Калькулятор витрат на купівлю будинку

Витрати на оформлення становлять у середньому 2-5% від ціни покупки, але суттєво відрізняються залежно від штату та типу кредиту.

Комісії кредитора включають:

• організацію кредиту (0,5-1% від суми кредиту)
• андеррайтинг ($400-900)
• кредитний звіт ($30-50)
• сертифікацію щодо повеней ($15-25)
• оцінку ($300-500)

Комісії за право власності включають:

• страхування права власності (0,5-1% від ціни покупки — вимагається кредиторами)
• пошук права власності ($200-400)
• збори за реєстрацію ($50-250)

Державні збори включають:

• податки на передачу прав (від 0,1% у Колорадо до 2,2% у Делавері)
• збори за реєстрацію
• у деяких штатах податки на особняки для дорожчої нерухомості

Попередньо сплачені статті, які сплачуються при оформленні:

• 3-12 місяців податків на майно ($2000-8000)
• 1 рік страхування власника житла ($1000-3000)
• щоденні відсотки від дати оформлення до кінця місяця

Кредити FHA додають авансову премію за іпотечне страхування у розмірі 1,75% від суми кредиту.

Окрім витрат на оформлення, покупці часто недооцінюють інспекцію будинку ($400-600) та потенційні спеціалізовані перевірки:

• на радон ($150-200)
• на термітів ($75-150)
• камеру каналізаційної лінії ($200-400)
• інженера-конструктора ($400-800), якщо виявлено проблеми

Приватне іпотечне страхування (PMI) додає $100-300 на місяць за звичайними кредитами з початковим внеском менше 20%.

Комісії HOA ($200-800 на місяць для кондомініумів та планових громад) є поточними витратами, які впливають на доступність.

Негайні витрати на вселення:

• комісії за підключення комунальних послуг
• покупка побутової техніки (новий холодильник коштує $1000-3000, якщо він не включений)
• оформлення вікон ($500-3000)
• обладнання для газону ($500-1500) для перших власників житла, які переходять з оренди

Аварійні резерви: фінансові радники рекомендують тримати 1-3% вартості будинку доступними для непередбачуваного ремонту — $4000-12000 для будинку за $400000.

• Домовляйтеся про поступопки від продавця: на ринку покупця продавці можуть погодитися сплатити 2-3% від ціни покупки на витрати на оформлення, зменшивши необхідну вам готівку на $8000-12000 для будинку за $400000.
• Порівнюйте іпотечних кредиторів — різниця в ставках і комісіях серед 3-5 кредиторів може заощадити $2000-5000 на комісіях за організацію та ще тисячі протягом терміну кредиту.
• Програми для покупців, які купують вперше (FHA з 3,5% внеску, VA з 0% внеску, USDA з 0% внеску в регіонах, що відповідають вимогам, допомога у внесенні початкового внеску для конкретного штату) різко зменшують вимоги до готівки наперед.
• Запитайте про кредити від кредитора — прийняття трохи вищої процентної ставки (на 0,125-0,25% більше) може принести $2000-4000 кредитів від кредитора, які застосовуються до витрат на оформлення.
• Завершення оформлення ближче до кінця місяця мінімізує витрати на передплачені відсотки.
• Нарешті, розгляньте іпотеку без витрат на оформлення, де комісії за оформлення включаються в суму кредиту — ви платите більше з часом у вигляді відсотків, але вам потрібно менше готівки наперед.

Загальна сума готівки для купівлі будинку — це початковий внесок плюс витрати на оформлення плюс попередньо сплачені статті (податок на майно та страхування власників житла, що зберігаються на ескроу-рахунку).

Для будинку за $400 000 з 10% початкового внеску та 3% витрат на оформлення це $40 000 + $12 000 + попередні платежі — часто $55 000-$60 000 до того, як ви отримаєте ключі.

Згідно з даними Бюро фінансового захисту споживачів, саме цей показник готівки для закриття угоди, а не цінник, визначає, чи можете ви насправді дозволити собі покупку. Цей калькулятор підсумовує кожен компонент, тому за столом оформлення не буде ніяких сюрпризів.

Початковий внесок — це ваша частка власності в нерухомості; витрати на оформлення — це комісії за транзакцію для видачі кредиту та передачі права власності. Це окремі суми готівки.

