حاسبة الرهن العقاري PITI: احسب الدفع الشهري الحقيقي مع الضرائب والتأمين
Anh Quân
Creator
جدول المحتويات
اكتشف حاسبة PITI المجانية التي تساعدك على تحديد دفع الرهن العقاري الشهري الحقيقي بما في ذلك الضرائب والتأمين.احصل على تقديرات دقيقة لتخطيط ميزانية منزلك بثقة.
ما هو بيتي ولماذا يهم؟
عندما تخطط لشراء منزل ، فإن فهم التكلفة الكاملة لملكية المنازل أمر بالغ الأهمية لاتخاذ قرارات مالية مستنيرة.في حين أن العديد من مالكي المنازل المحتملين يركزون فقط على مدفوعات الرهن العقاري ومدفوعات الفوائد ، فإنها تمثل فقط جزءًا من نفقات الإسكان الشهرية الخاصة بك.هذا هو المكان الذي يأتي فيه بيتي.
Piti تعني:
- P rincipal - المبلغ الذي تقترضه
- أنا nterest - تكلفة اقتراض المال
- T Axes - ضرائب الممتلكات التي تم تقييمها من قبل الحكومة المحلية
- I nsurance - تأمين أصحاب المنازل وربما تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)
يعد فهم دفع PITI الكامل الخاص بك ضروريًا لأن:
- الميزانية الواقعية: تمثل PITI تكلفة الإسكان الشهرية الفعلية ، مما يساعدك على تحديد ما يمكنك تحمله حقًا.
- مؤهلات القرض: يستخدم المقرضون دفعة PITI لحساب نسب الديون إلى الدخل عند تحديد موافقة الرهن العقاري.
- التخطيط المالي: إن معرفة مصاريف الإسكان الكاملة الخاصة بك تساعدك على التخطيط لتحقيق أهداف مالية أخرى وتجنب أن تكون "فقيرًا للمنزل".
- متطلبات الضمان: يتطلب العديد من المقرضين حسابات الضمان لجمع الضرائب والتأمين إلى جانب دفع الرهن العقاري.
تصور مكونات PITI التي تظهر انهيار دفع الرهن العقاري النموذجي
تحطيم مكونات بيتي
الرئيسي والفائدة
المدير هو المبلغ الذي تقترضه لشراء منزلك.هذا هو عادة سعر شراء المنزل ناقص دفعة أولى.على سبيل المثال ، إذا اشتريت منزلًا بقيمة 300000 دولار وقمت بتقديم دفعة مقدمة بنسبة 20 ٪ (60،000 دولار) ، فسيكون مديرك 240،000 دولار.
الفائدة هي ما تدفعه للمقرض مقابل امتياز اقتراض المال.يتم حسابها كنسبة مئوية من التوازن الرئيسي المتبقي.في السنوات الأولى من الرهن العقاري الخاص بك ، يذهب جزء أكبر من دفعتك إلى الفائدة ، بينما في السنوات اللاحقة ، يتجه المزيد نحو المدير.
يظل مدفوعاتك الرئيسية والفوائد (P&I) ثابتة طوال عمر القرض إذا كان لديك رهن ثابت.من خلال الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) ، يمكن أن يتغير سعر الفائدة-وبالتالي دفعتك-وفقًا لشروط القرض الخاص بك.
ضرائب الممتلكات
يتم تقييم ضرائب الممتلكات من قبل حكومتك المحلية بناءً على قيمة الممتلكات الخاصة بك.تمثل هذه الضرائب الخدمات المجتمعية مثل المدارس والشرطة وإدارات الإطفاء والبنية التحتية المحلية.
تختلف معدلات ضريبة الممتلكات بشكل كبير حسب:
- موقع منزلك
- القيمة المقدرة للممتلكات الخاصة بك
- الرسميات الضريبية المحلية ومعدلات البلياج
عادة ما يتم دفع ضرائب الممتلكات نصف سنوي أو سنوي ، ولكن العديد من مالكي المنازل يدفعونها شهريًا كجزء من دفع الرهن العقاري.يجمع المقرض هذه الأموال في حساب الضمان ويدفع فاتورة الضرائب عندما يأتي.
من المهم أن نلاحظ أن ضرائب الممتلكات يمكن أن تزيد بمرور الوقت مع زيادة القيمة المقدرة لمنزلك أو إذا تغيرت معدلات الضريبة المحلية.هذا يعني أن دفعة PITI الخاصة بك يمكن أن تزيد حتى لو كان لديك رهن ثابت.
