住宅ローンの借り換えをする時期：ブレークポイントを計算し、数千を節約| 2025レートガイド
Anh Quân
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目次
導入
住宅ローンの借り換えは、ローンの寿命にわたって数千ドルを節約できる可能性のある重要な財務上の決定です。ただし、このプロセスは常に簡単ではなく、すべての人にメリットは保証されていません。ほとんどの住宅所有者が直面する重要な質問は、借り換えが「どのように」「どのように」するのではなく、そうすることが経済的に理にかなっているときです。
住宅ローンの借り換え率の変動、個人の財政状況の変化、利用可能なさまざまな借り換えオプションにより、適切なタイミングを決定するには、慎重な計算と考慮が必要です。この包括的なガイドでは、住宅ローンの借り換えの時期を理解することから、あなたの壊れてもらうポイントの計算、借り換えプロセスのナビゲートまで、住宅ローンの借り換えについて知っておくべきすべてのことを説明します。
毎月の支払いを削減したり、ローンの期間を減らしたり、ホームエクイティを活用したりする場合でも、このガイドは、住宅ローンの借り換えについて情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。
住宅ローンの借り換えとは何ですか？
住宅ローンの借り換えとは、既存の住宅ローンを新しいものに置き換えるプロセスです。通常、より良い条件を確保するためです。あなたが借り換えをするとき、あなたは本質的にあなたの現在の住宅ローンを返済し、新しいローンを出しています。新しいローンは、以下など、元の住宅ローンとは異なる条件を持つ場合があります。
- 低金利
- 別のローン期間（短いかそれ以上）
- 別のローンタイプ（例えば、調整可能な金利から固定料金の住宅ローンに切り替える）
- 別の支払い額
住宅ローン借り換えの一般的なタイプ
- 料金と期間の借り換え：残りの残高をより低い金利および/または異なる融資期間のために借り換える最も一般的なタイプ。
- キャッシュアウトの借り換え：現在の住宅ローンで借りている以上の借りを借りて、住宅の改善、債務整理、またはその他の金融ニーズに使用できる現金の違いを受け取ることができます。
- キャッシュインダイナンス：住宅ローンの残高を返済するために閉鎖に現金を持ち込むこと、より低い金利の資格を得るか、民間住宅ローン保険（PMI）を排除するのに役立つ可能性があります。
- 閉鎖費用の借り換えはありません：貸し手は、ローンの寿命よりも高い金利と引き換えに閉鎖費用をカバーしています。
- 金利削減借り換えローン（IRRRL）：通常、より少ない書類を必要とし、評価を必要としない場合があるVAローンの合理化された借り換えプログラム。
住宅ローンの借り換えはいつですか？
住宅ローンを借り換えるのに最適な時期を決定することは、いくつかの要因に依存します。借り換えが理にかなっているかもしれない重要な状況は次のとおりです。
1.金利が大幅に低下した場合
借り換えの最も一般的な理由の1つは、低金利を利用することです。一般的に、現在の住宅ローン借り換え率が既存のレートより少なくとも0.5％から1％低い場合、借り換えは有益です。
たとえば、300,000ドル、30年の住宅ローン：
- 現在の料金：5.5％= 1,703ドルの月額支払い
- 新しい料金：4.5％= 1,520ドルの毎月の支払い
- 毎月の節約：183ドル
- 年間貯蓄：2,196ドル
ただし、借り換えを価値のあるものにするために必要なレートの差は、あなたのローン残高、あなたがあなたの家に滞在する期間、および借り換えの閉鎖費用に依存します。
2。ローン期間を変更したい場合
借り換えは、融資期間を調整して、財務目標とより適合させるのに役立ちます。
- ローン期間の短縮：30年から15年の住宅ローンへの借り換えの場合、毎月より多く支払うかもしれませんが、資本をより速く構築し、ローンの寿命にわたって関心を大幅に節約できます。
- 融資期間の延長：毎月の支払いに苦労している場合、長期的に借り換えることは毎月の義務を減らすことができますが、時間の経過とともにより多くの利息を支払うことができます。
