Калькулятор співвідношення боргу до доходу (DTI)

DTI — це відсоток вашого валового місячного доходу, який іде на обслуговування боргу. Кредитори використовують його як основний показник доступності під час андеррайтингу, оскільки він безпосередньо вимірює вашу здатність брати на себе новий кредитний платіж без перенапруження.

Математика проста — загальна сума місячних боргових платежів, поділена на валовий місячний дохід і помножена на 100 — але базова логіка є суворою: позичальник, який витрачає 30% свого доходу на борги, має принципово іншу стійкість грошового потоку, ніж той, хто витрачає 50%. Федеральне регулювання з часів правила кваліфікованої іпотеки 2014 року закріпило стелю DTI в законодавстві для іпотечних кредитів із захищеною гаванню.

Крім іпотеки, автокредитори, андеррайтери споживчих кредитів, емітенти кредитних карток і навіть орендодавці квартир регулярно запитують DTI як швидкий проксі доступності.

Важливі два типи: фронт-енд DTI відображає чисте боргове навантаження на житло, бек-енд DTI відображає загальне боргове навантаження. Кредитори надають більшої ваги бек-енду, оскільки він відображає повну картину місячного відтоку готівки.

Первинний DTI (Front-end DTI) = (Платіж за житло ÷ Валовий щомісячний дохід) × 100. Платіж за житло включає PITI — основну суму, відсотки, податки на нерухомість, страхування житла — а також внески HOA/ОСББ та PMI, якщо вони застосовуються. Для орендарів, які подають заявку на іпотеку, використовуйте ПРОПОНОВАНИЙ новий іпотечний платіж, а не поточну орендну плату (оренда виключається, оскільки її замінює іпотека).

Загальний DTI (Back-end DTI) = (Загальний щомісячний борг ÷ Валовий щомісячний дохід) × 100, де загальний борг = платіж за житло + автокредити + студентські кредити + мінімальні платежі за кредитними картками + особисті кредити + аліменти на утримання одного з подружжя + аліменти на дітей + будь-які зобов'язання за поручительством.

Використовуйте ВАЛОВИЙ дохід (до сплати податків), а не чистий. Валовий дохід є стандартом, оскільки податкові ставки залежать від юрисдикції та особистої ситуації. Для самозайнятих позичальників валовий дохід = чистий бізнес-дохід із форми Schedule C, усереднений за 2 роки.

Цей інструмент розрахунку коефіцієнта боргу до доходу розраховує обидві формули автоматично.

Правило 28/36 є золотим стандартом у галузі стандартного іпотечного кредитування.

Число 28 — це максимальний первинний коефіцієнт: витрати на житло (PITI + ОСББ) не повинні перевищувати 28% валового щомісячного доходу. Число 36 — це максимальний загальний коефіцієнт: сукупний щомісячний борг не повинен перевищувати 36%. При валовому щомісячному доході $8,000 це відповідає ліміту платежу за житло у $2,240 та ліміту загального боргу у $2,880.

Відповідність обом показникам є ідеальним варіантом — Fannie Mae та Freddie Mac зазвичай викуповують кредити зі значеннями 36% і нижче; позики з вищим показником вимагають компенсуючих факторів і можуть мати невелику надбавку до процентної ставки.

Частина 28 сягає корінням у андеррайтинг 1930-х років; частина 36 була додана у 1980-х роках, коли споживчі борги (автомобілі, кредитні картки) стали значущими. Сучасний автоматизований андеррайтинг (Desktop Underwriter, Loan Prospector) іноді схвалює загальний DTI до 45–50% за наявності сильних компенсуючих факторів, але показники 28/36 залишаються зоною комфорту як для кредиторів, так і для позичальників.

Граничний загальний DTI 43% є нормативною стелею для кваліфікованих іпотек (QM) — позначення CFPB, створене після житлової кризи 2008 року для визначення позик із нижчим рівнем ризику. Кредити QM із показником понад 43% втрачають певні захисти від відповідальності для кредиторів, тому більшість із них залишаються на рівні або нижче цієї межі.

