Kalkulator KPR

Cicilan hipotek dengan suku bunga tetap menggunakan rumus amortisasi standar: M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1], di mana P adalah jumlah pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka), r adalah suku bunga bulanan (suku bunga tahunan ÷ 12), dan n adalah jumlah total cicilan bulanan (tahun × 12). Hasil M adalah cicilan pokok dan bunga tetap bulanan.

Di awal masa pinjaman, sebagian besar dari setiap cicilan dialokasikan untuk bunga; seiring waktu, porsi tersebut bergeser ke pokok pinjaman. Jadwal amortisasi menunjukkan pembagian ini bulan demi bulan — kalkulator kami membuatnya secara otomatis sehingga Anda dapat melihat persis berapa banyak dari setiap cicilan yang mengurangi saldo pinjaman Anda.

Biaya perumahan bulanan yang sebenarnya sering disebut sebagai PITI — empat komponen dari pembayaran hipotek yang lengkap:

• Pokok (Principal) — bagian yang mengurangi saldo pinjaman Anda.
• Bunga (Interest) — biaya pinjaman yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman.
• Pajak (Taxes) — pajak properti, yang biasanya ditarik setiap bulan ke dalam rekening penampungan (escrow) dan dibayarkan ke pemerintah daerah setiap tahun.
• Asuransi (Insurance) — asuransi pemilik rumah (kebakaran, pencurian, tanggung jawab hukum) ditambah, jika uang muka Anda kurang dari 20%, asuransi hipotek (PMI di AS, CMHC di Kanada, LMI di Australia).

Pemberi pinjaman biasanya mewajibkan rekening escrow untuk pajak dan asuransi selama beberapa tahun pertama. Kalkulator kami menampilkan pokok + bunga secara default; tambahkan input pajak properti dan asuransi untuk melihat total PITI Anda.

Hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun memiliki cicilan bulanan terendah dan fleksibilitas maksimum — pilihan standar bagi pembeli di AS. Hipotek dengan suku bunga tetap 15 tahun melipatgandakan porsi pokok dari setiap cicilan tetapi memangkas total bunga sebesar 50–70% dan membangun ekuitas dua kali lebih cepat.

Pada pinjaman $320.000 dengan bunga 6,5%, pinjaman 30 tahun membayar sekitar $450.000 untuk bunga selama masa berlakunya; pinjaman 15 tahun membayar sekitar $180.000 — selisih $270.000. Konsekuensinya: cicilan bulanan 15 tahun kira-kira 45% lebih tinggi.

• Pilih 30 tahun ketika arus kas sangat penting, atau ketika Anda dapat menginvestasikan selisihnya dengan tingkat pengembalian yang lebih tinggi daripada suku bunga hipotek Anda.
• Pilih 15 tahun ketika Anda mampu membayar cicilan yang lebih tinggi dengan nyaman dan ingin segera bebas dari utang.

Beberapa peminjam mengambil opsi 30 tahun dan melakukan pembayaran ekstra sukarela — jalan tengah yang fleksibel.

Hipotek suku bunga tetap mengunci suku bunga untuk seluruh jangka waktu — cicilan yang dapat diprediksi dan tanpa kejutan. Hipotek suku bunga mengambang (ARM) dimulai dengan suku bunga perkenalan yang lebih rendah dan tetap untuk periode awal (biasanya 5, 7, atau 10 tahun), kemudian disesuaikan setiap tahun berdasarkan indeks acuan ditambah margin. ARM 5/1 bersifat tetap selama 5 tahun, lalu disesuaikan setiap tahun; batasan (caps) membatasi seberapa tinggi suku bunga dapat naik per penyesuaian dan selama masa pinjaman.

• Pilih suku bunga tetap jika Anda berencana tinggal selama 7+ tahun, tidak menyukai risiko suku bunga, atau suku bunga berada di dekat titik terendah historis.
• Pilih ARM jika Anda memperkirakan akan pindah atau melakukan refinansial sebelum periode perkenalan berakhir, atau selisih suku bunganya membenarkan risikonya.

Sebagian besar hipotek di Inggris mirip dengan ARM jangka pendek — periode tetap awal 2 hingga 5 tahun yang kemudian kembali ke Suku Bunga Variabel Standar (SVR).

Uang muka memengaruhi tiga hal: jumlah pinjaman Anda, apakah Anda akan membayar asuransi hipotek, dan suku bunga yang ditawarkan — uang muka yang lebih besar akan mengurangi ketiganya.