3.固定レートと調整可能なレートを変換する場合
- 調整可能から固定への変換：調整可能な金利住宅ローン（ARM）があり、特に金利が上昇すると予想される場合、固定金利のセキュリティを必要とする場合、固定金利の住宅ローンへの借り換えは理にかなっています。
- 固定から調整可能への変換：金利が低下し、長期的に自宅に留まる予定がない場合、腕に切り替えると毎月の支払いが低下する可能性があります。
4。ホームエクイティを活用する必要があるとき
あなたの家にかなりの資本があり、主要な費用（家の改修、大学の授業料、債務統合）の現金が必要な場合、キャッシュアウトの借り換えが適切かもしれません。これにより、現在の住宅ローンを借りている以上のものを借りて、現金の違いを受け取ることができます。
5。民間住宅ローン保険を削除したい場合（PMI）
あなたの家が価値に感謝している場合、またはあなたがあなたが20％以上の株式を持っているようにあなたの住宅ローンを十分に返済した場合、借り換えはあなたが毎年数百ドルを節約するのに役立ちます。
6.クレジットスコアが大幅に改善されたとき
元の住宅ローンを削除してからクレジットスコアが大幅に改善された場合、今日の住宅ローン借り換え料金の対象となる可能性があり、借り換えが潜在的にお金を節約する動きになります。
借り換えが理にかなっているかどうかを計算する方法：ブレークポイント
借り換えの前に、休憩中のポイントを計算することが重要です。これは、毎月の貯蓄が借り換えのコストを超えるまでにかかる時間です。この計算は、住宅ローンを借り換える時期を決定するために不可欠です。
ステップ1：借り換えの閉鎖費用を見積もってください
借り換えの閉鎖費用は通常、ローン額の2％から5％の範囲です。これらのコストには以下が含まれます。
- ローンオリジネーション料金
- 評価料
- タイトル保険
- クレジットチェック料金
- 弁護士費用
- 記録料
- 前払いの関心
30万ドルの住宅ローンの場合、閉鎖費用は6,000ドルから15,000ドルの範囲です。
ステップ2：毎月の節約を計算します
現在の毎月の支払いから新しい毎月の支払いを減らして、毎月節約する金額を決定します。
例えば：
- 現在の支払い：$ 1,703
- 新規支払い：$ 1,520
- 毎月の節約：183ドル
ステップ3：ブレークポイントを決定します
総閉鎖コストを毎月の節約で分割して、借り換えのコストを回収するのに何ヶ月かかるかを見つけてください。
私たちの例を使用してください：
- 総閉鎖費用：9,000ドル
- 毎月の節約：183ドル
- ブレークエネルギーポイント：$ 9,000÷$ 183 = 49ヶ月（約4年）
これは、借り換えを価値のあるものにするために、少なくとも4年間あなたの家に滞在する必要があることを意味します。
借り換えの破壊電卓を使用します
借り換えの破壊-Even計算機は、このプロセスを考慮して自動化します。
- あなたの現在のローンの詳細
- 提案された新しいローン条件
- 推定閉鎖費用
- 税への影響
- あなたはあなたの家に滞在する予定です
また、多くのオンライン計算機は、時間の経過とともに節約を視覚化し、さまざまな借り換えシナリオを比較するのに役立ちます。
借り換え住宅ローン計算機：侵入ポイントを超えて
侵入の計算は重要ですが、包括的な借り換え住宅ローン計算機は追加の要因を考慮する必要があります。
1。総利息節約
各ローンの全期間にわたって、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンの間で支払われる総利息の違いを計算します。
300,000ドル、30年の住宅ローン：
- 5.5％：総利息は支払われます= $ 313,212
- 4.5％：総利息は支払われます= $ 247,220
- 利息節約= 65,992ドル
2。純資産への影響
借り換えがあなたの全体的な財務状況にどのように影響するかを考えてください：
- 毎月の支払いを減らすことで、他の場所にもっと投資することができますか？
