого ипотечного калькулятора имеет решающее значение.Когда я впервые начал охоту на дому, я только посмотрел цену листинга.Большая ошибка!Я быстро узнал, что ежемесячный платеж включает в себя гораздо больше, чем просто разделение суммы кредита на количество месяцев.
Хороший ипотечный калькулятор помогает вам:
- Определите, что вы действительно можете себе позволить
- Понять влияние процентных ставок на ваши платежи
- Посмотрите, как дополнительные платежи могут сэкономить тысячи
- Планируйте свой бюджет с точностью
- Сравните различные сценарии кредита
Покупатель жилья, использующий ипотечный калькулятор для планирования покупки дома
Начало работы с калькулятором
Когда вы посетите ипотечный калькулятор, вы заметите, что он предназначен для того, чтобы быть простым.Основные входные данные включают в себя:
- Цена дома: общая цена покупки недвижимости
- Платеж взносов: сколько вы платите заранее
- Срок кредита: как долго вы будете платить (обычно 15, 20 или 30 лет)
- Процентная ставка: годовая процентная ставка по вашему кредиту
Позвольте мне провести вас через то, как я использую эти поля:
Установка цены на жилье
Когда я ввожу цену жилья, я всегда использую фактическую ожидаемую цену покупки.Например, если я смотрю на дома, перечисленные около 350 000 долларов, но ожидаю договориться о 340 000 долларов, я использую последнюю цифру.Быть реалистичным здесь имеет решающее значение - переосмысление означает, что вы можете подумать, что можете позволить себе больше дома, чем на самом деле.
Платежные соображения
Для первоначального взноса я научился быть стратегическим.Несмотря на то, что традиционные советы на 20% снижаются, чтобы избежать частного страхования ипотеки (PMI), это не всегда возможно или даже необходимо.
Когда я купил свой второй дом, я положил 15% вместо 20%.Да, мне пришлось заплатить PMI на некоторое время, но это позволило мне сохранить несколько резервов наличными для ремонта.Ипотечный калькулятор помог мне увидеть, что PMI добавил 87 долларов в мой ежемесячный платеж - стоимость, которую я хотел временно вынести.
Вы можете ввести свой взнос в качестве процента или суммы в долларах.Я нахожу полезным переключаться между ними, чтобы увидеть, как различные суммы влияют на мое соотношение кредита и значения.
Выбор правильного срока ссуды
Срок ссуды резко влияет на ваш ежемесячный платеж и общую выплату процентов.Когда я был моложе, я выбрал 30-летний срок, чтобы держать свои ежемесячные платежи ниже.Но по мере увеличения моего дохода я рефинансировал 15-летний срок.
Вот что я обнаружил, используя калькулятор:
- Кредит в размере 300 000 долл. США по 4% процентов за 30 лет = 1432 долл. США в месяц.
- Тот же кредит на 15 лет = 2219 долл. США в месяц
15-летний вариант стоит примерно на 787 долл. США в месяц, но экономит приблизительно 114 000 долл. США в течение срока службы кредита.Это существенная разница!
Понимание процентных ставок
Процентные ставки могут меняться ежедневно, и даже небольшая разница может значительно повлиять на ваш платеж.Когда я делал покупки для своего нынешнего дома, ставки варьировались от 3,75% до 4,25% между кредиторами.
Используя калькулятор, я обнаружил, что по кредиту в размере 300 000 долларов США с 30-летним сроком:
- 3,75% процентов = 1389 долл. США в месяц
- 4,25% процентов = 1 476 ежемесячных платежей.
Это разница в 87 долларов в месяц или 31 320 долл. США в течение срока действия кредита - для покупки хорошего автомобиля или фонда образования в колледже!
Ключевые элементы расчета ипотеки визуализированы
Усовершенствованные функции: заставлять калькулятор усерднее
Что я действительно ценю в этом ипотечном калькуляторе, так это его расширенные функции.Давайте рассмотрим, как их эффективно использовать:
Включая налоги на недвижимость и страхование
Не забывайте эти основные затраты!Когда я купил в новом округе, я был удивлен более высокой ставкой налога на недвижимость, которая добавила 200 долларов больше к моему ежемесячному платежу, чем изначально.
