Калькулятор доступності іпотеки

Кредитори оцінюють два коефіцієнти DTI одночасно, і більш суворий з них визначає ваш максимальний кредит.

Основний коефіцієнт (також званий коефіцієнтом витрат на житло) включає лише витрати на житло — основну суму іпотеки, відсотки, податки на нерухомість та страхування власника житла (PITI) — розділені на валовий місячний дохід. Стандартний ліміт становить 28%.

Загальний коефіцієнт включає витрати на житло плюс усі регулярні боргові платежі — автокредити, студентські позики, мінімальні платежі за кредитними картками, особисті позики та аліменти — розділені на валовий місячний дохід. Стандартний ліміт становить 36%.

Для людини із заробітком $8 333 на місяць і боргами $500 на місяць: основний показник дозволяє витрачати на житло $2 333, тоді як загальний дозволяє $3 000 загалом мінус $500 боргів, що дорівнює $2 500 на житло. Ліміт основного показника у $2 333 є більш суворим, тому він і є визначальним.

Деякі кредитори, особливо для кредитів FHA, дозволяють до 31% для основного і до 43% для загального показника.

Процентні ставки за іпотекою мають величезний вплив на доступність житла. Кожне зростання ставки на 1% знижує купівельну спроможність приблизно на 10-11%.

При 5% річних щомісячний платіж у розмірі $2 000 покриває позику на $373 000. При 6% такий самий платіж покриває лише $333 000 — зменшення на $40 000. При 7% ця сума паде до $300 000. Коли ставки зросли з 3% до 7% у період з 2021 по 2023 рік, покупці втратили приблизно 35% своєї купівельної спроможності.

Відсоток першопочаткового внеску впливає на доступність інакше: більший внесок не змінює ваші коефіцієнти DTI (бюджет щомісячного платежу залишається колишнім), але він знижує співвідношення суми кредиту до вартості житла, а це означає, що такий самий щомісячний платіж дозволяє придбати дорожчий будинок. Збільшення внеску з 10% до 20% фактично дозволяє купити приблизно на 11% більше житла.

Крім того, 20% першопочаткового внеску скасовують необхідність оформлення приватного іпотечного страхування (PMI), заощаджуючи від $100 до $300 на місяць, які можна спрямувати на більший іпотечний платіж.

Чотири основні стратегії розширюють вашу купівельну спроможність.

• По-перше, збільшення доходу — збільшення зарплати на 10 000 доларів додає приблизно 35 000–40 000 доларів до максимальної ціни житла (залежно від ставки та строку).
• По-друге, зменшення поточних боргів — усунення щомісячного платежу за автомобіль у розмірі 400 доларів може додати 60 000–80 000 доларів до максимальної ціни житла завдяки покращенню загального показника боргового навантаження.
• По-третє, заощадження більшого початкового внеску — це дозволяє купити дорожче житло в межах того самого щомісячного бюджету.
• По-четверте, забезпечення нижчої процентної ставки за допомогою покращення вашого кредитного рейтингу (кожні 20 пунктів підвищення можуть знизити ставку на 0,125-0,25%), сплати дисконтних пунктів (кожен пункт коштує 1% від суми кредиту та знижує ставку на 0,25%) або вибору іпотеки з плаваючою ставкою (ARM) із нижчою початковою ставкою.

Окрім правила 28/36, враховуйте свій власний рівень комфорту — багато фінансових радників радять тримати витрати на житло на рівні 25% або менше від чистого доходу для більш консервативного бюджету.

Доступність житла визначається доходами, боргами, первинним внеском та ставкою — на основі правила 28/36.

При доході в 100 000 доларів (близько 8 333 доларів валового доходу на місяць) ліміт на житлові витрати становить 28% (2 333 долари на житло), а загальний ліміт боргу — 36% (3 000 доларів на загальний борг) згідно з рекомендаціями Бюро фінансового захисту споживачів.

Максимальна ціна вашого будинку — це сума кредиту, яку підтримують ці ліміти за поточними ставками плюс ваш початковий внесок. Цей калькулятор розраховує цю ціну на основі ваших даних.