Кредити FHA, найпоширеніший шлях для тих, хто купує житло вперше, та людей із кредитним рейтингом 580–680, приймають загальний DTI до 43% для автоматичного схвалення. За наявності сильних компенсуючих факторів (кредитний рейтинг 720+, резерви на 3+ місяці, мінімальне зростання платежу порівняно з поточним житлом), ручний андеррайтинг FHA може допускати до 56.99%.

Позики VA використовують орієнтир 41% плюс тест на залишковий дохід, який варіюється залежно від розміру сім'ї та регіону — працівник із залишковим місячним доходом $1,500 може пройти кваліфікацію при 50% DTI за програмою VA, тоді як за FHA йому б відмовили.

Калькулятор FHA DTI на цій сторінці показує ваш запас до ліміту в 43%, допомагаючи вирішити, чи подавати заявку зараз, чи спочатку погасити борг.

ВРАХОВУЮТЬСЯ:

• іпотека/оренда (або пропонований новий іпотечний платіж PITI)
• податок на нерухомість
• страхування нерухомості або відповідальності орендаря
• внески HOA/ОСББ
• PMI (приватне страхування іпотеки)
• премія іпотечного страхування (MIP)
• автокредити
• студентські кредити (платіж за IDR або 1% від балансу залежно від кредитора)
• мінімальні платежі за кредитними картками
• особисті кредити
• кредити з розстрочкою платежу
• аліменти на утримання одного з подружжя
• аліменти на дітей
• платежі за кредитами з поручительством (так, навіть якщо ви їх ніколи не платите)
• залишки за сервісами «купуй зараз, сплачуй пізніше» понад певні пороги

НЕ ВРАХОВУЮТЬСЯ:

• комунальні послуги (електроенергія/газ/вода)
• продукти харчування
• бензин
• транспортні витрати
• мобільний зв'язок
• інтернет
• кабельне телебачення
• підписки на стрімінгові сервіси
• абонементи до спортзалу
• внески за страхування життя
• взноси за медичне страхування (якщо вираховуються із зарплати)
• внески до 401k
• добровільні накопичувальні вклади
• податки (на дохід, із заробітної плати)
• догляд за дітьми
• оплата навчання (якщо не за рахунок кредиту)

Загальне правило: якщо це відображається у вашому кредитному звіті як кредитне зобов'язання, воно враховується; якщо це дискреційні витрати, воно не враховується. Цей калькулятор щомісячного боргу охоплює стандартні категорії — відкоригуйте поле «Інший щомісячний борг» для чогось нетипового.

Шість конкретних стратегій, ранжованих за швидкістю та ефективністю:

• (1) ПОВНІСТЮ ПОГАСІТЬ КРЕДИТНІ КАРТКИ — зменшує мінімальні платежі до нуля, покращує використання кредиту та може зменшити DTI на 2–5 пунктів за 30 днів.
• (2) ПОГАСІТЬ МАЙЖЕ ЗАКІНЧЕНИЙ АВТОКРЕДИТ — якщо вам залишилося менше 10 платежів, кредитори можуть виключити його з DTI, що потенційно знизить показник на 5–8 пунктів.
• (3) ЗБІЛЬШТЕ ПІДТВЕРДЖЕНИЙ ДОХІД — отримайте підвищення, документально підтвердьте регулярність бонусів, влаштуйтеся на другу роботу з історією від 2 років.
• (4) РЕФІНАНСУЙТЕ СТУДЕНТСЬКІ КРЕДИТИ на довший термін, щоб зменшити щомісячний платіж (у долгостроковій перспективі це коштуватиме більше відсотків, але покращить DTI).
• (5) ВІДКЛАДІТЬ ПОДАЧУ ЗАЯВКИ НА 3–6 МІСЯЦІВ, активно погашаючи борги за кредитами з розстрочкою.
• (6) УНИКАЙТЕ НОВИХ БОРГІВ протягом 6 місяців до подачі заявки — жодних нових авто, нових кредитних карток чи купівлі меблів у розстрочку для нового будинку.