Чтобы использовать эту функцию:
- Проверьте вариант «включить налоги и страхование»
- Введите свою годовую сумму налога на недвижимость (найдите это в списке или свяжитесь с окружным оценщиком)
- Введите страховую премию вашего домовладельца (получите котировки перед использованием калькулятора)
Я обнаружил, что здесь лучше немного переоценить, чем быть застигнутым врасплох позже.
Расчеты PMI
Если вы подавляете менее 20%, калькулятор может помочь вам понять влияние PMI:
- Проверьте вариант «включить PMI»
- Калькулятор оценит ваш PMI на основе типичных ставок
Помните, что PMI не навсегда!Как только вы достигнете 20% акций, вы можете запросить его удаление.Калькулятор может помочь вам определить, когда это может произойти.
График амортизации: открытие глаза
График амортизации был для меня откровением.Это показывает, как каждый платеж разделен между основной суммой и процентами с течением времени.
Когда я проверил график амортизации для моей первой ипотеки, я был шокирован, увидев, что в первый год почти 80% моих платежей пошли на проценты!Это помогло мне понять, почему совершение дополнительных основных платежей в начале срока кредита настолько мощно.
Чтобы использовать эту функцию:
- Введите все данные о вашем кредите
- Нажмите «Просмотреть расписание амортизации»
- Проанализируйте, как изменяется соотношение принципиального интереса с течением времени
Расчет влияния дополнительных платежей
Это, пожалуй, самая ценная особенность.Я использовал его для разработки стратегии, которая спас меня тысячи.
Чтобы эффективно использовать его:
- Введите свои обычные данные ссуды
- В разделе «Дополнительные платежи» введите то, что вы можете позволить себе в качестве дополнительного ежемесячного платежа
- В качестве альтернативы введите ежегодный дополнительный платеж или единовременный дополнительный платеж
Например, когда я добавил лишь 100 долларов в месяц в свою 250 000 долларов, 30-летнюю ипотеку в 4%:
- Кредит выплачен 4 года ранее
- Общая экономия в размере более 27 000 долл. США в процентах
Реальное приложение: моя личная стратегия
Позвольте мне поделиться тем, как я использовал этот калькулятор для разработки своей стратегии ипотеки:
- Определите доступность: во -первых, я ввожу разные цены на жилье, чтобы увидеть, какой ежемесячный платеж соответствует моему бюджету, сохраняя его менее 28% от моего валового дохода.
- Сравните сценарии: я запускаю несколько сценариев с различными пониженными платежами, условиями и процентными ставками, чтобы найти оптимальную комбинацию.
- Планируйте дополнительные платежи: я начал с 30-летнего кредита, но использую лишний калькулятор платежей, чтобы увидеть, как добавление моего годового бонуса в качестве основного платежа влияет на срок кредита.
- Анализ рефинансирования: во время падения ставок я использую калькулятор для сравнения своей текущей ипотеки с вариантами рефинансирования, чтобы увидеть, оправдывает ли сбережения затраты на закрытие.
- Прогресс отслеживания: каждый год я обновляю номера с помощью своего текущего баланса, чтобы увидеть, как меняется моя дата выплаты в зависимости от дополнительных платежей, которые я произвел.
Распространенные ошибки, чтобы избежать
Благодаря своему опыту, я определил несколько ошибок ипотечного калькулятора, которые могут привести к финансовым сюрпризам:
Забывая дополнительные расходы
Когда я впервые использовал ипотечный калькулятор, я включил только базовый платеж.Но на самом деле мои ежемесячные расходы на жилье также включают в себя:
- Налоги на недвижимость
- Страхование домовладельца
- Плата за HOA (если применимо)
- Коммунальные услуги
- Затраты на техническое обслуживание (примерно 1% от дома в год)
Обязательно учитывайте все это при определении доступности.
