Калькулятор гербового збору

SDLT (гербовий збір) працює так само, як і прибутковий податок: це багаторівнева прогресивна система. Кожна частина вартості нерухомості, яка потрапляє у певний діапазон, оподатковується за ставкою цього діапазону, а потім ці частини підсумовуються для отримання загальної суми податку. Ви НЕ сплачуєте максимальну ставку з усієї вартості — це поширена помилка.

Наприклад, для купівлі житла стандартним покупцем за £350,000:

• перші £125,000 оподатковуються за ставкою 0% (£0)
• наступні £125,000 оподатковуються за ставкою 2% (£2,500)
• останні £100,000 потрапляють у діапазон 5% (£5,000) — разом £7,500, ефективна ставка становить 2.14%

Надбавки (додаткова нерухомість +5%, нерезиденти +2%) додають фіксований відсоток до кожного діапазону, включаючи початковий діапазон 0%.

Розрахунок необхідно подати до HMRC (Податкової служби) через декларацію SDLT1 протягом 14 днів після завершення угоди (точний підрахунок годин допоможе не пропустити цей термін), що зазвичай робить ваш юрист (нотаріус).

Діапазони SDLT для житлової нерухомості, які діють з 1 квітня 2025 року (застосовуються до угод у 2026 році):

• 0% на перші £125,000
• 2% на £125,001–£250,000
• 5% на £250,001–£925,000
• 10% на £925,001–£1,500,000
• 12% на суму понад £1,500,000

Ці діапазони повернулися до попередніх значень після тимчасового підвищення лімітів (£250,000 та £425,000 для тих, хто купує вперше), яке діяло з вересня 2022 року по березень 2025 року.

Нежитлова та змішана нерухомість оподатковується за нижчими ставками: 0% на перші £150,000, 2% на £150,001–£250,000, 5% на суму понад £250,000.

Покупці першого житла мають власні пільгові діапазони: 0% на перші £300,000, 5% на £300,001–£500,000 — пільга повністю втрачається, якщо вартість перевищує £500,000.

Наш інструмент роз'яснення ставок гербового збору покаже вам точний розподіл за діапазонами для вартості вашої нерухомості.

Пільга для покупців першого житла — це найбільша доступна знижка на SDLT, але правила тут суворі, а ліміт у £500,000 є безкомпромісним.

Ви маєте право на пільгу, якщо кожен покупець в угоді ніколи не володів житловою нерухомістю на правах фріхолду або лізхолду в будь-якій точці світу. Успадкування частки майна вважається володінням (тут може знадобитися калькулятор дробів для розрахунку часток); проживання в будинку батьків — ні. Обидва спільні покупці повинні відповідати вимогам: якщо ваш партнер раніше володів квартирою, пільга втрачається для всієї угоди, навіть якщо ви самі ніколи не мали власності.

Для угод вартістю до £500,000, які відповідають вимогам, ви сплачуєте 0% на перші £300,000 і 5% на частину від £300,001 до £500,000.

Купівля за £450,000 обійдеться покупцеві першого житла всього у £7,500 порівняно зі стандартними £12,500 — економія становить £5,000. Але що, якщо ціна £510,000? Тоді стандартні ставки застосовуються до всієї суми — £15,500 замість £8,000, які були б за умови дії пільги. Зниження ціни під час переговорів до £500,000 заощадить вам £7,500 на сплаті SDLT.

Якщо ви вже володієте однією або кількома житловими нерухомостями в будь-якій точці світу і купуєте ще одну, ви сплачуєте додаткові 5% поверх кожного діапазону SDLT. Це надбавка на додаткову нерухомість, яку було збільшено з 3% до 5% з 31 жовтня 2024 року згідно з Осіннім бюджетом.

Вона поширюється на:

• друге житло
• будинки для відпочинку, що здаються в оренду
• інвестиції в нерухомість під оренду (buy-to-let)
• купівлю житлової нерухомості компаніями з обмеженою відповідальністю

Надбавка нараховується навіть на початковий діапазон 0% — тобто за об'єкт під оренду вартістю £200,000 ви сплатите 5% з кожного фунта (£10,000), а не 0% на перші £125 тис.

Вона НЕ застосовується, якщо ви замінюєте своє єдине або основне житло і продаєте попереднє в той самий день. Якщо ви завершуєте купівлю нового житла до продажу старого, ви сплачуєте надбавку авансом, але можете повернути її від HMRC протягом 12 місяців після продажу старої домівки (за умови, що цей продаж відбудеться протягом 36 місяців, для чого запускається зворотний відлік з моменту купівлі). Повернення оформлюється через форму SDLT16 або онлайн через Government Gateway.

Запроваджена 1 квітня 2021 року надбавка для нерезидентів Великобританії додає 2% до кожного діапазону SDLT, коли нерезидент купує житлову нерухомість в Англії або Північній Ірландії. Ви вважаєтеся нерезидентом для цілей SDLT, якщо фізично перебували у Великобританії менше 183 днів протягом 12 місяців, що закінчуються датою здійснення угоди.