У комплексі це може знизити DTI на 10–15 пунктів. Прорахуйте сценарії через цей калькулятор коефіцієнта DTI зі щомісячними платежами після кожної зміни, щоб побачити ефект.

Самозайняті позичальники стикаються з найсуворішим андеррайтингом DTI. Кредитори вимагають податкові декларації за 2 роки (особисті та бізнесу) і використовують МЕНШИЙ показник із двох років (або середнє значення за 2 роки, якщо дохід зростає). Чистий дохід із форми Schedule C є вашою відправною точкою, а не валовий виторг.

Типові коригування в бік збільшення:

• амортизація
• виснаження надр
• збитки від надзвичайних ситуацій
• використання житла для бізнесу (якщо фактично не оплачується)

Коригування в бік зменшення:

• одноразові прибутки
• непостійний дохід

Більшість кредиторів не враховуватимуть дохід від самозайнятості менше ніж за 2 роки; деякі приймають 1 рік за наявності 2 років доходу W-2 у цій же сфері. Бонуси та комісійні за формою W-2 підлягають аналогічному розрахунку середнього за 2 роки. Змінний дохід, який нещодавно ЗМЕНШИВСЯ, береться за нижчою цифрою (консервативний принцип).

Стратегія для самозайнятих: максимізуйте оподатковуваний дохід протягом 2 років перед подачею заявки — сплата більшого податку зараз для отримання більшої іпотеки часто є вигідною. Калькулятор DTI для тих, хто купує житло вперше, повинен використовувати середній показник за останні 2 роки для змінного доходу.

Британські кредитори не застосовують єдиного ліміту DTI, як у США. Після оновлення Mortgage Market Review (MMR) у 2014 році оцінка платоспроможності у Великій Британії вимагає повного аналізу доходів і витрат, підданого стрес-тестуванню за базовою ставкою кредитора плюс 3 процентні пункти (правила PRA).

Головним показником є співвідношення позики до доходу (LTI): більшість кредиторів обмежують іпотеку на рівні 4.5х річного валового доходу, а правила PRA обмежують частку кредитів понад 4.5x LTI до 15% іпотечного портфеля кредитора. Таким чином, покупець із доходом £60,000 на рік зазвичай може позичити до £270,000 — але лише якщо тест на платоспроможність MMR підтвердить, що він може обслуговувати кредит за вищою стресовою ставкою ПІСЛЯ врахування всіх обов'язкових витрат (борги, утриманці, регулярні базові витрати).

Програми Help to Buy, Lifetime ISA та Shared Ownership мають власні додаткові пороги доступності. Кінцевий ефект подібний до американського первинного DTI на рівні 30–35% від валового доходу, але виражається інакше.

У Канаді використовуються два коефіцієнти, які чітко відповідають американському DTI:

• Валове обслуговування боргу (GDS) — це витрати лише на житло у відсотках від валового доходу; обмежено на рівні 39% для застрахованих іпотек (початковий внесок менше 20%, вимагається страховка CMHC) та 35% для незастрахованих — аналог американського первинного DTI.
• Загальне обслуговування боргу (TDS) — це всі борги, включаючи житло; обмежено на рівні 44% для застрахованих та 42% для незастрахованих — аналог американського загального DTI.

Витрати на житло для канадського GDS включають іпотечний платіж + податок на нерухомість + витрати на опалення (оціночні) + 50% плати за обслуговування кондомініуму.

З червня 2021 року канадські кредитори, що регулюються на федеральному рівні, застосовують стрес-тест за вищою з двох ставок: контрактна ставка + 2% або 5.25% — заявники повинні відповідати вимогам за цією стресовою ставкою, а не контрактною. Страхування CMHC (2.8–4% від суми кредиту, додається до залишку) вимагається при початковому внеску менше 20%. Правила OSFI «B-20» також обмежують співвідношення позики до доходу на рівні 4.5x для незастрахованих іпотек.

Управління з регулювання сфери фінансових послуг Австралії (APRA) встановлює рамки платоспроможності: з жовтня 2021 року кредитори повинні оцінювати здатність заявників погашати кредит за фактичною процентною ставкою ПЛЮС буфер обслуговування боргу в 3 процентні пункти (піднято з 2.5%).