تأمين مالكي المنازل
يحمي تأمين مالكي المنازل استثمارك من الأضرار الناجمة عن الحريق والعواصف والسرقة وغيرها من المخاطر المغطاة.يطلب منك معظم المقرضين الحفاظ على تغطية تأمين كافية كشرط لرهنك العقاري.
تشمل العوامل التي تؤثر على قسط التأمين على مالكي منزلك:
- موقع منزلك وعوامل الخطر (مناطق الفيضان ومعدلات الجريمة وما إلى ذلك)
- تكلفة استبدال منزلك
- مبلغ الخصم الخاص بك
- حدود التغطية والتأييد الاختياري
- تاريخ مطالباتك ودرجة الائتمان
مثل ضرائب الممتلكات ، غالبًا ما يتم جمع أقساط التأمين شهريًا من قبل المقرض الخاص بك ويتم الاحتفاظ بها في الضمان حتى يتم استحقاق القسط السنوي.
التأمين على الرهن العقاري
إذا كانت الدفعة المقدمة الخاصة بك أقل من 20 ٪ من سعر شراء المنزل ، فمن المحتمل أن تكون مطالبة بدفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) للحصول على القروض التقليدية أو أقساط التأمين على الرهن العقاري (MIP) لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية.
يحمي هذا التأمين المقرض - وليس أنت - في حالة التخلف عن سداد القرض الخاص بك.تتراوح التكلفة عادةً بين 0.3 ٪ إلى 1.5 ٪ من مبلغ القرض الخاص بك سنويًا ، اعتمادًا على مبلغ الدفعة المقدمة ، ودرجة الائتمان ، ومدة القرض.
والخبر السار هو أنه يمكن عادةً إلغاء مؤشر مديري المشتريات على القروض التقليدية بمجرد الوصول إلى 20 ٪ من الأسهم في منزلك.ومع ذلك ، غالبًا ما يبقى MIP على قروض إدارة الإسكان الفدرالية لحياة القرض ، اعتمادًا على مبلغ الدفعة المقدمة الأصلية.
آلة حاسبة بجوار مستندات المنزل ، وأوراق الرهن العقاري ، والعملات المعدنية التي تمثل حساب تكاليف السكن
كيفية حساب دفع PITI الخاص بك
يتضمن حساب الدفع الكامل لـ PITI عدة خطوات:
الخطوة 1: حساب مدفوعاتك الرئيسية والفوائد
لحساب الدفع الشهري P&I ، تحتاج إلى معرفة:
- مبلغ القرض
- سعر الفائدة
- مدة القرض (عادة 15 أو 30 سنة)
صيغة حساب دفع الرهن العقاري الشهرية هي:
m = p [r (1+r)^n / ((1+r)^n) -1)]
أين:
- م = الدفع الشهري
- P = المدير (مبلغ القرض)
- ص = سعر الفائدة الشهري (المعدل السنوي مقسوما على 12)
- ن = عدد المدفوعات (مدة القرض في السنوات × 12)
هذا الحساب معقد ، وهذا هو السبب في أن معظم الناس يستخدمون حاسبة الرهن العقاري أو وظائف جدول البيانات.
الخطوة 2: تقدير ضرائب الممتلكات السنوية الخاصة بك
معلومات ضريبة الممتلكات هي السجل العام ، بحيث يمكنك عادة العثور على التقييم الضريبي الحالي لعقار تهتم به من خلال:
- مواقع إقامة ضرائب المقاطعة
- قوائم الخصائص
- طلب صاحب المنزل الحالي أو وكيل العقارات
للحصول على دفع الضريبة الشهرية ، قسّم المبلغ السنوي على 12.
الخطوة 3: تحديد تكلفة تأمين أصحاب المنازل
لتقدير تأمين مالكي المنازل:
- احصل على اقتباسات من العديد من شركات التأمين
- تحقق من قسط تأمين المالك الحالي كنقطة انطلاق
- استخدم المتوسطات الوطنية أو الحكومية كتقدير تقريبي (1200 دولار-1500 دولار في السنة نموذجية)
قسّم القسط السنوي على 12 للحصول على دفعة التأمين الشهرية.