- 短期的には、エクイティをより速く構築するのに役立ちますか？
- 決定は退職計画にどのような影響を与えますか？
3。税の影響
住宅ローンの利子は、多くの住宅所有者にとって税控除可能です。より低い金利を伴う借り換えは、支払われる利息が少なくなることを意味し、これにより税控除を減らすことができます。税務専門家に相談して、借り換えが税務状況にどのように影響するかを理解してください。
4。機会費用
閉鎖費用に使用されるお金で他に何ができるかを考えてください。そのお金を投資すると、借り換えによる貯蓄よりも良い収益が得られますか？
住宅ローン借り換え比較：オプションの評価
借り換えを検討する場合、さまざまなシナリオを比較すると役立ちます。現在の住宅ローンと潜在的な借り換えオプションを比較するためのテンプレートは次のとおりです。
| 基準 | 現在の住宅ローン | 借り換えオプション1 | 借り換えオプション2 |
|---|---|---|---|
| ローン額 | 300,000ドル | 300,000ドル | 300,000ドル |
| 金利 | 5.5％ | 4.5％ | 4.25％ |
| ローン期間 | 30年 | 30年 | 15年 |
| 毎月の支払い | 1,703ドル | 1,520ドル | 2,266ドル |
| 毎月の節約 | - | 183ドル | - $ 563（高い支払い） |
| 閉鎖費用 | - | 9,000ドル | 9,000ドル |
| ブレークポイント | - | 49か月 | n/a（高い支払い） |
| 支払った総利息 | 313,212ドル | 247,220ドル | 107,803ドル |
| 総利息節約 | - | 65,992ドル | 205,409ドル |
この比較は、異なる借り換えオプションが非常に異なる結果にどのようにつながるかを示しています。オプション1は毎月の即時節約を提供しますが、オプション2は、毎月の支払いが高いにもかかわらず、ローンの寿命を越えてはるかに大きな利息節約をもたらします。
借り換え住宅ローンの要件：あなたは資格がありますか？
借り換えを決定する前に、基本的な借り換え住宅ローンの要件を満たしていることを確認してください。
1。クレジットスコア
ほとんどの貸し手は、従来の借り換えに対して最低620のクレジットスコアを必要としますが、通常は740を超えるスコアの人にはより良い料金が利用できます。FHAローンの場合、580のスコアが低い場合があります。
2。ホームエクイティ
通常、従来の借り換えのためにあなたの家には少なくとも20％の資本が必要です。キャッシュアウトの借り換えのために、貸し手は多くの場合、現金を受け取った後に20％の株式を維持することを要求し、借りることができる金額を制限します。
3。負債と収入の比率（DTI）
ほとんどの貸し手は、43％以下のDTI比率を好みます。つまり、毎月の債務支払い（住宅ローンを含む）は、毎月の総収入の43％を超えてはなりません。
4。雇用と所得の安定性
貸し手は、安定した雇用と信頼できる収入を見たいと考えており、ローンの支払いを確実に行うことができます。
5。プロパティ条件
あなたの家はおそらくその価値を確認するために評価が必要であり、特定の条件要件を満たす必要があります。
住宅ローンの借り換えプロセス：ステップバイステップ
借り換えがあなたの状況に理にかなっていると判断した場合、ここに住宅ローンの借り換えプロセス中に何を期待するかがあります。
1.クレジットを確認してください
クレジットレポートとスコアを確認して、適用する前にどこに立っているかを理解し、問題に対処してください。
2。貸し手を調査して比較します
最高の住宅ローンの借り換え率と条件について買い物をしてください。金利だけでなく、閉鎖費用、貸し手費、および顧客サービス全体の評判も考えてください。
3.ドキュメントを収集します
必要な書類を準備します。これには、次のものが含まれます。
- 最近の給与スタブ
- 過去2年間からのW-2フォームと納税申告書
- 銀行取引明細書および資産口座情報
- 現在の住宅ローン明細書
- 住宅所有者保険契約
- 写真付き身分証明書