• AS: pinjaman konvensional memerlukan minimum 3–5%, tetapi 20% dapat menghindari PMI; FHA menerima 3,5%; VA (veteran) dan USDA (pedesaan) memperbolehkan 0%.
• Inggris: biasanya 5–20% uang muka; 10%+ membuka akses ke suku bunga yang lebih baik.
• Kanada: 5% untuk rumah hingga $500K, 10% untuk bagian $500K–$1,5M; di bawah 20% memerlukan asuransi CMHC.
• Australia: biasanya 20% untuk menghindari Asuransi Hipotek Pemberi Pinjaman (LMI), meskipun beberapa pemberi pinjaman mengizinkan 5% dengan LMI.

Gunakan kalkulator untuk membandingkan skenario uang muka secara berdampingan.

Ketika uang muka Anda di bawah 20%, pemberi pinjaman biasanya mewajibkan asuransi hipotek yang melindungi mereka dari gagal bayar. Nama dan biayanya bervariasi menurut negara:

• AS — PMI: 0,3%–1,5% dari pinjaman per tahun, dibayar bulanan; otomatis batal pada rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) 78% (atau minta penghapusan pada 80%). MIP dari FHA sering kali berlaku seumur hidup pinjaman.
• Kanada — CMHC: premi satu kali sebesar 2,8%–4%, biasanya ditambahkan ke saldo pinjaman; diwajibkan untuk uang muka di bawah 20% dan tidak dapat dibatalkan.
• Australia — LMI: premi satu kali, sering kali $8.000–$25.000 tergantung pada besar pinjaman dan LVR.
• Inggris: tidak ada asuransi hipotek seperti itu — pinjaman dengan uang muka rendah hanya dikenakan suku bunga yang lebih tinggi sebagai cerminan risiko.

Biaya penutupan adalah biaya yang dibayarkan saat akad selesai, terpisah dari uang muka:

• AS: 2–5% dari pinjaman ($6.000–$15.000 pada pinjaman $300.000) — biaya administrasi, penaksiran (appraisal), asuransi hak milik (title insurance), pencatatan, prabayar bunga dan pajak properti, serta biaya pengacara.
• Inggris: bea meterai (stamp duty, bervariasi menurut harga dan jenis pembeli), biaya pengacara (£1.000–£2.000), survei (£300–£1.500), dan biaya pengaturan hipotek.
• Kanada: pajak pengalihan tanah (1–2% berdasarkan provinsi), biaya hukum ($1.000–$2.500), inspeksi rumah, asuransi hak milik.
• Australia: bea meterai (3–5%, tergantung negara bagian), biaya penyampaian akta ($800–$2.500), biaya pendaftaran hipotek.

Pengecualian bagi pembeli rumah pertama kali mengurangi biaya-biaya ini di keempat negara — periksa aturan setempat.

Aturan 28/36 adalah standar industri untuk pengujian rasio utang terhadap pendapatan guna mengukur kemampuan hipotek:

• Sisi depan (28%): jaga biaya perumahan (PITI) pada atau di bawah 28% dari pendapatan bulanan kotor.
• Sisi belakang (36%): jaga total utang (PITI + cicilan minimum mobil, pelajar, dan kartu kredit) pada atau di bawah 36%.

Dengan pendapatan bulanan kotor $8.000, itu berarti batas atas biaya perumahan adalah $2.240 dan batas atas total utang adalah $2.880. Hipotek yang memenuhi syarat di AS (Qualified Mortgages) mengizinkan hingga 43% untuk sisi belakang; Inggris menguji ketahanan (stress-test) pada 3% di atas suku bunga produk; Kanada menggunakan rasio GDS/TDS 39%/44%; Australia menambahkan penyangga tingkat kemampuan melunasi (serviceability).

Kesimpulan: jumlah maksimum yang dapat Anda pinjam jarang sekali menjadi jumlah yang seharusnya Anda pinjam — sisakan ruang untuk pemeliharaan (~1% dari nilai rumah per tahun), biaya HOA, dan cadangan gaya hidup.

Program pemerintah memangkas biaya di muka untuk rumah pertama:

• AS: FHA (uang muka 3,5%, skor kredit lebih rendah), VA (0% untuk veteran), USDA (0% pedesaan), ditambah berbagai hibah bantuan uang muka negara bagian dan kredit pajak.