الخطوة 4: إضافة التأمين على الرهن العقاري (إذا كان ذلك ممكنًا)
إذا كنت تخفض أقل من 20 ٪:
- بالنسبة للقروض التقليدية: يتراوح مؤشر مديري المشتريات من 0.3 ٪ إلى 1.5 ٪ من مبلغ القرض سنويًا
- بالنسبة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية: هناك MIP مقدمًا (عادةً 1.75 ٪ من مبلغ القرض) بالإضافة إلى MIP السنوي (عادة 0.55 ٪ إلى 1.05 ٪ من مبلغ القرض)
قسّم مبلغ التأمين على الرهن العقاري السنوي على 12 للحصول على دفعتك الشهرية.
الخطوة 5: أضف كل شيء معًا
PITI = المدير الشهري والفوائد + الضرائب العقارية الشهرية + تأمين مالكي المنازل الشهري + التأمين على الرهن العقاري الشهري
دعنا نسير من خلال مثال:
مقابل منزل بقيمة 300000 دولار مع دفعة مقدمة بنسبة 10 ٪ (30،000 دولار) ، ورهن ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 4.5 ٪ ، وضرائب عقارية قدرها 3600 دولار في السنة ، وتأمين مالكي المنازل البالغ 1200 دولار في السنة:
- مبلغ القرض: 270،000 دولار
- شهريًا P&I: 1،368 دولار
- ضرائب الممتلكات الشهرية: 300 دولار (3600 دولار ÷ 12)
- شهري مالكي المنازل التأمين: 100 دولار (1200 دولار ÷ 12)
- PMI شهريًا: 135 دولارًا (270،000 دولار × 0.6 ٪ ÷ 12)
PITI = 1،368 دولار + 300 دولار + 100 دولار + 135 دولار = 1،903 دولار شهريًا
واجهة لوحة القيادة أو الآلة الحاسبة التي توضح حقول الإدخال لمبلغ القرض ، وسعر الفائدة ، وضرائب الممتلكات ، والتأمين
استخدام PITI لتحديد ما يمكنك تحمله
يستخدم المقرضون عادة نسب الديون إلى الدخل (DTI) لتحديد مقدار المنزل الذي يمكنك تحمله.تقارن هذه النسب ديونك الشهرية مع دخلك الشهري:
- نسبة الواجهة الأمامية: يجب ألا تتجاوز دفعة PITI 28-31 ٪ من إجمالي دخلك الشهري.
- نسبة النهاية الخلفية: يجب ألا تتجاوز إجمالي مدفوعات الديون الشهرية (بما في ذلك PITI) 36-43 ٪ من إجمالي دخلك الشهري.
على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الشهري الإجمالي هو 6000 دولار:
- مبلغ الحد الأقصى لدفع PITI (نسبة الواجهة الأمامية 28 ٪): 1،680 دولار
- أقصى إجمالي الديون الشهرية (نسبة خلفية 36 ٪): 2،160 دولار
إذا كان لديك بالفعل 500 دولار في مدفوعات الديون الشهرية (قروض السيارات ، وقروض الطلاب ، وبطاقات الائتمان) ، فستقوم بطرح ذلك من الحد الأقصى الخلفي:
2،160 دولار - 500 دولار = 1،660 دولار متاح ل PITI
في هذا السيناريو ، ستكون دفعة PITI بأسعار معقولة 1660 دولارًا (تحددها نسبة النهاية الخلفية ، والتي تعد أكثر تقييدًا من نسبة الواجهة الأمامية في هذه الحالة).
يمكن أن يساعدك استخدام هذه الإرشادات في تجنب أن تصبح "فقيرًا للمنزل" - مما يؤدي إلى حدوث الكثير من دخلك المربوطة في المساكن التي لم يكن لديك سوى القليل من النفقات والأهداف المالية الأخرى.
كيف تناسب بيتي حساب الضمان الخاص بك
يحتاج العديد من المقرضين إلى حساب ضمان ، خاصة بالنسبة للقروض التي تحتوي على أقل من 20 ٪ من الدفعة المقدمة.مع حساب الضمان:
- يتضمن دفعتك الشهرية للمقرض P&I Plus 1/12 من ضرائب الممتلكات السنوية المقدرة وأقساط التأمين.
- يحتفظ المقرض بهذه الأموال في حساب الضمان ويدفع ضرائب الممتلكات والتأمين عند وصولها.