Надбавка застосовується до:

• фізичних осіб
• довірчих власників (трастів) за межами Великобританії
• компаній-нерезидентів

Що вкрай важливо, надбавка 2% додається до надбавки 5% на додаткову нерухомість: нерезидент, який купує житло під оренду в Англії, сплачує додаткові 7% поверх кожного діапазону.

Надбавку можна повернути, якщо ви станете резидентом Великобританії на будь-який безперервний період у 183 дні протягом 24 місяців після купівлі — подайте форму SDLT16 протягом 24 місяців після завершення угоди, щоб отримати відшкодування.

Купівля нерухомості під оренду (buy-to-let) підпадає під надбавку на додаткову нерухомість незалежно від того, чи це ваш перший, чи п'ятнадцятий інвестиційний об'єкт. Надбавка 5% застосовується до кожного діапазону для об'єктів вартістю від £40,000.

При купівлі житла під оренду за £200,000 сума SDLT становитиме £10,000 (5% від £200 тис.) порівняно з £1,500 за ту саму нерухомість як основне місце проживання — зростання на 567%. Для об'єкта під оренду за £400,000 податок складе £27,500 порівняно зі стандартними £7,500 — додаткові £20,000.

Це робить витрати на придбання серйозним тягарем для орендної прибутковості: об'єкт, що приносить £15,000 валового орендного доходу на рік при вартості купівлі £400,000, втрачає дохід за 18 місяців лише на сплату SDLT.

Інвестори, які оформлюють угоди через компанії з обмеженою відповідальністю, сплачують ту саму надбавку 5% плюс, можливо, фіксовану ставку 15% (ATED) на нерухомість вартістю понад £500,000, якщо не застосовується звільнення від податку (найпоширенішим є ведення реального орендного бізнесу).

Наш калькулятор гербового збору для оренди враховує всі ці нюанси, коли ви вибираєте опцію «Додаткова нерухомість».

Купівля другого житла — для використання як дачі, заміського будинку або житла для членів родини — тягне за собою нарахування 5% надбавки на додаткову нерухомість.

Перевірка проста: чи володієте ви наприкінці дня завершення угоди більш ніж однією житловою нерухомістю? Якщо так (і ви не замінюєте своє основне житло в межах цієї ж угоди), надбавка застосовується.

Спільна купівля з особою, яка вже має нерухомість (наприклад, коли ви допомагаєте дорослій дитині придбати перше житло, зберігаючи власну домівку), активує надбавку на всю суму купівлі, навіть якщо один із покупців купує житло вперше. Існують варіанти вирішення (дарування батьками коштів на перший внесок, купівля одноосібно дитиною), але вони потребують юридичної консультації.

Наш калькулятор гербового збору на друге житло наочно покаже вам вплив надбавки: за друге житло вартістю £450,000 ви сплатите £35,000 порівняно з £12,500 за аналогічну купівлю як основного житла — сама лише надбавка коштує £22,500.

Кілька поширених типів угод повністю звільнені від сплати SDLT:

• Передача майна між подружжям або цивільними партнерами під час шлюбу — SDLT не сплачується незалежно від вартості.
• Нерухомість, залишена у спадок бенефіціару за заповітом — SDLT відсутній (може окремо застосовуватися податок на спадщину, де важливий вік за датою народження спадкоємця, щоб порахувати скільки років йому виповнилося на момент отримання спадщини).
• Передача майна при розлученні або розірванні цивільного партнерства в межах затвердженого судом розподілу — SDLT не сплачується, навіть якщо передаються значні активи.
• Дарування нерухомості, коли не передаються гроші або іпотечні зобов'язання — SDLT відсутній (але для дарувальника може виникнути податок на приріст капіталу).
• Житлова нерухомість у фріхолд вартістю до £40,000 — SDLT не сплачується, і, що вкрай важливо, надбавка на додаткову нерухомість також не нараховується.
• Нежитловий фріхолд вартістю до £150,000 — нульова ставка.

До інших пільг належать:

• пільги для благодійних організацій
• групові пільги при передачі майна між пов'язаними компаніями
• пільги при операціях зворотного лізингу (sale-and-leaseback)
• вибір початкової частки при програмах Right to Buy / Shared Ownership

Завжди підтверджуйте право на пільги у свого юриста — неправомірне застосування пільг призводить до перевірок з боку HMRC.

• £200,000 для покупця першого житла: £0 (повністю в межах діапазону 0% для першої купівлі).
• £200,000 для стандартного покупця: £1,500 (0% на £125 тис. + 2% на £75 тис.).
• £450,000 для покупця першого житла: £7,500 (0% на £300 тис. + 5% на £150 тис.).
• £450,000 для стандартного покупця: £12,500 (£2,500 + £10,000).
• £450,000 для житла під оренду: £35,000 (£12,500 стандартний тариф + £22,500 надбавка).
• £750,000 для стандартного покупця: £27,500 (0% на £125 тис. + 2% на £125 тис. (£2,500) + 5% на £500 тис. (£25,000) = £27,500).
• £750,000 для другого житла: £65,000 (£27,500 стандартний тариф + £37,500 надбавка 5% на повну вартість понад £40 тис.).
• £1.2 млн для другого житла нерезидента: стандартний тариф £53,750 + 5% надбавка £60,000 + 2% надбавка £24,000 = £137,750 загалом.