Не понимая влияние кредитных баллов
Калькулятор использует любую процентную ставку, которую вы вводите, но ваша фактическая ставка будет определена вашей кредитной оценкой.Прежде чем серьезно относиться к охоте на дом, проверьте свой кредитный отчет и оценку.
Когда мой счет улучшился с 680 до 740, я имел право на ставку, которая была на 0,5% ниже, сэкономив мне около 70 долларов в месяц по ипотеке.
Игнорирование соотношения кредита к значению
Коэффициент кредита к значению (LTV) влияет не только на PMI, но и иногда на саму процентную ставку.При использовании калькулятора:
- Обратите внимание на то, как различные пониженные платежи влияют на ваш LTV
- Поймите, что более низкие соотношения LTV часто имеют право на лучшие ставки
- Рассмотрим стратегии по снижению LTV, если вы близки к порогу
Не учитывая штрафы
Некоторые ипотечные кредиты имеют штрафы за добычу.Если вы это сделаете, экономия от дополнительных платежей может быть уменьшена.Проверьте свои условия кредита, прежде чем делать дополнительные основные платежи.
Принятие окончательного решения
После тщательного использования калькулятора, как вы принимаете окончательное решение?Вот мой подход:
- Запустите свой «Сценарий мечты» с идеальной ценой на жилье, первоначальным взносом и сроком.
- Запустите свой «консервативный сценарий» с более низкой ценой на жилье или более долгосрочной перспективой, чтобы увидеть, как это влияет на доступность.
- Сравните общую стоимость обоих сценариев, а не только ежемесячный платеж.
- Рассмотрим свои жизненные планы.Если вы могли бы переехать через 5-7 лет, возможно, немного более высокая ставка без очков имеет больше смысла, чем уплата очков за более низкую ставку.
- Фактор альтернативных издержек.Иногда лучше сделать меньший взнос и инвестировать разницу, особенно если вы можете получить доход выше, чем ваша ипотечная ставка.
Пример реального жизни: как я использовал калькулятор
Позвольте мне поделиться тем, как этот калькулятор помог мне принять решающее решение.Я обсуждал между:
- Дом A: 325 000 долл. США с отличными школами, но более высокие налоги на недвижимость
- Дом B: 350 000 долл. США со средними школами, но снижают налоги
Используя калькулятор, я сравнил:
- Дом A: 325 000 долл. США, на 20% снижение, процент на 4%, 4500 долл. США годовой налоги = 1814 ежемесячного платежа.
- Дом B: 350 000 долл. США, на 20% снижение, 4% процентов, 3000 долл. США, годовые налоги = 1 875 ежемесячных платежей.
Разница составляла всего 61 доллар в месяц, что делает дом более привлекательным, учитывая лучшие школы.Без калькулятора я мог бы сосредоточиться только на цене покупки и пропустил это понимание.
Вывод: сделайте калькулятор своим союзником
После многих лет использования ипотечных калькуляторов для моих собственных домашних покупок и помощи друзьям с их, я пришел к тому, что они рассматривают их в качестве незаменимых инструментов для финансового планирования.Калькулятор в калькуляторах. Im предлагает все функции, которые я обсуждал, и представляет их в простом в использовании интерфейс.
Помните, что покупка дома - это не только поиск места, которое вы любите, а о том, чтобы принять правильное финансовое решение, с которым вы будете жить в течение многих лет или десятилетия.Потратив время, чтобы полностью понять вашу ипотеку с помощью калькулятора, может сэкономить вам тысячи долларов и бесчисленные головные боли.
Не совершайте ошибку, которую я изначально совершил, сосредоточившись только на цене покупки.Используйте калькулятор, чтобы понять полную картину ваших затрат на жилье, изучить различные сценарии и разработать стратегию оплаты, которая соответствует вашим финансовым целям.
Ваше будущее я будет благодарен вам за усердие, которое вы показываете сегодня!