- كل عام ، يقوم المقرض بتحليل الضمان لضمان جمع ما يكفي لتغطية هذه النفقات.إذا زادت الضرائب أو أقساط التأمين ، فستزيد دفعتك الشهرية وفقًا لذلك.
هناك العديد من الفوائد لوجود حساب ضمان:
- الراحة: لا داعي للقلق بشأن توفير الفواتير السنوية أو نصف سنوية كبيرة
- راحة البال: يضمن المقرض الخاص بك هذه المدفوعات الحرجة في الوقت المحدد
- الميزانية: يتم دمج تكاليف السكن الخاصة بك في دفعة شهرية يمكن التنبؤ بها
ومع ذلك ، هناك عيوب محتملة:
- سيطرة أقل على أموالك أثناء جلوسها في حساب الضمان
- احتمال نقص الضمان إذا زادت الضرائب أو التأمين بشكل غير متوقع
- يحتاج بعض المقرضين إلى الحفاظ على الحد الأدنى من الرصيد في الحساب
في بعض الحالات ، قد تكون قادرًا على التنازل عن متطلبات الضمان ، خاصة إذا وضعت 20 ٪ أو أكثر.هذا يعني أنك ستكون مسؤولاً عن دفع ضرائب الممتلكات والتأمين مباشرة.
ما وراء بيتي: تكاليف الإسكان الأخرى للنظر فيها
بينما يغطي Piti نفقات الإسكان الرئيسية الخاصة بك ، فإنه لا يشمل كل شيء.تكاليف محتملة أخرى للميزانية لتشمل:
- رسوم جمعية مالكي المنازل (HOA): إذا كان منزلك في مجتمع مُدار ، فستدفع عادة رسوم HOA شهرية أو ربع سنوية.
- المرافق: يمكن للكهرباء والغاز والمياه والصرف الصحي والقسمة والإنترنت والكابل إضافة المئات إلى تكاليف السكن الشهرية.
- صيانة المنازل: القاعدة المشتركة المتمثلة في التثبيت هي الميزانية 1-3 ٪ من قيمة منزلك سنويًا للصيانة والإصلاحات.
- الإصلاحات والبدائل الرئيسية: في النهاية ، ستحتاج إلى استبدال سقفك ، نظام HVAC ، الأجهزة ، إلخ.
- مكافحة الآفات: الوقاية العادية للآفات وأي علاجات مطلوبة.
- المناظر الطبيعية: رعاية العشب ، تقليم الأشجار ، وغيرها من الصيانة في الهواء الطلق.
يوصي بعض الخبراء الماليين باستخدام حساب "PITI+M" ، والذي يضيف صندوق صيانة شهريًا إلى مدفوعات PITI الخاصة بك للحصول على صورة أكثر واقعية لتكاليف ملكية المنازل.
شخص يجلس في مكتب يراجع مستندات الرهن العقاري ، مع جهاز كمبيوتر يعرض حاسبة PITI
نصائح لإدارة وتقليل الدفع الخاص بك
إذا تجاوز حساب PITI الخاص بك ميزانيتك ، ففكر في هذه الاستراتيجيات:
تقليل المهم والفائدة
- قم بتكوين دفعة مقدمة أكبر لتقليل مبلغ القرض الخاص بك
- تحسين درجة الائتمان الخاصة بك للتأهل للحصول على أسعار فائدة أفضل
- النظر في مدة قرض أطول (على الرغم من أن هذا يزيد من إجمالي الفائدة المدفوعة)
- تسوق للحصول على أفضل معدلات الرهن العقاري
- إعادة التمويل إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير
خفض ضرائب الممتلكات
- استئناف تقييم ضريبة الممتلكات الخاص بك إذا كنت تعتقد أن منزلك مبالغ فيه
- إعفاءات ضريبة الممتلكات البحث التي قد تتأهل إليها (Homestead ، كبير ، المخضرم ، إلخ)
- النظر في المواقع ذات معدلات ضريبة الممتلكات المنخفضة
تقليل تكاليف التأمين
- حزمة المنزل والتأمين على السيارات لخصومات
- قم بزيادة خصمك (إذا كان لديك مدخرات طارئة كافية)
- تثبيت أجهزة الأمان أو ميزات مقاومة للطقس لخصومات متميزة
- تسوق سنويًا للحصول على أسعار أفضل
التخلص من التأمين على الرهن العقاري
- قم بعمل دفعة أولى بنسبة 20 ٪ لتجنب PMI من البداية
- تصل إلى 20 ٪ من الأسهم في أسرع وقت ممكن من خلال المدفوعات الرئيسية الإضافية
- احصل على تقييم جديد إذا كنت تعتقد أن منزلك قد قدر ما يكفي لدفعك إلى عتبة الأسهم بنسبة 20 ٪
- النظر في هيكل قرض الخنزير (80-10-10) بدلاً من دفع مؤشر مديري المشتريات
الاختتام: أهمية حساب PITI كامل
يعد حساب الدفع الكامل لـ PITI قبل شراء المنزل أحد أهم الخطوات في عملية بناء المنازل.يتيح لك:
- اتخاذ قرارات مستنيرة: تعرف بالضبط على ما تلتزم به مالياً قبل توقيع الخط المنقط.