Початковий внесок у розмірі 20% дозволяє уникнути приватного іпотечного страхування, але ви все одно винні 2-5% від кредиту на витрати на оформлення на додачу.

За даними Freddie Mac, багато покупців, які купують вперше, планують бюджет лише на початковий внесок і стикаються з несподіваними витратами на оформлення. Тримайте ці дві статті окремо під час планування своїх заощаджень, щоб покрити повну суму готівки для закриття угоди.

Витрати на оформлення поділяються на три категорії.

• Комісії кредитора включають організацію кредиту (0,5-1% від кредиту) та андеррайтинг.
• Комісії третіх сторін покривають оцінку ($400-600), пошук права власності та страхування права власності ($1000-2000), а також реєстрацію.
• Передоплати фінансують перший рік страхування власників житла та кілька місяців податку на майно на ескроу-рахунок.

Форма оцінки кредиту CFPB детально описує всі ці елементи протягом трьох робочих днів після подачі заявки, дозволяючи вам порівнювати кредиторів рядок за рядком перед тим, як взяти на себе зобов'язання.

Готівка для закриття угоди (cash to close) — це єдина сума, яку вам потрібно переказати в день закриття: початковий внесок плюс загальні витрати на оформлення та передоплату, за винятком будь-якого депозиту (завдатку), сплаченого раніше, а також кредитів від кредитора чи продавця.

Два будинки за однаковою ціною можуть вимагати різної кількості готівки залежно від типу кредиту, ескроу та узгоджених пільг.

Документ Closing Disclosure від CFPB, який видається щонайменше за три робочі дні до закриття угоди, містить точну суму для закриття, щоб ви могли підготувати кошти та вчасно помітити розбіжності.

Витрати на оформлення (closing costs) суттєво відрізняються залежно від регіону та кредитної програми.

У штатах з високими податками на передачу прав власності, таких як Нью-Йорк, Делавер та Пенсильванія, загальні витрати на оформлення значно перевищують загальнонаціональний діапазон у 2-5%, тоді як у штатах без таких податків вони на мінімальному рівні.

Тип кредиту також має значення: позики FHA додають авансову премію зі страхування житла в розмірі 1.75%, а позики VA стягують комісію за фінансування, і обидві ці суми можна включити до тіла кредиту.

Завжди прораховуйте конкретну кредитну програму у своєму штаті, а не середньостатистичні показники по країні.

Витрати на оформлення розподіляються між покупцем і продавцем: цей поділ частково базується на звичаях, а частково — на переговорах.

• Покупці зазвичай сплачують комісії кредитора, послуги оцінювача та свою частку попередніх платежів.
• Продавці зазвичай сплачують комісію агенту з нерухомості, а в багатьох штатах — податки на передачу прав.

На ринку покупця продавці часто погоджуються на поступки продавця, що покривають частину витрат покупця.

Розуміння того, які витрати є вашими за звичаєм, а які можна обговорювати — це прямий важель для зменшення витрат на закриття угоди.

Два стандартні бланки CFPB регулюють усі цифри.

• Форма Loan Estimate надходить протягом трьох робочих днів після подачі заявки та дозволяє порівняти кредиторів за однаковими рядками.
• Форма Closing Disclosure надходить щонайменше за три робочі дні до закриття угоди та повинна збігатися з фінальними нарахуваннями.

Порівняйте обидва документи: комісії з категорій 'не можуть змінюватися' та 'збільшення обмежено до 10%' захищені, а незрозумілі стрибки є підставою поставити запитання кредитору.

Ці форми — ваш найкращий захист від завищених або прихованих комісій.

Найдорожчі помилки — це:

• планування бюджету лише на початковий внесок
• ігнорування передоплат та ескроу-рахунків
• відмова від порівняння пропозицій кредиторів (відсоткові ставки та комісії суттєво відрізняються)

Дехто пропускає огляд житла, щоб заощадити кількасот доларів, а потім стикається з тисячними непередбачуваними ремонтами або повністю виснажує свій резервний фонд заради закриття угоди.

Залиште кошти на два-три місяці витрат після закриття, отримайте щонайменше три попередні оцінки кредиту (Loan Estimates) і перечитайте кожен рядок Closing Disclosure перед підписанням.