Кредитори оцінюють фінансову спроможність за допомогою двох коефіцієнтів боргового навантаження до доходу.

Первинний DTI — це витрати на житло (основний борг, відсотки, податки, страховка), розділені на валовий щомісячний дохід (цільовий показник 28%).

Вторинний DTI додає всі інші борги (автомобільні кредити, студентські позики, кредитні картки) — цільовий показник 36%, хоча багато кредитів допускають вищі значення. CFPB зазначає, що вторинний DTI є більш вирішальним показником під час андеррайтингу.

Зменшення наявних боргів безпосередньо підвищує ціну житла, на яку ви можете кваліфікуватися.

Більший початковий внесок підвищує максимальну ціну покупки двома способами:

• він безпосередньо додається до суми, яку ви можете заплатити
• за рахунок зменшення кредиту він знижує щомісячний платіж, вивільняючи місце в межах лімітів DTI

Внесення 20% також дозволяє уникнути приватного іпотечного страхування, вартість якого інакше враховується у вашому житловому бюджеті. Freddie Mac зазначає, що початковий внесок і DTI загалом значною мірою визначають кваліфікацію за кредитом.

Процентні ставки суттєво впливають на те, яке житло ви можете собі дозволити, оскільки вища ставка означає, що більша частина кожного платежу йде на відсотки, зменшуючи кредит, який підтримує ваш ліміт DTI.

Зростання ставки на один відсотковий пункт може знизити купівельну спроможність приблизно на 10%. Саме тому доступність житла падає, коли ставки зростають, навіть якщо ваш дохід залишається незмінним.

Моделюйте поточну ставку, а не застарілу, коли оцінюєте свою максимальну ціну.

Житловий ліміт у 28% покриває повну вартість PITI — основний борг, відсотки, податки та страхування — а не лише платіж за кредитом.

Зони з високими податками на нерухомість та дорогою страховкою залишають менше простору для основної суми та відсотків, знижуючи ціну, на яку ви можете кваліфікуватися. Внески ОСББ також мають значення.

Два однакових доходи дозволяють купувати абсолютно різне житло залежно від місцевих податків і витрат на страхування, тому цей калькулятор включає ставки податків і страхування.

Попередня кваліфікація — це швидка неформальна оцінка; попереднє схвалення передбачає перевірку кредитором доходу, активів і кредитної історії, що дає надійний максимум і вигіднішу пропозицію.

CFPB рекомендує отримати попереднє схвалення до початку пошуку житла, щоб ви шукали варіанти у своєму реальному ціновому діапазоні та могли діяти швидко. Попереднє схвалення також виявляє проблеми з кредитною історією на ранньому етапі.

Зауважте, що сума попереднього схвалення — це стеля, а не ціль; брати максимальний кредит рідко буває розумно.

Кваліфікація на кредит не означає, що ви зможете з ним комфортно жити. Ліміти DTI кредитора не враховують заощадження на пенсію, догляд за дітьми та витрати на стиль життя.

Купівля нижче вашого максимуму залишає подушку безпеки для надзвичайних ситуацій, перегляду ставок і життєвих змін, а також допомагає уникнути ситуації, коли у вас «будинок є, а грошей немає».

Фінансові педагоги рекомендують орієнтуватися на житловий платіж ближче до 25% від чистого доходу, а не до 28% валового доходу, які дозволяють кредитори.

Часті помилки включають:

• складання бюджету на основі платежу за кредитом без урахування податків, страхування та ОСББ
• позику повної суми попереднього схвалення
• забування про витрати на оформлення та обслуговування
• використання застарілої процентної ставки
• відсутність попереднього погашення боргів для покращення вторинного DTI

Орієнтуйтеся на повну вартість PITI при формуванні бюджету, тримайте фінансовий запас нижче максимуму, зменшуйте борги перед подачею заявки та моделюйте поточну ставку для отримання реалістичної максимальної ціни.