4.複数の貸し手を使用して適用します
クレジットスコアへの影響を最小限に抑えるために、短期間（一般的に14〜45日）以内に複数の貸し手に申請書を提出します。
5。レートをロックします
有利なオファーを受け取ったら、閉鎖プロセス中に市場の変動から保護するために金利をロックすることを検討してください。
6。ホーム評価
貸し手は、あなたの家の価値を評価するために鑑定士を手配します。
7。引受
貸し手はあなたのすべての情報をレビューして、あなたのローンに関する最終決定を下します。
8。クロージング
最終書類に署名し、ローンに巻き込まれていない閉鎖費用を支払います。
特別な借り換えの考慮事項
閉鎖費用の借り換えはありません：それだけの価値はありますか？
前払い費用を避けるため、閉鎖費用の借り換えは魅力的に見えるかもしれませんが、トレードオフがあります。
- 通常、あなたはより高い金利を受け取ります
- 閉鎖費用はローン残高に巻き込まれ、借金が増加する可能性があります
- あなたの破壊的なポイントの計算は大幅に変化します
例：
- 標準的な借り換え：4.5％の料金で、9,000ドルの閉鎖費用
- 閉鎖コストの借り換えなし：4.875％$ 0の前価格
- 毎月の支払いの違い：70ドル（$ 1,520対1,590ドル）
- 30年にわたる追加の利息：25,200ドル
一部の住宅所有者、特に数年以内に移動する予定の人にとっては、より高いレートにもかかわらず、クロージングコストの借り換えは意味がありません。
キャッシュアウト借り換え計算機：株式へのアクセス
キャッシュアウトの借り換えを検討するときは、専門のキャッシュアウト借り換え計算機を使用して以下を決定します。
- どれだけの資本にアクセスできるか（通常、家の価値の最大80％から現在の住宅ローンの残高を差し引いて）
- あなたの新しい毎月の支払い
- 他の資金調達オプション（ホームエクイティローンやクレジットラインなど）と比較した借入の総費用
キャッシュアウトの借り換えは他の形態の借入よりも低い金利を提供するかもしれませんが、あなたはより長い期間にわたって債務を延長し、支払いができない場合はあなたの家を危険にさらすことを忘れないでください。
VAローンの金利削減借り換えローン（IRRRL）
VAローンがある場合、金利削減の借り換えローン（「Streamline Refinance」と呼ばれることもあります）は、次のことを簡素化した借り換えを提供します。
- 収入確認は不要です
- ほとんどの場合、評価はありません
- 書類を減らしました
- 通常のVAローンと比較して、より低い資金料金
資格を得るには、現在住んでいるか、以前に家に住んでいたことを証明する必要があり、借り換えは、より低い金利や調整可能な抵当から固定金利への切り替えなどの「純具体的な利益」を提供する必要があります。
避けるべき一般的な借り換えの間違い
1.金利のみに焦点を当てる
低金利を確保することは重要ですが、閉鎖費用、融資期間、家に滞在する期間などの他の要因を無視しないでください。
2。ローンの期間を何度も延長しすぎています
繰り返し借り換えと30年の任期にリセットすることで、計画よりもはるかに長く借金を維持することができ、時間の経過とともに支払われる総利息を大幅に増加させることができます。
3.キャッシュを取りすぎています
あなたの家をATMとして使用すると、あなたの公平性を侵食し、あなたの家が財産価値が低下した場合にあなたの家よりも多くのためにあなたを危険にさらす可能性があります。
4.買い物をしないでください
料金と閉鎖コストは、貸し手によって大きく異なります。複数のソースから引用符を取得すると、数千を節約できます。
5。APRを無視します
年間率（APR）は、料金や閉鎖コストなど、借入の真のコストを反映しています。同じ金利を持つ2つのローンは、APRが非常に異なる場合があります。
6.頻繁に借り換え
各借り換えにはコストが伴います。頻繁な借り換えは、あなたが達成しようとしている利点を無効にする可能性があります。
借り換えと現在の住宅ローンにとどまる：最終的な考慮事項