Більшість банків визначають загальний DTI домогосподарства як загальний борг домогосподарства, поділений на валовий дохід домогосподарства, виражений у вигляді множника — APRA позначає позики понад 6x як «високий DTI», і кредитори повинні утримувати додатковий регуляторний капітал під такі позики. Оцінка витрат домогосподарства (HEM) — оцінка прожиткового мінімуму плюс побутові витрати — застосовується як мінімальний рівень незалежно від того, які витрати вказує позичальник.

Державні гранти для перших покупців житла ($10,000–$30,000) та федеральна гарантія First Home Guarantee (купівля з депозитом 5% без LMI) впливають на депозит, але не на базовий тест на платоспроможність. Страхування іпотеки кредитора (LMI) вимагається при депозиті менше 20% і додає від $8,000 до $25,000 до початкових витрат.

Важливо і те, і інше — це незалежні етапи в процесі андеррайтингу. DTI визначає, ЧИ надасть кредитор позику; кредитний рейтинг визначає, ПІД ЯКИЙ ВІДСОТОК.

Заявнику з кредитним рейтингом 780 і DTI 52% можуть відразу відмовити, оскільки 52% порушує безпечну норму QM. Заявка з рейтингом 620 і DTI 26% буде схвалена (зона FHA), але за вищою ставкою, ніж для заявника з рейтингом 720.

Загальний порядок пріоритетів в андеррайтингу:

• (1) Чи відповідає заявник мінімальним вимогам DTI для кредитної програми?
• (2) Чи відповідає кредитний рейтинг мінімуму (зазвичай 580 для FHA, 620 для стандартної іпотеки, 640 для VA)?
• (3) До якої категорії ставок потрапляє кредитний рейтинг?
• (4) Чи є негативні записи, які потребують пояснення?

Кредитори рідко роблять винятки щодо DTI — це жорсткий ліміт, пов'язаний із нормативними правилами. При цьому вони регулярно коригують ціну залежно від кредитного рейтингу.

Пріоритет перед подачею заявки: СПОЧАТКУ знизьте DTI нижче 43% (ідеально до 36%), а потім оптимізуйте кредитний рейтинг для отримання кращої ставки. Використовуйте цей калькулятор DTI разом із окремим інструментом перевірки кредитної історії.

Помилки, яких можна уникнути і які заважають отримати іпотеку:

• (1) ВИКОРИСТАННЯ ЧИСТОГО ДОХОДУ — розрахунок DTI на основі чистої зарплати погіршує ваш коефіцієнт на 25–30% порівняно з тим, що бачать кредитори. Завжди використовуйте валовий дохід.
• (2) ЗАБУТІ КРЕДИТИ З ПОРУЧИТЕЛЬСТВОМ — той автокредит, де ви стали поручителем для своєї дитини? Для DTI це ваш борг.
• (3) НЕДООЦІНКА НОВОГО PITI — врахування лише основної суми та відсотків ігноруючи податки, страхування, внески ОСББ та PMI. Повний PITI може бути на $300–500/місяць вищим, ніж лише основна сума та відсотки.
• (4) РОЗРАХУНОК НА ПЛАТІЖ IDR ЗА СТУДЕНТСЬКИМ КРЕДИТОМ — деякі кредитори замість цього беруть 1% від залишку студентського кредиту, що суттєво підвищує DTI, якщо у вас є $80,000 боргу за планом IDR із платежем $200/місяць.
• (5) НОВІ БОРГИ ПІД ЧАС ПОДАЧІ ЗАЯВКИ — купівля меблів у розстрочку або купівля другого авто між попереднім схваленням та закриттям угоди запускає повторну перевірку кредитної історії, що часто скасовує угоду.
• (6) НЕВРАХУВАННЯ PMI — початковий внесок менше 20% додає $80–300/місяць PMI до платежу за житло, підвищуючи первинний DTI.

Завжди включайте PMI у поле платежу за житло при розрахунку сценаріїв у калькуляторі співвідношення боргу до доходу для іпотеки.