Калькулятор витрат на оформлення угоди

Витрати покупця зазвичай становлять 2-5% від ціни будинку, тоді як витрати продавця — 6-10% (комісія агента становить більшу частину різниці). Для будинку вартістю 400 000 доларів покупець може сплатити 8 000–20 000 доларів витрат на оформлення на додачу до першого внеску, тоді як продавець може сплатити 24 000–40 000 доларів. Найбільшими змінними є ставка податку на передачу права власності у вашому штаті, чи порівнюєте ви пропозиції кредиторів щодо конкурентних комісій та чи домовляєтеся ви про поступки від продавця. Наш калькулятор витрат на оформлення використовує реальні ставки податку на передачу права власності для всіх 50 штатів плюс округ Колумбія, щоб надати вам персоналізовану оцінку.

Покупці сплачують комісії, пов'язані з кредитом: за оформлення (0,5-1% від кредиту), оцінку (300-600 доларів), страхування титулу для кредитора та власника (0,5-1% від ціни), ескроу/комісійні за розрахунок, реєстраційні збори, огляд та передоплату (податок на нерухомість, страхування власника та відсотки за іпотекою, які збираються на ескроу-рахунок). Продавці сплачують комісію агента з нерухомості (зазвичай 5-6% від ціни продажу), страхування титулу власника, податок на передачу права власності, комісії ескроу та часто кредит на ремонт або гарантію на житло. На ринку покупця продавці часто погоджуються на поступки, які покривають частину витрат покупця на оформлення — FHA дозволяє до 6%, звичайний кредит (conventional) — до 3-6% залежно від першого внеску.

Витрати на оформлення — це збори та передоплачені витрати, які ви сплачуєте під час розрахунку для завершення угоди з нерухомості — окремо від вашого першого внеску. Вони компенсують кредиторам, титульним компаніям, державним установам та постачальникам послуг роботу, виконану для передачі та фінансування майна.

Цей калькулятор оцінює кожну комісію як відсоток від ціни вашого будинку чи суми кредиту або як фіксовану плату, а потім підсумовує їх у загальну суму та відсоток від ціни покупки. Оцінки для покупця також додають перший внесок, щоб показати загальну суму готівки для закриття угоди.

Основними категоріями витрат є:

• Комісії кредитора — витрати на оформлення, андеррайтинг та оцінку
• Титул і розрахунок — страхування титулу кредитора та власника, ескроу або послуги адвоката
• Державні збори — реєстраційні збори та державні чи місцеві податки на передачу права власності
• Передоплата та ескроу — податок на нерухомість, страхування власника житла та передоплачені відсотки

Бюро фінансового захисту споживачів (CFPB) публікує стандартизовані форми оцінки кредиту (Loan Estimate) та розкриття інформації при закритті (Closing Disclosure), які детально описують ці самі категорії, тому результат вашого калькулятора безпосередньо збігається з документами, які надає ваш кредитор.

Почніть із введення ціни вашого будинку, потім суми кредиту, вашої ролі як покупця чи продавця та вашого штату — калькулятор миттєво повертає детальний розрахунок та загальну суму. Виконайте ці кроки для отримання найточнішої оцінки:

• Введіть ціну будинку — використовуйте фактичну ціну за контрактом, а не ціну в списку
• Встановіть суму кредиту — покупці вводять основну суму іпотеки; продавці можуть залишити це поле порожнім
• Виберіть покупця чи продавця — це змінює набір комісій, які стосуються вас
• Виберіть свій штат — ставки податку на передачу права власності суттєво відрізняються, тому це суттєво змінює загальну суму

Практичний приклад: покупець, який купує будинок за 400 000 доларів із кредитом 320 000 доларів у Каліфорнії, бачить приблизно 12 000 доларів витрат на оформлення (близько 3% від ціни) плюс перший внесок для повної суми готівки для закриття угоди.

Ставтеся до результату як до планової оцінки. Коли ви подаєте заявку, ваш кредитор зобов'язаний надіслати оцінку кредиту (Loan Estimate) протягом трьох робочих днів згідно з правилами CFPB, і ви можете порівняти цей документ рядок за рядком із цим прогнозом, щоб виявити будь-які завищені комісії до того, як ви візьмете на себе зобов'язання.

Витрати покупця на оформлення складаються приблизно з десятка регулярних статей, кожна з яких пов'язана з конкретною послугою в процесі іпотеки та оформлення титулу. Розуміння того, що покриває кожна стаття, допомагає вам визначити, які комісії є предметом переговорів.