- وضع توقعات واقعية: تجنب صدمة اكتشاف تكاليف السكن الخاصة بك أعلى من المتوقع.
- قارن الخيارات بدقة: تقييم الخصائص المختلفة بناءً على تكلفتها الإجمالية للملكية ، وليس فقط سعر الإدراج.
- التفاوض بشكل فعال: استخدم حسابات PITI الخاصة بك لإبلاغ استراتيجية العرض والتفاوض.
- خطط للمستقبل: فهم كيف يمكن أن تتغير تكاليف السكن الخاصة بك مع مرور الوقت والاستعداد وفقًا لذلك.
تذكر أن المنزل من المحتمل أن يكون أكبر عملية شراء تقوم بها على الإطلاق.إن قضاء الوقت لحساب وفهم دفعة PISI الكاملة يضمن أن هذا الاستثمار يعزز رفاهك المالي بدلاً من أن يصبح عبئًا.
باستخدام حاسبة PITI لدينا والمعرفة التي اكتسبتها من هذا الدليل ، فأنت مجهزة جيدًا للتنقل في عملية بناء المنازل بثقة ووضوح.
كثيرا ما يتم طرح أسئلة حول بيتي
هل يمكن أن يتغير دفعتي PITI بمرور الوقت؟
نعم ، حتى مع الرهن العقاري الثابت.على الرغم من أن مدفوعاتك الرئيسية والفوائد لا تزال ثابتة مع قرض ثابت للمعدل ، إلا أن الضرائب وأجزاء التأمين يمكن أن تزيد مع ارتفاع قيم الممتلكات وتغير تكاليف التأمين.
هل Piti هو نفس دفع الرهن العقاري الخاص بي؟
ليس بالضرورة.قد تتضمن دفع الرهن العقاري الخاص بك المصرفي والفائدة فقط إذا لم يكن لديك حساب ضمان.يمثل PITI دفع الإسكان الشامل بما في ذلك الضرائب والتأمين.
هل يتطلب جميع المقرضين حساب ضمان؟
ليس دائما.على الرغم من أن العديد من المقرضين يحتاجون إلى حسابات الضمان ، خاصة بالنسبة للقروض التي تقل عن 20 ٪ ، فقد يسمح لك البعض بالتنازل عن هذا المطلب إذا كان لديك دفعة أولى أكبر أو دفع رسوم التنازل عن الضمان.
ما مدى دقة الآلات الحاسبة على الإنترنت؟
توفر الآلات الحاسبة عبر الإنترنت تقديرات جيدة ولكن قد لا تفسر عوامل محلية محددة تؤثر على الضرائب أو التأمين.بالنسبة للحساب الأكثر دقة ، استخدم معدلات الضرائب المحلية واحصل على عروض أسعار التأمين الفعلية.
ماذا يحدث إذا كان هناك نقص في حساب الضمان الخاص بي؟
إذا زادت الضرائب أو التأمين ، مما يؤدي إلى نقص في حساب الضمان الخاص بك ، فإن المقرض الخاص بك عادة ما يمنحك خيارات: دفع النقص كمبلغ مقطوع أو نشره خلال العام المقبل ، مما سيزيد من دفعتك الشهرية.
كيف تؤثر PITI على قدرتي على التأهل للحصول على رهن عقاري؟
يستخدم المقرضون دفعة PITI الكاملة عند حساب نسبة الديون إلى الدخل ، وهو عامل رئيسي في موافقة الرهن العقاري.يعني الدفع العالي PITI أنك ستحتاج إلى دخل أعلى للتأهل للحصول على نفس مبلغ القرض.