Ці цифри наш калькулятор гербового збору розраховує миттєво — змініть вхідні дані, щоб побачити свій результат.

Нежитлова нерухомість — магазини, офіси, склади, сільськогосподарські угіддя, вільні ділянки землі — оподатковується за нижчими діапазонами SDLT, ніж житлова: 0% на перші £150,000, 2% на £150,001–£250,000 та 5% на суму понад £250,000 без верхнього ліміту.

Змішана нерухомість підпадає під ті самі нижчі ставки: класичним прикладом є квартира над магазином або фермерський будинок із великою ділянкою робочої землі. Нижчі ставки та відсутність надбавок роблять класифікацію об'єкта як змішаного дуже вигідною — при купівлі змішаної нерухомості за £600,000 податок становить £19,500 порівняно з £20,000 для стандартного житлового тарифу.

Що вкрай важливо, до нежитлової або змішаної нерухомості не застосовуються ні пільги для покупців першого житла, ні 5% надбавка на додаткову нерухомість.

HMRC дуже ретельно перевіряє заяви про змішане використання: об'єкт із суто номінальним нежитловим використанням (наприклад, невеликий домашній офіс або господарська будівля для зберігання речей) не підійде под цю категорію. Нежитловий елемент має бути суттєвим і дійсно комерційним.

Увага: гуртові купівлі 6 і більше житлових об'єктів в межах однієї угоди також оподатковуються за нежитловими ставками — пільгу на кілька житлових приміщень (Multiple Dwellings Relief) було скасовано 1 червня 2024 року.

SDLT поширюється лише на Англію та Північну Ірландію.

Шотландія децентралізувала оподаткування нерухомості у 2015 році — для об'єктів у Шотландії застосовується податок на операції з землею та будівлями (LBTT), який адмініструється Податковою службою Шотландії (Revenue Scotland). Діапазони LBTT відрізняються:

• 0% до £145,000 (£175,000 для покупців першого житла)
• 2% до £250,000
• 5% до £325,000
• 10% до £750,000
• 12% на суму понад цю межу

Додатковий збір на житло (аналог 5% надбавки в Шотландії) зріс до 8% у квітні 2024 року, що вище за 5% SDLT.

Уельс запровадив податок на операції з землею (LTT) у квітні 2018 року, який адмініструється Податковим управлінням Уельсу (WRA). Діапазони LTT:

• 0% до £225,000
• 6% до £400,000
• 7.5% до £750,000
• 10% до £1.5 млн
• 12% на суму понад цю межу

В Уельсі немає загальної пільги для покупців першого житла, але його поріг нульової ставки у £225,000 є найвищим серед усіх країн Великобританії. Підвищені ставки LTT (надбавка 4% на додаткове житло) є нижчими, ніж для SDLT.

Цей калькулятор гербового збору розрахований лише на Англію та Північну Ірландію — для Шотландії чи Уельсу звертайтеся безпосередньо до Revenue Scotland або WRA.

• Ігнорування 14-денного терміну подачі. Декларацію SDLT необхідно подати та сплатити податок протягом 14 днів після завершення угоди; якщо ви пропустите цей термін, автоматично нараховується фіксований штраф у розмірі £100 та щоденна пеня. Більшість юристів займаються цим питанням, але ЗАВЖДИ перевіряйте це самі.
• Неправильна оцінка права на пільгу для першої купівлі. Обидва покупці повинні відповідати вимогам; попереднє володіння житлом у будь-якій точці світу (включаючи спадщину) позбавляє цього права. Поріг у £500,000 є критичним — ціна у £500,001 означає повну втрату пільги. Спроба вийти за межі £500 тис., щоб отримати ще одну спальню, може коштувати додаткових £7,500 податку SDLT.
• Неповернення надбавки на додаткову нерухомість. Якщо ви купили нове основне житло до продажу попереднього, ви сплатили надбавку 5% авансом. У вас є 36 місяців з моменту нової купівлі на продаж старої домівки (визначити, скільки років або місяців минуло, допоможе наш калькулятор років), та 12 місяців з моменту продажу на подачу заяви про повернення коштів — багато покупців забувають про це і залишають гроші в HMRC.
• Неправильна класифікація змішаного використання. Називати нерухомість змішаною лише тому, що там є маленький домашній офіс або господарська будівля, яка частково здається в оренду, ризиковано — HMRC оскаржує такі заяви, що може призвести до донарахування податків та штрафів.
• Участь у схемах «мінімізації гербового збору». Промоутери пропонують складні схеми, що обіцяють велику економію на SDLT; HMRC регулярно виграє такі справи в судах, і ви будете змушені сплатити прихований податок разом із штрафами до 100%.
• Ігнорування пов'язаних угод. Купівля двох об'єктів у одного продавця або двох сусідніх об'єктів одночасно може розглядатися як єдина пов'язана угода, де SDLT розраховується від загальної вартості, що переводить вас у вищі діапазони оподаткування.