Поширені статті витрат покупця включають:

• Комісія за оформлення (Origination fee) — плата кредитора за обробку кредиту, часто 0,5-1% від суми кредиту
• Оцінка та кредитний звіт — сторонні витрати на оцінку будинку та перевірку вашої кредитної історії
• Страхування титулу — поліс кредитора (обов'язковий) і додатковий поліс власника, що захищає ваш капітал
• Ескроу або комісія за розрахунок — сплачується агенту з оформлення або адвокату
• Реєстраційні податки та податки на передачу — державні збори за реєстрацію правовстановлюючого документа
• Передоплата — податок на нерухомість, страхування житла та передоплачені відсотки, внесені на ескроу-рахунок

Продавці бачать інший набір, у якому переважає комісія агента з нерухомості, зазвичай 5-6% від ціни продажу, плюс їхня частка податку на передачу та витрат на титул.

І CFPB, і Freddie Mac надають прості для розуміння посібники, що описують кожну з цих позицій, і кожна комісія з'явиться у вашому остаточному документі про розкриття інформації (Closing Disclosure).

Ваш штат є головною причиною, чому двоє покупців із однаковою ціною будинку платять різні витрати на оформлення, переважно через податки на передачу права власності на нерухомість. Деякі штати взагалі їх не стягують, тоді як інші стягують значний відсоток від ціни продажу.

Кілька штатів, зокрема Техас, Аляска та Індіана, не стягують загальнодержавний податок на передачу права власності, тоді як такі штати, як Делавер, застосовують одні з найвищих ставок у країні. Місцеві округи та міста можуть додавати власні податки на передачу поверх ставки штату.

Правила штату також впливають на:

• Участь адвоката — такі штати, як Нью-Йорк і Массачусетс, зазвичай вимагають присутності адвоката при закритті угоди
• Ціноутворення страхування титулу — багато штатів регулюють ставки премій безпосередньо
• Хто зазвичай платить яку комісію — місцеві звичаї по-різному покладають податок на передачу на покупця чи продавця

Цей калькулятор застосовує специфічні для штату ставки податку на передачу для всіх 50 штатів плюс округ Колумбія. Оскільки ці ставки та правила встановлюються законодавчими органами й можуть змінюватися, перевірте актуальні цифри в департаменті доходів вашого штату або в Національній конференції законодавчих органів штатів перед остаточним затвердженням бюджету.

Найдорожча помилка щодо витрат на оформлення — сприймати першу оцінку кредиту (Loan Estimate) як остаточну і не шукати кращих пропозицій — комісії за послуги титулу, розрахунку та кредитора можуть суттєво відрізнятися у різних постачальників.

Остерігайтеся цих частих помилок:

• Не порівнювати оцінки кредиту — CFPB заохочує отримувати пропозиції від кількох кредиторів і порівнювати їх пліч-о-пліч
• Забувати про передоплату — податок на нерухомість та депозити на страхування на ескроу-рахунку можуть додати тисячі понад оголошені комісії
• Ігнорувати титульний поліс власника — ви часто можете шукати його окремо від обов'язкового поліса кредитора
• Не помічати поступки продавця — покупці на млявому ринку можуть домовитися про те, щоб продавець покрив частину їхніх витрат
• Витрачати кожен долар на перший внесок — не залишаючи подушки безпеки для витрат на оформлення та резервів
• Вважати всі комісії фіксованими — реєстраційні збори та податки на передачу є фіксованими, але багато комісій за послуги є предметом переговорів

Продавці зазвичай недооцінюють загальний тягар комісії плюс податку на передачу та витрат на титул. Перегляд вашого документа про розкриття інформації при закритті (Closing Disclosure) принаймні за день до підписання, як це дозволяє триденне правило перегляду CFPB, дає вам час оскаржити помилки до того, як гроші будуть переказані.

Ви можете суттєво знизити витрати на оформлення, обираючи постачальників, домовляючись про поступки та обираючи правильний час для закриття — ніщо з цього не змінює якість кредиту, який ви отримуєте.

Перевірені стратегії включають:

• Порівнюйте кілька оцінок кредиту (Loan Estimates) — CFPB рекомендує збирати пропозиції від кількох кредиторів, щоб змусити знизити комісії
• Просіть проступки від продавця — продавець може погодитися сплатити частину ваших витрат, особливо на ринку покупця
• Вимагайте кредити від кредитора — прийміть трохи вищу процентну ставку в обмін на зменшені авансові платежі
• Шукайте страхування титулу окремо — поліс власника часто є відкритим для конкуренції
• Закривайте угоду ближче до кінця місяця — це зменшує кількість днів передоплачених відсотків, які збираються під час розрахунку
• Багато штатів і місцевих агентств керують програмами допомоги покупцям першого житла, пропонуючи гранти або позики, які можна списати, на витрати на оформлення; HUD підтримує довідники затверджених житлових консультаційних агентств, які можуть вказати на них.