• Inggris: ISA Seumur Hidup (bonus pemerintah 25%, hingga £1.000/tahun), Rumah Pertama (diskon pembangunan baru 30–50%), Kepemilikan Bersama (beli 25–75%, sewa sisanya).
• Kanada: Rencana Pembeli Rumah (tarik hingga $35.000 dari RRSP bebas pajak) dan Akun Tabungan Rumah Pertama (FHSA — pengurang pajak saat disetor, bebas pajak saat ditarik).
• Australia: Hibah Pemilik Rumah Pertama ($10.000–$30.000 tergantung negara bagian), Skema Penabung Super Rumah Pertama, dan Jaminan Rumah Pertama (setoran 5%, tanpa LMI).

Kelayakan bergantung pada batasan pendapatan, batasan harga, dan status pembeli rumah pertama.

Refinansial mengganti hipotek Anda dengan yang baru — untuk menurunkan suku bunga, mempersingkat jangka waktu, menghapus PMI, atau beralih dari ARM ke suku bunga tetap. Tes utamanya adalah titik impas (break-even point): total biaya penutupan refinansial ÷ penghematan bulanan = jumlah bulan untuk balik modal. Jika Anda tinggal lebih lama dari titik impas (biasanya 2–4 tahun), langkah ini menguntungkan.

Layak untuk dijajaki saat:

• Suku bunga 0,75%–1,0% lebih rendah dari suku bunga Anda saat ini.
• Anda telah membangun ekuitas 20%+ (refinansial untuk menghapus PMI).
• Anda ingin mengunci suku bunga tetap sebelum kenaikan, atau mengkonsolidasikan utang bunga tinggi melalui pencairan tunai (cash-out).

Perkirakan biaya 2–6% dari nilai pinjaman. Di Inggris, 'remortgaging' pada akhir periode tetap adalah hal yang rutin (setiap 2–5 tahun); di Kanada dan Australia, biaya pelunasan mungkin berlaku di tengah masa pinjaman.

Sebagian besar hipotek memperbolehkan pembayaran pokok tambahan sukarela tanpa penalti (periksa perjanjian Anda — produk di Inggris dan Australia mungkin membatasi hal ini selama periode tetap). Dua strategi yang efektif:

• Cicilan dua mingguan: bayar separuh dari jumlah bulanan Anda setiap dua minggu. Dengan 52 minggu setahun, itu berarti 26 setengah pembayaran = 13 pembayaran penuh alih-alih 12 — satu kali ekstra per tahun. Langkah ini memangkas 4–6 tahun dari pinjaman 30 tahun dan menghemat $40.000–$60.000 pada hipotek tipikal senilai $300.000.
• Pokok sekaligus (lump-sum): alokasikan pengembalian pajak, bonus, atau warisan langsung ke pokok pinjaman. Satu kali pembayaran $10.000 pada tahun pertama dari pinjaman 30 tahun senilai $300.000 dengan bunga 6,5% akan menghemat sekitar $55.000 dalam bentuk bunga dan memangkas waktu lebih dari 2 tahun.

Konfirmasikan bahwa pemberi pinjaman Anda menerapkan pembayaran ekstra pada pokok (bukan cicilan bulan depan) dengan menentukan 'hanya pokok' (principal only).

Hindari kesalahan hipotek yang sering terjadi dan merugikan ini:

• Memaksakan diri hingga batas maksimum persetujuan — pinjam 10–20% di bawah batas atas Anda untuk menjaga gaya hidup dan cadangan darurat.
• Mengabaikan total biaya — pinjaman 30 tahun dengan bunga 6,5% pada pinjaman $300.000 membayar bunga sekitar $380.000, lebih mahal daripada harga rumah itu sendiri.
• Melewatkan survei perbandingan suku bunga — penawaran dari 3–5 pemberi pinjaman dalam rentang waktu 14 hari dihitung sebagai satu kali pemeriksaan kredit dan biasanya menghemat 0,25%+.
• Melupakan biaya pemeliharaan — anggarkan sekitar 1% dari nilai rumah per tahun, ditambah 2–3% untuk barang-barang utama dalam siklus 10 tahun.
• Tidak meriset pasar atau lingkungan sekitar — periksa penjualan pembanding, zonasi sekolah, dan telusuri area tersebut pada waktu yang berbeda.
• Membiarkan PMI tetap berjalan melewati ekuitas 20% — minta penghapusan; hal itu tidak otomatis hingga LTV mencapai 78% di AS.
• Tidak membaca syarat pelunasan di muka sebelum menandatangani.