あなたがあなたの現在の住宅ローンに留まるか、あなたの現在の住宅ローンにとどまるかを比較検討するので、これらの最終的なポイントを考慮してください。
将来の計画
数年以内に移動することを計画している場合、あなたはあなたの壊れている時点に到達しないかもしれないので、好意的な料金でさえ、借り換えが意味をなさないかもしれません。
市場のタイミング
市場に最適な時間を過ごすことは不可能ですが、一般的な金利の傾向に注意してください。レートが歴史的に低く、上昇すると予想される場合、固定レートでロックするのに良い時期かもしれません。
あなたの経済的安定性
借り換えには前払いが伴います。特にローンに巻き込まれていない場合は、これらの費用を処理するのに十分な安定していることを確認してください。
代替オプション
次のような借り換えの代替案を検討してください。
- 現在の住宅ローンに追加の元本の支払いを行います
- 支払いに苦労している場合は、ローンの変更を要求します
- キャッシュアウトの借り換えの代わりにホームエクイティローンを使用する
結論
住宅ローンの借り換えをいつ借りるかを決定するには、現在の住宅ローンの借り換え率から長期住宅計画まで、複数の要因のバランスをとる必要があります。あなたの壊れていることのあるポイントを慎重に計算し、借り換えの完全な財政的影響を考慮することにより、目標と一致する情報に基づいた決定を下すことができます。
「料金が1％下落したときの借り換え」のような経験則のルールは有用な出発点を提供するが、特定の状況は別のアプローチを要求するかもしれないことを忘れないでください。このガイドに記載されている借り換えの破壊電卓と比較ツールを使用して、オプションを徹底的に評価します。
最終的には、借り換えに最適な時期は、毎月の支払いを削減したり、ローン期間を短縮したり、PMIを排除したり、重要な費用の株式にアクセスするかにかかわらず、財務目標を達成するのに役立つ場合です。
借り換えに対する思慮深く計算されたアプローチをとることにより、潜在的に数千ドルを節約し、全体的な財務の健康を改善することができます。
包括的な借り換え住宅ローン計算機を使用して、独自のシナリオを実行し、自信を持って住宅ローンを最適化するための第一歩を踏み出します。
よくある質問
どのくらいの頻度で住宅ローンを借り換えることができますか？
技術的には、住宅ローンを借り換えることができる回数に法的制限はありません。ただし、一部の貸し手は、借り換えの間に待機期間（通常6か月）を課します。各借り換えには閉鎖費用が発生するため、頻繁に借り換えることで潜在的な節約を否定することができることに注意してください。
借り換えに必要な最低クレジットスコアはいくらですか？
従来の借り換えの場合、ほとんどの貸し手は620の最小スコアを必要としますが、一部の貸し手は640以上を必要とする場合があります。FHAローンは、580という低いスコアを許可する場合があります。最良の住宅ローンの借り換え率については、740以上のスコアを目指してください。
私の家の価値が低下した場合、借り換えはできますか？
それはより挑戦的ですが、それでも可能です。Harp（Home Affordable Definance Program）などの政府プログラムは、水中住宅ローン向けに特別に設計されています。さらに、FHAおよびVAローンには、評価を必要としない可能性のある借り換えオプションがあります。
借り換え時に金利を下げるためにポイントを支払うべきですか？
割引ポイントは、金利を下げるために支払われる前払い料金です。彼らがそれを価値があるかどうかは、あなたが住宅ローンを維持する期間に依存します。ポイントのコストを毎月の貯蓄で分割して、追加の壊れてもらう期間を見つけ、ローンをそれほど長く維持するかどうかを判断します。
住宅ローンの支払いに遅れた場合は、借り換えができますか？
ほとんどの貸し手は、過去12か月間に遅れた支払いのない借り手を好みます。ただし、一部の借り換えプログラム、特に政府が支援するプログラムは、より寛容になる可能性があります。支払いに苦労している場合は、困難な借り換えプログラムを調べるか、住宅都市開発省（HUD）によって承認された住宅カウンセラーと話をしてください。