Зважте компроміси ретельно. Кредити від кредитора знижують готівку сьогодні, але збільшують відсотки за весь термін, тому використовуйте цей калькулятор разом з інструментом розрахунку іпотеки, щоб порівняти повну вартість кожного варіанту.

Більшість витрат на оформлення не підлягають прямому вирахуванню з податків, але кілька конкретних позицій — підлягають — і правила залежать від того, чи ви декларуєте відрахування у своїй федеральній декларації.

Згідно з Податковою службою США (IRS), позиції, які найчастіше підлягають вирахуванню в рік покупки, включають:

• Передоплачені податки на нерухомість — частина, яку ви відшкодовуєте або сплачуєте при оформленні, з урахуванням загального ліміту вирахування місцевих податків та податків штату (SALT)
• Іпотечні пункти (Mortgage points) — збори за оформлення, які представляють передоплачені відсотки за основним місцем проживання, можуть бути вираховані, іноді повністю в перший рік
• Передоплачені іпотечні відсотки — відсотки, зібрані при оформленні за решту місяця

Такі витрати, як плата за оцінку, страхування титулу, витрати на ескроу та реєстраційні збори, зазвичай не підлягають вирахуванню. Натомість багато з них додаються до бази витрат вашого майна, що може зменшити оподатковуваний дохід при його продажі в майбутньому.

Оскільки право на вирахування залежить від вашої конкретної ситуації та чинного податкового законодавства, проконсультуйтеся з Публікацією IRS 530 ("Податкова інформація для власників житла") та кваліфікованим податковим фахівцем перед заявленням будь-якого вирахування витрат на оформлення.

Кожен тип кредиту має однакові основні витрати на оформлення, але кредити FHA та рефінансування додають характерні платежі, на які варто закласти бюджет окремо.

Ключові відмінності, на які варто зважати:

• Кредити FHA — вимагають авансової премії за іпотечне страхування (UFMIP) у розмірі 1,75% від суми кредиту, яку можна включити до кредиту, а не сплачувати готівкою при оформленні
• Внески продавця FHA — Міністерство житлового будівництва та міського розвитку (HUD) дозволяє продавцям робити внески до 6% від ціни продажу на покриття витрат покупця, що є більш щедрим, ніж звичайні ліміти
• Звичайні кредити (Conventional loans) — ліміти на поступки продавця змінюються залежно від вашого першого внеску, як правило, зростаючи зі збільшенням внеску
• Рефінансування — ви знову сплачуєте послуги кредитора, оцінку та комісії за титул, але без комісії агента чи передачі права власності

Оскільки рефінансування все одно викликає більшість комісій за оформлення та титул, перегляд для покупця в цьому калькуляторі наближається до витрат на оформлення рефінансування, коли ви вводите нову суму кредиту.

Правила програм від HUD, Fannie Mae та Freddie Mac періодично оновлюються, тому підтвердьте поточні ставки UFMIP та ліміти внесків у свого кредитора, перш ніж покладатися на них.

Витрати на оформлення — це одноразові комісії за послуги, передоплата — це авансові платежі за поточні витрати, а готівка для закриття угоди (cash to close) — це загальна сума, яку ви приносите на розрахунок — три пов'язані, але окремі показники у вашому документі про розкриття інформації (Closing Disclosure).

Ось як вони відрізняються:

• Витрати на оформлення — плата за послуги, які завершують угоду, такі як комісії за оформлення, оцінку, титул та ескроу
• Передоплата — кошти, зібрані наперед для поповнення вашого ескроу-рахунку для податку на нерухомість, страхування власника житла та відсотків, які ви б заборгували в будь-якому разі
• Готівка для закриття угоди — ваш перший внесок плюс загальні витрати на оформлення та передоплата за мінусом будь-яких кредитів від кредитора чи продавця

Передоплата не є предметом переговорів так, як комісії за послуги, оскільки вона представляє реальні поточні витрати, які просто збираються завчасно. Розуміння цього поділу допомагає вам справедливо порівнювати кредитори: кредитор може рекламувати низькі комісії, водночас збираючи більше передоплати.

Форма розкриття інформації при закритті від CFPB чітко групує ці рядки, і вихідні дані калькулятора для покупця відображають цю структуру, показуючи детальні витрати плюс окрему загальну суму готівки для закриття угоди.